פירוק שיתוף במקרקעין לאחר הסכם שיתוף ממושך

יחד עם זאת, בפסק דין רדילביץ, הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי: "גם עיקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שתוף השולל או המגביל זכות לידרוש פירוק השתוף; ראו סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עיקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעיקרון איסור השמוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופיסור י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושתוף, סעיף 5.114, בעמ' 280-281 (להלן נכנה אותו – ויסמן בעלות ושתוף [11]); מ' דויטש קניין (כרך א) [12], בעמ' 597-598; ח' דגן "שתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?" [14], בעמ' 538, ה"ש 176.

בהסכם מיום 6.8.08 נקבע בסעיף 9.2 כי :"מוסכם על הצדדים כי דין הסכם זה יהיה כדין הסכם שתוף עפ"י סעיף 29 לחוק ". סעיף 29 לחוק קובע: א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.

גם טענת הנתבע בסיכומיו שהשקיע כספים רבים בשפוץ שני הבתים ושינה מצבו לרעה שכן בית אחד מושכר לתקופה ממושכת לא נטענה כלל במסגרת כתב הגנתו.

...

אף אם הייתי מגיעה למסקנה שהסכם השיתוף מחייב את התובע אזי המחוקק הקנה אפשרות לפירוק השיתוף בנסיבות צודקות.

אף אם היתה זכות מעבר לא היתה משתנה החלטתי שכן לתובע מקרקעין שלא יכול לנצלם כלל ועיקר אלא רק לעבור בהם.

לאור האמור לעיל סבורני שמן הראוי לאפשר לנתבע מס' 1 לרכוש את חלקו של התובע תמורת הסך של 165,000 ₪ וזאת תוך 60 יום מהיום.

לטענתם, הוכח בעדויותיהם כי במשך תקופה ממושכת רוזנטל הוליך אותם בכחש ונמנע מלהראות להם את מיקום המחסנים, חרף בקשותיהם החוזרות כי יעשה כן. התובעים הראו, כי בתחילה נימסר להם תשריט של המחסן העומד לעצמו ללא מיקומו ביחס לשאר המחסנים.

עוד טענו הנתבעים, כי מאחר שחלק ממחסן 5 ניבנה בשטח של מחסן 6, אין התובעים זכאים לסעד הנתבע מבלי שצרפו אל התביעה את בעליו של מחסן 6 או את הסכמתו (נעיר, כי התובעים הצהירו כי בעליו של מחסן 6 מסכים לקבל את מחסן 6 במצבו לאחר הבנייה, בשונה ממיקומו המקורי על-פי התשריט שצורף אל הסכם השתוף).

לטענתם, הסעד היחיד האפשרי בנסיבות הנדונות על-פי חוק המקרקעין, הוא סעד של פירוק שתוף, שהתובעים לא עתרו לו. עוד טענו הנתבעים, כי הסכם שתוף אינו כפוף לדרישת הכתב על-פי סעיף 8 בחוק המקרקעין ולפיכך על הסכם השתוף חל חוק החוזים, המאפשר הסכם בעל-פה או בהתנהגות.

...

טענותיהם העיקריות של הנתבעים הן, כי התובעים הסכימו לשינוי בחלוקת המחסנים ומכל מקום, מצב המחסנים היום הוא בלתי הפיך ולכן לא ניתן להיעתר לתביעה.

מכאן עולה אפוא, המסקנה, כי על הצדדים לפעול בהתאם להקצאת השטחים אשר נקבעה בהסכם השיתוף.

בהתאם לכך, התביעה מתקבלת.

התוצאה היא, כי על הנתבעים לפנות את שטחי מחסנים 4 ו-5 שהוקצו לתובעים ולמסור את החזקה בהם לידיהם: את שטחו של מחסן 4 עליהם למסור לתובע 1 (ברנד) ואת שטחו של מחסן 5 עליהם למסור לתובע 2 (גוטשטיין).

אין מחלוקת כי הליך לאיחוד החלקות מכוח תכנית בב/566 לא הושלם (ב"כ התובעים 2-1 טען כי מכוח תכנית בב/566 "נוצרה חלקה חדשה בפועל, ברישומים המקדמיים. היא לא הושלמה" (עמ' 153, ש' 2-1)).לטענת הנתבעים, תכנית BBC אינה מחייבת איחוד, וממילא איחוד מצריך הליך תיכנוני נוסף אשר לא בוצע, וביצועו צפוי להימשך זמן ממושך.

אף אם היה הסכם השתוף כולל תנאי כאמור, הרי שסעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי בית המשפט רשאי להורות על ביטולו כעבור שלוש שנים "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין". נפסק כי "סעיף זה נובע מהכרת הדין בבעייתיות האינהרנטית הכרוכה במצב של שותפות, ובתועלת שעשויה לצמוח לחברה מהגמשת היכולת לפרקה" (רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עיזבון לוי (28.2.2012)).

...

בתוך 30 יום ישלמו הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לתובעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על-סך של 25,000 ₪ (שיעור ההוצאות מביא בחשבון את העובדה שהתביעה התקבלה ביחס לסעד החלופי).

הוראות אופרטיביות: אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 148 בגוש 6105 בעיר בני ברק.

אני מורה על מינויו של עו"ד רן ברא"ז (ממשרד לוי טירר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' חברת עורכי דין, מדרך מנחם בגין 150, תל-אביב 6492105, טל: 03-5272164; פקס: 03-5272166) לכונס נכסים, בכפוף להסכמתו, לצורך פירוק השיתוף בחלקה, בדרך של מכירתם למרבה במחיר.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בחומר שלפניי, הגעתי לכלל דיעה ומסקנה כי יש להורות על פירוק השתוף במקרקעין באופן שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן - חוק המקרקעין).

בעיניין זה נקבע למשל בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, ואח' נ' תמרה פיין, ו-2 אח', ל(1) 454, 457: "אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף". "בכל עת" נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37 (ב)).

בית המשפט הוסיף והבהיר כי אין לקשור גורל של שותף – שנפשו נקעה מהשותפות, והוא רוצה להפרד משותפו- בפעולת הועדות לתיכנון ובניה, העשויה להיות ממושכת ומורטת עצבים וזאת, אלא אם נראה שקיים סיכוי לסיומם תוך תקופה המתקבלת על הדעת.

...

מסקנה זו עולה לדעתו מסעיף 38 לחוק המקרקעין תשכט-1969 ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה.

" ובהמשך נאמר: "יש להדגיש, כי אמנם כפי שצוין לעיל, הנטל להראות שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה מוטל על אסתר, אך אין פירושו של דבר שעליה להוכיח את הנתון השלילי, כי לא ניתן אישור רשויות התכנון ע"י הגשת תשריט וצפיה לאי אישורו. זו היא בעליל דרישה אבסורדית. מכאן, שאי המצאותו של תשריט מאושר ע"י ועדות התכנון בפני ביהמ"ש, מהוה ראיה להוכחת העדר אפשרות החלוקה. ניתן לבטא רעיון זה גם בדרך אחרת. נטל השכנוע הסופי(The Burden of Proof) הוא כאמור על אסתר, אך הנטל הראייתי(The Burden of adducing evidence) הוא על חיים ומאחר וחיים נמנע מהבאת תשריט מאושר, רשאי ביהמ"ש להסיק מסקנה הגיונית מכך שכנראה לא ניתן לקבל אישור ועדת התכנון והבניה לחלוקה ולקבוע שנטל הכנוע הסופי המוטל כאמור על אסתר, בא לידי סיפוקו". בנסיבות אלו, הרי שאין מקום לטענה כי ניתן לפרק את המקרקעין בדרך של חלוקה בעין.

סוף דבר: מהטעמים המפורטים לעיל, ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין באופן שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.

דיון פרשנות הסכם השתוף שאלה מרכזית העומדת לדיון, ואשר גם המומחה ראה בה שאלה קריטית המסורה להכרעת בית המשפט, היא האם התכוונו הצדדים להקנות לנתבעת יתרון, באופן חלוקת השמוש במבנה בהסכם השתוף, בכך שקבלה את החלק החזיתי של קומת הקרקע, או שמא כוונתם היתה כי היתרון שניתן לנתבעת בקומת הקרקע "יאוזן" או "יתקזז" עם היתרון שניתן לתובעים לפי הסכם השתוף בקומות הנוספות שייבנו, בהן הם יקבלו את החלק החזיתי.

(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

התובעים ניסו להסתמך על קיומו של סיכסוך מר וממושך בין יהושע לאחיו רפאל, מנהל הנתבעת, המתנהל בערכאות בעינייני כספי ירושה, כסיבה להעדפת פירוק על דרך של מכירה, אך גם אם קיים או היה קיים סיכסוך כספי כזה, יש להראות כי קיומו משליך על ניהול הנכס ואפשרות רשומו וניהולו כבית משותף.

...

כך כתב המומחה בחוות דעתו המשלימה: "מבדיקת הסביבה ומשיחות עם פעילי נדל"ן המעורים בסביבה, עולה כי אין ביקוש רב להקמת קומה א' במבני תעשיה. עוד נאמר כי יתכן שימוש נמוך מאד, אם בכלל, לשימושים נלווים לתעשיה, כדוגמת משרדים, שכן קיימת בעייתיות בשימוש לתעשיה או אחסנה בקומה א' (יצויין כי כבר קיים שימוש למשרדים בקומת הגלריה) וזאת בנוסף לנאמר לח"מ כי גג המבנה נבנה בשיטת הפל-קל וכיום אין בנמצא תכניות הביצוע של התקרה הנ"ל. להערכתי, אומדן עלות ניצול זכויות בניה נוספות במבנה בקומות עליונות/קומת מרתף תהיה גבולית ואף גבוהה מתרומתה לשווי למבנה, ועל כן לא נלקחה בחשבון וכי המצב הקיים משקף את השימוש הטוב והיעיל בנכס". מכאן, ונוכח עיתוי חתימת הסכם השיתוף סמוך להשלמת הבניה, ואי ייזום תכניות להרחבת הבניה או לקומות נוספות במשך עשרות השנים שחלפו משנת 1995 ואילך, אני קובעת שהצדדים יצאו מהנחה כי מרבית הסיכויים הם שמצב הבניה יעמוד בעינו ולא ייבנו קומה או קומות נוספות, עקב העדר הצורך ואי הכדאיות הכלכלית.

) "ככל שקיימת אפשרות לתכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הינה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל היעדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נדרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, היעדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השיתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

לפיכך אני דוחה את התביעה.