פירוק שותפות במקרקעין בהסכמה

) "ככל שקיימת אפשרות לתיכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הנה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל העדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נידרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, העדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שתוף בדרך של מכירה, להדחות.

...

כך כתב המומחה בחוות דעתו המשלימה: "מבדיקת הסביבה ומשיחות עם פעילי נדל"ן המעורים בסביבה, עולה כי אין ביקוש רב להקמת קומה א' במבני תעשיה. עוד נאמר כי יתכן שימוש נמוך מאד, אם בכלל, לשימושים נלווים לתעשיה, כדוגמת משרדים, שכן קיימת בעייתיות בשימוש לתעשיה או אחסנה בקומה א' (יצויין כי כבר קיים שימוש למשרדים בקומת הגלריה) וזאת בנוסף לנאמר לח"מ כי גג המבנה נבנה בשיטת הפל-קל וכיום אין בנמצא תכניות הביצוע של התקרה הנ"ל. להערכתי, אומדן עלות ניצול זכויות בניה נוספות במבנה בקומות עליונות/קומת מרתף תהיה גבולית ואף גבוהה מתרומתה לשווי למבנה, ועל כן לא נלקחה בחשבון וכי המצב הקיים משקף את השימוש הטוב והיעיל בנכס". מכאן, ונוכח עיתוי חתימת הסכם השיתוף סמוך להשלמת הבניה, ואי ייזום תכניות להרחבת הבניה או לקומות נוספות במשך עשרות השנים שחלפו משנת 1995 ואילך, אני קובעת שהצדדים יצאו מהנחה כי מרבית הסיכויים הם שמצב הבניה יעמוד בעינו ולא ייבנו קומה או קומות נוספות, עקב העדר הצורך ואי הכדאיות הכלכלית.

) "ככל שקיימת אפשרות לתכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הינה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל היעדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נדרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, היעדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השיתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

לפיכך אני דוחה את התביעה.

היא נדחית אפילו בציטוט שהביא התובע עצמו בבקשתו, מתוך רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 633 (1998) (וההדגשה שונתה): "עקרון שני הוא בפרוק שותפות במקרקעין (בהעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה 'יהיה פירוק השתוף' בדרך של חלוקה בעין". עינינו הרואות: מהדברים שמצטט התובע עצמו מפסיקת בית המשפט העליון עולה בבירור שברירת המחדל בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין היא הוראה קוגנטית "בהעדר הסכמה בין השותפים". לא נעלמה מעיני הסתירה-לכאורה בין אופי "קוגניטי", ככזה שלא ניתן להתנות עליו, לבין יכולתם של השותפים להסכים אחרת.

...

הנני דוחה את המשתמע מטענת התובע לפיה "לא מן הנמנע כי בזכות כך [הגדרת המדרגות הללו כרכוש משותף – ד"ק] יישארו הצדדים קשורים למרות שכל המטרה היא פירוק שיתוף". על כך שהתובע אינו רשאי להשתחרר מהסכמתו שקיבלה תוקף של החלטה בענין מנגנון בחירת דרך החלוקה, אשר הביא לבחירת החלופה הראשונה, עמדתי בהרחבה לעיל.

בקשת התובע לבטל את ההחלטה מיום 19.6.2019 נדחית.

התובע ישלם לנתבע 1, בגין הבקשה לבטל את ההחלטה ובגין כתבי בי הדין והישיבה בענין טענות התובע בנוגע לחלופה הראשונה, שכר טרחת עורך דין בסך של 15,000 ₪.

. עקרון שני הוא בפרוק שותפות במקרקעין (בהעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק).

...

כפי שמציינת נינה זלצמן בספרה, מעשה בית דין בהליך אזרחי (1991), עמ' 231 ואילך, טרם הוכרעה שאלה זו על-ידי בית המשפט העליון, כאשר במהלך השנים הובעו שתי העמדות: "בחינת התפתחותה של ההלכה הפסוקה בנושא זה מלמדת, קודם כל, על אחדות דעים בבית המשפט העליון בשאלת כוחה המחייב, כהשתק פלוגתא, של הכרעה בשאלה אינצידנטלית שנעשתה מכוח סעיף 76, כאשר שבה 'השאלה האינצידנטלית' ועולה לדיון במישרין לפני בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית לדון בה. אין בכוחה של קביעה 'אינצידנטלית' של בית המשפט הראשון לשמש מעשה בית דין לגבי בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית. .... על פי הגיונם של דברים מתבקשת אף המסקנה, כי הכרעה שנעשתה על ידי בית משפט בפלוגתא כלשהי, מכוח סמכותו הנגררת על פי סעיף 76, תהווה השתק פלוגתא בהתדיינות אחרת בין אותם צדדים כשאותה פלוגתא עולה שוב כשאלה 'אינצידנטלית' בבית משפט שאין לו הסמכות לדון בה במישרין. ואמנם, בע"א 473/67 עיזבון המנוח ראוטנשטיין נגד לביא, הביע השופט ויתקון דעה המחייבת תוקפו של מעשה בית דין במקרה כזה, אך השאיר את השאלה בצריך עיון. בע"א 153/71 יורשי המנוחה אלטשולר נ' בנינים ברחוב אלנבי בתל אביב בע"מ, התווה מ"מ הנשיא (זוסמן את ההלכה הבאה .... אך כנגד דברים ברורים אלה ניתן להעמיד אמרות כלליות שנאמרו במספר פסקי דין, ואשר מהן ניתן ללמוד, כי לעולם לא תוכל הכרעה שנעשתה לפי סעיף 76 להקים השתק פלוגתא בכל התדיינו אחרת, אפילו היא עולה גם שם כשאלה אינצידנטלית בלבד. כך למשל, עומר השופט ויתקון בע"א 7/64 שור נגד מדינת ישראל .... ובע"א 246/66 קלוז'נר נגד שמעוני אומר הנשיא (אגרנט) ....

נוכח הקבוע בהחלטה זו, על מנת לאפשר לתובעים לשקול הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי כמו גם לאפשר לחוכרים לשקול עמדתם ביחס לפירוק השיתוף, אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ביום 15.6.2021.

בהתאם לסעיף זה, לכל שותף במקרקעין קיימת הזכות בכל עת להביא לפירוק השתוף במקרקעין כאשר אינו חפץ בו יותר, וזאת אף ללא הסכמת יתר השותפים.

...

עוד טענו הנתבעים 4-1, כי יש לדחות את התביעה מאחר והתובע בא לבית המשפט כשידיו לא נקיות, מאחר וטרם הגשת התביעה בנה תוספת בסטייה מהיתר ותוך הסגת גבול למגרש הנתבע 1 במטרה לכפות עובדות מוגמרות בשטח.

התובע (מחמוד בסול) והנתבעות 3 ו-4 (ח'יתאם ועאידה בסול) יקבלו יחד מגרש מס' 103: חלקו של התובע במגרש זה הוא 45.42% (שהם 302 מ"ר משטח המגרש) ואילו כל אחת מהנתבעות 3 ו- 4 זכאית להירשם כבעלת זכויות של 27.29% (שהם 181.5 מ"ר משטח המגרש) מזכויות הבעלות במגרש (והכול כאמור בפרק "לסיכום" בחוות דעתו המשלימה של המודד זיבק מיום 01/10/2020, עמ' 5 לחווה"ד).

אני מורה על רישום הערת אזהרה בפנקס רישום המקרקעין בדבר קיומו של פסק דין זה בהליך לפירוק השיתוף בחלקה.

תוך 90 ימים מהיום יהיה על הצדדים לסלק ידם ולפנות כל מחובר או נטוע השייך להם ואשר נמצא בחלקים המוקצים לשימושם הייחודי של יתר הצדדים בתיק על פי הצעת החלוקה שלפיה יפורק השיתוף בהתאם לפסק דין זה. מתום 90 הימים כאמור ייאסר על הצדדים להיכנס או לעשות שימוש במקרקעין שיוחדו לצדדים האחרים על פי פסק דין זה. כמו כן, ומכוח סמכותי על פי סעיף 44 לחוק המקרקעין, אני קובע שעד לאישור תשריט החלוקה על ידי רשויות התכנון ורישום החלוקה במרשם המתנהל על ידי רשם המקרקעין, יחזיקו בעלי הדין בחלקה בהתאם לחלוקה שעל פי תשריט החלוקה במ/1.

העקרונות הנוספים עליהם עמד כב' השופט מ' חשין הם חלוקה בעין ככל הניתן; המנעות מחלוקה בעין אם הדבר יגרום הפסד ניכר לשותפים, או אם הדבר אינו אפשרי ועיקרון רביעי שמקום שניתן לרשום בית משותף יש לעשות כן (עמ' 633 פיסקה 11 לפסק דינו): "עקרון שני הוא בפרוק שותפות במקרקעין (בהעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השתוף" בדרך של חלוקה בעין.

...

לאור המחלוקות הקשות בין הצדדים והתחושות ההדדיות של כל אחד מהצדדים כי הצד השני מעונים לנצל את כוחו ולפגוע בצד שכנגד, הגעתי למסקנה כי ראוי למנות לחברה מפרק חיצוני, נייטרלי, שלא מטעם אף אחד מבעלי המניות.

אני ממנה לתפקיד המפרק את עו"ד אהוד ארד ממשרד עו"ד ארד ושות', רח' קרמניצקי 1, תל אביב, טלפון: 03-6246888, וזאת בכפוף, כמובן, להסכמתו אשר תינתן לבית המשפט תוך 24 שעות מהגיע ההחלטה לידיו.

לאור העובדה שאני סבורה כי הפירוק נדרש בשל התנהלות שני הצדדים, ובעיקרר המבקש והמשיב 1 וכן לאור העובדה כי טענות שני הצדדים התקבלו בחלקן, כל צד יישא בהוצאותיו.