פירוק שיתוף במקרקעין המיועדים לפרויקט נדל"ן

בנסח רישום מקרקעין זה, שהופק ביום 29/6/2014 כשלוש שנים וחצי לאחר חתימת ה"הסכם" מיום 2/2/2011, יש גם שינוי בהערות הרשומות, מול אלו שהופיעו בעת הגשת "המרצת הפתיחה": הערות · פקיד שומה ת"א 75,151 ₪ · הערת אזהרה לוי רות · צו עיקול לישכת הוצאה לפועל תל אביב · צו ניהול נכסים ע"י עו"ד פלד אליצור · פקיד שומה תל אביב 470,944 ₪ ה"הסכם" מיום 2/2/2011 "ההסכם" מיום 2/2/2011, נחתם בין רות לוי כצד א' לבין יוסף תשובה, רפאל לוי (שפירא), להב לוי, ושפירא פלורנטין ייזום ושיווק נדל"ן בע"מ כצד ב'.

ה"הסכם" אף אינו מזכיר כלל את הטיוטה אליה מפנה ב"כ המבקשים (נספח יז(4); וגם לא נטען בו שהוא מיועד להשלים טיוטה בלתי מוסכמת זו. בסעיף 9 לדברי הסיכום, מפנה ב"כ המבקשים לכך, שבמכתב ביטול ההסכם, ששלח עו"ד קירשנבוים ביום 13/6/2012 הוא קרא ל"הסכם" "הסכם קומבינאציה"; וכי כך מכונה "ההסכם" בכתב התביעה לפירוק השתוף בת.א. 41390-06-12.

. ת: אנחנו יזמים, רוצים לבנות, אנחנו תקועים עם הפרויקט הזה חמש שנים בגלל אדון שאול לוי.

מחלוקת זו יש בה כדי להצביע על מערכת היחסים המעורערת בין המבקשים לבין המשיבים; ועל כך שספק אם ניתן לגשר בין הצדדים ולהביאם לשיתוף פעולה, במסגרת "עסקת קומבינאציה"; וכי פירוק השתוף במקרקעין, כפי התביעה שהוגשה לצורך כך, היא כנראה הדרך לפיתרון המחלוקות בין כל בעלי הזכויות במקרקעין.

...

על כן, ולא בכדי, נקצב מועד למסירת "רשימה" זו – 90 יום – וכי רק "עם קבלת הרשימה יחתמו הצדדים על הסכם קומבינציה". אני דוחה את טענת המבקש שאול לוי, שהוא הציג את ה"רשימה" אותה הוא התחייב להגיש.

סוף דבר אני קובע שלא נחתם "הסכם קומבינציה" כלשהו בין המבקשים ובין המשיבים.

אני קובע שה"הסכם" מיום 2/2/2011 אינו "הסכם קומבינציה". מטרתו של "הסכם" זה הייתה, להעלות על הכתב את אותם "עקרונות הסכם הקומבינציה", באותם הנושאים אשר בהם הגיעו הצדדים לכדי הסכמה במהלך המשא ומתן אשר התנהל ביניהם.

זאת ועוד; כל עוד, אין הסכמה בין כל בעלי הזכויות בנכס/במקרקעין, על אופן ביצוע מימוש הזכויות במקרקעין, וכל עוד מונחת בפני בבית המשפט התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, (ת.א. 41390-06-12), אין גם כל אפשרות מעשית למימוש הזכויות במקרקעין, בדרך של "עסקת קומבינציה". אין לי אלא להצטרף לדבריו של כב' השופט רחמים כהן שנאמרו במסגרת ה"פ 43879-12-15, אותה הגישו אסתר ויואל הגין נגד כל בעלי הזכויות במקרקעין, בנושאים שונים הנוגעים למימוש הזכויות במקרקעין: "בית המשפט מציע לצדדים להיפגש ולבדוק את האפשרות להגיע להסכמות נוספות וסופיות, במידת האפשר, הכוללות את כל בעלי הזכויות במקרקעין ...". היות וסבור אני, שלשני הצדדים יש חלק בכך שהמשא ומתן ביניהם לא השתכלל לכדי "הסכם קומבינציה" והתנהלותם אף מקשה על מימוש הזכויות במקרקעין בדרך של "עסקת קומבינציה", אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

בסעיף 4 להסכם נקבע כי : "בתמורה לכך שצד א' השקיעה מאמצים, ממון ומוניטין עיסקי באיתור הרכישה של הבניין, מתחייבים יחידי צד ב' ביחד ולחוד להעביר לצד א' מידע על כל הצעה המובאת לידיעתם לרכישת נכס/פרויקט בתחום הנדל"ן ולהציע לצד א' להצטרף לרכישה בשיעור של 50% ללא כל תמורה נוספת עבור צד ב'.

במסגרת ההואיל הששי להסכם נקבע כי : "הצדדים מבקשים לייחד לכל אחד מהם חלקים מסויימים בבנין בדיוק בהתאם לחלקם ברכוש המשותף וללא תמורה נוספת, וזאת באמצעות עריכת הסכם פירוק שתוף זה באופן שיבטא את ההסכמות בהסכם שתוף זה, שלהלן:" נקבע כי לצדדים הומצאה חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, וכי: "הם מאמצים את הקבוע בחוו"ד כמות שהיא ומחליטים לפרק את השתוף ביניהם בהתאם לחלוקה אשר נקבעה בחוות הדעת "(סעיף 2 להסכם).

אין חולק כי ביום 19/10/05 פנה אל עו"ד סיניבר עו"ד בורנשטיין במכתב אשר העתקו הועבר לסער ואשר תוכנו: "מר ברוך סער העביר אלי את הסכם המכר המיועד של הגב' לאה הר צבי.

סעדים הנובעים מהסכם השתוף – זכות הסרוב הראשונית ושתוף בעיסקאות נדל"ן ביטול הסכם השתוף על ידי הסכם הפרוק – כפי שהקדמתי וציינתי, הנני סבורה כי הסכם השתוף בוטל על ידי הסכם הפרוק.

...

רק ההוצאות של רישום הבית אם ננכה 1500$ עבור כך נראה שבעצם אני מקבל רק 3500$ בגין הוצאות שהיו ויהיו לי בהיקף של פי 10 מהסך הנ"ל".

לאור האמור הנני דוחה גם תביעתה של התובעת בגין הוצאות השיפוץ.

סוף דבר - אשר על כן, התביעה נדחית.

רקע עובדתי התובע הנו מתווך נדל"ן במקצועו, בעל משרד תיווך "גדעוני" בחולון, מזה 41 שנה.

לאחר רכישת חלקם של יתר בעלי הזכויות במקרקעין במסגרת הליך פירוק השתוף, הודיע לו הנתבע מס' 2 כי ישלם לו את דמי התיווך מתוך כספי הלווי הפינאנסי של פרוייקט הבנייה שיוקם במיגרש, ובקש ממנו, להמתין בסבלנות עד לחתימת הנתבעים על הסכם הלווי עם הבנק המלווה.

לעדותו, התובע החל לפעול לקשירת עסקה בינם לבין מספר בעלי זכויות בקרקע ואולם לא הצליח לקבץ את כלל הבעלים, ובסופו של יום חתמו הם על הסכמים רק עם חלק מתוך 45 בעלי הדירות המיועדות.

...

בענייננו, הסכם התיווך נעשה על עמוד אחד, וכל תנאיו, לרבות אלו המתייחסות לבלעדיות, שוכנות תחת האכסניה של מסמך זה. הואיל והסכם הבלעדיות לא נחתם ב"מסמך נפרד", הרי שהנני מקבלת את טענות הנתבעים בעניין זה ודוחה טענת התובע למתן בלעדיות.

עם זאת, נראה כי התובע השקיע מאמצים כלשהם לקידום העסקה ונראה לי כי קיבל תמורה ראויה למאמציו בשווי של 50,000 דולר, ואין, לגישתי, להוסיף על סכום זה. באשר לתביעה שכנגד, במסגרתה נדרש החזרה הסך של 50,000 דולר, הוכח בפני כי הנתבע שכנגד אכן השקיע מאמצעים וביצע פעולות תיווך כלשהן, ועל כן, זכאי היה לתשלום בגין עמלו, ודומני, כי סך של 50,000 דולר מהווה תמורה סבירה כשכר ראוי בנסיבות אלה, ועל כן, קובעת אנוכי כי אין להורות כי על הנתבע שכנגד להשיב סכום זה. לאור כל האמור לעיל, נדחית התביעה העיקרית.

התביעה שכנגד נדחית אף היא.

טענתה היא, שממכלול הנתונים עולה, שיש 'גורם מארגן', והוסיפה בנוגע לעו"ד פרידמן, שגם אם אינו עונה להגדרת 'גורם מארגן' בחוק מסוי מקרקעין, הרי שהוא קיבל על עצמו אחריות כוללת, החל בנסוח ההסכמים לכל המאוחר משנת 2002, עובר לטפול בנושאים שפורטו בהסכמי השתוף, לרבות פעולה נגד מפרי ההסכם, היותו מיופה כוח ובעל זכות חתימה בחשבון הבנק של הקבוצה לצד נציגות בעלי הזכויות, ועד לקבלת המוצר המוגמר, שהוא דירה בפרויקט מגורים.

הסכם השתוף מ-2016, שעליו חתמו המערערים 1-2, מתייחס מפורשות לתכנית ממ/3154, שלפיה המיגרש מיועד למגורים וניתן לבנות עליו ביניין, הכולל 74 יח"ד. סעיף 4 להסכם זה מתייחס לזכאות הצדדים ליחידות בבניין בהתאם לחלקו היחסי ולזכויותיו במקרקעין, ובהמשכו נקבע אופן חלוקת היחידות.

גם כאן אין חולק על מסקנת ועדת הערר, כי הסעיפים הללו "מלמדים על הקשר שבין חברי הקבוצה ומחויבותם זה כלפי זה החל מהשלב בו רכשו את המקרקעין, חלקם בשלהי ההליך התיכנוני, ועד לשלב בו קרמו התוכניות עור וגידים..." אולם אין במכלול הסעיפים האמור התפרקות מהזכות הקניינית של מי מבעלי הזכויות, בבחינת העברתה ל"סל משותף", שבו מטפל גורם מארגן וביחס אליו הוא נושא בסיכון כלכלי.

קביעתה של ועדת הערר (בסעיף 41), ששירותיו המשפטיים של עו"ד פרידמן כמפורט בהסכם השכ"ט, הם "הלכה למעשה פעולות של ארגון הקבוצה והובלתה אל היעד הנכסף – בניה משותפת של דירות מגורים", מניחה את המבוקש, ומשמעותה היא, שכל אימת שקבוצת רוכשים נעזרת בעורכי דין לקבלת שירותים משפטיים בקשר עם הקמת פרויקט נדל"ן, הרי שאלו יתפסו בעיני רשויות המס כ'גורם מארגן', גם אם לא יקבלו על עצמם כל התחייבות של גורם מארגן.

...

סוף דבר מצאתי, כי לא הוכח, שמהותה האמתית של קבוצת הרוכשים היא 'קבוצת רכישה' באמצעות 'גורם מארגן', כפי שמונח זה פורש בפסיקה (ובהוראת הביצוע 02/2013 של רשות המסים).

משאלו פני הדברים, דין הערעור להתקבל.

לאור התוצאה, תשלם המשיבה למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

כאמור, חלק נכבד מהנתבעים חתם על הסכם קומבינאציה והסכם שתוף והם מבקשים לקדם את הקמתו של הפרויקט.

על עמדה זו בפסיקה נשמעה ביקורת, לפיה יש בעמדה האמורה משום סתירה למגמה ולמדיניות המשפטית אשר מבקשת לעודד פירוק שתוף מטעמים של רצון לעודד פיתוח של הקרקע כאשר מדובר במשאב מוגבל, כמו גם הרצון למנוע ריב ומדון בין הבעלים המשותפים (השוו: רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי פד"י נב(4)625, 632; ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פד"י ל(1) 454, 457; ת"א (ת"א) 115/89 הלוי נ' הלוי (4.4.1993)).

מעבר לכך, כאמור, הבניינים מיועדים להריסה, כך שממילא עם יישום ההוראה בדבר הריסת המבנים, בין אם בסיום השנתיים שנקבעו מלכתחילה, ובין אם תנתן ארכה של שנתיים נוספות, הרי, שגם בעניינינו עם הריסתם אין משמעות לפירוק "השטחים המשותפים". חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט הנתבעים מעלים טענות שונות ביחס לחוסר תום לבם של התובעים וכן לשימוש לרעה שלטענתם עושים התובעים בהליך הפרוק לצורך הפעלת לחץ על הנתבעים, ובפרט אלה שלא חתמו על הסכם השתוף והסכם הקומבינאציה.

עקרון זה מושתת על ההנחה, כאמור, כי השתוף הוא מצב בלתי רצוי אשר יוצר הכבדה על ניצול ראוי של הנכס, מעכב את פיתוח הנכסים המשותפים, מכביד על יכולתם של השותפים לעשות שימוש בהם, מונע את נזילות הנכסים והתנועה המתמדת בשוק הנדל"ן ומסרבל ביצוע עיסקאות (השוו: רע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד שוורץ, פ"ד סד(2) 207; ע"א 540/75 דגני נ' פניג, פ"ד לא(2) 637, 640).

...

מסקנה זו עולה לדעתו מסעיף 38 לחוק המקרקעין תשכט-1969 ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה.

" ובהמשך נאמר: "יש להדגיש, כי אמנם כפי שצוין לעיל, הנטל להראות שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה מוטל על אסתר, אך אין פירושו של דבר שעליה להוכיח את הנתון השלילי, כי לא ניתן אישור רשויות התכנון ע"י הגשת תשריט וצפיה לאי אישורו. זו היא בעליל דרישה אבסורדית. מכאן, שאי המצאותו של תשריט מאושר ע"י ועדות התכנון בפני ביהמ"ש, מהוה ראיה להוכחת העדר אפשרות החלוקה. ניתן לבטא רעיון זה גם בדרך אחרת. נטל השכנוע הסופי(The Burden of Proof) הוא כאמור על אסתר, אך הנטל הראייתי(The Burden of adducing evidence) הוא על חיים ומאחר וחיים נמנע מהבאת תשריט מאושר, רשאי ביהמ"ש להסיק מסקנה הגיונית מכך שכנראה לא ניתן לקבל אישור ועדת התכנון והבניה לחלוקה ולקבוע שנטל הכנוע הסופי המוטל כאמור על אסתר, בא לידי סיפוקו". בנסיבות אלו, הרי שאין מקום לטענה כי ניתן לפרק את המקרקעין בדרך של חלוקה בעין.

סוף דבר: מהטעמים המפורטים לעיל, ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין באופן שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.