פירות או הון ממכירת דירות

הבקיאות הנדרשת איננה בקיאות עילאית והיא לא חייבת להיות בקיאות המבצע עצמו, אלא, ניתן להשתמש גם בבקיאות שילוחית או בבקיאות יועצים (ראו: ע"א 264/64 בן ציון נ' פקיד השומה, פ"ד יט(1) 245); ז. מבחן הנסיבות שהוא מבחן הגג שבמסגרתו נבחנת כל נסיבה רבלנטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה בין הון לפירות.

משמע, טיבו של הנכס, דירת מגורים, אינו מספיק כדי לקבוע האם ההכנסה ממכירת הדירות מהוה הכנסה הונית או פירותית.

...

המערערים טוענים כי יש לקבל את הערעורים ולבטל את השומות שהוצאו להם מכמה טעמים; הטעם הראשון הנו טעם דיוני.

סוף דבר 41.

בשים לב לכל האמור, הנני מקבל את הערעורים ומורה על ביטול הצווים שהוצאו על ידי המשיב על פי סעיף 152(ב) לפקודה ואשר צורפו להודעות הערעור.

המשיב ישלם לכל אחד מזוגות מהמערערים הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

ברם, מלאכת סווגן של הכנסות שונות - אם כהכנסה הונית או פירותית - אינה תמיד מלאכה קלה, ולעתים הקביעה אם הכנסה מסוימת היא מהסוג הראשון או השני אינה כה אינטואיטיבית, ויש שאף תיארו אותה כ"בעיה המרכזית בכל תורת מס הכנסה" (אלפרד ויתקון "קרן ופירות במס הכנסה" הפרקליט יא 25 (תשט"ו)).

ברוח משל העץ והפירות, מקובל לומר כי הכנסות הנובעות משימוש בגורמי ייצור הן הכנסות שוטפות, קרי הכנסות פירותיות החייבות במס הכנסה, בעוד שהכנסות הנובעות ממכירתם של אמצעי הייצור הן הכנסות המצמיחות רווח הון (ראו, בין היתר: אדרעי – מכירת זכויות, עמ' 6; אלקינס, עמ' 25).

הלוא מבחינה מושגית, כל היתקשרות בין בעל "נכס הון" לבין צד שני המבקש לעשות "שימוש" בנכס ההון, ניתנת לתאור בתור עסקה שעניינה "ויתור על זכות". כך, למשל, בעל מקרקעין המשכיר את דירתו, מוותר בכך על זכותו לעשות כל שימוש בדירה למשך תקופת השכירות, תמורת תשלום דמי שכירות.

...

השופטת א' חיות: כחברי השופט י' עמית אף אני סבורה כי בשלושת המקרים נושא הערעורים שבפנינו יש לראות בתשלומי אי התחרות "הכנסת עבודה" הבאה בגדר סעיף 2(2) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש].

מדעתי זו לא שיניתי וכאז כן עתה אני סבורה כי לצורך סיווגם של תקבולים כאמור מן הראוי לנקוט גישה שאינה כבולה לחזקות ולפיה תיבחן מהותו של התקבול בכל מקרה לפי נתוניו (ראו לעניין זה גם דן ביין "'מצנחי זהב' ומיסוי תשלומים בגין אי-תחרות לעובדים בכירים לעת פרישתם הרהורים בעקבות פסק דין קרינגל" מיסים כט/1 א-1 בעמ' 19 (פברואר 2015)).

אל מסקנה זו אגיע בין אם אחיל על נסיבות הערעורים דנן את 'חזקת הכנסת העבודה' עליה עמדנו לעיל לאור פסק הדין בעניין ניסים, ובין אם אבחן את מהותם של התקבולים "דה-נובו" ובהתעלם מחזקה זו (פסקה 44 לחוות דעתו, ההדגשה שלי-א.ח.) לעמדתו זו של חברי אני מצטרפת מן הטעמים שאותם פירט בהרחבה בחוות דעתו, וכן מקובלת עליי הערתו לפיה תיתכנה נסיבות - אם כי נדירות וחריגות - אשר בהן עשויים תשלומי אי תחרות ללבוש בכל זאת צורה הדומה לעסקה הונית (ראו פסקאות 49, 52, 55-54 לחוות דעתו).

התובע עותר לסעדים אלה על מנת שיהיה בידו לפעול למימוש פירות זכייתו בפסקי החוץ.

לנתבעת לא הייתה יכולת כלכלית לממן רכישת דירה שכן אין לה, באופן אישי, נכסים או מקורות הכנסה עצמאיים, בודאי לא בהקף הנידרש לממן את התשלום הראשוני ("הון עצמי") שנידרש לרכישת דירת יוקרה ולשלם לבנק תשלומים בסכומים משמעותיים לכסוי הלוואה שניטלה לצורך זה. בשים לב להודאת הנתבעים בנידון בסיכומים, ניתן היה לקצר ולהסתפק בקביעה, שלא נתונה יותר במחלוקת, כי התובע הוכיח שהדירה נרכשה ממקורותיו הכספיים של הנתבע.

התשלומים בגין הוצאות שקשורות בהחזקת הדירה שולמו, בין היתר, דרך העברות מחשבונות הנאמנות לחשבון של חברת הנהלת הנכסים או דרך החשבון שנוהל במשרד בראונשטיין (ראו מוצג ת/27 להתכתביות בין עו"ד מוסקוביץ לנתבע לעניין תשלומים שונים שעליו לשלם בקשר לדירה, מוצג ת/29 לתשלומים עבור שיפוצים, מוצג 31 להתכתביות בין הנתבע לעו"ד מוסקוביץ בעיניין תשלומי ארנונה; מוצגים ת/25 ו- ת/31 להתכתביות בין הנתבע למשרד המכירות כתר דוד המלך בעיניין תשלומים עבור בנייה, מוצג ת/32 להתכתביות בין הנתבע לחברת הביטט בעיניין תשלומים עבור ריהוט שנרכש עבור הדירה, חוות דעת בלאס נספח 3 בעמ' 17).

...

תוצאה נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שהוכח ברמה הנדרשת כי הנתבע הוא הבעלים של הדירה.

בהתאם להסדר הדיוני המוסכם שבין הצדדים (ראו החלטה מיום 23.1.22), אני מורה כי הבנק יצורף כחייב לתיק הוצל"פ 529055-03-18.

כמו כן, אני מורה על אישור העיקול שהוטל על הדירה (לפי החלטת כב' הרשמת תמר בר אשר (כתוארה אז) מיום 11.10.18 בת"א 2336-09-18)) וניתן בזה צו לעיקול קבוע על זכויותיו של הנתבע בדירה.

אעיר כי עסקת מכר מקרקעין כרוכה בהשקעת הון כספי רב מצדו של הרוכש, אשר ברוב המקרים מקורו בגיוס הון חיצוני (בדרך של משכנתא או הלוואות) או מימוש חסכונות פירות עמלו.

הנתבעת טענה בס' 8 לתצהירה נ/1 כי התשלום הראשון נעשה כנגד קיזוז חובו של המנוח וכי תשלום היתרה שנותרה לאחר הקיזוז בוצע במזומן: "במעמד החתימה על הסכם המכר של הדירה מול המנוח, כאמור, השלים בעלי ומסר למנוח את מחיר הדירה בכך שהוסיף מעבר לחוב ההלוואה תשלום נוסף ובכך שהוא שילם למנוח בעת חתימת ההסכם סך כולל של 144,000$, בהתאם להוראת ס' 4 להסכם המכר" (הדגשה הוספה).

...

בהיתחשב במכלול הנסיבות לעיל ולאור העובדה שהעסקה לא דווחה כחוק לרשויות מסוי המקרקעין במשך 4 שנים(!) מאז ההתקשרות הנטענת, אלא רק לאחרונה ולאחר שבית המשפט הביעה את פליאתו לנוכח הדבר, נחה דעתי כי עסקת המכר הדירה נשוא התובענה לא הוכחה כלל, ובכלל זה לא הוכח כי נמכרו לנתבעת רק חלק מהזכויות בה. מעל לצורך אוסיף כי גם בהקשר של הטענה החלופית לפיה נרכשה מחצית מזכויות החכירה בדירה (המחצית השייכת למנוח) וגם לו הייתי מאמין לטענה בדבר קיום חוזה רכישה בקשר לדירה, זקוקה הנתבעת לסיועו של סעיף 10 לחוק המקרקעין כדי לזכות בזכויות המנוח בדירה ולו מחמת קיום הערת אזהרה נוגדת בדבר התחייבות להימנע מלעשות עסקה בדירה בעת עריכת חוזה המכר הנטען; אלא שמהטעמים שפורטו לעיל, אין הנתבעת יכולה לטעון לתחולת ההגנה שסעיף 10 האמור מעניק, הן מחמת כישלונה בהוכחת התמורה והן משום העידר תום הלב הנובע מהידיעה על הערת האזהרה בעת ההתקשרות.

כאמור לעיל, הערה זו באה מעל לצורך נוכח הממצאים העובדתיים והקביעות המשפטיות שבפסק דין זה. סוף דבר 31.

לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת במובן זה שהנני מורה על סילוק ידה של הנתבעת וכל מי מטעמה מהדירה שברחוב נורדאו 55, נס ציונה, הרשומה כחלק מחלקה 71 בגוש 3636.

הבקיאות הנדרשת איננה בקיאות עילאית והיא לא חייבת להיות בקיאות המבצע עצמו, אלא, ניתן להשתמש גם בבקיאות שילוחית או בבקיאות יועצים (ראו: ע"א 264/64 בן ציון נ' פקיד השומה, פ"ד יט(1) 245); ז. מבחן הנסיבות שהוא מבחן הגג שבמסגרתו נבחנת כל נסיבה רבלנטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה בין הון לפירות.

משמע, טיבו של הנכס, דירת מגורים, אינו מספיק כדי לקבוע האם ההכנסה ממכירת הדירות מהוה הכנסה הונית או פירותית.

...

עיקרי הטענות המערערים טוענים כי יש לקבל את הערעורים ולבטל את השומות שהוצאו להם מכמה טעמים; הטעם הראשון הינו טעם דיוני.

במקרה זה לא מדובר רק במסקנה אפשרית וככל שיש צורך בדבר דומני כי הסתכלות כוללת על הנסיבות מצביעה כי עסקינן בהכנסה הונית דווקא ולא בהכנסה פירותית.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הנני מקבל את הערעורים ומורה על ביטול הצווים שהוצאו על ידי המשיב על פי סעיף 152(ב) לפקודה ואשר צורפו להודעות הערעור.

המשיב ישלם לכל אחד מזוגות מהמערערים הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.