פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור על סוגיות בבניין מגורים

התובע פעל בנושאים אלה, לאורך שנים על דרך של כנוס אסיפות דיירים, פניות חוזרות ונישנות לגורמים חצוניים כדוגמת אגודה לתרבות הדיור בתל אביב, מדור למבנים מסוכנים בעריית תל אביב וסופו של דבר בהליכים לפני המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב, לישכת הוצאה לפועל בתל אביב, ובתי המשפט בערכאות השונות.

כאשר לצד זאת, התובע עושה בבניין כראות עיניו, אינו משלם את ההוצאות החלות עליו, אינו משלם את דמי הניהול וועד הבית ואינו מקיים את החלטות ועד הבית ואסיפות הדיירים.

בישיבת קד"מ הראשונה שהתקיימה לפני ביום 29.5.18, הובהר לתובע כי במסגרת הליך זה לא ידונו הליקויים הנטענים בקשר למעלית הבניין, סוגיה שנידונה והוכרעה על ידי כב' השופט מ. תמיר בת.א. (ת"א) 31253-04-14 קירשנבאום נ' נציגות הבית המשותף ואח' (מיום 30.6.16).

התובע, בכתב התביעה, בתצהיר עדותו הראשית (המתפרש על 22 עמודים ומצורפים לו מעל 670 עמודי נספחים) ובסיכומים בחר לשוב ולפרט את ההיסטוריה של דיירי הבניין והמשפחות המתגוררות בו וזאת החל משנת 1921, תוך הטחת האשמות בדיירים, בכל הנוגע להתנהלותם וליחסים ביניהם.

עיון בנספחים לתצהירו של התובע (נספחים 13-15 מעמוד 368 עד עמוד 453) מעידים על השתלשלות האירועים, פניותיו של התובע, בשם נתבעת 1, לקבלנים, לקבלת הצעות מחיר, מפרטים, כתבי כמויות ומעורבות התובע ונציגי הבית בכל אותם הליכים, פרוטוקולים מתומללים של אספות דיירים, עד לאישורו של המפרט לשפוץ ותיקון הליקויים בבניין לרבות הלובי והחניה.

...

סופו של דבר נמצא כי, סך הנזקים שנגרמו לדירתו של התובע הינו בשיעור הנמוך מ- 20% מסכום התביעה.

התובע כאמור ייצג את עצמו, לאור כך ולאור התנהלותו אני דוחה את דרישתו לשכ"ט עו"ד. התובע הגיש מספר מופרז של חו"ד, אשר לא היו חיוניות ורלבנטיות לסכסוך נשוא ההליך.

לפנים משורת הדין ולאור תוצאות ההליך החלטתי שלא לחייב התובע בהוצאות נוספות לטובת אוצר המדינה אף כי לאור המפורט היה ראוי לעשות כן. ניתן היום, כ"א כסלו תש"פ, 19 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.

השני - כריכת מתן היתר הבניה לבניין המגורים עם הוראות לשימור: על פי ההחלטה יינתן היתר בניה מאוחד הכולל את שימור מבנה בית החולים, פיתוח השצ"פ ושימור מצוק הכורכר ואת בניית ביניין המגורים: "ייקבע בהוראות התכנית כי היתר הבנייה יכלול את מבנה המגורים, שימור ושקום המבנה הצבורי ושקום ופיתוח השצ"פ. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הבטחת מסירת המבנה המיועד לשימור לידי הרשות המקומית ורישומו על שם הרשות המקומית, הכל בהתאם לדין" (עמ' 9 להחלטת הוועדה בהתנגדויות).

והינה לאחר אלה היתה החלטת הוועדה "גובה מבנה המגורים ללא שינוי ומספר יח"ד לא יעלה על 60". זו ההחלטה וזה סופו של הדיון! לא מצאתי כל הסבר ולא נימוק לשינוי הגישה להורות על המספר 60 כמספר יחידות הדיור מעת שהורתה הוועדה על הפקדת התכנית שכללה 88 דירות מאחר שכלשונה "התכנית במתכונתה הנוכחית תוקנה בהתאם להערות לישכת התיכנון ועונה על היבטים תיכנוניים אשר משפרים את התיכנון ..." וגם כי השפעת כמות הדירות "זניחה" לעומת כמות הדירות שעומדת להתווסף בבנייה במקום.

טוענות העותרות כי הוועדה המחוזית היא מוסד תיכנון וסמכותה להכריע בעניינים תיכנוניים ולא בשאלות קנייניות הנוגעות לזהות בעל הנכס ובודאי לא להתנות כי "תנאי למתן היתר בנייה יהיה הבטחת מסירת המבנה המיועד לשימור לידי הרשות המקומית ורישומו על שם הרשות המקומית...". לפסיקה לא מעטה הפנו העותרות לביסוס טענתן והדברים בעת"מ 13222-09-15 עמותת עיר עמים נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתיכנון ובניה (7.1.2018) מבטאים את דעתי: "תכנית מתאר מקומית או מפורטת קובעת בעיקר את השימושים המותרים בקרקע ואת נפח וצורת הבניה על גבי הקרקע, אך לא את זהות הבעלים של המבנה או את זהות הגורם המנהל ומפעיל את המבנה.

אכן משהכריעה הוועדה המחוזית לשמר את מבנה בית החולים ואת מצוק הכורכר הסמוך, הגם שתחילה הוועדה המקומית סברה כי יש להרוס את מבנה בית החולים, ומשהיה ברור לעותרות כי התנאי הכללי מטיל למעשה את ביצוע השימור ופיתוח השצ"פ עליהן (גם אם לא נאמר הדבר במפורש), אחרת לא יוכלו להתקדם בבניית הבניין, ומאחר שבחברה יזמית שמטרותיה כלכליות מדובר, מטרות שהן לגיטימיות לטעמי, הרי שהעותרות הגיעו למסקנה כי "למרות המחיר הכבד מבחינתן (של העותרות – א.נ.ח) ...פנו העותרות לקדם תכנית הכוללת את שימור מבנה בית החולים וזאת בברכת המועצה לשימור אתרים ולשכת התיכנון המחוזית ..." (עמדת העותרות בסעיף 31 לעתירה, וראו הודעת העותרות בנספח 4).

ואם כך הוא ברור כי שאלת ההתכנות הכלכלית לבצוע שתי ההתחייבויות, שכפי שכבר אמרתי, אינן עצמאיות, היא שאלה רלוואנטית ולא ניתן להיתעלם מהצורך לבדוק ולברר בהיבט הכלכלי את סוגיית הפחתת כמות יחידות הדיור בהתייחס לחובה לבצע את השימור.

אומר כי גם מהפסיקה עולה ששיקולים כלכליים הם בהחלט חלק מהשיקולים שמוסדות התיכנון חייבים לתת להם משקל, "שיקול הישימות- קרי: הסיכוי שהתכנית המוצעת תצא מן הכוח אל הפועל – היא שיקול רלוואנטי שיש להקנות לו משקל ראוי" (בג"צ 5636/13 מתיישבי תימורים - ישוב קהילתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתיכנון ובניה של תשתיות לאומית, עמ' 12-11 (20.5.2014)), ואינני מקבלת את עמדת הוועדה כי אין לייחס לשיקול זה חשיבות מאחר שלא מדובר במסלול של פינוי-בינוי (ראו סעיף 17 לעיל).

...

אמנם מדובר בשיקול אחד מתוך מיגוון שיקולים, ואולם בענייננו אני סבורה כי שיקול זה הוא שיקול בעל משקל ממשי.

מנקודת המוצא כי בית משפט אינו מתערב בשיקול דעת של מוסדות התכנון המקצועיים אלא אם נפל פגם מהותי בהפעלתו, אני סבורה כי מקום בו החֶסֶר של נתונים כלכליים על הפרויקט לאחר ההפחתה של מספר יחידות הדיור בתוספת החובה לשימור ולפיתוח הוא כה מהותי ויש מקום לבקורת של בית משפט על החלטה מסוג זה שלא רק שלא נימקה את החלטתה אלא שלא הביאה בחשבון רכיב כה מהותי שלטעמי רלוונטי באופן מובהק בנסיבות דנא.

אני מקבלת את העתירה, מבטלת את ההחלטה בעניין הפחתת מספר הדירות ומורה לועדה לשוב לשקול את התכנית שהוגשה בהמלצתה לאחר שתביא במסגרת שיקוליה גם את השיקולים הכלכליים בהנתן הדברים שנאמרו לעיל בעניין מילוי מלא של התנאי להיתר בנייה.

כן מלינים המבקשים, כי עקב הפרות שונות, רוח המקום אינה מתאימה להם יותר, כגון: ריבוי יחידות דיור להשכרה ו/או מגורים ללא היתר מתאים.

המשיבה פירטה והדגישה את ייחודה התרבותי, את תפיסת העולם השונה של חבריה ואת העקרונות עליהם הוקמה.

המבקשים בסיכומיהם בפני בית המשפט קמא, אישרו את שהוסכם: "בהתאם למוסכם בין הצדדים, מתייחסים סיכומים אלה לשאלה המשפטית האחת והיחידה כפי שצוינה בפרוטוקול מיום 7 יוני 2016 שורה 12: ""הסוגיה המשפטית היא האם קיימת אפשרות לחברי אגודה שיתופית להשתחרר מחברותם באגודה"".

מעבר לצורך, אוסיף כי גם העובדה כי פנו והודיעו על עזיבה מלמדת, כשלעצמה, על העידר טענה כי אינם חברים באגודה.

כך, למשל, כיצד יש בצו כדי לסייע בשמירת המצב לפיו רק אנשים בעלי אורח חיים צימחוני יתגוררו במושב? כיצד יוכל הצוו לסייע באכיפת עניין זה על בעלי מקרקעין אשר יבחרו שלא להיות חברי אגודה ויבקשו להשכיר את בתיהם לאנשים שאינם מנהלים אורח חיים צימחוני / טיבעוני? או כיצד יוכל הצוו לסייע לאכוף על בעלי צימרים שאינם חברי אגודה לדאוג שהמטיילים לא יפרו את אורח החיים במושב, למשל באמצעות ארוחות ברביקיו? צו המועצות האזוריות עשוי לסייע לפעילות ישובים קהילתיים נעדרי הצביון הייחודי שיש למושב אמירים.

...

מסקנתו של בית המשפט קמא, בעמוד 11 ש' 24, היא זו: "המסקנה המתבקשת היא, אפוא, כי הנתבעים אינם רשאים לפרוש מהאגודה שלא על פי הוראות התקנון ומאחר שהוראות אלה קובעות כי אין ניתן לפרוש ללא הפסקת הבעלות ועקירה מהיישוב, ומאחר שהנתבעים ממשיכים להתגורר ביישוב ולהחזיק בזכות הבעלות, הרי שהם נשארו חברים באגודה ומחויבים בחובות של חברי האגודה ואין כל תוקף להודעת הפרישה אותה שלחו לתובעת". טענות הצדדים בערעור ביום 6.2.2017 הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור, במסגרתה טענו כי החלטתו של בית המשפט קמא מוטעית ומנוגדת לפסיקה המנחה בתחום.

המבקשים, כך עולה מטענותיהם, אינם מודיעים על עזיבתם את המושב, אלא, מבקשים להישאר ולהמשיך להתגורר בישוב, אך במקביל לוותר על חברותם באגודה, כאשר התוצאה היא, בין היתר, כי לא יישאו בתשלומים בהם מחוייבים חברי האגודה.

מכאן, מקובלת עלי מסקנתו של בית המשפט קמא כי למושב אמירים צביון מיוחד, כזה המזכה אותו בהגנה על המשך קיומו.

נוכח האמור מעלה, מצאתי כי החלטת בית המשפט קמא תואמת את העובדות כפי שהובאו בפני בית המשפט קמא ואת המצב המשפטי ואין מקום להתערבות בה. התוצאה היא כי הערעור נדחה.

הבקשה והרקע להגשתה בקשה לפי סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, שהגישה א.ס.פ.י חברה לקידום פרוייקטים באיכות הסביבה (ישראל) בע"מ ("המבקשת" או "אספי") כנגד חברת גלובל גרין גרופ (אך דוד) בע"מ ("המשיבה" או "גלובל") וכן כנגד מנהליה ובעלי מניותיה - מר יגדל אך ומר צביקה דוד ("המשיבים 2-3" ויחד עם גלובל: "המשיבים").

יוער, לצורך המחשת האמור לעיל, כי בעיניין פריזנד הנ"ל מדובר היה בצו עשה להריסה של תוספת בניה בלתי חוקית אשר ניבנתה ברכוש המשותף בבניין מגורים, אשר על פניו אכן היה ניתן לבצוע במסגרת ביצועו של צו עשה בהליכי הוצאה לפועל.

עם זאת, בית המשפט שם דחה את הטענה כנגד עצם הגשתו של הליך בזיון חלף פניה להליכי הוצאה לפועל וקבע, כי התוספת שנבנתה ללא היתר ואשר יש לבצע לגביה את צו ההריסה, הנה תוספת בניה המשתרעת על שטח בנוי נרחב ביותר, תוך שבעלת הדין הנפגעת הנה דיירת בקומת הקרקע.

במקרים מסוג זה ההליך המתאים הנו הגשת תובענה נפרדת אותה יוכלו הצדדים להביא בפני בית משפט מוסמך במסגרת הליך אזרחי מתאים ולברר את המחלוקת ביניהם בשאלת קיומה או היעדרה של הפרה בסוגיית קיום החיוב מושא פסק הדין [בר"ם 4717/06 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' עירית קרית אתא (6.8.2006)].

...

לצד זה, וכפי שיבואר להלן, אני סבורה כי נוכח טיבן של המחלוקות בין הצדדים במסגרת הליך הבזיון, הרי שבמקרה דנן, אף הליך זה אינו הבמה המתאימה והאפשרית לבירור והכרעה במחלוקות אלו.

לאחר ששקלתי את טענותיהם אלו של הצדדים ואת תמונת הראיות שהוצגה לבית המשפט במסגרת בקשת הבזיון והליך בירורה, אני סבורה כי על סמך הראיות שהציגה גלובל כאן, אכן אין ביכולתה הכלכלית לכאורה לעמוד בחיוב שנקבע בפסק הדין בדבר הפקדתה של ערבות הביצוע בהיקף הכספי הנדרש של 20,320,000 ש"ח. לצד זה אני סבורה, כי טענות אספי בדבר הטעמים אשר הביאו למצב הכספי הנוכחי בחברת גלובל, לא הוצגו ומכל מקום לא התבררו לפני באופן ממצה, על יסוד תמונה עובדתית וחשבונאית מקצועית מספקת.

בעניין זה, ובכל הנוגע לטענות אספי בדבר הברחת נכסים וריקון מכוון של קופת חברת גלובל על ידי המשיבים 2-3 על מנת לחמוק מהפקדת הערבות, מקובלת עלי עמדתה של גלובל, כי מדובר בבירור עובדתי ומשפטי מורכב וכי המסגרת של בקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט, אשר בירורה אמור להיות בהליך יעיל וקצר, אינה הפלטפורמה המתאימה לעריכתו ולהכרעה בטענות כבדות משקל מסוג זה. בענין זה אני סבורה, כי על המבקש להוכיח טענות מהסוג הנ"ל, כגון טענות בדבר הברחת נכסים, ובדבר מניפולציות נטענות בדוחות כספיים של חברה, להוכיח טיעוניו אלה, אשר ככל ויתקבלו משמעותם רבה הן לחברה והן לבעלי מניותיה, בהליך משפטי אזרחי וממצה.

הפירסום השלישי ערוך כמכתב מיום 3.8.20 (להלן: המכתב הראשון), אותו שיגרה הנתבעת לכל הדיירים, למעט התובע וגב' ליהיא, בבניין דרך תיבות הדואר, וזה תוכנו: "הדייר שעובר מבית לבית ומתקשר לכל הדיירים ומשכנע את הדיירים שיבחרו בו לוועד בית, יש לו דיירת שותפה למזימות הרעות השקריות שלו שגרמה נזק וסבל לדיירים בעבר. שניהם גורמים נזק לניהול הבית ולכל הדיירים. שני הדיירים האלה לא שילמו עבור החלפת המנוע למעלית ומסרבים לשלם. הוגשה נגדם תביעה לתרבות הדיור והעורך דין של תרבות הדיור יאלץ אותם לשלם מכוח החוק. שני הדיירים האלה מפיצים כל הזמן לכל הדיירים שקרים, דברי הסתה ושנאה בצורה חולנית ולא נורמאלית. הסיבות המניעות אותם לעשות זאת נובעות מתוך כוונה לגזול את זכויות הדיירים ולעשות רק רע לכל הדיירים. ועד הבית יודע מהם הסיבות שלהם ומזהיר את כל הדיירים מפניהם שלא ליפול בידיים של הרוע שלהם". לטענת התובע, למרות ששמו של התובע לא נאמר מפורשות, כל הדיירים ידעו שמדובר בו שכן הוא "הדייר שעובר מבית לבית". הפירסום הרביעי ערוך גם הוא כמכתב מיום 7.10.20 (להלן: המכתב השני – מכתב התלונה).

לטענת התובע, המכתב פורסם על ידי הנתבעת במטרה להחתים את כלל דיירי הבניין, ובמסגרתו נכתב כי: "מתחילת כהונתו של עוז מנשה פלדמן כיו"ר ועד הבית, רק הוא בוועד הבית מיום 9/8/2020, ביצע מספר דברים לא חוקיים, על דעת עצמו בלבד, מבלי להתייעץ עם הדיירים, מבלי לקבל את החלטת רוב הדיירים כחוק, מבלי לדיווח וליידע את הדירים על הפעולות שביצע" בהמשך, בפירוט הדברים נכתב כי "נבחר לוועד הבית במירמה", "עשה ביטוח תאונות לדיירי הבניין מבלי להציג לדיירים 3 הצעות מחיר", "פיטר את הגנן.. ומאז לא בוצע טפול בגינה"..

אכן, המכתב מנוסח כעצומה וכולל בתחתיתו טבלה עם שמות 12 מישפחות המתגוררות בבניין ומקום מיועד לחתימת נציג כל מישפחה עליו.

הנתבעת לא טענה בעיניין זה להגנת תום הלב, אולם למען הסר ספק אתייחס גם לפירסום זה. בעיניין זה דומה כי הדיעות בפסיקה חלוקות וכי אין הסכמה בשאלה האם יכולה להנתן הגנה לאמירות ופרסומים הנאמרים במסגרת פניה/ הליך באגודה לתרבות הדיור.

עם זאת, דומה כי הכרעה בסוגיה זו כלל אינה מענייננו, וזאת בעיקר שעה שפרסומיה של הנתבעת לא עסקו בכך, אלא בטענותיה לפיה חיבל התובע במנגנון המעלית בבניין, רימה את דיירי הבניין, הסית, נבחר לועד הבית במירמה וחנה בחנייה ששייכת לאביה.

מרבית הפרסומים הוגבלו למספר נמענים ספציפי ומצומצם באופן יחסי, הכולל את דיירי הבניין המשותף, וכן את המישטרה והגב' מלי ברוזי מהאגודה לתרבות הדיור.

...

אשר על כן, לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות, את אופי הפרסומים ותפוצתם ואת התנהלות הצדדים, מצאתי להעמיד את הפיצוי על הסכום הכולל של 15,000 ₪ (כלומר: סך של 5,000 ₪ בגין כל אחד מהפרסומים 3, 4 ו-5).

סוף דבר סיכומו של דבר: ענייננו בסכסוך שכנים שהפך לתביעת לשון הרע.

הנתבעת תשלם לתובע את הסכום האמור לעיל בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה כדין.