פיצול חלקת קרקע בראי הסכם הפיתוח

משכך, ביום 10.11.15 בקשת הנתבע לסילוק התביעה על סף, מחמת אי מתן היתר לפיצול סעדים נדחתה ביום 10.11.15.

במסגרת זו יש לשים לב כי "לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו"; וכי "קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב – היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה בראי הקשרו הכללי" (ראו: עניין סהר, שם).

בעשותו כן: "אל לו לשופט למהר לקבוע שלא ניתן לאתר את תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. על בתי המשפט להמנע מליצור "תחושה או 'אווירה' שלפיה אף חוזה אינו ברור, הכל פתוח, וכל תוצאה ניתנת להשגה באמצעות פרשנות..... אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם. הבחינה האובייקטיבית תעשה רק כאשר איתור כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים אינו אפשרי." (ראו: עניין ארגון מגדלי ירקות, שם ,שם; וגם: ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מ"י (12.10.09)).

לפיכך, התובעים זכאים לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השמוש בחלקה גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט; הנקבעים על פי שווי השוק במועד הרלבנטי ו/או הרווח שהפיק הנתבע מהמקרקעין, בעוד המחיר החוזי יכול להוות אינדיקאציה בלבד (והשוו: ע"א 588/87 כהן נ' שמש פ"ד מה(5)297 (1991); ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רמ"י (19.3.17); רע"א 7452/96 מ"י נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ פ"ד נא(5)874 (1998); רע"א 5210/08 רוזנבלום נ' מ"מ חבל מודיעין (20.12.10); ועוד לעניין הקשר בין המחיר החוזי והשבה ראו: ד. פרידמן א. שפירא בר אור "דיני עשיית עושר ולא במשפט" מהד' 3 (התשע"ה -2015), עמ' 694 ואילך, 883, 892 ואילך; מ. אגמון גונן "השבה בהקשרים חוזיים" (התשס"א-2001 עמוד 96 ואילך).

...

מטעם זה, גם אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי יש ללמוד משתיקת החוזה בעניין גובה דמי השכירות כי המדובר באותם דמי שכירות ששולמו בתקופת השכירות המקורית.

בהתאמה, אני קובעת כי מועד הפינוי הוא 02.03.14.

כך גם, אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי יש להעמיד את דמי השימוש הראויים בגין התקופה הנוספת כסכומם בתקופת השכירות המקורית.

סוף דבר דין התביעה להתקבל.

משכך עותרים התובעים להורות לנתבע להרוס את הטעון הריסה ולהשיב להם את החזקה במקרקעין וכן למתן היתר לפיצול סעדים.

על אף היתנגדות מצד הנתבע - ביום 12/6/19 ניתנה החלטה לפיה, למרות שבקשות קודמות בעיניין זה נדחו, בראי פסק דינו של בית המשפט המחוזי המכתיב המשך הבירור העובדתי ללא פירוט; בראי טענות הנתבע כי הקיוסק בנוי על אותה חלקה בה הוענקו לו זכויות מלכתחילה בחוזי הפיתוח והחכירה; בראי טיעון ב"כ הנתבע בפרוטוקול הדיון מיום 17/4/19, עמ' 39 שורות 24-26; בראי עדותם של הגב' רבקה דובדבן ומר מתניה חן-ציון; וברוח תקנות סדר הדין האזרחי החדשות - מצאתי מקום למנות מומחה מטעם בית המשפט, על מנת שתונח בפני בית המשפט תמונה מלאה שתסייע לרדת לחקר האמת.

אלא, שבהנתן נסח רישום הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין ביחס לחלקה 37; חוזי החכירה והפיתוח המגדירים את השטח שנימסר לנתבע בחלק מחלקה 114; אישור הזכויות משנת 2012 לפיו זכויות הנתבע הנן בחלקה 114; חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט; עדותה של הגב' דובדבן ומכתביה; ואישור הזכויות המעודכן מרמ"י מיום 6/1/16 המבטל את אישורי הזכויות הקודמים, ואשר לפיו זכויות הנתבע הן בחלקה 114 - יש לקבוע כי תוכן אישורי הזכויות הקודמים נסתר (השוו: ע"א 679/11 אופירה נדב דרדיקמן נ' רחל נדב (27/3/14) פסקה 33 והמובא בגדריו).

...

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה כנגד הנתבע ומורה על סילוק ידו מן המקרקעין.

בשים לב לנימוקים המפורטים לעיל אני מורה על עיכוב ביצועו של פסק הדין למשך 6 חודשים מהיום.

לפיכך, הנתבע ישלם לתובעים יחד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מהיום, אחרת יישאו הצמדה וריבית מהיום עד התשלום בפועל.

תביעה למחיקת הערת אזהרה ותיקון להערת אזהרה אשר נרשמה לטובת המשיבה, חברת מחמוד ודיע סרסור ואחיו בע"מ (להלן: "החברה") על חלקה 111 בגוש 8866 וחלקה 13 בגוש 9223 (להלן: "הנכס" או "הקרקע"), ובין היתר על זכות הבעלות של גב' פהימה ודיע סרסור ז"ל (להלן: "המנוחה"), אשר המבקשים הנם יורשיה (להלן: "המבקשים").

לאחר מתן פסק הדין, ביום 19.6.2018, בוצעה פארצלציה בנכס, והוא פוצל לשתי חלקות נפרדות בגושים שונים.

לאחר בחינת כל הנתונים שהוצגו במסגרת ההליך, למעט אותן טענות שנטענו בהרחבת חזית במסגרת סיכומי הצדדים, קבע פסק הדין בזו הלשון (ההדגשה אינה במקור, י.ש.): "36. מקום בו חלפו כ- 43 שנה ממועד הסדר הזכויות במקרקעין, המבקשת הייתה מודעת לזכויותיה, לא היתקיימה כל מניעה לרישום הזכויות, והמקרקעין נרשמו באותו מועד על שם המנוח בלבד, ללא כל אינדיקאציה לזכויות חכירה של 999 שנה של המבקשת – אני מוצאת לקבוע כי תביעת המבקשת היתיישנה." בהמשך, בחן פסק הדין את זכות החברה בנכס גם בראי דיני היושר, לאחר שנקבע כי עצם ההיתקשרות החוזית בהסכם החכירה – אינה שנויה במחלוקת: "49. לכאורה, בנסיבות אלו, מקום בו המשיבים אינם מכחישים את עצם ההיתקשרות החוזית, וזכויותיהם שואבות מקורן מהקף זכויותיו של המנוח, יש לכאורה מקום להורות כי זכויותיהם בעזבון כפופות להתחייבויות אותן נטל המנוח על עצמו קודם פטירתו. ואולם, כל זאת, בכפוף לדיני ההתיישנות, כמו גם בכפוף לדיני היושר עצמם.

המבקשים טענו כי החברה היתקשרה עם מינואט בהסכם לפיתוח הקרקע שעה שלא היו לה זכויות בנכס, אלא ליורשי המנוח, וזאת ללא ידיעתם או הסכמתם, וכי נוכח פסק הדין בהליך הראשון, אין לחברה עוד אפשרות לפעול כאילו הסכם החכירה מקנה לה זכויות לנהוג מנהג בעלים בנכס.

...

בהתאם, נדחית טענת החברה להתיישנות של עילת התביעה.

אקדים את המאוחר ואומר, כי לאחר עיון בפסק הדין ובטענות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי אין למחוק את הערת האזהרה, ועל כן דין התובענה דחיה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נדחית התובענה למחיקת הערת האזהרה.

אשר לטענת הנתבעות כי נגרם להם נזק מאחר שהיתה שוכרת בנכס והם נאלצו לנקוט נגדה הליכים, הרי שטענה זו לו הועלתה בסיכומים ועל כן יש לראותה כטענה שנזנחה על ידי הנתבעות, ואיני נידרש לה. מכאן יש לפצל את הדיון לכל אחת מהנתבעות בנפרד, שכן, בעוד הנתבעת 1 אינה חולקת על חתימתה על הסכם התיווך הרי שהיא חולק על החלק שעליה לשלם; ואילו הנתבעת 2 טוענת כי אין לחייבה כלל משום שלא חתמה על הסכם התיווך.

זוהי דרישה של המוכרים אשר אין לתובעים בכלל, ולא לתובעת 3 בפרט, כל שליטה עליה, ונראה כי במועד שבו נחתם הסכם התיווך, לא ניתן היה לדעת מה תהיה עמדת המוכרים בעיניין זה. עוד יש לציין כי הנתבעת אישרה כי היא והנתבעת 2 החליטו בסופו של דבר לחתום על הסכם מכר אחד (ראו מיסרון מהשעה 18.13 בעמ' 25 לתצהירי התובעים), אולם לא העלתה כל טענה או דרישה כי שיעור דמי התיווך שעליה לשלם צריך לשקף את חלקה הנרכש במקרקעין.

בית המשפט קבע מפורשות כי הגמשת דרישת הכתב אפשרית מקום שבו קיים הסכם בכתב הדורש או זועק להשלמה מכוח הדוקטרינות שפותחו בפסיקה.

על כך אומר בית המשפט בעיניין מזרחי הנ"ל מפי כב' השופט אלרון: "מאחר שמתווך במקרקעין מחויב ברישיון (ראו סעיף 2 לחוק המתווכים), שלשם קבלתו הוא נידרש להפגין ידע ובקיאות בהוראות חוק המתווכים, ובהן דרישת הכתב המנויה בסעיף 9 (ראו תקנה 2(א)(1)(ה) לתקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997) – עמדתי היא כי יש לראותו כמודע לדרישה זו. משום כך, קיים צידוק לחייבו לשאת בנזקים הנובעים מהפרתה, בראי הגישה התאורטית שהוצגה לעיל." מובן כי אין בשיחות וההתכתבויות שהיו בין הצדדים לאחר מכן כדי להתגבר על דרישת הכתב, שכן לפי שיטה זו כימעט תמיד ניתן יהא להתגבר על הדרישה הקבועה בחוק או לקבוע כי מדובר ב"נסיבות מיוחדות" או "כל מקרה לפי נסיבותיו" וכיוצא באלו נסוחם.

...

טענות הנתבעות הנתבעת 2 טוענת כי לא חתמה על הסכם להזמנת שירותי תיווך ועל כן דין התביעה כנגדה להידחות.

בנוסף, פרמטרים נוספים מסייעים גם הם בגיבוש מסקנה זו: הנתבעת 1 יצרה קשר במסרון בנוגע לנכס ביום 20.12.20 אחה"צ (עמ' 24 לתצהירי התובעים), הסכם התיווך נחתם ביום 22.12.20, הסכם המכר נחתם ביום 26.1.21.

לא שוכנעתי ולא התרשמתי כי התובעים התחמקו מהבאת עדים או ראיות כדי להמנע מבירור האמת.

לסיכום אני מקבל את התביעה כנגד הנתבעת 1 ומחייב אותה לשלם לתובעים בתוך 30 יום סך 170,820 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, בתוספת אגרת משפט כפי ששולמה ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת 2, ומחייב את התובעים לשלם לה בתוך 30 יום הוצאות משפט בסך כולל של 8,000 ₪.

חלקות 17 ו-18 פוצלו בהליך הסדר מקרקעין לאחר שהיו ידועות יחד כגוש 10809 חלקה 31 (להלן: "חלקה 31") (נסח המקרקעין של חלקה 31 צורף כנספח 2, כאשר תחת החלק שכותרתו "זכויות שימוש הנוגעות לחלקה" נכתב כי תאריך העריכה הוא יום 12.6.1991 (להלן: "נסח חלקה 31"); נסחי חלקות 17 ו-18).

(ג) סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר שנערך בין הערייה לחברה נכרת בנגוד לדין, וזאת בשל החובה שהייתה מוטלת על הערייה להשיב את השטחים לתובעים, וכי טרם רישום החברה כבעלי חלקה 17, החברה ידעה על הפגמים היורדים לשורשם של עניין בזכויות הערייה בחלקה, ולכן החברה לא יכלה להסתמך על הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

למען השלמת התמונה, הוראות סעיף 57ב לפקודת הראיות קובעות כי "כל דין הוא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה, אם אין הוראה אחרת משתמעת" (סעיפים 3, 27 ו-31 לחוק הפרשנות; סעיפים 1, 17, 33-34 לפקודת הפרשנות; קדמי, על הראיות - הדין בראי הפסיקה , חלק שני, עמ' 724-754, 995-999, תוך דגש על 743-745 ו-999 (2009); צבי פרנקל, דוד א' פרנקל, ""ידיעה שיפוטית" ו"מן המפורסמות" בבתי המשפט הכלליים ובערכאות בעלות מכויות ייחודיות: הדוגמה של בתי הדין לעבודה", קרית המשפט (2018); יצחק זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ד' (2017), כרך ב' פרק 39 (2011), כרך א' פרק 9 (2010); דפנה ברק-ארז, משפט מנהלי, כרך א', פרק 9: חובת פירסום של החלטות (2010); בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה ואח' נ' כנסת ישראל ואח', פ"ד נט(2) 481 (9.6.2005); עב"ל (ארצי) 655/07 רוסו יוסף רונן נ' המוסד לביטוח לאומי, פס' 13 (7.2.2010)).

בעיניין עבדללה נקבע כי די ברשום הערת אזהרה כדי שתתקיים רכישה השוללת את תחולת החריג שבסע' 93 (פס' 1, 2, 12 לעניין ע"א 518/16 יונס עבדללה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (7.6.2018) (להלן: "עניין עבדללה"), ובדגש על הדיון בדבר חלקה 10 שבה נרשמה הערת אזהרה לטובת צד ג', נפסק: "אעיר בקצרה, כי החלקות נרשמו על שם רשות הפיתוח בעקבות הליכי הסדר, ועל פניו נידרש המערער להכנס לאחת מהעילות הקבועות בסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. עוד אזכיר, כי חלקה 10 ממילא נמכרה לצד שלישי").

...

אלא שכאמור משהגעתי למסקנה כי דין התביעה להימחק, לא ראיתי צורך להכריע במחלוקת זו סביב שאלת ההתיישנות.

יוער כי התובעים גם לא בקשו לתקן תביעתם, וממילא גם לא הייתי נעתר לבקשה מעין זו, משהתביעה כבר תוקנה בעבר ונוכח כל הפגמים המהותיים שהוצגו, שעה שכל אחד מהם בנפרד מקים באופן עצמאי עילה למחיקתה.

יפים לכך דברי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין בעניין יאסין, כדלקמן: "מסכים אני לחוות דעתו היסודית של חברי השופט סולברג. אוסיף רק, כי אל תביעה שמוקדה אירועים משנת 1959, לפני כשני דורות, יש להשקיף גם בעיני הזמן האמיתי ולא רק במבט עדכני, במשקפי כאן ועכשיו. לכך משמעות, ראשית, במאמץ לקביעת עובדות, ושנית, בודאי בהטלת אשם מרמה חלילה בעובדי הציבור שאינם עוד בין החיים ואינם יכולים עוד להגן על שמם הטוב ועל מעשיהם. שלישית, לכך משמעות בבחינת מעשיהם של עובדי הציבור על פי מה שנהג, לטוב או למוטב, בזמן האמיתי. דעת לנבון נקל כי ארחות המינהל הציבורי, גם ביישום אותו דבר חקיקה עצמו, השתנו בששת העשורים הללו, בהקפדה, בשקיפות ובמעורבות משפטית קונקרטית ויש לקוות כי כך אכן לטובה ולברכה. דברים אלה מחזקים את חוות דעת חברי; כפי שציין –בפסקאות 25-24 – נהגים שמכבר היו שונים משל היום, וגם לא כל פגם מעיד בהכרח על מרמה". על כן דין הבקשות להתקבל ואני מורה על מחיקת התביעה בכללותה, ודחיית התביעה בעניין זכויות הבנייה כאמור, ומחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים על סך של 7,500 ₪ לכל נתבע.