פסק דין הצהרתי בגין רכישת קרקע: תוקף משפטי

לפניי כתב תביעה מתוקן למתן פסק דין הצהרתי אשר יורה על ביטולה של הערת אזהרה שנרשמה ביום 26.08.2018 לטובת הנתבעת, מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני מיום 22.08.2018 שניתן לעו"ד יוסף סלימאן, על ידי התובעת מס' 1 ובעלה שהיה אז בחיים, פתחי זבידאת ז"ל, על המקרקעין בגוש 19272 חלקה 8.

השאלה המשפטית השאלה המשפטית שבפניי הנה כדלקמן - מי מבין שתי הערות האזהרה הנה תולדה של עסקת מכר מקרקעין אותנטית - המשקפת זכויות אמתיות על המקרקעין.

ייפוי כוח זה, אינו חוקי, נעדר תוקף משפטי, וכל פעולה שנעשתה מכוחו דינה להתבטל.

טענת התובע תיאמה את עדותה של אלמנת המנוח, כפי שהשיבה בחקירתה כדלקמן: "ש: התובע, יוסף בדארנה, איך ידע שאתם רוצים למכור את האדמה? ת: ליוסף בדארנה יש מכולת. אני הייתי קונה את המצרכים שם, אז שאלתי אותו אם הוא מעוניין לקנות אדמה. אחר כך הוא הגיע לבעלי ורכש ממנו את האדמה." (עמ' 11, ש' 17-19, פרוט' דיון מיום 14.10.2021).

...

יוצא אפוא כי מסמכי הנתבעת העיקריים, ובדגש על ייפויי הכוח, הן זה שניתן לעו"ד סלימאן והן זה שניתן לעו"ד באסל טנוס, לא הוכחו במישור השני והשלישי, לא הוכחו כאותנטיים, מהותם ותוכנם לא הוכחו.

במהלך קדם המשפט שנערך ביום 13.05.2020 הצהיר עו"ד סלימאן כי: "בשמה של התובעת לא נעשה שום דבר קשור לייפויי כוח, לא השתמשנו במשהו שקשור בתובעת עצמה. במידה וימצאו שהייפוי כוח הזה שומש במשהו שקשור לתובעת עצמה, אני מאשר שאם יגישו תביעה לביטולו אני מאשר אותה. לא שומש שום דבר בשמה וזה לא קשור אליה. אני מצהיר כי מעתה ואילך ועד אשר לא תוכרע התביעה, לא ייעשה שימוש בייפויי הכוח הבלתי חוזר. אני אומר עוד, מאז שנשלח המכתב הראשון של העו"ד, לפני שנה וחצי, לא נעשה בייפויי הכוח הבלתי חוזר שימוש" (עמ' 1-2, ש' 33-2, פרוט' דיון מיום 13.05.2020).

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל הריני להורות על קבלת התביעה.

בתביעה הקודמת עתרה בסד דלקים למתן פסק דין הצהרתי כדלקמן: "לפיו התובעת הנה בעלת 51% מזכויות החכירה של המקרקעין... כל זאת לאחר שביום 12.6.15 נכרת בין התובעת לנתבעת 1 הסכם הלוואה (להלן: "הסכם ההלוואה") בסכום של 10,000,000 ₪ (עשרה מיליון ₪ - להלן: "סכום ההלוואה") ומאחר וביום 29.6.15 העמידה התובעת לרשות הנתבעת 1 את סכום ההלוואה, כאמור בסעיף 2.1.

לתוספת זו קובע כך: "הצדדים שבים ומאשררים את הסכם ההלוואה מיום 12.6.15 ואת התוספת הראשונה והשניה והן יעמדו בתוקף על כל הוראותיהם, למעט השינויים המפורטים להלן בתוספת זו. כל הוראה בהסכם ההלוואה או בתוספת הראשונה והשניה שלא שונתה בתוספת זו תעמוד בתוקפה בשינויים המחויבים". כל שעשו הנתבעים במסגרת תוספת זו הוא לעדכן פעם נוספת את "סכום ההלוואה". בנגוד לעמדת התובעת שהייתה ידועה היטב במועד החתימה על התוספת האחרונה, הנתבעים נימנעו מלהציג גרסה ברורה בנוגע לעמדתם בנוגע לסכום התמורה בגין רכישת הזכויות במקרקעין ואף לא הגישו כתב הגנה לכתב התביעה שהוגש.

משמעות פסק הדין שניתן בתביעה הראשונה היא כי סעד האכיפה המבוקש בתביעה הראשונה, לפיו בית המשפט יצהיר כי בסד דלקים רכשה ממפגש חיריה 51% מזכויות במקרקעין כנגד "מחילת" הסך של 10 מיליון ₪ כבר נדחה על ידי בית משפט זה ולא ניתן לשוב ולעתור לאותו הסעד בשנית, נוכח קיומו של מעשה בית דין סופי בין הצדדים.

הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי יש לדחות את תביעת סעד האכיפה של התובעת, ועותרים שיקבע כי האופציה לרכישת 51% מהמקרקעין מוקנית לתובעת רק כנגד מחילת סכום הלוואה בסך 25.5 מיליון ₪ (סכום ההלוואה במלואו בנכוי סכום הסדר הנושים של מר צורי סעדון), וכי מימוש האופציה מותנה בעמידה ביתר כל תנאי הסכם ההלוואה וטיוטת הסכם המכר, המחייבים את התובעת להעמיד את המימון המלא לכל התשלומים הנדרשים אגב העסקה ואגב ההליכים המשפטיים.

...

המסקנה אליה הגעתי היא כי לא הושגה כלל הסכמה המעידה על כוונה משותפת של הצדדים להתקשר בהסכם מכר למכירת 51% מזכויות מפגש חיריה במקרקעין בסכום שעליו הסכימו שני הצדדים, לא 10 מיליון ₪ ולא 25.5 מיליון ₪.

מצאתי כי המסקנה שנדרש להסיק במצב דברים זה היא כי לא התגבשו גמירות דעת ומסוימות לעניין התמורה המוסכמת לרכישת הזכויות במקרקעין, והתמורה המהווה את סכום ההלוואה שוויתור על פירעונה מקנה לבסד דלקים אופציה לרכישת 51% מזכויות החכירה של מפגש חיריה במקרקעין על-פי הסכם הלוואה והתוספות להסכם ההלוואה, לצורך ההתקשרות בהסכם המכר.

התוצאה לאור כל האמור, ולאור המסקנה אליה הגעתי היא כי לא הייתה גמירות דעת ומסוימות ביחס לתמורה להתקשרות בחוזה המכר למכירת 51% מזכויות החכירה של מפגש חיריה במקרקעין , ולפיכך ומטעם זה התביעה נדחית.

התובעת ואמה סירבו לממש היתחייבותן להעביר על שמו של עימאד את מחצית מחלקן במקרקעין בלישכת רישום המקרקעין ובשל כך עימאד פנה לבית המשפט לעינייני מישפחה למתן פסק דין הצהרתי מתוקף ייפוי הכוח הבלתי חוזר.

הנתבע מעולם לא ביקש לרכוש את כל הזכויות בקרקע אלא רק לחתום על הסכם שכירות לגבי המחסנים למשך 10 שנים, כפי שעשה עם אביה של התובעת טרם פטירתו.

משכך, הרי שעיסקת המכר שעל פיה נרשם הנתבע כבעלים בלישכת רישום המקרקעין חסרת כל תוקף משפטי והיא בנגוד לדין.

עמאד והנתבע הגיעו להסכמות אשר קיבלו תוקף של פסק דין ולפיהן נקבע, בין היתר, כי לנתבע תהיה זכות חזקה ושימוש בלעדיים בחצרים המסומנים בצהוב בתשריט כולל שטח 4 החנויות שמתחת לבתי המגורים של עמאד ואחיו.

...

שוכנעתי, כי התובעת הייתה מודעת למהות ההסכם עליו חתמה והיא קיבלה הסבר כנדרש מעורך הדין אשר החתים אותה על ההסכם.

דין הטענה לעניין עסקאות נוגדות להידחות, כמפורט לעיל.

לאור כל המפורט לעיל, התביעה נדחית.

כאן הורתה ולידתה של תביעה זו שלפניי בה עותר התובע להחזר התמורה ששולמה לנתבעים בגין רכישת המקרקעין והבית הקיים עליהם.

יפים לענייננו הדברים שנאמרו בספרם של **** פרידמן, נילי כהן, חוזים עמ' 1146 (כרך ב, 1992), בזו הלשון: "כפי שעולה מהסעיף עצמו (סעיף 21 לחוק החוזים – ס"י), מותנית הזכות להשבה בכך שהחוזה אכן בוטל. אם החוזה לא בוטל, בין מחמת עובדה שבררת הביטול אבדה לצד הנוגע בדבר ובין מחמת העובדה שהחליט לאשר את החוזה, לא מתעוררת שאלה של השבה שניתן על פי החוזה. החוזה עומד בתוקפו וכל אחד מן הצדדים רשאי לשמור לעצמו את מה שקבל על פיו... הסעיף מבהיר כי אפשרות הביטול איננה מותנית ביכולת להשיב בעין. אין מדובר על השבה כתנאי לביטול אלא על השבה לאחר הביטול". ובעניינינו, התובע הגיש בהליך הקודם תביעה לפסק דין הצהרתי על הבעלות במקרקעין, קרי תביעה לאכיפת החוזה, אך בשלב מסוים הגיעו הצדדים להסכמות כי התביעה תדחה, וכי הסכם המכר בין התובע לבין הנתבעים הנו "הסכם בטל ומבוטל מעקרו". להסכמות הצדדים ניתן תוקף של פסק דין בפסיקתא שאושרה מיום 7/2/2023.

על פי ההלכה הפסוקה, נדרשים ארבעה תנאים לצורך הוכחת קיומו של השתק פלוגתא: הפלוגתא זהה מבחינה עובדתית ומבחינה משפטית לפלוגתא שנידונה בהליך הראשון; בהליך הראשון קיימו הצדדים היתדיינות באותה פלוגתא; הפלוגתא הוכרעה בהליך הראשון ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לצורך פסק הדין בהליך הראשון (ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז(4) 769, 780 (2003)).

...

בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתאריך 7/2/2023 נקבע כי תביעתו של התובע רוני שחתות (התובע כאן) נדחית בהסכמה, בעוד תביעתו של התובע אמג'ד ח'ורי להצהיר על בעלותו במקרקעין מתקבלת.

עוד לטענת הנתבעת, דין התביעה להידחות מחמת קיומו השתק עילה והשתק פלוגתא.

ההכרעה בפלוגתא, לצורך הפעלתו של כלל ההשתק, צריך שתהא בקביעת ממצא עובדתי או בקביעת מסקנה משפטית לחובתו של בעל הדין שנגדו מועלית טענת ההשתק במסגרת התובענה השנייה, שכן, מעצם מהותו, מכוון הכלל של השתק פלוגתא למנוע את בעל הדין מלהעלות טענה הסותרת או המכחישה ממצא עובדתי או מסקנה משפטית שונה מזו שקבע בית המשפט בהתדיינות קודמת בין אותם צדדים (ראו: נ' זלצמן לעיל בעמ' 188).

לאור המקובץ לעיל , דין הבקשה לסילוק על הסף להידחות.

הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט בסך 3,500 ₪, תוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

נוכח טענות הנתבע במסגרת כתב ההגנה, הוגשה על ידו תביעה נפרדת במסגרת ת"א 3806-04-21, למתן פסק דין הצהרתי לפיו הנו בעל הזכויות במקרקעין וכן ביקש כי בית המשפט יורה לאגודה להמליץ כי רמ"י תקצה לו את המקרקעין ויקבע כי המועד הקובע לעניין התשלום לרמ"י יהיה מועד התגבשות הזכאות של המנוחים.

גובר הוסיף וטען כי נציגי האגודה הבטיחו לו (עוד בטרם פיצול המיגרש), שהמקרקעין יוקצו למי מנציגי משפחתו והוא האחרון שבהם, אך בפועל הם חזרו בהם ברגע האחרון מן ההבטחה וזאת על אף שבני משפחתו כבר השקיעו כספים רבים במקרקעין ועל אף שהוא עצמו שילם סכומי כסף לחברת עמיגור ולמשרד הבינוי והשיכון לצורך רכישת המקרקעין על פי הנחיית יו"ר וועד האגודה.

לטענתו, לא היה נוטל הלוואה לצורך ביצוע תשלומים משמעותיים אלה אילמלא קיבל אישור מיו"ר וועד האגודה כי בכוונת האגודה להמליץ לרמ"י כי המקרקעין יוקצו לו וכי יו"ר האגודה יפעל לשם כך. הליך קודם כפי שצוין לעיל, מיגרש 254 פוצל בהתאם לתוכנית שהוגשה על ידי האגודה ואושרה למתן תוקף ביום 03.05.18.

בהמשך אף טען כי בחגים קיבלה מישפחת גובר שי אך כי שאר הזכויות כגון אמצעי ייצור קרקע ומים, לא ניתנו לה. הוא הוסיף בעיניין זה כי מקור הזכות שלהם הנה "בעצם התושבות שלהם במקום ולא חשובה ההגדרה המשפטית" (ע' 43, ש' 12-22).

...

אני סבורה כי מצב הדברים כפי שעלה ממכלול הראיות שהובאו בפניי הוא כי היו דיבורים בנוגע להקצאת המקרקעין למשפחת גובר ואפשר שאילו לאחר ביצוע התשלומים בשנת 2016, הייתה סבתו המנוחה של גובר, משלימה את התהליך מול האגודה (תשלום דמי פיתוח וקבלת המלצה) ומול רמ"י (תשלום דמי היוון), היו המקרקעין מוקצים לה. אלא שכל זה לא קרה ובהיעדר ראיה כי ניתנה התחייבות של האגודה להמליץ, לא מצאתי כי ניתן לחייב את האגודה להמליץ על הקצאה כפי שמבקש גובר.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני דוחה, הן את טענת גובר בעניין היות המנוחים בעלי זכויות במקרקעין אותן ירש על פי צו קיום הצוואה והן את טענתו בעניין התחייבות האגודה.

מכאן, שהתביעה של גובר נדחית והתביעה של האגודה מתקבלת כך שאני מורה על מתן הסעדים המבוקשים על ידי האגודה במסגרת סעיפים 1-4 לכתב התביעה בת"א 54136-12-18, בסייג שהפינוי יהיה בתוך 90 יום מיום סיום ההכרזה על "מצב מיוחד בעורף" על פי חוק ההתגוננות האזרחית תשי"א 1951 לגבי השטח בו מצוי המושב (ולא לאלתר).