פסק דין בתביעה לחיוב בהוצאות פיתוח

בית משפט השלום באשקלון ת"א 34240-04-19 אהרוני ואח' נ' ביטון ואח' תיק חצוני: לפני כב' השופטת הבכירה סבין כהן תובעים 1.יוסף אהרוני 2.ריקי שלי אהרוני ע"י ב"כ עוה"ד ירון יטיב נתבעים 1.יגאל ביטון 2.מזי ביטון ע"י ב"כ עוה"ד יהל סגל פסק דין

תביעה כספית לתשלום עבור חיובים ששלמו התובעים עבור הנתבעים בעת רכישת מיגרש שרכשו הצדדים יחד.

לטענת התובעים, בעת רכישת המיגרש שילמו התובעים גם את חלקם של הנתבעים בעלות רכישת המיגרש, כך ששלמו את התשלומים עבור הרכישה, עבור הוצאות הפיתוח ועבור מיסי המקרקעין בגין המיגרש כולו.

...

ביטון: מה? אהרוני: זאת היתה התכנית בסופו של דבר.

מתוך השיחות ניתן ללמוד, כי הנתבעים מאשרים למעשה, כי לבד מתשלום המשכנתאות ותשלומים נוספים, ששולמו כהוצאות, לא שילמו עבור המגרש שבבעלות הצדדים ולא רק ביחס ליתר המגרשים והשותפות מבחינתם היתה שותפות שבה הם אמורים לבצע את הבנייה, אך גם אם זו לא בוצעה ובסופו של דבר מתקבלת החלטה למכור את המגרשים, הם זכאים למחצית מרווחי המכירה, הנתבעים בכתבי הטענות שלהם מתעלמים מקיומה של שותפות וגרסתם היא, כי שילמו עבור הבית בכסף מזומן ולא גרסה הטוענת לזכויות או לרווחים כלשהם.

הנתבעים בעצמם הם אשר בסופו של דבר התנערו מאותה שותפות שלה הם טוענים.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 43089-07-17 גינדי ישראל 2010 בע"מ נ' החברה הכלכלית לראשון-לציון בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט, סגן הנשיאה אורן שוורץ תובעת גינדי ישראל 2010 בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד עדי מוסקוביץ נתבעים 1. החברה הכלכלית לראשון-לציון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד ניר מילשטיין ועו"ד לירון בן נחום 2. עירית ראשון לציון ע"י ב"כ עוה"ד רעות קרמר פסק דין

בנסיבות דומות, במקרה שבו מרבית ההסכם הבלתי חוקי בוצע, שנה השופט י' עמית את הדברים הבאים: "... לא שאלת אי החוקיות היא השאלה הצריכה לענייננו, אלא שאלת נפקות אי החוקיות. אבהיר. בעיניין דירות יוקרה היה מדובר בחוזה לא חוקי שטרם בוצע ... דהיינו, התביעה הוגשה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם וטרם ביצועו, וכפי שהדגישה השופטת חיות בפסק דינה שם, המקדמה לא שולמה ועבודות הפיתוח טרם בוצעו, ולכן לא היה מקום להחיל את הוראת סעיף 31 לחוק החוזים ...

אף ברע"א 6774/19 אפרידר החברה לשיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עריית ראש העין, פסקה 15 (נבו 25.05.2021) שנה השופט י' עמית את הדברים הבאים: "הפסיקה אינה רואה בעין יפה תביעות ביטול והשבה המוגשות לאחר שהצד התובע מיצה את טובות ההנאה שצמחו לו מהחוזה". לכל אלה יש להוסיף כי מר ברשף טען בתצהירו שעד ליום 31.12.2019 עמדו הוצאות החברה הכלכלית בגין הוצאות הפיתוח על סך 105 מיליון ₪ [סעיף 14 ל-נ/1].

בנסיבות אלה, חרף היותו של הסכם הפיתוח משנת 2004 והנספח להסכם הפיתוח משנת 2014 לוקים באי-חוקיות וחרף היותם בטלים מחמת עילה זו, אני סבור כי אין מקום להורות על השבת הכספים על ידי הנתבעות: עסקינן בחוזה שנחתם כפועל יוצא מעיסקת מכר כוללת בין גינדי לבעלי הקרקע; עסקינן בשחקן חוזר בתחום היזמות במקרקעין שלא פעל נגד האי-חוקיות אלא רק בשלב מאוחר ביותר; עסקינן בחוזה שהחיובים מכוחו כבר הושלמו וההשבה תיפגע בקופה הציבורית בנסיבות בהן העלויות כבר הוחצנו על רוכשי הדירות [למגוון השיקולים ראו: עניין יציב פסקה 44 לפסק דינו של השופט א' שטיין והאסמכתאות הרבות שנזכרות שם; דנ"ם 8696/19 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים נ' חברת נוה שוסטר בע"מ, פסקה 9 (נבו 13.05.2020); לעניין ביצוע חוזה בשלמותו כשיקול משמעותי לפטור מהשבה ראו: **** פרידמן "תוצאות אי חוקיות בדין הישראלי לאור הוראות סעיפים 31-30 לחוק החוזים (חלק כללי) – חלק א" ספר **** 371, 399-398 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008)].

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר: התביעה נדחית.

חרף התוצאה אליה הגעתי, אך בהתחשב בהיותו של הנספח להסכם הפיתוח בטל מחמת אי-חוקיותו אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הגשת כתבי טענות, פסקי דין, תיקון כתב התביעה, מינוי מומחה והגשת חוות דעת, הגשת ראיות, חקירות והשמעת סיכומים התובעים הגישו כתב תביעה ביום 22.12.20 בו ביקשו לחייב הנתבעים בתשלום בגין הוצאות פיתוח בהן נשאו התובעים.

...

אשר על כן, התובעים ישלמו לנתבעת שכ"ט בא כוחה בסך של 5,000 ₪ בלבד.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה תוך שמסייג ההסתמכות של הנתבעת על פסק דין זה ככל שתממש זכויותיה בעתיד.

התובעים ישלמו לנתבעת שכ"ט בא כוחה בסך של 5,000 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

כן ביקשה התובעת לשמור לעצמה הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין עקב השמוש, לרבות הוצאות הריסה ופינוי, ככל שהנתבע לא יעשה כן. טענות הנתבע שטח תוספת הבנייה לבית המגורים הוא כ- 104 מ"ר ועומד בקיבולת הבנייה המותרת.

מאחר וקבענו כאמור שגם לאחר הגשת התביעה הוכח כי הנתבע ממשיך בשימוש החורג בנחלה, וממילא תהיה לתובעת זכות תביעה לדמי שימוש ראויים עד לתום השמוש וההריסה בפועל, אף לאחר מועד פסק הדין, אני מוצאת לקבל את טענת התובעת בעיניין זה. התובעת זכאית, אם כן, לעמוד על הסעד המבוקש בתביעה לחייב את הנתבע בדמי שימוש לתקופה שעד למועד הפסקת השמוש וההריסה כמפורט בפסק דין זה, כל עוד הוצגה תשתית ראייתית מספקת לעניין גובה דמי השמוש שיש לפסוק לתקופה זו. המומחה העריך בחוות דעתו את דמי השמוש לתקופה משנת 2010 ועד לשנת 2016, כאשר שומת שווי הקרקע לכל תקופה שונה ועולה משנה לשנה.

הנתבע הפנה לפסיקה לפיה אין לשום שווי מקרקעין ככולל את הוצאות הפיתוח על השטח, ומכאן לטענתו ניתן להקיש שאין לשלב את ערך הקרקע לרווח היזמי כאשר מעריכים את שווי הקרקע לצורך חישוב דמי השמוש.

...

איני מוצאת מקום ליתן במסגרת תביעה זו צו הריסה גורף לגבי יחידה זו, ואני סבורה כי גם לגביה יש להסתפק בצו הפסקת שימוש והריסת ההתאמות למגורים בלבד.

כן יש לפסוק הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ואני מורה כי אלו יתווספו מיום 30.12 של כל אחת מהשנים הרלבנטיות ועד למועד מתן פסק הדין (ראו: ת"א (מחוזי מרכז) 29725-09-15 מדינת ישראל נ' גרין (פורסם בנבו) (31.10.2021) סע' 62 ואילך).

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעת דמי שימוש בהתאם לתקופות השימוש שנקבעו בפסק הדין, כדלקמן: בגין יחידה 1 - לתקופה שהחל מיום 1.1.2015 ועד למועד הריסתה ופינויה או לחילופין קבלת היתר כדין; בגין יחידה 2 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד יום 10.4.19, ולתקופה שהחל מיום 19.6.20 ועד למועד הריסתה ופינויה בפועל; בגין יחידה 3 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד למועד הריסת כל ההתאמות למגורים; בגין יחידה 4 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד יום 1.5.2017, ולתקופה שהחל מיום 1.6.20 ועד להריסת כל ההתאמות למגורים; בגין יחידות 7-5 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד ליום 1.5.2017.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ע"א 25597-03-23 מועצה מקומית גן יבנה נ' גיי.טי.אל ואח' לפני: כבוד השופטת מיכל נד"ב – אב"ד כבוד השופטת חנה קיציס כבוד השופטת יסכה רוטנברג המערערת מועצה מקומית גן יבנה המשיבות 1. גיי.טי.אל.וי 1 שותפות מוגבלת 2. ריט 1 בע"מ פסק דין

בפסק הדין התקבלה תביעת המשיבות, והמערערת חויבה להשיב להן את סכום היטלי הפיתוח ששלמו לה. רקע בשנת 2007 פירסמה רשות מקרקעי ישראל (אז מינהל מקרקעי ישראל, להלן: רמ"י) מיכרז לחכירת שלוש חטיבות קרקע למטרת מגורים ומסחר בתחום המועצה המקומית גן יבנה (להלן: המועצה).

בחוזה התשתיות נקבע: "היזם מצהיר כי ידוע לו שבגין קבלת תוספת זכויות בנייה במיגרש, מעבר לזכויות הנקובות בחוזה הפיתוח (חוזה החכירה בין רמ"י ליזם-ה"ש), יהא עליו לשלם למינהל ... תוספת להוצאות הפיתוח, הנקובות בחוזה זה, בשיעור שיקבע המינהל, וזאת מבלי לגרוע מחובת היזם לשלם אגרות והיטלים עפ"י חוק לרשות המקומית". מכאן עולה שיש קשר ישיר בין זכויות הבניה של מיגרשי המיכרז לבין תשלום דמי הפיתוח.

...

נוכח תוצאה זו לא מצאנו להידרש לטענת המועצה שהיא מוסמכת לקבוע בחוק העזר הסדר המשנה מהוראות הסכם הפיתוח.

סוף דבר אנו מקבלות את הערעור.

תביעת המשיבות נדחית.