פירוק שיתוף בקרקע לאחר אישור איחוד וחלוקה

האם מעת אישור תכנית נותרו הבעלים הרשומים בלישכת רישום המקרקעין משום בעלים של הזכויות בחלקות המקור או שמא בעלותם "נדדה" מחלקות המקור למגרש שנוצר מכוח התכנית? האם מעת אישור התכנית, המירשם אינו משקף באופן מלא את מצב הזכויות בחלקת המקור? גישה חדשה יותר רואה בתכנית איחוד וחלוקה עצמה כלי לפירוק שתוף במקרקעין, כזו שמשנה את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע מושא התכנית (ראו שרית דנה ושלום זינגר דיני תיכנון ובניה, 1147-1145 (2015)).

אצא מנקודת מוצא כי לאחר פירסום ההודעות, האפשרות של בעל הזכויות (בעל זכויות "מקורי" או בעל זכויות שרכש את הזכויות במקרקעין אגב פירוק השתוף בהם) יתקשה יותר לקדם יוזמת תיכנון פרטית ("פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התיכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת"; סעיף 78(א) לחוק התיכנון והבניה; ראו עדות הגב' מירב בליימן שבתאי, מנהלת מחקת התיכנון בעיריית רמת השרון (עמ' 9, ש' 31-29; עמ' 10, ש' 5-4; ש' 17)).

...

אני מורה אפוא על מחיקת התביעה כנגד הנתבעת הגב' דפנה אופיר ומצרף את מר אורן מנחם כנתבע בתביעת מימון.

סיכום אני מורה על פירוק השיתוף בחלקות 368 ו-369 בגוש 6598, למעט ביחס לחלקים מתוך החלקות שכלולים בגדרה של תמ"ל 1068 (חלקים מחלקה 368: 4,789 מ"ר מתוך 14,971 מ"ר; חלקים מחלקה 369: 4,905 מ"ר מתוך 13,321 מ"ר); פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

מכוח סמכותי לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, אני מורה על רישום הערה על החלטה זו בלשכת רישום המקרקעין, בכל אחת מן החלקות.

בשנת 1989 אושרה בקשת איחוד וחלוקה למגרשים בחלק שהוקצה לרשות הפיתוח.

בשנת 2006 ניתן פסק הדין בתביעה – כבוד השופטת נבילה דלה מוסא - שהורה על סילוק ידה של סיבא תוך שבית המשפט קבע כי אף על פי שהמבקשים רכשו את החלקה בשנת 2002 ולכן לא ידעו על פסק דין החלוקה ואין הוא חל עליהם, אין הם רשאים להתיר לסיבא לבנות ביתה במקרקעין בהם קיים שותף נוסף – המשיבה שלא נתנה הסכמתה לבניה וזכותה על פי חוק לבקש סילוק ידם של פולשים למקרקעין.

ערעור שהוגש על פסק הדין (ע"א 1199/06) נדחה בשנת 2007 כאשר בית המשפט המחוזי (כבוד ההרכב ה. חטיב, ז. הווארי, ב. ארבל) אשרר את קביעות בית משפט השלום, קבע אף הוא כי פסק הדין לפירוק שתוף משנת 1987 לא חל על המבקשים אולם אין להם זכות להתיר בניה לסיבא ומשפחתה ללא קבלת הסכמתה של המשיבה ועל סיבא לסלק ידה מהמקרקעין.

ואילו בכל הנוגע לטענת המבקשים כי לאחר פירוק שתוף יוכלו להסדיר את מעמדו של בית סיבא אף היא אינה וודאית שכן אין חולק כי הבית יושב בחלק המיוחד לרשות הפיתוח, ללא רצף קרקעי למגרשי המבקשים, על מיגרש בגודל מאות מטרים, ולא הוכח כי חלקם של המבקשים במקרקעין בצרוף המיגרש עליו יושב הבית אכן אינה חורגת מזכויותיהם הרשומות.

...

" סוף דבר באיזון השיקולים שלעיל – סיכויי התביעה שאינם וודאיים בנוגע להיתכנות פירוק השיתוף באופן אליו שואפים המבקשים, היעדר היכולת הממשית כיום להסדיר את בית סיבא והיעדר יריבות בין הצדדים; מאזן הנוחות בו הנזק שנגרם לסיבא אינו נזקם של המבקשים והיותו של הבית בית המיועד לפינוי בהיותו בלתי חוקי כאשר הנזק הכרוך בכך כבר נשקל בפסקי הדין החלוטים; וחוסר תום ליבם של המבקשים המגישים תביעה זו אך ורק על מנת לאיין את תוקפו של פסק פינוי חלוט כאשר היעתרות לצו משמעה למעשה כניעה לתופעת הבניה הבלתי חוקית וקביעת עובדות בשטח ללא היתר – הגעתי למסקנה כי הכף נוטה בבירור לאי מתן הצו ודחיית הבקשה.

על כן, אני דוחה את הבקשה.

המבקשים ישלמו למשיבה את הוצאות הבקשה בסך 2,500 ₪.

אני מפנה בעיניין הזה לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין לפיו: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף". טענתו העיקרית של המבקש, שהגיונה בצידה, הנה חשש לאי התאמה בין החלוקה ההיסטורית לה עותרים התובעים לבין החלוקה הסופית שצפויה להיתקבל עם אישור תוכנית האיחוד והחלוקה.

במקרים כאלה, על בית המשפט לשאוף כי פסק הדין יורה על פירוק השתוף באופן שמתיישב עם התוכנית המקודמת ובכל מקרה על פסק הדין להנתן בהתאם לסעיף 143 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לפיו: "לא תרשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בנגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה." פראקטית, ככל שפירוק השתוף בחלקה יתאם את החלוקה התכנונית החדשה ויתיישב עמה, כך תיטה הועדה לאשר את התשריט שבבסיס פסק הדין של בית משפט לפירוק השתוף.

...

דיון והכרעה אקדים את המאוחר ואציין שדין הבקשה למחיקת התביעה להידחות וכך אני מורה.

מכל האמור לעיל, אני דוחה את בקשת המבקש.

המומחה העריך כי מדובר בפרק זמן של כשנה (עמ' 163, ש' 25), ובהמשך הוסיף: "אנחנו יודעים שלוקח זמן רב" (עמ' 164, ש' 14)), זכאים בעלי הזכויות לעתור לפירוק השתוף עתה, בהתאם למצב התיכנוני הנוכחי של המקרקעין (לא נטען כי יש להמתין עד לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה), ובהתאם לעקרון שלפיו זכותו של שותף במקרקעין משותפים לעתור לפירוק השתוף נתונה לו "בכל עת" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969)).

...

בתוך 30 יום ישלמו הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לתובעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על-סך של 25,000 ₪ (שיעור ההוצאות מביא בחשבון את העובדה שהתביעה התקבלה ביחס לסעד החלופי).

הוראות אופרטיביות: אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 148 בגוש 6105 בעיר בני ברק.

אני מורה על מינויו של עו"ד רן ברא"ז (ממשרד לוי טירר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' חברת עורכי דין, מדרך מנחם בגין 150, תל-אביב 6492105, טל: 03-5272164; פקס: 03-5272166) לכונס נכסים, בכפוף להסכמתו, לצורך פירוק השיתוף בחלקה, בדרך של מכירתם למרבה במחיר.

בעיניין בהרי דובר על פירוק שתוף בין בעלי זכויות במקרקעין הידועים כחלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455 הנכללות בתכנית הר/13/19/1000, שהנה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965, במסגרתה הוקצו לתובעת ולנתבעים זכויות במיגרש 101.

ככלל, שותף המבקש חלוקה בעין במקרקעין, לאחר איחוד וחלוקה, יכול לפנות אל רשויות התיכנון והבניה בבקשה לקבל אישור לתשריט חלוקה.

...

מסקנה זו עולה לדעתו מסעיף 38 לחוק המקרקעין תשכט-1969 ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה.

" ובהמשך נאמר: "יש להדגיש, כי אמנם כפי שצוין לעיל, הנטל להראות שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה מוטל על אסתר, אך אין פירושו של דבר שעליה להוכיח את הנתון השלילי, כי לא ניתן אישור רשויות התכנון ע"י הגשת תשריט וצפיה לאי אישורו. זו היא בעליל דרישה אבסורדית. מכאן, שאי המצאותו של תשריט מאושר ע"י ועדות התכנון בפני ביהמ"ש, מהוה ראיה להוכחת העדר אפשרות החלוקה. ניתן לבטא רעיון זה גם בדרך אחרת. נטל השכנוע הסופי(The Burden of Proof) הוא כאמור על אסתר, אך הנטל הראייתי(The Burden of adducing evidence) הוא על חיים ומאחר וחיים נמנע מהבאת תשריט מאושר, רשאי ביהמ"ש להסיק מסקנה הגיונית מכך שכנראה לא ניתן לקבל אישור ועדת התכנון והבניה לחלוקה ולקבוע שנטל הכנוע הסופי המוטל כאמור על אסתר, בא לידי סיפוקו". בנסיבות אלו, הרי שאין מקום לטענה כי ניתן לפרק את המקרקעין בדרך של חלוקה בעין.

סוף דבר: מהטעמים המפורטים לעיל, ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין באופן שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.