פסק דין בתביעה לתשלום בגין שירותים לעסק "אורורה הפקות

במוקד פסק הדין מספר מחלוקות הנוגעות למושכר ששמש לעסק.

בהקשר ליחס בין דמי שכירות ראויים לבין פיצוי בגין נזק על עיכוב במסירת נכס, ציין בית המשפט בעיניין האחים אהרון כי "תשלום דמי שכירות ראויים מגן במקביל על שני האינטרסים האמורים של המשכירה. מצד אחד, מונע תשלום דמי השכירות הראויים את התעשרותה של השוכרת ומשיב את שווי ההתעשרות למשכירה. מצד אחר, תשלום דמי השכירות הראויים מעמיד את המשכירה במצב שבו הייתה נתונה אילמלא הופר החוזה, והנכס היה מושכר לשוכר אחר". בית המשפט קבע כי "פסיקת דמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר בצרוף פיצויים חוזיים מכוח חוק התרופות, הייתה מעמידה את המשכירה במקום שבו הייתה עומדת לו השכירה בפרק זמן נתון את הנכס פעמיים. על-כן, פיצויים במקרה שלפנינו אינם מתיישבים עם סעד בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. צירוף השניים מוביל להתעשרות שלא על-פי דין של המשכירה". בית המשפט הוסיף והתייחס להיתנגשות בין סעד לקבלת דמי שימוש ראויים לבין סעד המבוסס על פיצוי חוזי מוסכם, ומצא כי גם במקרה זה "הפיצויים המשתלמים על יסוד תניה זו אינם שונים במהותם מפיצויים הנפסקים על יסוד נזק שהוכח. כמוהם, גם הפיצויים המוסכמים מגנים בנסיבות המקרה על אינטרס הציפייה של המשכירה. משמע, כי אותו נימוק לכך שאין המשכירה זכאית להצטברות פיצויים בגין נזק שהוכח לדמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, תופס גם לעניין המנעות מצרוף פיצויים מוסכמים לדמי שכירות כאלה. תשלום הסכום שנפסק כשכר ראוי בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ופיצויים מוסכמים, משמעותו בנסיבות המקרה כפל פיצוי". עיון בתניה שבהסכם שלפנינו מלמד כי התניה אכן באה להגן על אינטרס הצפייה של המשכירה, כי תוכל לממש את המושכר השייך לה, להשכירו לאחר ולהפיק דמי שכירות.

הקבוצה האחת כוללות השקעות "אשר אינן צמודות למושכר ו/או למבנה ו/או לתובעת" ואלה כוללות את הפריטים הבאים: חמישה מזגנים, מערכות צנורות איוורור מפח למזגן המתאימים לאולם תצוגה גדול, מערכת מצלמות כולל אזעקה ומחשב, מערכת תאורת חוץ הכוללת שמונה פרוז'קטורים מחוברים לשעון שבת, דלת כניסה חשמלית כפולה, גדר מסביב לחצר המושכר בגובה שני מטר ובאורך כעשרים וחמישה מטר, שער כניסה למשאית בחצר בגובה שני מטר ובאורך כעשרים וחמישה, שער כניסה ראשי לחנות, דלת ברזל לחנות בכניסה הראשית, דלת ברזל למחסן החנות מהשטח הצבורי למחסן, דלת ברזל המפרידה בין החנות למחסן, קונסטרוקציה ברזל על גג הבניין, מקרר, מקרוגל, פלטה, מרכזיית טלפונים.

הקבוצה השנייה כוללת השקעות נוספות שמחוברות למבנה והיא כוללת: ארון חשמל מיוחד כולל מפסקי פחת ושעון שבת, מערכות חשמל כולל תעלות לאולמות תצוגה בכל החנות, תיקרה אקוסטית, קירות גבס, ארון מטבח כיור וכו', שירותים – שתי יחידות, משרד, נקודת תלת פאזי להטענת מלגזה במחסן, קירות גבס בכל החנות, ריצוף.

נוסף על כן, לא הוצגו ראיות שמעגנות קשר כלשהוא של התובעים לסיכום זה ואף לא נטען כי הם קשורים בסיכום זה. הנתבעים גם לא הניחו ראיות שיכולות ללמד בגין מה שולם הסכום (מיקי אף ציין בחקירתו כי הסכום שולם בגין "מוניטין", עמ' 11, ש' 1).

אני מקבל את התביעה נגד נתבעת 2 ומחייבה לשלם לתובעים סך של 149,268 ₪ נכון למועד מתן פסק הדין.

...

אני מקבל את התביעה נגד נתבעת 2 ומחייבה לשלם לתובעים סך של 149,268 ₪ נכון למועד מתן פסק הדין.

התביעה שכנגד נדחית.

אני מחייב את התובעת שכנגד לשלם לנתבעים שכנגד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, וזאת תוך 30 ימים מהיום.

נאונילה דינובצקי ת.ז., 304415144 (ניתן פסק דין) יוליה ויימן רוזנטל ת.ז., 313624405 הנתבעת 3 ע"י ב"כ עוה"ד שרון סוויסה פסק דין בפניי תביעתה של התובעת כנגד הנתבעת 3 (להלן בפסק דין זה: "הנתבעת") לתשלום סך של 37,727 ₪ בגין שירותים שניתנו ע"י התובעת לעסק שכינויו המסחרי הנו "אורורה הפקות" (להלן: "העסק").

...

צודקים באי כוחה של הנתבעת בטענתם כי קיימים מקרים בהם מסה קריטית של ראיות שאינן ישירות עשויה להביא למסקנה נחרצת אולם אין זה המקרה שבפניי.

התובעת יכולה הייתה לפעול להשגת ראיות נוספות והיא לא עשתה כן. לפיכך, דין התביעה להידחות.

ראו לעניין זה את שנאמר בבג"צ 5098/08, דר' היידי (הדס) פלביאן נ' מדינת ישראל – משרד החינוך שם נקבע כי שיעור ההוצאות "ככל שהוכח בדין – כפוף למגבלות של הכרחיות, סבירות ומידתיות". שיעור ההוצאות הוכח במידה הנדרשת אולם לאחר שבחנתי את כל שהובא בפניי והבאתי בחשבון כי ההליך נוהל ביעילות ולא גזל זמן רב יחסית סבורני כי יש לחייב את התובעת בתשלום הוצאות הנתבעת בסך כולל של 6,000 ₪.

בהתייחס לטענות התביעה טענה הנתבעת, כי בין הצדדים הוסכם, כי התמורה בגין השירותים שנתנה התובעת לנתבעת תשולם תמורה על בסיס כתבי כמויות, על פי הקף השירותים שינתן בפועל.

עוד נטען, כי קיימות אינדיקאציות לכך שהנתבעת ידעה על התביעה ועל פסק הדין שניתן נגדה שכן הדבר מצוין בדוח עסקי המתייחס לחברה ועולה בחיפוש באמצעות מנוע חפוש של Google.

עוד נטען, כי החשבון הסופי נשלח יותר מפעם אחת וכי הטענות לגבי ליקויים ואי עמידה בזמנים נטענה באופן סתמי, שכן חודש ימים לאחר התכתובת מיום 20.9.2015 בנוגע לאותם ליקויים הונפקה תעודת בדיקה של מכון התקנים על עמידה בדרישות המערכת לכיבוי אש. נוסף על כך נטען, כי טופס 4 הופק ביום 9.3.2016 בסמוך לאישור התקנת המעלית; אישור מורשה נגישות ותעודת אחריות על מערכת אוורור וסינון אב"כ דירתית.

לאחר ששקלתי את טענות ההגנה ואת משך הזמן שחלף ממועד מתן פסק הדין ועד למועד בו הוגש לבצוע, את העידר ההתייחסות למועד בו הומצא פסק הדין לידי הנתבעת והטלת העיקולים ללא אזהרה, החלטתי שלא להתנות את בבטול פסק הדין בהפקדה או בתשלום הוצאות.

...

בשים לב לחשיבות הנודעת למימוש זכות הגישה לערכאות וזכות הנתבעת לפיה המחלוקת בינה ובין התובעת תוכרע לאחר בחינה עניינית של טענות הצדדים, אני קובעת כי פסק הדין יבוטל.

לאחר ששקלתי את טענות ההגנה ואת משך הזמן שחלף ממועד מתן פסק הדין ועד למועד בו הוגש לביצוע, את העדר ההתייחסות למועד בו הומצא פסק הדין לידי הנתבעת והטלת העיקולים ללא אזהרה, החלטתי שלא להתנות את בביטול פסק הדין בהפקדה או בתשלום הוצאות.

סוף דבר: אני מורה על ביטול פסק הדין ועל חידוש ההליכים בתיק.

קביעת הנזק בדרך זו פותרת את האמור בפס"ד זידאני הנ"ל – "אפשר, כי הפסדיו של בעל הקרקע יעלו על דמי השמוש הראויים, בשל כך שבעל הקרקע היה עושה שימוש בחלקתו, אשר היה מפיק לו רווחים מיוחדים". 6.

נראה בעיני כי אכן הפיצוי שיש ליתן לתובעים בגין השכרת המבנים לצד שלישי היא על ידי השבת מחצית הסכומים בהם התעשרו הנתבעים, שזהו גם שיעור נזקם, כתוצאה מהשכרה זו. נזכור עוד כי בפסק הדין המקורי נענתי לבקשה לפיצול סעדים, ואני חוזר על כך אף בפסק דין זה. ב"כ התובעים סבור כי משניתנת לתובע אפשרות לתבוע עבור השמוש ברכושו ממי שנטל את הרכוש, מכוח שני הדינים (פקודת הנזיקין ועשיית עושר ולא במשפט), יכול הוא לתבוע בשתי עילות אלו ובילבד שלא יגבה פעמיים בגין אותו מעשה.

גם בנכס נשוא התובענה פעלו בעבר עסקים, כאשר הכניסה הייתה ממלכי ישראל (מלטשת יהלומים של מר יורם דוידוף בקומת המרתף), משרד הפירסום 'מבזק' פעל מקומת המרתף כאשר הכניסה הייתה מרחוב מלכי ישראל.

לכן ברור שדמי השכירות עבור הנכס כאשר הכניסה הנה מרחוב מלכי ישראל הנם גבוהים יותר: כך לדוגמא מביא השמאי כהן את דמי השכירות המשולמים עבור חנות הספרים הפועלת במלכי ישראל 10, הבניין נשוא התובענה.

השמאי כהן מעמיד את דמי השכירות כשהכניסה מרח' מלכי ישראל למ"ר על סך של 85$, והתובעים טוענים כי יש להעמידם ע"ס 106$ למ"ר. עוד לטענתם מסכום זה אין לנכות 10% בגין מיקום וחוסר חזית שכן מדובר ברחוב מלכי ישראל שהינו רחוב ראשי ולא פנימי, יש לנכות 15% בגין שטח מסחרי מתחת למפלס הכביש, יש לנכות 15% בגין מרתף והיעדר איוורור.

לטענת הנתבעים מר פטל "שכח" את ההוצאות וההשקעות של הנתבעים באספקת החשמל, בניתוב מחדש של הביוב, של מתן חדר שירותים לחנות כשהשקעות אלה נקבעו ע"י השמאי כהן ב-68,600$ (כולל את העבודות הנכללות בחו"ד פטל).

...

על אף זאת, מקבל אני את הטענה כי אין התובעים יכולים להתעשר על חשבון השקעות הנתבעים, אשר הם הביאו את הנכס למצב בו ניתן היה להשכירו.

אני קובע, כי יש לבצע את הפיצוי / ההשבה הן על פי דיני הנזיקין והן מכוח עשיית עושר ולא במשפט, זאת על פי החלק היחסי המגיע לתובעים מהסכומים שנתקבלו בפועל, כמפורט בפרק "חישוב הנתבעים". מסכום הכנסות הנתבעים על פי חוזי השכירות יש לקזז את סכום השקעותיהם, אשר הוא אשר הביא את הנכס למצב בו ניתן היה להפיק ממנו פירות.

אני דוחה את יתר טענות הנתבעים הן בדבר ירידת ערך והן השבת השקעות נוספות כמפורט בסיכומיו, באשר אינן נכללות בשאלות שעלי היה להכריע בהן.

בנוסף טוענים התובעים כי הנתבעים תפסו חזקה ייחודית בתא בשטח כ-3 מ"ר המצוי בקומת הקרקע ומהווה חלק מחדר המדריגות הצמוד ליחידותיהם, תא אשר שימש בעבר כשירותים ומושכר כיום לעסק להמרת מט"ח, כי תפסו משנת 1994 ועד לתחילת שנת 2005 חזקה ייחודית בחצר פנימית של הבית המשותף, וכי פגעו בערך תת חלקה 10 שבבעלותם.

טוקר וברנשטיין עתרו לפסק דין הצהרתי בדבר זכויותיהם בנכס, להחזרת המצב לקדמותו, ולתשלום דמי שכירות ראויים על פי חלקם ברכוש המשותף (ת"א 4031/02 אשר נדון בפני כב' השופט י' שפירא) (הליך זה יקרא לשם הנוחות-ההליך הראשון).

בעת שהייתה קיימת המסעדה, התקינו ארובה, העמידו מיכלי גז, צנור אוויר מהמטבח וצינור איוורור בחצר הפנימית של הבניין.

בעקבות ערעור שהגישו הנתבעים לבית המשפט העליון הוחזר הדיון לבית המשפט אשר דן בשנית בסעדים הכספיים שנתבעו ונתן פסק דין נוסף ביום 23.8.07.

מסכום זה, כך נקבע, יש לקזז את סכום השקעותיהם של הנתבעים בהכשרת שטחי הרכוש המשותף בהם תפסו חזקה למצב בו ניתן להפיק מהם פירות.

עוד הם טוענים כי משנעשה בשטח ההסכם שימוש מסחרי, ולא שימוש כמחסן, זכאים הם להפרש שבין דמי שכירות המשתלמים בגין הרכוש המשותף כנכס עסקי לבין דמי שכירות למחסן.

לאחר מתן פסק הדין בהליך הראשון והחל מיום 1.4.05, הועברה החזקה בתא לדיירי הבית, אשר ממשיכים להשכירו לאותו העסק באותם דמי שכירות.

...

ד.הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את חלקם בדמי השכירות שנתקבלו בגין התא בסך 10,800 דולר, לפי שוויו בשקלים במועד הגשת התביעה (4.1.06), בהתאם לשער היציג של הדולר, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

ה.הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בגין החצר הפנימית שגודרה בסך 7,995 דולר, לפי שוויו בשקלים במועד הגשת התביעה (4.1.06), בהתאם לשער היציג של הדולר, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

ו.הנתבעים ישלמו לתובעים את אגרת בית המשפט, ואת הוצאות השמאי פטל בגין חוות דעתו ובגין הופעתו בבית המשפט, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומם, וכן שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.