פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר

התובעים הגישו תביעה לפירוק שתוף, על דרך של חלוקה בעין, של הזכויות בחלקה 171 בגוש 10080 במושב גן שומרון (להלן: "החלקה").

במקרים אלה יהיה פירוק השתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר.

...

כפי שמציינת נינה זלצמן בספרה, מעשה בית דין בהליך אזרחי (1991), עמ' 231 ואילך, טרם הוכרעה שאלה זו על-ידי בית המשפט העליון, כאשר במהלך השנים הובעו שתי העמדות: "בחינת התפתחותה של ההלכה הפסוקה בנושא זה מלמדת, קודם כל, על אחדות דעים בבית המשפט העליון בשאלת כוחה המחייב, כהשתק פלוגתא, של הכרעה בשאלה אינצידנטלית שנעשתה מכוח סעיף 76, כאשר שבה 'השאלה האינצידנטלית' ועולה לדיון במישרין לפני בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית לדון בה. אין בכוחה של קביעה 'אינצידנטלית' של בית המשפט הראשון לשמש מעשה בית דין לגבי בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית. .... על פי הגיונם של דברים מתבקשת אף המסקנה, כי הכרעה שנעשתה על ידי בית משפט בפלוגתא כלשהי, מכוח סמכותו הנגררת על פי סעיף 76, תהווה השתק פלוגתא בהתדיינות אחרת בין אותם צדדים כשאותה פלוגתא עולה שוב כשאלה 'אינצידנטלית' בבית משפט שאין לו הסמכות לדון בה במישרין. ואמנם, בע"א 473/67 עיזבון המנוח ראוטנשטיין נגד לביא, הביע השופט ויתקון דעה המחייבת תוקפו של מעשה בית דין במקרה כזה, אך השאיר את השאלה בצריך עיון. בע"א 153/71 יורשי המנוחה אלטשולר נ' בנינים ברחוב אלנבי בתל אביב בע"מ, התווה מ"מ הנשיא (זוסמן את ההלכה הבאה .... אך כנגד דברים ברורים אלה ניתן להעמיד אמרות כלליות שנאמרו במספר פסקי דין, ואשר מהן ניתן ללמוד, כי לעולם לא תוכל הכרעה שנעשתה לפי סעיף 76 להקים השתק פלוגתא בכל התדיינו אחרת, אפילו היא עולה גם שם כשאלה אינצידנטלית בלבד. כך למשל, עומר השופט ויתקון בע"א 7/64 שור נגד מדינת ישראל .... ובע"א 246/66 קלוז'נר נגד שמעוני אומר הנשיא (אגרנט) ....

נוכח הקבוע בהחלטה זו, על מנת לאפשר לתובעים לשקול הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי כמו גם לאפשר לחוכרים לשקול עמדתם ביחס לפירוק השיתוף, אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ביום 15.6.2021.

אשר לדרך הפרוק: מבוקש להורות על פירוק השתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר "או להצטרף למציע צד ג' שירכוש את המקרקעין". הנתבעת 21 (חנה קנטי): נתבעת זו הודיעה כי היא אינה מיתנגדת לפירוק השתוף במקרקעין על דרך של מכירה למרבה במחיר – ללא זכות סרוב ובהתמחרות חיצונית, ובאופן שבו בעל זכויות שיהיה חלק מהקבוצה הזוכה לא יצטרך לרכוש את חלקו שלו.

...

סיכום צו פירוק שיתוף ומינוי כונס נכסים: אני מורה על פירוק השיתוף במגרש, כהגדרתו לעיל.

אני ממנה את עו"ד בועז רוה ועו"ד שי רוה (מרחוב מנחם בגין 11, רמת-גן; טל: 03-5762000; פקס: 03-6131007) ככונסי נכסים (להלן – כונסי הנכסים) לצורך פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה למרבה במחיר.

לא שוכנעתי, כי אלמלא אותם מחדלים נטענים, הייתה מלכתחילה עמדתה לגופם של דברים שונה.

במסגרת התביעה, טענה התובעת, בין היתר, כי המבנה הבנוי על המיגרש הינו מבנה מסוכן, אשר יש לשפצו, כי מתגורר דייר בנכס (הוא הנתבע, מר קובי אברהמי), שטוען כי חתם על הסכם שכירות עם לובין, אולם מסרב לחשוף אותו, כי התובעת זכאית עקב המחאות זכויות שקבלה ממי שמכר לה את זכויותיה בנכס, לקבל רטרואקטיבית, מחצית מדמי השכירות הראויים עבור החזקת הנכס על ידי לובין והשכרתו לדייר וכי יש לפרק את השתוף בחלקה על דרך של מכירתה למרבה במחיר, שכן החלקה לא ניתנת לחלוקה בעין.

...

סוף דבר אשר על כן, תביעת התובעת נדחית.

תביעתו הנגדית של הנתבע מתקבלת על סכום של 4,934 ₪, אותו תשלם התובעת לנתבע בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד ועד התשלום בפועל.

בנסיבות, תשלם התובעת לנתבע 58% מסכום האגרות בתביעה שכנגד וכן שכר טרחת עו"ד בגין התביעה והתביעה שכנגד יחד, בסכום של 20,000 ₪.

על בכירות עקרון החלוקה בעין, והשלכתו על שיקול הדעת של בית המשפט גם בהקשר של פירוק שתוף על דרך רישום בית משותף, עמד כב' השופט חשין בעיניין רידלביץ (בעמ' 644): "עיקרון החלוקה בעין הנו עקרון 'חזק', עקרון בעל עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד האש, הוא עמוד הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי דופן כמפורש בחוק. פירוש: נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. כך יהא בקרקע או בבית סתם. קל וחומר בבית שאנשים דרים בו". ובע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131, 134-135 (1983) נפסק: "פירוק השתוף לפי סעיף 42(א) לחוק על ידי חלוקת הרכוש אחרי רשומו כבית משותף, הוא הליך, שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית, בין אם מתייחסים לחלוקת הרכוש כחלוקה בעין או אם רואים בחלוקה כזו כתהליך ה'דומה לחלוקתו בעין'... בית המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השתוף במקרקעין ייעשה על ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א), אלא אם בדק קודם לכן גם את אפשרותו של פירוק השתוף לפי סעיף 42 לחוק והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו" (וראו גם י' ויסמן, דיני קניין- חלק כללי, בעמ' 115).

...

אולם בסופו של דבר הסכם לא נחתם, ונדרשת הכרעה.

זאת, לאחר שבית משפט השלום דחה את הדיון למשך 4 חודשים על מנת לאפשר לב"כ הנתבעת להביא בפני בית המשפט תוכנית חלוקה על פי תשריט מאושר, ואילו במועד הדיון הנדחה התברר כי ב"כ הנתבעת לא עשה דבר, ולא הביא "כל תשריט מאושר או בלתי מאושר ואף לא הצעת תשריט". בנסיבות אלה, שבהן "לא נעשה כל דבר מצדו של הנתבע לשם המצאת תשריט מאושר" לא מצא בית המשפט מקום להתיר דחיה נוספת.

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים מצאתי כי יש לדחות את תביעת התובעת לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, שכן הדרך הראויה לפירוק השיתוף בנסיבות העניין הינה על דרך רישום בית משותף כמצוות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין.

התביעה נדחית אפוא.

בתום הדיון נתן ביהמ"ש קמא החלטה לפיה לא ניתן לחלק את המיגרש בעין ; אין כל חלופה לפירוק השתוף בו אלא על דרך של מכירה למרבה במחיר.

...

דיון והכרעה דין הערעור להידחות.

אשר לטענה בדבר הפרת ההתחייבות של המשיבות לספק למערער שירותי בנייה, בהתאם להסכם אליו הגיע עמן ביום 22.3.21 – ככל שהמשיבות הפרו את ההסכם הנטען, הסכם שנכרת, לכאורה, לאחר שניתן צו לפירוק השיתוף במגרש ובוצעה התמחרות במסגרתה רכשו את זכויותיו, אין בכך כדי להשליך על ההחלטה מיום 21.11.19 שקבעה את האופן שבו ייעשה פירוק השיתוף אף לא על ההחלטה לאשר את הסכם המכר מיום 11.3.21 שניתנה בסופו של דבר ולא על היישום של החלטות אלה בדמות ההחלטה מיום 17.5.22, הפסיקתא, מושא הערעור שלפנינו, שרשמה את הזכויות בטאבו.