פסק בורר בעניין שותפות נדל"ן בדירה באילת

רקע וטענות הצדדים המבקש – מרואן נופי (להלן: המבקש או מרואן), משיב 1 – סאמי נופי (להלן: המשיב או סאמי) ומשיב 5 – ראיד נופי (להלן: ראיד), הנם אחים, בניו של המנוח מר סמעאן נופי ז"ל, מייסד חברת סמעאן נופי ובניו בע"מ (להלן: החברה) אשר עוסקת בנדל"ן ובניה.

בין האחים נתגלעו מחלוקות אשר הובילו לפתיחה בהליכי בוררויות שלא צלחו, ובסופו של דבר, להחלטה על הפרדות וחתימה על הסכם בהתאם ביום 19.11.2014.

באותו יום נערך גם הסכם בין חברת נ.ל.א אילת אספקות בע"מ – חברה באחזקת מרואן וסמי, לבין נופי רביע – בנו של סמי ומשיב 2 בעניינינו, למכירת דירה, אשר גם אותה סמי התחייב לרכוש (להלן: הדירה).

על רקע זה אבהיר מדוע עמדת בית המשפט קמא מקובלת עליי ולא מצאתי להתערב בה. תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: התקנות) קובעת: "הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש." בבחינה זו די אם הוכח "שהתביעה אינה טרדנית, וקיימת שאלה רצינית שיש לידון בה" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 616 (1995); ראו גם: רע"א 2430/91 טיב טירת צבי, שותפות רשומה מקיבוץ טירת צבי, עמק בית שאן נ' דליקטיב הקניון, פ"ד מה(4) 225, 228 (1991)).

באשר לבקשות למינוי כונס נכסים, מתן צו עשה זמני וצו מניעה זמני – בית המשפט רשאי למנות כונס נכסים זמני "אם שוכנע על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, כי קיים חשש ממשי לפגיעה ניכרת בערכם של הנכסים או לכך שהמשיב או אדם אחר מטעמו עומד להעלים את הנכסים או להשמידם או כי הנכסים הופקו תוך ביצוע המעשה או המחדל נושא התובענה או שמשו לביצועו, וכי אי מתן הצוו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין." (תקנה 387ב לתקנות).

...

בהתחשב בכל אלה, סבורני כי הטענה להכבדה לא הוכחה די הצורך.

גם לבקשה למתן צו מניעה כנגד פעולות משפטיות בדירה אין להיענות, שכן לכאורה עולה כי אין בהסכמים איסור על שעבוד או משכון הנכס לרוכש, ולא שוכנעתי כי פעולה מסוג זה תוביל לנזק משמעותי למבקש או לחברה.

סוף דבר – הבקשה נדחית.

עובדות התובע יניב דוידוביץ (להלן: "דוידוביץ") והנתבע רונן רזון (להלן: "רזון") היו שותפים עיסקיים בחברה פרטית בשם "דר רוד חברה לבניין בע"מ", אשר עסקה בניהול ופקוח על פרוייקטים בתחום הבנייה, לרבות יזמות נדל"ן. לימים דוידוביץ ורזון הסתכסכו ביניהם, ומינו כבורר מכריע את עורך הדין עמי הלביא (להלן: "הבורר").

לאחר ארבע שנות בוררות, ניתן ביום 18.7.2010 פסק הבורר אשר בין היתר היתייחס גם לדירה באילת.

בסעיף 9 לפסק הבורר נקבע : "הוכח בפניי כי גם בעיסקה זו היתקיימה שותפות אד – הוק בחלקים שוים בין דוידוביץ (התובע ת.נ.) ובין רזון (הנתבע ת.נ.). כך גם על פי עדות רזון, ומכלול הנסיבות (עתוי ההחזר, אופן ההחזר וסכומו) עולה כי דוידוביץ לא התחרט ולא ביטל את השותפות, ובהתאם אני קובע, כי על רזון ליתן דין וחשבון מפורט לגבי ההכנסות מנכס זה, ולהעביר לדוידוביץ מחצית מחלקו בהכנסות שצמחו מעסקה זו (בנכוי תשלומי המשכנתא) וכי תרשם הערת אזהרה במשרדי רשם המקרקעין בגין חלקו של דודידוביץ ביחידה שיוחדה לחייב בדירה זו וזאת בתוך 30 יום ממועד פסק הבורר. במידה ורזון לא ייתן פירוט הכנסותיו מנכס זה כאמור לעיל, אני מורה כי רזון ישלם לדוידוביץ סך 1,000 ₪ בגין כל חודש ממועד הגשת תביעתו של דוידוביץ ועד מועד הפסק ובסך הכול 36,000 ₪ בגין העבר. כל עוד רזון לא המציא פירוט הכנסות מנכס זה לדוידוביץ יהא עליו לשלם לדוידוביץ סך של 2,000 ₪ כל חודש מדי חודש בחודשו. במידה והנכס יימכר יהא על רזון לשלם את חלקו היחסי בתמורה". (נספח א' לתצהיר דוידודיץ).

...

בסעיף 9 לפסק הבורר נקבע : "הוכח בפניי כי גם בעסקה זו התקיימה שותפות אד – הוק בחלקים שווים בין דוידוביץ (התובע ת.נ.) ובין רזון (הנתבע ת.נ.). כך גם על פי עדות רזון, ומכלול הנסיבות (עיתוי ההחזר, אופן ההחזר וסכומו) עולה כי דוידוביץ לא התחרט ולא ביטל את השותפות, ובהתאם אני קובע, כי על רזון ליתן דין וחשבון מפורט לגבי ההכנסות מנכס זה, ולהעביר לדוידוביץ מחצית מחלקו בהכנסות שצמחו מעסקה זו (בניכוי תשלומי המשכנתא) וכי תירשם הערת אזהרה במשרדי רשם המקרקעין בגין חלקו של דודידוביץ ביחידה שיוחדה לחייב בדירה זו וזאת בתוך 30 יום ממועד פסק הבורר. במידה ורזון לא ייתן פירוט הכנסותיו מנכס זה כאמור לעיל, אני מורה כי רזון ישלם לדוידוביץ סך 1,000 ₪ בגין כל חודש ממועד הגשת תביעתו של דוידוביץ ועד מועד הפסק ובסך הכול 36,000 ₪ בגין העבר. כל עוד רזון לא המציא פירוט הכנסות מנכס זה לדוידוביץ יהא עליו לשלם לדוידוביץ סך של 2,000 ₪ כל חודש מדי חודש בחודשו. במידה והנכס יימכר יהא על רזון לשלם את חלקו היחסי בתמורה". (נספח א' לתצהיר דוידודיץ).

נוכח האמור לעיל, אני קובעת שהדוח איננו משקף את כלל ההכנסות מהדירה ועל כן רזון לא עמד בדרישה הקבועה בסעיף 9 לפסק הבורר.

על כן, אני דוחה את טענת הקיזוז שהעלה רזון.

סוף דבר רזון לא התעמת ולא טען דבר וחצי דבר באשר לחישוב האריתמטי המופיע בתביעה ועל כן אני מחייבת אותו לשלם לדוידוביץ סך של 83,467 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת הוצאות משפט לרבות שכר טרחה עו"ד בשיעור 15%.

הרקע לבקשות, הוא קיומו של הליך בוררות בראשית 2018 בין הצדדים, שהנם שותפים עיסקיים בתחום הנדל"ן, לאחר שיחסיהם עלו על שרטון.

עניינו של פסק הבוררות הראשון שנכתב ביום 5.2.2018, אותו מבוקש לאשר או לבטל, הנו הכרעה ביחס לתשלום שכר דירה עבור מגורים בדירה בה היו הצדדים שותפים, אשר מר תשובה שיכן בה את קרובת משפחתו.

במסגרת אותה פנייה השיב הבורר במייל הראשון מיום 11.6.2021 כי "מצ"ב שתי ההחלטות בעקבות הדיונים שהיו לפני שתיהן מכח הסכמת הצדדים". במייל שנשלח לאחר מכן באותו יום נכתב ע"י הבורר כי "תיק 85 בנוגע לדירת השכירות כפוף גם כן לשטר זה. פיצלנו את ההחלטות משום שאלו שני נושאים שונים". במיל זה הבורר מבהיר כי תיק 85, כפי שמופיע בפסק בוררות הראשון הנו למעשה חלק משטר הבוררות וכפוף לו. הוסבר אף כי הסיבה לפיצול של הפסקים לשני חלקים משום שמדובר בשני נושאים שונים, אך תחת אותו הסכם בוררות.

...

אמנם, העדת בורר ככלל הינה חריג, בהתאם להחלטתי מיום 11.5.2022, ואולם בנסיבות אלו אני סבורה כי יש בהתנגדותו של מר תשובה לבקשה זו כדי להקים חזקה, לפיה הבאתו של הבורר או צירוף תצהיר מטעמו היו פועלים לחובתו.

קביעות אלה מחזקות את מסקנתי לפיה מחלוקות שעלו בין הצדדים בעל פה במהלך הדיון אף הן הוכרעו בהסכמת הצדדים על ידו ובכלל זה המחלוקת לעניין דמי השכירות, כפי שכאמור הוקנתה לבורר סמכות בהסכם הבוררות.

אני מקבלת את הטענה לפיה מאחר ששני פסקי הדין ניתנו על ידי הבורר בסמיכות, יש לפרש את פסק הדין בהקשר כך שסעיף העדר תביעות אינו מייתר את ההכרעה לענין פסק הדין הראשון.

סיכום בשים לב למסקנה אליה הגעתי, לא מצאתי כי קיימת עילה לביטול פסק הבוררות בנסיבות אלו.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מורה על אישור פסק הבוררות הראשון תוך שאני דוחה את בקשת הביטול.

התובענה השנייה הוגשה ביום 14/3/22, שעניינה במתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להרשם כבעלים של הבית המשותף והאוסר על תיקון צו הבית המשותף ורישום זכויות כלשהם של הנתבעים וכן איסור לבצע כל פעולת בנייה ו/או שפוץ במקרקעין וכן למתן צו הצהרתי לפיו תנאי לתיקון צו רישום הבית המשותף והעברת הבעלות ביחידה הקדמית לידי מי מהנתבעים הנה עמידה במלוא תנאי פסק הבוררות.

רקע עובדתי; התובענה הראשונה; המבקשת בתביעה הראשונה הנה חברת זיסלנדר העוסקת בין היתר בתחום יזמות הנדל"ן. המשיבים 1-4 הנם בני מישפחה הרשומים כבעלים במשותף של דירה מס' 2, המצויה בקומת הקרקע של הבית המשותף.

ביום 21/5/15 אשררו הצדדים את המחאת הזכות לפיה אבי רשאי לבנות יחידה נוספת בחצר הקדמית ולהירשם כבעליה – למבקשת וחתמו על הסכם השותפות וההמחאה.

ביום 7/3/22 נעתר בית משפט זה (השופטת אילת דגן) לבקשת ילדי המנוחים ירוסלביץ ונתן צו מניעה אירעי במעמד צד אחד האוסר על המבקשת ומשפחת אבי להרשם כבעלים של הבית המשותף ואוסר על תיקון צו הבית המשותף ורישום זכויות כלשהם וכן נאסר בזאת על כל אחד מהם לבצע בעצמו ו/או מטעמו כל פעולת בנייה ו/או שיפות בבית המשותף.

...

נוכח כל האמור לעיל ולאחר בחינת מכלול השיקולים הנדרשים, מצאתי כי יש בהם להטות את הכף אל עבר קבלת בקשת ירוסלביץ בשלב זה ודחיית בקשת זיסלנדר.

סבורני כי מאזן הנוחות נוטה בנסיבות העניין לטובת ירוסלביץ , שכן מתן צו מניעה זמני והותרת הצו הארעי שניתן על כנו יש בו כדי לשמור על המצב הקיים וזאת לאחר שאבי לא הניח תשתית ראייתית מספקת לכאורה כי קיים את תנאי פסק הבוררות במלואם, לרבות הריסת היחידה האחורית, דיווח ותשלום מלוא המיסים הנדרשים, תשלום מלוא הסכומים שנפסקו על פי פסק הבוררות, פינוי וסילוק יד מתת חלקה 1 והשבתה לידי משפחת ירוסלביץ.

סוף דבר; אשר על כן אני מקבלת את בקשת משפחת ירוסלביץ ומותיר על כנו את צו המניעה הזמני שהוצא בת.א 13561-03-22 ביום 7.3.22.

במסגרת פרויקט זה התנהלו הליכים משפטיים נוספים בין החברה לבין אחת המלוות בפרויקט, וולת'סטון נדל"ן 5 - שותפות מוגבלת ממנה לוותה החברה סך של 2.75 מיליון ₪ לצורך מימון הבניה (להלן: "וולת'סטון").

מבדיקות שערך הנאמן הזמני עולה כי 80% מהדיירים בפרויקט חתמו על הסכם לבצוע פרויקט פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית עם קבוצת לוינסקי-עופר בשיתוף עם חברת קרסו נדל"ן בע"מ. הפרויקט ברחוב אילת בחולון: גם במסגרת פרויקט זה היתקשרה החברה עם בעלי הדירות בפרויקט בהסכם לבצוע עבודות חזוק ושפוץ הבניין שבפרויקט.

בהחלטתי מיום 10.8.2022 (בבקשה מס' 9) נעתרתי לבקשת דיירי הפרויקט ברעננה למתן היתר להמשך ניהול הליך הבוררות, וביום 8.1.2023 ניתן פסק הבורר במסגרתו נדחו טענות החברה והתקבלה תביעת הדיירים בפרויקט זה לקבלת סעד הצהרתי לביטול ההסכם (תביעת הדיירים לביטול ההסכם הוגשה במקורה בה"פ 18090-02-20).

החלטה זו הובילה בסופו של יום לניסיונות החברה לקדם תכנית חלופית לפינוי המבנה, הריסתו ובניה מחדש (פרויקט תמ"א 38/2), ניסיונות שכאמור נדחו על-ידי הדיירים בפרויקט זה. וכן יוזכר, כי בנוגע לפרויקט ברחוב הערבה בחולון טען הנאמן הזמני כי 80% מהדיירים בפרויקט חתמו על הסכם לבצוע פרויקט פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית עם קבוצת לוינסקי-עופר בשיתוף עם חברת קרסו נדל"ן בע"מ, ובפרויקט ברחוב אילת בחולון פועל המשרד לשיכון ובינוי לקידום תכנית התחדשות עירונית חלופית.

...

בנסיבות אלה אני מורה כדלקמן: כל גורם שהוא רשאי להגיש הצעה להסדר חוב שיתייחס לכלל נושי החברה וזאת יעשה לא יאוחר מיום 17.10.2022.

בעניין זה צודק הנאמן הזמני בטענתו לפיה לא ניתן להעריך מהי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, האם הם רווחיים ומהי מצבת הנשייה הסופית של החברה, באופן המחזק את המסקנה כי מדובר בהצעה שאינה ישימה, ואוסיף לכך כי למעשה מדובר אף בהצעה מותנית של היזם ומשכך אין לראותה כישימה.

מנגד, הבאת הסדר חוב לאישור הנושים הכולל סעד המורה על סיום הליכי חדלות הפירעון בעניינה של החברה מיד עם אישור ההסדר מהווה למעשה פגיעה בהליך כאמור בסעיף 322(ג) לחוק חדלות פירעון ועל כן דין הבקשה להידחות גם מטעם זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, דין הבקשה המתוקנת להידחות.

לאחר שהוכח כי החברה חדלת פירעון במובנו בסעיף 2 לחוק חדלות פירעון ולאחר שמצאתי כי אין סיכוי סביר לשיקום הכלכלי של החברה, הנני מורה על מתן צו לפתיחת הליכים שעניינו פירוק לחברת "קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ" ח.פ. 514349000 וזאת בהתאם להוראת סעיף 23(א)(2) לחוק חדלות פירעון.