פירוש לא נכון של הסכמים שנחתמו עם עירייה על ידי נאמן

חוב הארנונה גבוה כיון שהעירייה רואה בהקדש אולם אירועים אך נאמני ההקדש פועלים בעיניין זה, היתקיימו פגישות מול פקידים בכירים בערייה ואף שכרו עורך דין מיוחד לטפול בעיניין זה. אין שום עיכוב במשכורות של עובדי ההקדש, וכל אמירה על סגירת שערי בית הכנסת בקרוב אינה אמת.

לאור מה שביארנו לעיל פרשנות בית הדין לשטר ההקדש ולפיה לראשון לציון יש מעמד במינוי הנאמנים אינה נכונה: הנאמנים לדורות נקבעו על ידי המקדישים שקבעו גם שהראשון לציון בעצמו יהיה נאמן, הא ותו לא, ולבית הדין וגם לראשון לציון אין יכולת לפעול כנגד שטר ההקדש.

החלטה זו כקודמותיה היא החלטת המשך ובנויה על ההחלטות הקודמות של בית הדין שניתנו על סמך פרשנות לא נכונה של שטר ההקדש, החלטות שלדברינו לעיל לא היה סיכוי שיתקיימו, החלטות שכמעט הכריחו את הגבאים נציגי המתפללים להיתעלם מהן.

עם זאת לעת עתה האולם מושכר, וכפי הנראה השוכרים לא נוהגים בו לעניין קדושת בית הכנסת כפי הראוי וכפי שנכתב בחוזה, ומלבד זה: כפי שכתבנו בדברינו, עיקר מינויים של הנאמנים החדשים היה כדי לדאוג לקדושת בית הכנסת וכדי שהשוכרים יקפידו על מה שהתחייבו בחוזה, והנאמנים החדשים הם גם שחתמו על חוזה השכירות החדש, ולפיכך עליהם לפעול לתקן מה שעיוותו ולהשגיח בין בעצמם בין על ידי שלוחיהם שקדושת בית הכנסת תישמר.

...

יש לציין שעיקר התעוררות התובע לשינוי המצב בשל פגיעה בקדושת בית הכנסת והפעולות שפעל באמצעות בא כוחו טו"ר חנניה צפר הם נכונות, מוצדקות ובאות ממקור טוב, ואכן הנתבעים לא חלקו על עיקר טענותיו ובסופו של דבר הצטרפו לתביעתו, גם בית הדין הסכים עקרונית שהתביעה לתיקון המצב צודקת.

השכרת המקום הביאה תקלות חמורות וחילול קדושת בית הכנסת, ולכן אנו מצפים שלא ישכירו את המקום אלא לצורך גדול, לאחר שבית הדין יבחן את חוזה ההשכרה, לאחר שבחוזה יוכנס סעיף שבית הדין יכול, באופן חד־צדדי וללא קיום דיון הוכחות וכו', לבטל את חוזה השכירות, וכן לאחר שהשוכר יפקיד בבית הדין ערובה בסכום גבוה ביותר, ובית הדין יוכל לחלט את כספי הערובה לפי שיקול דעתו הבלעדי, אם השוכר או מי מטעמו, ינהגו באופן שאינו מכבד את קדושת בית הכנסת! בנוסף – סעיפים א–ד במסקנות הנ"ל חלים לאלתר, וכן סעיף ט למסקנה הנ"ל. באשר לסעיף ז הנ"ל – הואיל והנאמנים מסיימים את תפקידם במאי 22, דהיינו עוד מספר חודשים, ולאור האמור לעיל, איני מוצא מקום להעבירם מתפקידם כעת.

בנוגע להצעת הגר"צ בן יעקב כי נוכח הקלקולים שאליהם הביאה הגישה שעשתה את מיצוי הרווחים – ולו גם למטרות טובות – עטרה לראשה, על חשבון ייעודו המרכזי של בית הכנסת ועל חשבון שמירת קדושתו, יש להקפיא למשך שלוש שנים כל עיסוק ממין זה: סבורני כי במישור העקרוני יש טעם בדבר, כדי לרפא את החולי הקיים עתה בהתייחסות לבית הכנסת כאל משאב נדל"ני ועל דרך דברי הרמב"ם (הלכות דעות פרק ב הלכה ב) בעניין מי שנטה באחת מן הדעות לדרך רעה, שאף שהדרך הבינונית היא הטובה, מכל מקום זה שנטה ממנה צד אחד "ירחיק עצמו לקצה השני וינהוג בו זמן רב עד שיחזור בו לדרך הטובה". אך עם זאת איננו יכולים לקבוע קביעה קטגורית כאמור שכן איננו יכולים לשלול את החשש והאפשרות שהוצאות וחובות שישנם או שייווצרו יביאו לידי כך שאם לא יושכרו חלקים מן ההקדש – יקרוס ההקדש ובית הכנסת כולו, או כי אי־מיצוי זכויות בנייה יביא לנזק בלתי־הפיך להקדש.

לפיכך סבורני כי האיזון הראוי הוא כי כל החלטה בדבר השכרה של חלק זה או אחר מנכסי ההקדש תתקבל – אם תתקבל – במשך שלוש שנים אלה רק אם יסכימו לה כל נאמני ההקדש פה אחד או שתאושר על ידי בית הדין לאחר שיבחן אותה לגופה.

הצדדים כתבו עוד כי כי במהלך תקופת הבדיקה יעמיד החייב לטובת החברה הלוואות מעת לעת וכי הוא כבר העביר נכון למועד חתימת ההסכם 340,000₪.

כאן נישאל אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית והיא הוכרעה שם בפירוש או מכללא, שאז בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט נוסף, גם אם עילתו שונה מעילתה של התביעה הראשונה (ראו: נ. זלצמן מעשה בית דין בהליך האזרחי (1991) 137, 146) הקביעות השיפוטיות החלוטות בהליך האחר הנן בין אותם צדדים – המערער כאן והחייב.

על כן ניתן לטעמי לקבוע כי מתקיימים בנסיבות מקרה זה השתק פלוגתא ומכוח כללי מעשה בית-דין מנוע החייב (ולטעמי גם הנאמן) מלטעון (או לקבוע) לאי תחולתו או תוקפו של ההסכם הראשון והשתק זה היה צריך לעבוד לטובת המערער במסגרת תביעת החוב אלא אם כן היו לנאמן נימוקים מיוחדים שמצדיקים אחרת (זאת בין אם מדובר בהשתק עילה ובין אם מדובר בהשתק פלוגתא וראו דיון דומה בע"א 8765/07 פז חברת נפט בע"מ נ' אמיר שושני (נבו, 27/12/2010)).

אציין כי במקרה שלפניי העירעור כה זועק לשמיים שכן הנאמן כלל לא היתייחס לפסק הדין בהליך האחר או טוען כי "הציץ מבעד לפרגודו". בנסיבות אלו, ברי כי הקביעה של הנאמן כי לא היתקיימו יסודות דיני כריתת חוזה (קיבול, גמירת דעת) קיבול בהעדר חתימת החייב על ההסכם הראשון הנה קביעה שגויה, פשטנית וכזו המתעלמת ממכלול הנסיבות הנטען על ידי המערער ואשר בוסס, הוכרע ואושר בהכרעת בית המשפט המחוזי בהליך האחר.

אף כאשר בית המשפט קובע כי נאמן לא היתנהל באופן מיטבי קיימת זהירות רבה מלהטיל אחריות אישית על בעל התפקיד שכן מדובר בסעד חריג וחמור זאת בשל החכמה שבדיעבד ומהרתעת יתר של בעלי התפקיד אשר יגרום לעורכי דין פוטנציאליים מלקבל עליהם תפקידים (ראו למשל פש"ר (ת"א) 2116/03 עו"ד אורי **** בתפקידו כמנהל מיוחד של חברת י.פ. יוניטסטרס בע"מ נ' עירית פתחת תקוה (נבו 6/5/2007) ועוד ראו רע"א 7160/06 חנית וביטחון בע"מ נ' עו"ד גולדנברג (נבו 26/3/2007)).

...

סיכומו של דבר פסק הדין בהליך האחר מקים בפני הנאמן מחסום בלתי עביר בדרכו לדחות את תביעת החוב של המערער מהטעם שלא נכרת חוזה (ההסכם הראשון) בין החייב לבין המערער.

למרות שמתקבל הערעור אין מקום לאשר תביעת החוב על כל רכיביה וגם ב"כ המערער הסכים עם השבת הערעור לבחינת הנאמן.

לאור כל האמור אני מקבל את ערעור המערער ומבטל הכרעת הנאמן בתביעת החוב ומורה לו לדון בה מחדש ולבחון את רכיבי הנזק הנטענים על ידי המערער בתוך 30 יום מהיום.

החוזים המקוריים שנחתמו עם החוכרים הם כדוגמת החוזים שצורפו לכתבי התביעה ולתצהיר מר לוי, וניתנה בהם אופציה לחוכרים לחידוש חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז בערייה ובדמי חכירה שיקבעו על-ידי הערייה וישולמו לה כל 7 שנים.

סעיפים1(3) ו-1(4) של חוזה החכירה קובעים, כי בתום תקופת החכירה תהיה לחוכר זכות לחדש את החכירה על בסיס חוזה החכירה "שיהיה נהוג אז" לגבי חכירות אדמות הערייה, ושדמי החכירה עבור תקופת החכירה הנוספת "ייקבעו על-ידי הערייה בהיתחשב עם ערך המיגרש בלבד וישולמו לעירייה על-ידי החוכר לתקופות חכירה של 7 שנים מראש". כוונת הצדדים לחוזה החכירה הייתה כי במימוש האופציה ישלמו החוכרים לעירייה סכום מינימלי ולא מקסימלי, דמי החכירה לתקופה הנוספת יהיו טפלים לדמי החכירה העקריים שכבר שולמו ובכל מקרה לא יעלו על המקובל אצל גופים צבוריים גדולים.

הערייה היא הבעלים הרשום של מקרקעין והתובעים חוכריהם על-פי חוזי החכירה המקוריים התובעים מעלים טענות מהן משתמע כאילו זכות הבעלות של הערייה היא זכות "מוחלשת" ואינה שוות ערך ל"בעלות של ממש", וזכותם כחוכרים "מועצמת" ומתקרבת בעצימותה לזכות בעלות, אם הבנתי נכונה את הדברים.

עוד נקבע בפסיקה, כי "לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו" (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ''ד סה(2) 563, 583 (2012)".

סעיף 1(4) לחוזה החכירה המקורי אפנה עתה לבחינת פרשנות התובעים לסעיף 1(4) לחוזה החכירה הקובע: 1(4): "דמי החכירה עבור תקופת החכירה הנוספת יקבעו ע"י העיריה בהיתחשב עם ערך המיגרש בלבד וישולמו לעיריה ע"י החוכר לתקופות חכירה של 7 שנים מראש". רכב ניר טוענת כי מסלולי תשלום דמי החכירה שנקבעו במדריך לחוכר עומדים בנגוד לקבוע בחוזה המקורי שקבע בסעיף 1(4) שבו כי דמי החכירה לתקופה הנוספת ישולמו לעירייה על-ידי החוכר בפריסה ל-7 תשלומים, תשלום אחד כל 7 שנים.

איני סבורה כי פרשנות התובעים לחוזה החכירה תואמת את לשונו הברורה של חוזה החכירה ואף לא את תכליתו האובייקטיבית, שאינה מתן סובסידיות והטבות מפליגות לחוכרים אלה דוקא, בנגוד למקובל אצל הערייה בהחכרת נכסיה המסחריים, למטרה המסחרית של ההיתקשרות משני הצדדים, ובשים לב להיותה נאמנת הציבור שהמקרקעין הם קניינו.

...

איני סבורה גם כי עלה בידי התובעים או מי מהם להראות כי חוזה החכירה החדש הוא חוזה ובו תניות מקפחות שיש לבטלן בהיותו חוזה אחיד, על יסוד טענותיהם הכלליות שנטענו אך בעלמא אף לעניין זה. מעבר לצורך אציין כי העירייה הראתה כי החוזה נסרק במסרקות ברזל במשרד המשפטים אליו פנה עו"ד בסון בשם בוגומילסקי בשעתו בטענה דומה, ולבקשת המשרד התקבלו הסברי העירייה ואף נערך שינוי ביחס לחלק מסעיפיו.

לאחר שנשמעו לפני ראיות הצדדים בתובענות הנותרות והם טענו טענותיהם בסיכומים בכתב מטעמם ולאור כל האמור לעיל לא מצאתי כי העירייה חרגה מהוראות חוזה החכירה המקורי בהתנהלותה לחידוש ההתקשרויות בחוזה החכירה החדש ואף לא מחובתה המוגברת כגוף ציבורי החלה עליה מכוח עיקרון הדואליות הנורמטיבית לנהוג בתום לב ובהגינות בכל הנוגע לחידוש חוזי החכירה בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל כלל תביעות התובעים נדחות.

יצוין, כי המבקש ביקש לייצג את "כל מי שהגיש למשיבה בקשה למתן היתר בניה, אשר הטיפול בה פסק והיא לא נדונה על ידי המשיבה במהלך השנתיים שקדמו להגשת בקשת האישור ועד למועד אישורה, לרבות במקרה בו בקשת ההיתר נזנחה או נמשכה במהלך אותה תקופה, בעוד סכום הפקדון ששולם למשיבה בעת הגשת בקשת ההיתר, מכוח הוראות סעיף 1.00.13(א) לתוספת השלישית לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, לא הושב על ידי המשיבה, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה כדין". בעניינינו, ביום 12.6.11 נחתם הסכם לבצוע פרוייקט תמ"א 38 בין חברת אלמקס תמ"א 38 חולון בע"מ (אשר בהמשך שמה שונה ל-ניצנים 38 בע"מ) (להלן: "החברה") לבין דיירי הבניין הנמצא ברח' ההסתדרות 116 בחולון והידוע כחלקה 934 בגוש 6021, בו התגורר המבקש בדירה שבבעלותו.

יצוין, כי במסגרת בקשתה, ציינה כי החברה (מבקשת בקשת ההיתר) ויתרה ביום 8.10.15 על זכויותיה בפרויקט והעבירה את כל זכויותיה למבקש, כאשר הודעת הוויתור נשלחה על ידי החברה לעריית חולון בזמן אמת (ראו נספח א2 לבקשת האישור).

"כידוע, פרשנותה של הוראת חוק נעשית על ידי בחינת לשון החוק, בחינת התכליות שעומדות בבסיס החוק ואיזון התכליות השונות. בחינת לשון החוק היא נקודת המוצא הפרשנית. במסגרתה, עלינו לבחון את המשמעויות שיכולה לשון החוק לשאת ולשלול משמעויות שאינן כאלו. בהתקיים מספר משמעויות פרשניות ללשון החוק, עלינו לעבור לשלב הפרשנות התכליתית ולבחון איזו מהפרשנויות מגשימה את תכלית החוק בצורה המיטבית..." [דנ"א 5783/14 עו"ד ליאור צמח נ' אל על נתיבי אוויר לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 12.9.17); ראו גם בג"ץ 9021/20 עיזבון המנוח אהוביה סנדק ז"ל נ' משטרת ישראל - ימ"ר תל אביב (פורסם בנבו, 13.1.21), סעיף 11 לפסק דינו של כב' השופטת מינץ; וכן רע"א 10011/17 מי-טל הנדסה ושירותים בע"מ נ' סלמאן (פורסם בנבו, 19.8.19)].

לפיכך, ראיתי לנכון להפעיל סמכותי מכוח הוראת סעיף 8(ג)(1) לחוק הקובע כי: "מצא בית המשפט, כי היתקיימו כל התנאים האמורים בסעיף קטן (א), ואולם לא מתקיימים לגבי המבקש התנאים שבסעיף 4(א)(1) עד (3), לפי העניין, יאשר בית המשפט את התובענה הייצוגית אך יורה בהחלטתו על החלפת התובע הייצוגי", ובהתאם תחת דחיית הבקשה אני רואה לנכון לאשר ניהול התובענה כייצוגית, וזאת בכפוף לניהול התובענה על ידי תובע ייצוגי חלופי.

...

טענות המבקש בבסיס בקשת המבקש עומדת הטענה לפיה במקרה בו לא ניתן היתר מן הטעם שמבקש הבקשה זנח אותה, מכל סיבה שהיא, אין סמכות למשיבה שלא להשיב את הפיקדון, אשר משולם כערובה לתשלום מלוא אגרת הבנייה ככל שיתקבל בסופו של דבר היתר.

לפיכך, ראיתי לנכון להפעיל סמכותי מכוח הוראת סעיף 8(ג)(1) לחוק הקובע כי: "מצא בית המשפט, כי התקיימו כל התנאים האמורים בסעיף קטן (א), ואולם לא מתקיימים לגבי המבקש התנאים שבסעיף 4(א)(1) עד (3), לפי העניין, יאשר בית המשפט את התובענה הייצוגית אך יורה בהחלטתו על החלפת התובע הייצוגי", ובהתאם תחת דחיית הבקשה אני רואה לנכון לאשר ניהול התובענה כייצוגית, וזאת בכפוף לניהול התובענה על ידי תובע ייצוגי חלופי.

סוף דבר לאור כל האמור הריני מורה כדלקמן: תביעתו האישית של המבקש – נמחקת, משאין הוא מתאים לייצג הקבוצה בתובענה ייצוגית זו. לצד האמור, יוער, כי אין באמור כדי לחסום דרכו של המבקש בהליך תביעה אישי רגיל.

הבקשה לאישור תובענה ייצוגית מתקבלת מהטעמים המפורטים לעיל.

בית המשפט המחוזי בלוד חדל"ת 51376-02-20 דלהום זגגות ושרותי רכב בע"מ ואח' נ' ממונה על חידלות פרעון – מחוז תל אביב ואח' בפני כבוד השופטת עירית וינברג-נוטוביץ 14 ביוני 2021 מספר בקשה:6 המבקשת: טריא פי2פי בע"מ ע"י ב"כ פרופ' דוד האן ו/או עו"ד ערן נאמן ו/או עו"ד אוהד אלמליח ו/או עו"ד שי שמש המשיבים: 1. עו"ד אוהד הראל ורו"ח בועז ברזילי (נאמנים) 2. ממונה על חידלות פרעון – מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד תומר אשרי פסק דין

לכן, במסגרת הסכמי ההלוואה חתם היחיד על "כתב התחייבות ואישור" הקובע: "אנו הח"מ, מאשרים שידוע לנו שקיימת מיגבלה על תאגיד לקבל הלוואות באמצעות הפלטפרומה של טריא פי2פי, וכי מתן ההלוואה באמצעות טריא על ידינו, באופן אישי, לא נעשה בכדי לעקוף את החוק, ומתחייבים שהתקבלו ההחלטות הנדרשות בחברת דלהום סוכנויות בע"מ, ח.פ 515823623 (להלן "החברה") על מנת לאפשר לנו לקבל את ההלוואה באופן אישי, ובכך לממן רכישת נכס וזכויות בניה עבור החברה.

" בעניינינו, האוטובוסים נושא שיעבוד 74 הגיעו לארץ במהלך החודשים אוגוסט-ספטמבר 2019 (על פי מסמכים שצורפו על ידי הנאמנים כנספחים 6-8 להודעה מיום 24.5.20).

סעיף 6(ב) לחוק החברות קובע כי: "(ב)  בית משפט רשאי לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהיתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנידון לפניו." הביטוי "בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן..." פורש בפסיקה כמקביל לחובת תום הלב.

טענת המבקשת כיום להרמת מסך בין היחיד לדלהום סוכנויות, אינה יכולה לעמוד כאשר ביד אחת קבעה בהסכם ההלוואה שהיחיד ורק הוא מקבל את ההלוואה וביד השניה מבקשת להרים את המסך ולקבוע כי כספי ההלוואה התקבלו על ידי דלהום סוכנויות.

...

מאחר שהסכם ההלוואה הראשון עם המבקשת נחתם ביום 3.10.19 ואילו האוטובוסים הנ"ל הגיעו לארץ כחודש-חודשיים לפני, לאחר שתמורתם שולמה, המסקנה המתבקשת היא כי לא היו אלה כספי המבקשת שמימנו את רכישתם.

אין בידי לקבל טענה זו של המבקשת.

התוצאה לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית הבקשה לאכיפת שעבודים.