פסק דין הצהרתי בדבר זכות הצמדת גגות

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 13565-10-20 מאיר ואח' נ' עריית חיפה ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט סארי ג'יוסי התובעים (המשיבים) 1. יונה מאיר 2. נעם גבר 3. גילה דנינו-יונה 4. מרים הכט 5. תמר בן סירא ע"י ב"כ עוה"ד יוסף כרמלי מילר ואח' הנתבעים (המבקשים) 1. עריית חיפה ע"י ב"כ עוה"ד שי וינברגר ואח' 2. א.א. חי. חברה לבנין ופיתוח בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד יהודה גזיאל 3. בנק דיסקונט לישראל בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי זהבי, עוה"ד מרדכי גרון ואח' פסק דין

התובעים הפנו בכך בין היתר לצוו רישום הבית המשותף שבו נכתב תחת הכותרת "הצמדות ליחידות" כדלקמן: "שטח הגג מעל יחידה מס' משנה 31/6 צמוד ליחידה מס' 31/6. שטח הגג מעל יחידה מס' משנה 31/7 צמוד ליחידה מס' 31/7. שטח הגג מעל יחידה מס' משנה 31/8 צמוד ליחידה מס' 31/8 ולא יכללו ברכוש המשותף. הגגות צמודים עם זכות בניה" (יובהר כי "הגגות צמודים עם זכות בניה" נכתב בכתב יד).

בשולי הדברים אעיר כי התובעים טענו כי בירור עובדתי היה עשוי להשפיע על ההכרעה בסוגיית ההתיישנות בתביעה לסעד ההצהרתי הנ"ל בעיניין זכויות הבנייה, אולם גם טענה זו דינה דחיה, משהועלתה בעלמא ומבלי להבהיר כיצד בכך היה כדי לסייע.

...

אלא שכאמור משהגעתי למסקנה כי דין התביעה להימחק, לא ראיתי צורך להכריע במחלוקת זו סביב שאלת ההתיישנות.

יוער כי התובעים גם לא בקשו לתקן תביעתם, וממילא גם לא הייתי נעתר לבקשה מעין זו, משהתביעה כבר תוקנה בעבר ונוכח כל הפגמים המהותיים שהוצגו, שעה שכל אחד מהם בנפרד מקים באופן עצמאי עילה למחיקתה.

יפים לכך דברי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין בעניין יאסין, כדלקמן: "מסכים אני לחוות דעתו היסודית של חברי השופט סולברג. אוסיף רק, כי אל תביעה שמוקדה אירועים משנת 1959, לפני כשני דורות, יש להשקיף גם בעיני הזמן האמיתי ולא רק במבט עדכני, במשקפי כאן ועכשיו. לכך משמעות, ראשית, במאמץ לקביעת עובדות, ושנית, בודאי בהטלת אשם מרמה חלילה בעובדי הציבור שאינם עוד בין החיים ואינם יכולים עוד להגן על שמם הטוב ועל מעשיהם. שלישית, לכך משמעות בבחינת מעשיהם של עובדי הציבור על פי מה שנהג, לטוב או למוטב, בזמן האמיתי. דעת לנבון נקל כי ארחות המינהל הציבורי, גם ביישום אותו דבר חקיקה עצמו, השתנו בששת העשורים הללו, בהקפדה, בשקיפות ובמעורבות משפטית קונקרטית ויש לקוות כי כך אכן לטובה ולברכה. דברים אלה מחזקים את חוות דעת חברי; כפי שציין –בפסקאות 25-24 – נהגים שמכבר היו שונים משל היום, וגם לא כל פגם מעיד בהכרח על מרמה". על כן דין הבקשות להתקבל ואני מורה על מחיקת התביעה בכללותה, ודחיית התביעה בעניין זכויות הבנייה כאמור, ומחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים על סך של 7,500 ₪ לכל נתבע.

בפניי תביעה לסעד הצהרתי בדבר ביטול הסכמים ולסעדים נלווים.

בנספח אבני נקבע כי גב' אבני תהא זכאית לסגור את המרפסת הצמודה לדירתה; שטח של 15 מ"ר מגג המבנה יוצמד לדירה 2; הנתבעים יהיו רשאים לעשות שימוש באחוזי בנייה עתידיים, אם יתוספו למבנה כאלה, תוך תשלום פיצוי כספי לגב' אבני בגין זכויות הבנייה שישויכו לדירתה; ישולם לגב' אבני פיצוי נוסף במקרה שתאושר הרחבת בנייה על גג המבנה בלבד; למרות האמור לעיל, אם גב' אבני תבחר לעשות שימוש בזכויות הבנייה העתידיות שישויכו לדירה 2, היא תהיה רשאית לעשות כן; אם הנתבעים יביאו לשינוי התוכנית הקיימת תוך קבלת אישור להרחבת דירה 2 ב-25 מ"ר לפחות, תוותר גב' אבני על זכותה להצמדת 15 מ"ר מגג המבנה ועל תשלומים כלשהם.

לפי סעיף 1 להסכם השני, התחייבו הנתבעים להצמיד לדירת התובע 2 את השטח עם סיום הבניה המתוכננת, אך נוספה לכך התחייבות לבצוע ההצמדה "לא יאוחר מתום 12 חודשים מיום קבלת היתר הבניה". כאמור, הדבר לא נעשה.

נטען כי הגב' טרענשר רכשה את הזכויות בהסתמך על פסק דין חלוט ופסיקתה מיום 1.9.16 שניתנו במסגרת ה"פ 54587-05-16, לפיהם ההסכמים עם הנתבעים הנם בתוקף.

...

לאחר ציון פרטיה של הנתבעת, נכתב "שניהם ביחד וכל אחד לחוד (להלן: "בעל יחידה 4")". עובדה זו תומכת במסקנה כי אך בשל טעות לא צוין גם הנתבע על גבי המסמך כצד לחוזה. מכל מקום, אין חולק על כך שהנתבע ראה עצמו כצד להסכם ופעל בהתאם.ב. התובע 2 צוין כצד בכותרת ההסכם, אך לא חתם עליו באותו שלב. כפי שיפורט, התובע 2 הצטרף בהמשך לעיקרי ההסכם.]

לנוכח כל האמור, דין התביעה לפיצויים בגין עוגמת נפש להידחות.

התוצאה של כל האמור היא כי התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 35,000 ₪.

תביעה לסעדים הצהרתיים בדבר זכויות הצדדים - כולם אחים (באשר לאח מ.ח.ז. ז"ל צוינו יורשיו כנתבע מס' 5), ילדי הגב' ז.ז. (להלן - "האם") - בבניין בן 3 קומות ובו חמש דירות, ירושלים (להלן - "המקרקעין" או "הבניין"), אשר שני הצדדים מסכימים לפירוק XXX ' ברח השתוף בו על דרך רישום כבית משותף, אך חלוקים על זכויות הבעלות בדירות מס' 2 ומס' 3 (להלן - "הדירות") בו, אשר לגביהן נערכו מספר עיסקאות מתנה סותרות בין מי מהצדדים לבין האם.

עניינו של התובע מס' 1 בהליך דנן הוא בסוגיית הצמדת שטחים משותפים במסגרת רישום הבית המשותף - בעיניין זה קיימת הסכמה בין התובעים לבין עצמם, ומחלוקת בינם לבין הנתבעים.

כאן המקום לומר כי ביחס לכלל הדירות שבמקרקעין נערכו הסכמים נוספים במהלך השנים, כגון הסכמי מתנה שנערכו ביחס לדירות 5 ו - 4 בין האב המנוח לבין התובע מס' 1 (שהוענקו לו זכויות הבנייה על גג הבניין והקים מכספו את הקומה השלישית ודירה מס' 5), וכן הסכם בו הנתבע מס' 1 מכר את זכויותיו בדירה 4 לצדדי ג'.

כמו כן יצא תחת ידי פסק דין ביום 9 8.6.2014 בתביעה לפירוק שתוף בבניין, שהוגשה מטעם האם כנגד 13 ילדיה בתמ"ש 25050- 09 , לפיו רכשה האם, באמצעות התובע מס' 1, את זכויות הנתבעים בבניין מכוח ירושת אביהם המנוח.

טענת הנתבעים בהשלמת טיעוניהם לפיה האכסניה המשפטית המתאימה לעניינינו, היא חוק המתנה (ראו סעיפים 58-64 ), אינה רלוואנטית לעניינינו, מקום בו עסקינן בטענות לביטול התחייבות לתת נכס במתנה (שלא הושלמה ברשום) מפאת פגמים ברצון של נותן המתנה (טענה אשר נדחתה על ידי לעיל, בהעדר מעמד של הצדדים לטעון לה בנעלי האם), ובטענות לעדיפותן של אי אלו מהעסקאות הנוגדות, מטעמיו של כל צד, להן אדרש להלן; ודוק, לא נטענה לפני כל טענה בכל הנוגע לזכות החזרה של האם ממתנתה על פי הוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה, אשר ממילא היא זכות אישית של האם שאינה יכולה לעבור למישהו אחר בנעליה כחליף, ואף ספק אם נתונה לאפוטרופסית לדין שמונתה לה. ראו לעניין זה: ע"א 17 2002 ); כהן ופרידמן, כרך א' עמ' 485-483 , והע"ש 60 ) 943 ,932 ( 2215/00 ג'ורי נ' דנגור, נו( בעמ' 485 ; כך גם לא נטענה כל טענת הגנה מכוח סעיף 5(ג) לחוק המתנה; למעלה מן הצורך אציין כי אף לא הועלתה כל טענה, לפיה היתחייבותה המאוחרת בזמן של האם עשויה להתפרש כחזרת האם מהתחייבותה הראשונה בזמן להעניק אותן דירות במתנה לתובע, טענה שממילא דינה היה להדחות, לנוכח ייפויי הכוח הבלתי חוזרים ויתר המסמכים (כגון חוזה השכירות) שנחתמו על ידי האם במעמד עריכת אותן עיסקאות, המלמדים לכאורה על ויתור האם על זכותה לחזור בה מהתחייבותה הראשונה בזמן; ולנוכח טענות התובע בדבר שינוי מצבו לרעה לנוכח הסתמכותו על עיסקאות המתנה וזכותו בדירות, ככל שאלה היו מוכחות על ידו, במקרה בו הייתה נטענת טענה מעין זו. ראו: סעיף 5(ב) לחוק המתנה; השוו: לת"א (מחוזי חיפה) 297/04 דיאב נ' דיאב ( 2006 ), פסקות 18-19 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית, והאזכורים שם (להלן - "עניין דיאב"); נינה זלצמן, "התחייבות למתנת מקרקעין, ״עיסקאות

...

ראשית התביעה בבקשה לחתימה על פסיקתא שנועדה להביא לרישום המקרקעין כבית משותף בהתאם לזכויות כל אחד מהאחים במקרקעין, לרבות זכויות התובע מס' 1, בהתאם לפסיקת בית משפט זה בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים והאם בתמ"ש 25050/09 (ראו החלטתי באותו הליך מיום 29.9.16 ).

כל אחד מהצדדים טען, האחד כנגד רעהו, כי נפל אצל האם פגם ברצון בעסקה אותה ערכה עם הצד שכנגד (הטעייה, עושק אילוץ וכפייה וכיו"ב), כאשר התובעים טענו בנוסף להשפעה בלתי הוגנת מצד הנתבעים על האם, עת הייתה נתונה לשליטתם, ולהיעדר כשירות עת הוחתמה על מסמכים שונים (אשר חתימת האם עליהם הוכחשה בבחינת טענה מקדמית על וסעיף ג' לסיכום בעמ' 16 לכתב התביעה המתוקן מיום iii28 ,9 ידי התובעים).

..המסקנה העולה מכל אלה היא שעוצמת התחייבותו של נותן מתנה לתת אותה, לרבות עוצמת התחייבותו לא לחזור בו מן הנתינה, חלשה לאין ערוך מעוצמת התחייבותו של מתקשר בחוזה.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל אינני נדרש לטענות שונות שהעלו התובעים בהשלמת טיעוניהם לעניין השתק פלוגתא או עילה, המתבססות על ההליך הקודם שנדון בין הצדדים 12 בעבר, ודי בכך שאציין מבלי שאכריע בכך, כי בחלקן של טענות אלה, כפי שנטענו בסעיף להשלמת טיעוניהם, יש לחזק את חוסר תום הלב של הנתבעים.

לאור מסקנתי לעיל, לפיה שתי העסקאות הקודמות בזמן עדיפות וגוברות על פני העסקה השלישית שנערכה על ידי האם לטובת הנתבעים, אני מקבל התביעה באופן בו אני מצהיר כי הדירות שייכות לתובע, והוא רשאי להירשם כבעל הזכויות בדירות אלה, כפי שהוענקו לו על ידי האם במתנה מכוח העסקאות הראשונות בזמן, וזאת בכפוף להוראת כל דין.

בעירעור שהוגש על החלטת המפקחת על המקרקעין (עש"א 2387-10-10) הובהר לתובעים כי עליהם לנקוט בהליך של סעד הצהרתי בדבר זכויות הבנייה.

בספטמבר 2011 הגישו התובעים, באמצעות הנתבע, תביעה נגד בעלי הדירות האחרות בבניין, למתן פסק דין הצהרתי באשר לזכויות הבנייה (ה"פ 51986-09-11, להלן: התביעה נגד דיירי הבניין).

עוד לטענתו, לתובעים עמדו טענות כבדות משקל כלפי בעלי הדירות האחרים, כולל קביעה של בית המשפט העליון משנת 1970 בע"א 242/70 לפיה כל טענה נגד הצמדת זכויות הבנייה לדירת הגג תתברר בין בעלי הדירות האחרות ויזם הפרויקט, ולא ניתן לפגוע בזכויות בעלי דירות הגג, אשר רכשו אותה בתום לב על בסיס התוספת הראשונה.

על כן ועת המדובר בשאלות המערבות עובדה ומשפט, דינה של טענת ההתיישנות להתברר במסגרת הדיון בתובענה ולא כטענת סף. לטענתם, יש להחיל את החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות ולקבוע כי לכל המוקדם מירוץ ההתיישנות מתחיל מעת שהתוודעו למחדלי הנתבע בעקבות פסק דינה של המפקחת על המקרקעין, שניתן בעתירת דיירי הבניין למתן צו מניעה לבנייה בגג.

...

בכך יימצא בית המשפט הדן בהליך השני פוגע בציפייתו הסבירה של התובע כי יוכל להגיש מחדש את תביעתו שנמחקה, לאחר ששילם לנתבע הוצאות בגין מחדלי ההליך הראשון והטרחתו הכפולה של הנתבע.

מחיקת תביעת המנוחות לעניין זה אני מקבלת את טענות הנתבע.

סוף דבר אני מורה על מחיקת התובעות 1 ו-4 מכתב התביעה.

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 38797-08-20 גליק נ' ארבילי ואח' תיק חצוני: המקבפני כב' השופט מאזן דאוד התובעת עליזה גליק ת.ז. 050408210 הנתבעים 1. אפרים ארבילי ת.ז. 051266880 2. ירון ארבילי ת.ז. 037226883 פסק דין

תובענה למתן צו הצהרתי בדבר תיקון רישום צו בית משותף, בכל הקשור לדירה בבית משותף הידועה כתת חלקה 2, חלקה 113 בגוש 18167 והנמצאת ברחוב העלייה 35 נהריה (להלן: "הבית המשותף").

הדירה הרשומה כתת חלקה 2 בחלקה 113 היא למעשה דירת מגורים ומחסן בקומת קרקע הוצמדו אליה, כמפורט בצו הרישום, גג המסומן באות ב' בצבע ירוק; מחסן מסומן באות ג' בצבע ירוק וגג המסומן באות ד' בצבע ירוק וכן 20/80 חלקים ברכוש המשותף.

העובדה שאדם רשום כבעל זכות ב"דירה" כמשמעה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, אינה משריינת את זכותו מפני תקיפה במסגרת בקשה לתיקון צו הרישום (ראו: בע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1), 584 (1988), פיסקה 2(ב) לפסק דינה של השופטת בן פורת; ראו: בע"א 5793/96 חיים חיים נ' חיים אהרון, פ"ד נא(5), 625 (1997), פיסקה 5 לפסק דינה של כבוד השופטת ביניש, כתוארה אז).

הצדדים שבפני לא היה להם כל חלק בהליך רישום הבית המשותף ולא יכולים להעיד על הליך זה. התובעת שמוטל עליה נטל הראיה, לא הביאה עדים ובפרט את אנשי המיקצוע שטילפו בהליך רישום הבית המשותף, בחלוקת הדירות וההצמדות, ומדוע נעשו הדברים כפי שנעשו, לרבות ההצמדות.

זאת ועוד אין בפסק הדין של בית המשפט המחוזי כל קביעה בנידון או היתייחסות להקף הדירה 113/1 או ההצמדות, לא מקרוב או מרחוק, ולכן אין כל מעשה בי דין.

...

בנוסף כך ציין פרופ' מיגל דויטש, 'קניין', כרך א, בעמ' 658 - : "העולה מדברים אלו הוא, שאם מסקנת הדיון, לגופו של עניין, תהיה כי צודקת המבקשת שלא ניתן על פי חוק המקרקעין לרשום את קומת הכניסה כרכוש פרטי, הרי שאין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את שינוי הרישום. לעניין זה, אני סבור כי אין מקום להבחנה שניסו המשיבות לעשות בין רישום של "יצור פיקטיבי" לבין רישום של שטח אמיתי שנעשה בטעות או שלא כדין.

סוף דבר; לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסכום 10,000 ₪ כולל מע"מ, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.