פירוק שותפות במקרקעין ע"י מכירת חלקי בעלות

בנוסף נטען כי בחלק מההסכמים מול הרוכשות כלול תנאי מתלה לפיו תוך 12 חודש מקבלת פסק דין לפירוק שתוף, תוגש בקשה לקבלת היתר בניה על המקרקעין או על חלקם, וכאשר היזם, הוא נרקיס, רכש מלכתחילה את הזכויות באמצעות הרוכשות, מתוך מטרה לכפות על כלל הבעלים למכור לו את זכויותיהם, וכחלק מאותו ניסיון הישתלטות.

בנוסף, בהתאם לפסיקה ניתן לבצע פירוק שתוף גם על ידי חלוקה חלקית ומכר חלקי, ובהפנותם לדברי המלומד ויסמן, וכמובא בפסיקה "...פירוק שתוף על ידי חלוקה בעין אינו חייב להביא בעלויות נפרדות עבור כל הבעלים המשותפים. בהסכמת אלה המוכנים שהפירוק יותר אותם בבעלות משותפת ניתן לבצע פירוק בעין, או מכירה, לגבי חלק בלבד מן הבעלים המשותפים" (ראו סעיף 62 לטיעונים).

בנסיבות שכאלו, אם כנגד תביעת אחד מבעלי הזכויות, לפרק את השתוף בדרך של מכירה של מלוא הזכויות כמפורט לעיל, שניים מבעלי הזכויות מוכנים להשאר שותפים ואזי לקבל יחידה תכנונית אחת, וכאשר כל אחד מהם יהיה הבעלים של מחצית מהזכויות באותה יחידה, אזי, אם אכן גם התובע את פירוק השתוף וגם בעל הזכויות הרביעי, היו מסכימים להמשיך להיות שותפים אף הם, ניתן היה לבצע חלוקה בעין בדרך האמורה.

...

יתר על כן, סבורני כי דווקא התנהלות המשיב 1 וכך גם סילבר, נגועה בחוסר תום לב, ושוב מבלי שיש בכך משום קביעת מסמרות.

בהתחשב בכלל האמור, ולרבות אשר התגלה אודות "הנפשות הפועלות" סבורני כי יש לקבל את הערעור, להורות כי פסק דינו של בית משפט קמא בטל, וכי פירוק השיתוף יבוצע בדרך המלך בעת שלא ניתן לבצע פירוק שיתוף בעין, דהיינו, מכירה פומבית לכל המרבה במחיר, כאשר כמובן כל אחד מבעלי הזכויות רשאי להשתתף, ובעת שמדובר במכירת מלוא הזכויות של החלקה.

הנתבעים ישלמו למערערים שכ"ט עו"ד בסך 75,000 ₪, וכמובן שההוצאות שנפסקו לחובת המערערים בבית משפט קמא בטלות, וככל ששולם תשלום על ידי המערערים בעקבות פסק דינו של בית משפט קמא, יוחזר אשר שולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מעת התשלום ועד השבתו.

לכך השיבו התובעים שההליך בבית המשפט המחוזי "ברובו הסתיים במובן זה שניתן פסק דין ולפיו לאחר תשלום שנקבע בו חלק מן ההערות יימחקו, וכן התובע הגיע בהליך ההוא להסדר עם משיב נוסף." יצויין כי עיון בפסק הדין החלקי שניתן מלמד שפסק הדין מורה על מחיקת שתי הערות אזהרה בלבד, מתוך כלל ההערות הקיימות.

דיון והכרעה התובעים מבקשים לפירוק בשיתוף בינם לבין אחרים באמצעות מכר המקרקעין וחלוקת התמורה.

מאידך, אף אם תושאר התביעה שבפני תלויה ועומדת, לאחר שתמחקנה ההערות האזהרה, ותרשמנה זכויות הבעלים, לא ניתן יהיה לנהל את ההליך כפי שהוא, ונידרש יהיה תיקון נוסף של כתבי הטענות, מחיקת בעלי דין או הוספתם, על פי זהות השותפים כפי שזו תקבע על ידי הערכאה המוסמכת, ותרשם בפנקסי המקרקעין.

במיוחד נכון הדבר כיוון שלאחר שסוגיית הבעלות תוכרע בהליך המתאים, ייתכן שיתייתר הצורך בתביעה לפירוק השתוף, משום שלאחר שבית המשפט שם יכריע מיהם בעלי הזכויות במקרקעין, יעדיפו השותפים להמשיך ביחסי השותפות, או שיסכימו על פירוק השתוף ביניהם בלא צורך בניהול התביעה, על כל העלויות הכרוכות בכך.

...

אשר על כן, אני מורה על מחיקת התביעה.

מבוקש לפרק את השתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בו, וכן לחייב את הרשות במחצית מדמי השמוש הראויים.

נטען כי לגבי תתי חלקות שבעניינן נחתמו הסכמי מכר, צוין במפורש כי הרשות מוכרת את חלקה היחסי בלבד וכי העברת הבעלות תיעשה רק לאחר מכירת כל חלקי הנתבעת בנכס וכפוף להסכמת הבעלים האחרים.

הוסבר כי משעה שהתבקש פירוק השתוף, ודאי ע"י בעל מחצית הזכויות, אזי ככל שלא יימצא פיתרון שיאפשר פירוק – יהיה צורך לחזור לברירת המחדל של מכירת המקרקעין כולם למרבה במחיר.

...

דין הערעור, כאמור, להידחות לגופו.

אני סבורה, כי שתי האפשרויות (צירוף נתבעים ואי צירוף נתבעים) סבירות במקרה דנן ולכן לא מצאתי לנכון להתערב בשיקול דעת הערכאה הדיונית.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.

בע"א 725/82 מאירה ריינר נ' ליב דוד קומיסר[פורסם בנבו] 16.06.1983 נקבע: "באין הסכמה על אופן פירוק השתוף, דרך החלוקה של מקרקעין הניתנים לחלוקה היא פירוק השתוף על-ידי חלוקה בעין. זו הוראת סעיף 39(א) של חוק המקרקעין. לעניין המשמעות של חלוקה בעין נקבע: "חלוקה בעין", פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת - להבדילה מבעלות משותפת - על חלק מסוים מתוכם.

יפים לעניינינו קביעותיו של בית משפט ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן [פורסם בנבו] 25.07.2010 : "פירוק השתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחרותו". המחלוקות הקשות בין בעלי הדין , קרובי מישפחה שקרבת הדם לא היה בה כדי לייתר את אותן מחלוקות, הובילו לסכסוך בין בעלי הדין (לרבות בין התובעים בינם לבין עצמם, ראו : החלטה מיום 6.3.2013 ) ויש ליפתור אותן, בפרוק שתוף בדרך של מכירת הנכס .

לפיכך, בהעברת התמורה בגין המכר, לפי שיעור חלקם היחסי של בעלי הדין בנכס , ולא על פי שווי הדירות שיוחדו לבעלי הדין בפסק הדין החלקי, לא קמה עוד לנתבעת זכות לתשלומי איזון.

...

הנתבעת , טענה להתיישנות התביעה שדינה להידחות בנוגע לתקופה עובר לחודש מרץ 2004 .

התובעים, חלוקים בדעותיהם בינם לבין עצמם ואין להיעתר לבקשת התובע להורות על פירוק שיתוף בחלוקה בעין.

לאור האמור, אני מורה על פירוק שיתוף בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין.

אני מורה על מינויו של עו"ד יששכר בר הלל ככונס נכסים לצורך מכירת הנכס בכללותו ובמסגרת המכירה, יילקחו בחשבון זכויות הבנייה כאמור בחוות הדעת של השמאית מטעם בית משפט.

במסקנות המומחית בחוות הדעת נקבע כי: "להבנתי, הדרך המועדפת לערוך פירוק שתוף במקרקעין, הנה בדרך של עריכת עסקת קומבינאציה, שסופה ברשום בית משותף", וכי: "ניתן לערוך את פירוק שתוף בדרך של מיכרז למכר חלקי בשילוב עם עסקת קומבינאציה. חלופה זו מאפשרת לממש את מלוא הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהקמת הפרויקט תוך שמירה על הזכויות הקנייניות של הנתבעים, ובמקביל, לפרק את השותפות במקרקעין בדרך של מכר הזכויות לבקשת התובעים". במסגרת נימוקיה למסקנות האמורות, כותבת המומחית, בין היתר, כי: "היתקשרות בעסקת קומבינאציה/שירותי בניה במיגרש, מטיבה עם כלל השותפים במקרקעין שבנידון, וזאת, בין היתר, מהסיבות הבאות: "חיסכון בעלויות מסוי בעת פירוק השתוף, שמירה קניינית מלאה על חלקם היחסי של בעלי הזכויות ע"י קבלת תמורות בשטח בנוי וע"י רישום בית משותף ועוד". כעולה מחוות הדעת, אחד הטעמים למסקנת המומחית לפיה אין לקבל התביעה, הוא כי עסקת קומבינאציה תאפשר שמירה קניינית מלאה על חלקם של הצדדים במיגרש, אלא שהאמור הנו בבחינת כפיית המשך השתוף והנצחת השתוף במשך שנים ארוכות, זאת נוכח המורכבות הכרוכה בעסקת קומבינאציה ומשך הזמן שיידרש עד לקבלת הדירות – כפייה שלא ניתן לכפות על הצדדים, ובהקשר זה ראו רע"א 5243/09 דב זייף נ' חיותה רג'ואן (ניתן ביום 09.07.2009) ות"א (שלום ת"א) 12530-06-17 מאיר ברימן נ' יפה דבורה איצקוביץ (פורסם במאגרים)‏‏.

...

הכרעה לאחר עיון בטענות התובעים ונתבע 1, שנטענו במסגרת כתבי הטענות מטעמם, ולאחר ששמעתי את באי כוח הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 28.12.23, ראיתי ליתן פסק דין המורה על פירוק השיתוף במגרש באמצעות מינוי כונס נכסים למכירת המגרש לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות במגרש, וזאת לאחר שלא מצאתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 מגלה הגנה.

נוכח האמור, לא שוכנעתי כי יש באמור בחוות דעת המומחית משום טעם "יעיל וצודק יותר" לפרק השיתוף שלא בדרך של מכירת המגרש.

" למען הסדר הטוב, אני רואה להבהיר, כי פסקי הדין אליהם הפנה נתבע 1 במעמד הדיון שהתקיים לפני אינם רלבנטיים לענייננו, עת הנסיבות שם היו שונות, וכי ממילא אין בהם כדי לשנות המסקנה שהובאה מעלה.

בהינתן מכלול האמור, ומששוכנעתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 אינו מגלה הגנה, ראיתי לעשות שימוש בסמכות הקבועה בתקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, הקובעת כי בישיבת קדם משפט רשאי בית המשפט לבקשת בעל דין או מיוזמתו: "למחוק את כתב התביעה או לדחות את התובענה או לתת פסק דין אם מצא שכתב ההגנה אינו מגלה הגנה כלל;". בהקשר זה אפנה לע"מ 7367/22 פלונית נ' פלונית (ניתן ביום 26.01.2023)‏‏ בקשר לתקנה 63(ב)(16): "יש מקום לטעמי, לאמץ מבחן שיהווה מעין 'תמונת תשליל' למבחן 'סיכויי התביעה': מבחן סיכויי ההגנה. בהתאם למבחן זה, ניתן להכריע בשאלה אם יש מקום ליתן פסק דין, כבר בשלב קדם המשפט. השאלה שעלינו לבחון אפוא, היא זו: מהם סיכויי ההגנה, נוכח טענותיה המשפטיות, בהינתן התשתית העובדתית שניתן לגבש לגביהן? ככל שימצֵא כי מדובר בסיכויים אפסיים ממש, הרי שמדובר ב"כתב הגנה שאינו מגלה הגנה כלל", וניתן יהיה לסיים את ההליך לאלתר, בדרך של מתן פסק דין………סיכום ביניים: סבורני כי לצורך עשיית שימוש בתקנה 63(ב)(16) לתקנות החדשות, יש לעבור דרך מבחן סיכויי ההגנה, הדומה לגישה שננקטה ביחס לסמכות זו, כפי שנקבעה בתקנות הקודמות, ובדומה לאופן שבו מופעלת סמכותו של בית המשפט, למחוק כתב תביעה שאינו מגלה עילה.