פסק דין הצהרתי הקובע בעלות על חלקת מקרקעין

התביעה, ההליכים וטענות הצדדים זכות הבעלות בחלקת קרקע בת כ-60 דונם, המצויה במרחב שכונת הר חומה ובית סחור, היא העומדת בבסיס הסיכסוך בין הצדדים להליך.

זאת מתוך ההבנה כי תכלית ההליך בו מצויה הקרקע, היא להביא לפיתרון היורד לשורשו של עניין, בעיניין הבעלות על הקרקע והזכויות המשתמעות מכך (ראו: ת"א (י-ם) 53604-10-20  הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית נ' ניזרי את סלמן בנייה ופיתוח (98) בע"מ (21.02.23); רע"א (מחוזי חי') 23654-04-22 נימר ח'אזן נ' ח'ליל ח'אזן (10.07.22)‏‏; רע"א 3899/20 ‏דוהיינה אסעד נ' רמזי סמום (27.08.20)).

התובע בחר להגיש את התביעה דנן בבית משפט השלום, כשבתביעתו כלל סעד של מתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות פעולות בנוגע למקרקעין, ולפסק דין הצהרתי הקובע כי לנתבעים אין זכויות במקרקעין וכי הוא הבעלים של הזכויות ולפיכך הוא הרשאי לרשום את הזכויות שבידיו.

...

אין לאפשר עקיפת ההליך הנדרש לשם ביסוס והסדרת המחלוקות סביב זכויות הבעלות על המקרקעין, באמצעות הגשת הליך עקיף שלא יביא לסילוק סופי של הטענות בנידון ושימנע מימוש "התכלית העומדת בבסיס הליכי ההסדר, שהיא סילוק העמימות והסתירות הקיימות ביחס לזכויות בקרקעות מסוג זה" (ע"א 707/75 אגבריה נ' אגבריה, פ"ד(2) 714, 720) (ראו: ת"א (י-ם) 2535-04-19  נעלין להשקעות (חשמונאים) בע"מ נ' חברת קרקעות לפיתוח נעלין להשקעות (חשמונאים) בע"מ (19.02.20); ה"פ (מרכז) 1064-04-08 אח ראש (אלקנה) בע"מ נ' אחוזת שומרון (אלקנה) בע"מ (07.09.08); ת"א 20993-10-21 סדה נ' עבדאלרחמן חמד אבו סלים   (15.02.22)).

נוכח ההתנהלות הדיונית, המצב המשפטי בו מצויה המקרקעין, אי מיצוי ההליכים בנוגע לרישום הראשון, נוכח העובדה שלתובע מספר אפשרויות לקידום השמירה על בעלותו הלכאורית על הנכס, לרבות שאלת בעלי העניין הנדרשים וההליך התלוי ועומד, לא מצאתי לנכון להורות על העברת התיק לבית המשפט המחוזי ועל כן דין הבקשה לסילוק על הסף להתקבל ויש מקום למחוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית.

סוף דבר התביעה נמחקת אפוא.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט העמית י' פרגו) בת"א 47512-10-19 מיום 5.3.2023, בו נקבע כי על המבקשים לפנות את חלקת המקרקעין הידועה כחלקה 9 בגוש 6220 באור יהודה (להלן: המקרקעין).

ביום 28.10.2019 הגישו המשיבים 15-4 תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נגד המשיבות ונגד רמ"י, בה התבקש פסק דין הצהרתי הקובע כי הם זכאים להרשם כבעלי זכויות החכירה במקרקעין; כי הם בעלי זכויות לדיירות מוגנת ולחזקה בלתי הדירה במקרקעין; וכי הסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין שריר וקיים, ומחייב את המשיבות.

...

עוד נקבע בפסיקה כי כאשר מדובר בבקשה הנוגעת לעיכוב פינוי מדירת מגורים, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשה.

בענייננו, אני סבורה כי שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לטובת קבלת הבקשה ככל שהיא נוגעת ליחידות המגורים של המבקשים.

סוף דבר: הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שהמבקשים ומשפחותיהם לא יפונו מחלקי המקרקעין ומהמבנים המשמשים למגוריהם עד להכרעה בערעור.

תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו התובע הוא הבעלים של חלקה 16 בגוש 30282 מאדמות בית צפאפה (להלן: המקרקעין), שהיו בבעלותו של המנוח אבראהים ג'דאללה חסין (להלן: אבראהים), והם רשומים על שמו עד היום.

להלן אפרט את הנימוקים שהביאו אולי למסקנה זו. תביעת התובע אינה מתוחמת לקביעה במערכת היחסים שבינו לבין ג'ולאני, אלא התובע מבקש מתן פסק דין הצהרתי המצהיר על בעלותו, ומתן צו עשה המחייב את רשומו בפנקס המקרקעין כבעלים של המקרקעין במקום הבעלים הרשום כעת – אבראהים.

...

ראשית, לא ניתן להוכיח עובדות בהליך אחד, מעצם קביעתם בהליך אחר, אלא מכוח כללי ההשתק; שנית, ההשתק שאולי חל כלפי ג'ולאני, אינו מעלה ואינו מוריד במערכת היחסים שבין התובע לבין לשכת הרישום והאפוטרופוס, ולכן ממילא משהתביעה נדחית בשל אי הוכחתה, אין משמעות לשאלה האם ג'ולאני כפוף לאותן עובדות.

סיכום על יסוד האמור, אין מנוס מהקביעה כי התובע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח את התביעה ודין התביעה להידחות.

אני מחייב את התובע בתשלום הוצאות הנתבעים 3-4 בסכום של 25,000 ₪ (יחד).

בסעיף 3 לכתב התביעה, מנוסח הסעד כדלקמן: "בית המשפט מתבקש ליתן פסק דין הצהרתי הקובע שחלקו בבעלות הרשומה על שם הנתבע בגין צו הירושה (1/8 מהדירה), בדירה ברחוב קדושי בלזן 2 (המגיד 7) נתניה, גוש: 8232 חלקה: 436, משנה 1-2 (להלן: הדירה) יוקנו וירשמו על שם התובעת, היורשת היחידה של המנוח, בלישכת רישום המקרקעין בנתניה..." העילה למתן הסעד מבוססת בעיקרה על נספח 5 לכתב התביעה, שבו מופיעה התחייבות בזו הלשון: "... בתמורה אני שמש יעקב מוותר על כל הזכויות שלי בש.י.א.ו 1989, ש.י.א.ו 2001 בע"מ, ש.י.א.ו 1997 בע"מ בדירה בקדושי בלזן 2 גם אם אני מופיע בצוואה שתשאיר שמש אבלין שתחיה עד 120, אני מוותר ויתור מוחלט וכל זכויותיי יועברו לטובת שמש עזר לכסוי כל ההלוואה..." ככל טענה מקדמית, נבחנת טענת ההתיישנות על יסוד כתב התביעה וההנחה, שעובדותיו יוכחו (מבין רבים: ע"א 4627/22 מפרקי חברת אגרקסקו, חברה לייצוא חקלאי בע"מ (בפרוק) ורו"ח ד"ר שלמה נס ורו"ח אלי שפלר נ' קוסט פורר גבאי את קסירר (שותפות רשומה) (7.6.2023), פס' 40).

מניסוח הסעד המפורט בסעיף 3 ברור, שמדובר בהצהרה על בעלות בחלק בדירה, ולפיכך במימוש זכות חפצית בקרקע, ועל כן, בהתאם לסעיף 5(2) לחוק לעיל, תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים, והתביעה לא היתיישנה.

...

מובן, שהתובעת כיורשתו של המנוח פועלת כחליפתו, והימנעותו בכתב ההתנגדות מהעלאת כל טענה כנגד זכויות הנתבע בדירה מכוח צוואת המנוחה, כמוה כהימנעות התובעת עצמה מהעלאת טענה בעניין זה. על כן, מצאתי, שחל השתק פלוגתא ביחס לטענת התובעת, שמבוססת על נוסח ההצהרה מיום 5.10.2011, שמכוחו מנוע היה המנוח מלכפור בזכויות הנתבע בדירה ומלתבוע את רישומן על שמו לכיסוי ההלוואה הנטענת, והשתק זה חל מניה וביה על התובעת, כמי שבאה בנעליו, ומכאן, שדין התביעה לסעד, שעניינו העברת זכויות הנתבע בדירה לתובעת, להידחות.

אציין, כי ניתן להגיע למסקנה דומה בדבר מניעות התובעת מלטעון לזכויות בדירה חלף זכויות הנתבע מכוח ההלוואות המדוברות אף לאור דוקטרינת המניעות וההכרח להעלות את הטענות במסגרת הליך הירושה הנ"ל (רע"א 2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' וינשטיין (8.3.2009), פס' 26; ע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ (11.07.2021), פס' 44-45; פסק דינו של כב' השופט נ' סולברג בעניין בנק אוצר החייל לעיל; ת"א (מרכז) 5519-03-19 האלה עזאם נ' עבד אלעזיז חאג' יחיא (15.1.2020), פס' 21).

סוף דבר דין הבקשה לדחיה על הסף להתקבל.

עוד עתר לויט, למתן פסק-דין הצהרתי הקובע כי הינו הבעלים של כל זכויות הבניה, הקיימות והעתידיות, במקרקעין וכי רשאי לבצע בניה, כמפורט בכתב התביעה שכנגד, וזאת ללא הסכמת התובעים.

עם זאת, נוכח הסכמת כל בעלי הדין, ועל-יסוד הצהרת עמידר כי תפעל לרישום בית משותף בפנקסי המקרקעין לאחר הכרעה בסכסוך בו עסקינן, הנני מורה על רישום הבית המשותף ברחוב פינסקר 11 בשכונת טלביה בירושלים, הבנוי על המקרקעין הידועים בלישכת רישום המקרקעין כחלקה 70 בגוש 30021, בהתאם לפסק-דיני, בתוך 90 יום, בכפוף לנהלי חברת עמידר ולהוראות כל דין.

טרם תם ונשלם פסק-הדין, בתביעה שכנגד עתר לויט לסעדים שונים הכוללים צו מניעה, צו עשה לרישום בית משותף וצו הצהרתי בדבר בעלותם על זכויות בניה, קיימות ועתידיות, וזכותם לבצוע פעולות של תיכנון ובניה, כמפורט בכתב התביעה שכנגד.

...

סוף דבר, מכל הטעמים והנימוקים שהובאו לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית בכפוף למתן צו לרישום בית משותף על יסוד הכרעתי בפסק-הדין בזכויות הבניה של הצדדים ולפי נהלי עמידר והוראות כל דין.

כמו כן, הנני מקבל באופן חלקי את התביעה שכנגד ובמובן שלויט רשאי להגיש תכניות לבניה על הגג בלבד לרשויות המוסמכות ולפעול לפי הוראות כל דין.

לאור כל האמור לעיל, בשים לב למהותו של ההליך ומורכבותו, ודחיית התובענה העיקרית על יסוד לשונם הברורה של הסכמי המכר, בהתחשב בהסדר הדיוני אשר מנע שמיעת ראיות שלא לצורך ובזבוז משאבי הצדדים וזמן שיפוטי, כמו גם דחיית התובענה שכנגד ברובה, הנני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות המשפט בסכום מתון של 20,000 ש"ח, אשר ישולמו תוך 60 יום אחרת יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.