פסיקה בנושא מבנים מסוכנים ודיירות מוגנת

עקרי טענותיו של ארליך (הנתבע 1) ארליך חזר על טענתו כי הצורך בפנוי התובע מהדירה שבבניין נבעה מהודעות מחלקת מבנים מסוכנים ומצו הפינוי שניתן על-פי חוק מבנים מסוכנים, כפי שאף נקבע בעיניין אליהו, אשר כאמור, דחה תביעה לפצוי שהגישו דיירים מוגנים בבניין.

כידוע, מצב שבו דייר מוגן עוזב את המושכר מקים את עילת הנטישה, אשר נקבעה בפסיקה (ואשר אינה מעוגנת בסעיף 131 בחוק הגנת הדייר), המצדיקה את פינוי הדייר מהמושכר (על עילת הנטישה אשר עוגנה בפסיקה, ראו בין השאר: ע"א 977/91 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758 (1992), כבוד הנשיא מ' שמגר, פסקה 7; רע"א 44/99 ציפורי נ' מגן, פ"ד נה(1) 407 (1999), כבוד השופט י' טירקל, פסקה 4; רע"א 5250/10 זיידן (משי) נ' בנדר (29.7.2010), כבוד השופט י' דנציגר, פסקה 8).

תמציתו היא, כי הדייר המוגן נושא בסיכון של אובדן הדיירות המוגנת עקב כיליון המושכר ולפיכך עליו לבטח את האנטרס הכללי שלו במושכר.

...

אולם לנוכח המסקנה כי עם הריסת הבניין פקעה זכות הדיירות המוגנת של התובע, הרי שבשל העובדה שהבניין נהרס, זכות זו אינה עומדת עוד לתובע.

המסקנה היא אפוא, כי משלא הוכחו נזקי הגוף אשר על-פי הנטען נגרמו לתובע, משלא הוכח כי הנתבעים אחראים לאותם נזקים ואף לא הוכח הסכום הנתבע, הרי שהתביעה בראש נזק זה נדחית.

סיכום ותוצאה לנוכח כל האמור ומן הטעמים שעליהם עמדנו, התביעה ברובה המכריע נדחית.

בהתאמה, לו מבחן הבעלות הקניינית הוא שהיה שולט בכיפה, היה הדייר המוגן מוצא עצמו לכוד במצב לא רצוי, לפיו לא ברור מיהו זה שנושא כלפיו במערך החובות של בעל הבית שבחוק, לרבות חובות לתקן, כאשר חלות הן על בעל הבית, ולרבות ביחס לשאלה מול מי על הדייר המוגן להתדיין כאשר שולח הוא למשל תצהירי דייר יוצא ומוצע, ואינו זוכה למענה או שמא לתשובות שונות מפי הבעלים במשותף.

ב-8.4.13, כנזכר אף בפסק הדין שבערעור, הציבה העיריה דרישה לכל הדיירים לבצע תיקונים בבית, היות והכריזה על המבנה, כמבנה מסוכן.

אני מחייב הנתבעת לשלם לתובע בתוך 30 יום 7224 ₪ , וכן הוצאות משפט בסך כולל של 1500, מעבר להוצאות בהן כבר חויבה ₪ (בשים לב לסכום שנפסק).

...

הנתבעת מנסה להמחיש כי יש לדחות את התביעה כאן, מאחר והתיקונים לא בוצעו כהלכה.

ביום 14/3/10 נשלחה הודעה מטעם עריית חיפה בהתאם לסעיף 3א' לחוק העזר (מבנים מסוכנים), תשמ"ג-1983, לפיה היה על הצדדים לבצע תיקונים יסודיים שעיקרם תיקון סדקים בקירות פנים וחוץ.

במקביל, הגישו המערערים הודעה ובקשה לבית הדין לשכירות בה הודיעו כי בהיעדר כל היגיון כלכלי או משפטי בחיזוק ושפוץ המבנה לאור העלות הכרוכה בכך (סך של 820,021 ₪ על פי חוות דעת מומחה מטעם בית הדין), החליטו המערערים לממש את זכותם לפינוי המבנה על פי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ופנו בעיניין זה לועדות התיכנון בבקשה להתיר להם הריסת הבניין ולהקים במקומו ביניין חדש בעל שתי קומות בכל קומה 2 יחידות דיור.

לעמדת בית הדין לשכירות לא ניתן באופן חד צדדי להפר החלטות שיפוטיות שנתנו תוקף להסכמת הצדדים, בהן נקבע שישולמו דמי השכירות על ידי בעלי הנכס (המערערים), בעלות של 3,200 ₪ לחודש, כאשר הכוונה הייתה שדמי השכירות ישולמו לכל התקופה בה נאלץ הדייר המוגן (המשיבים) לשהות מחוץ לנכס כתוצאה מהשיפוץ.

לגופה של המחלוקת, כידוע, הליך לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית משפט, המסמיך את בית המשפט לאכוף על אדם בקנס או במאסר לציית לצוו שניתן על ידו, נושא אופי מיוחד.

בעיניין זה קובעת הפסיקה כי כאשר מדובר בסעדים שאינם כספיים, הערוץ המשפטי הנכון לאוכפם הוא בנקיטת הליך לפי הפקודה, ואולם כאשר מדובר בחיוב כספי, הליך לפי הפקודה אינו ההליך המתאים, שכן "חיוב כספי ניתן לאכיפה בדרך הרגילה באמצעות לשכות ההוצאה לפועל הערוכות לכך". ראה: ע"א 8659/99 חברת נוף ים כחול השקעות ופיתוח פרויקטים בע"מ נ' פיינרו, פ"ד נד(2) 625 (2000).

...

בטרם אכריע בסוגיה זו לגופה, אדרש לטענתם המקדמית של המשיבים כי דין הערעור להידחות בשל האיחור בהגשתו.

בעניין זה, מטיעוני המערערים שלא נסתרו עולה כי החלטת בית הדין לשכירות נשוא הערעור לא הומצאה למערערים על פי כללי ההמצאה הקבועים בסעיף 237 לחסד"פ. על כן, אין בידי לקבל טענת המשיבים לדחיית הערעור מחמת האיחור בהגשתו.

בנסיבות אלה וחרף התנהלותם של המערערים בהליך בפני בית הדין לשכירות, כמתואר בהחלטת בית משפט קמא, אין מנוס לאור הפסיקה שנזכרה לעיל ובהינתן קיומם של הליכים אחרים ודרכים חלופיות בהם יכולים המשיבים לנקוט לצורך אכיפת החיוב הכספי שנפסק על ידי בית הדין לשכירות, מלקבל את טענת המערערים כי לא ניתן במקרה הנדון להיזקק להליכי ביזיון בית משפט, שכן כאמור, הנטייה הרווחת היא שלא להיזקק להליכי ביזיון בית משפט כאשר קיימת דרך אחרת לאכיפת ביצוע ההוראה השיפוטית שבאה על דרך קביעת חיוב כספי.

יש להעיר עוד, כי פסיקת בית המשפט העליון התייחסה לתיבה "ובאין ילדים - קרוביו האחרים" ככזו הנוגעת לקיומן של ילדים הזכאים להחשב דיירים מוגנים, ובהיעדר ילדים זכאים – רשאי קרוב מישפחה אחר, שאינו מילדי המנוח, לזכות במעמד של דייר מוגן (וראו לעניין זה: ע"א 214/62 קורץ נ' צ'רניאק, פ"ד טז, 2294; ע"א 300/65 עיזבון גליה מוטילוב נ' לונייבסקי, פ"ד יט (4) 73; ראו גם ת"א (שלום ת"א) 23727/08 פריד נ' קליר (2011)).

מכל מקום, גם בנושא זה קיימת הלכה פסוקה מאת בית המשפט העליון, המפרשת את התיבה "לא הייתה להם... דירה אחרת למגוריהם" כדירה שבה יש לדייר זכות קבע, וכלשונו של בית המשפט העליון בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא (2) 99, 105: "המדובר איננו בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע." התובעות בסיכומיהן ניסו להסתמך על העובדה שהנתבע לא העביר מיטה לנכס ולטעון כי האמור מוכיח שהוא לא גר בו. אציין, כי התובעות לא שאלו את הנתבע בחקירתו היכן הוא לן, ומכאן שאינן יכולות להסתמך על טענה זו. הנתבע בסיכומיו טען כי אסתר ישנה בחדר השינה ואילו הוא ישן על הספה הנפתחת בסלון, אולם כמובן, הסיכומים אינם חלק מחומר הראיות, ולא ניתן להציג בהם ראיות חדשות.

סוף דבר כפי שקבעתי, הנתבע עומד בתנאי סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, וזכאי למעמד של דייר מוגן אחרי אסתר ז"ל. גם בהנחה שעצם כניסתו של הנתבע למושכר מהוה הפרה של הסכם השכירות בין התובעות ובין אסתר ז"ל, אזי לאור ההלכה הפסוקה, אין בכך כדי להפקיע את זכותו של הנתבע מכוח סעיף 20 (ב) הנ"ל. אשר לטענות בדבר ביצוע עבודות שפוץ – משמוסכם על הצדדים כי למושכר הוצא צו מבנים מסוכנים, ומשלא הוכיחו התובעות כי פעלו לתקנו, או כי השפוץ שבוצע לא היה דרוש לשם שמירה על מצבו של המושכר – אני קובע כי אין בשפוץ משום הפרה של הסכם השכירות, ולא קמה עילת פינוי.

...

לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, אינני נדרש לבחון אם ההיגיון שמאחורי ההלכה שנקבע בעניין דרור קיים גם כאשר מדובר על הפרה שאינה הפרה של סעיף 5 להסכם.

סוף דבר כפי שקבעתי, הנתבע עומד בתנאי סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, וזכאי למעמד של דייר מוגן אחרי אסתר ז"ל. גם בהנחה שעצם כניסתו של הנתבע למושכר מהווה הפרה של הסכם השכירות בין התובעות ובין אסתר ז"ל, אזי לאור ההלכה הפסוקה, אין בכך כדי להפקיע את זכותו של הנתבע מכוח סעיף 20 (ב) הנ"ל. אשר לטענות בדבר ביצוע עבודות שיפוץ – משמוסכם על הצדדים כי למושכר הוצא צו מבנים מסוכנים, ומשלא הוכיחו התובעות כי פעלו לתקנו, או כי השיפוץ שבוצע לא היה דרוש לשם שמירה על מצבו של המושכר – אני קובע כי אין בשיפוץ משום הפרה של הסכם השכירות, ולא קמה עילת פינוי.

התביעה נדחית אפוא במלואה.

הרקע העובדתי הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה שבניהול התובעת, הנמצאת ברח' יפו 57 בחיפה, מאז 13.11.90 (להלן: "הדירה").

בתאריך 30.7.08 קיבלה התובעת צו מאת עריית חיפה המכריז על הבניין כמבנה מסוכן (להלן: "צו הסכנה").

לפיכך לא עמדה התובעת בנטל ההוכחה המוטל עליה, ואני דוחה את תביעתה בנושא זה. סוף דבר לפיכך תשלם הנתבעת לתובעת סך של 6,678 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

לנוכח העובדה כי מלכתחילה כללה התביעה גם סעד פינוי ללא כל בסיס, שנזנח רק בסיכומים, ולנוכח הפער בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק, איני עושה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

...

לפיכך אני דוחה את טענת הנתבעת.

התוצאה היא כי בכל הנוגע לעבודות שבוצעו לצורך הסרת צו הסכנה אני מאמצת את חוות דעת מומחה בית המשפט, וקובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 6,678 ₪.

לפיכך לא עמדה התובעת בנטל ההוכחה המוטל עליה, ואני דוחה את תביעתה בנושא זה. סוף דבר לפיכך תשלם הנתבעת לתובעת סך של 6,678 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.