פיצול דירה ללא היתר בנייה

המסקנה העובדתית מן העדויות שנשמעו היא כי הוכח במאזן ההסתברויות שהתובעת לא ידעה כי הפיצול והבניה המפלס העליון בדירה נעשו שלא כדין וללא היתר, והדבר לא הובא לידיעתה על ידי הנתבע או מי מטעמו או על ידי כל גורם אחר.

...

המסקנה היא כי הנתבע הפר את החוזה ואת חובת תום הלב במשא ומתן ולפיכך זכאית התובעת לפיצוי.

מאחר שגם בתקופה זו היה מלמן שלוחו של הנתבע לעניין הבעיות עם הדירה (לאחר מכן גם טיפל בעניין חקירת המשטרה והאישור המזויף עבור הנתבע), ברי כי הוא מהווה שלוחו של הנתבע גם בעניין זה. המסקנה היא גם בעניין הרטיבויות הפר הנתבע את חובת הגילוי המוטלת עליו.

בהתאם לאמור אני סבורה כי יש לקבוע בעניין דנן את המועד להערכת הנזק בשנת 2017, בעת מכירת הדירה על ידי התובעת.

להלן דבריו: "בתוכן אותה בקשה (מ- 1993 הערת הח"מ) שהוגשה להחלטת רשות הרשוי נאמר כי "מבקשים תוספת דירת מרתף הקיימת ביום הקמת הבניין משנות ה- 60 – ללא היתר". מדוע אם כך לא ינתן היתר בניה לפיצול הדירה בקומה ב' (תת"ח 7 ו-8) בדיוק מאותו הטעם שכן אלה דירות שהיו קיימות מיום הבניה כבר למעלה מ- 55 שנים??? האם היותה של הדירה קיימת במצב זה מיום בנייתה והעובדה שלא נרשמה הערה בגין צו הריסה בגין תת"ח 7 ו-8 כפי שנירשם לגבי תת"ח 1-2 יכולה להעיד כי הועדה לא ראתה בפיצול דירה זו עבירה?" (ראו עמוד 23 לחוות דעת סעיף ד).

...

המומחה דחה את טענת הנתבעים כי הייתה בקשה שהוגשה לאישור השינויים (הפיצול לתתי החלקה) שלא נודע מה עלה בגורלה וכי קיומו של תשריט הבית המשותף המשקף את מספר היחידות בפועל מביאים למסקנה כי ניתן היתר שכזה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 184,000 ₪ (80% מסך של 230,000 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 23.6.2016 הוא המועד הקובע על פי חוות דעת המומחה וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית המשפט בשיעור 2.5% מסכום זכייתם, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו נשאו בסך של 3,315 ₪, שכר טרחת המומחה מטעמם בסך של 6,435 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

עוד תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 23,400 ₪.

פסק הדין לא קבע ממצאים ומסקנות באשר לטענות אלו, וזאת נוכח קביעותיו בדבר העושק, יחד עם זאת צוין בפסק הדין כי: "על פני הדברים מתקיימים גם יסודות עילה זו (הכוונה לחוסר תום לב במשא ומתן- ר"א), בין היתר כאשר הנתבעת לא הבהירה לתובעת כי פיצול הדירה המתוכנן על ידה אינו חוקי ללא היתר בנייה וכי הוא יניב לנתבעת רווח נאה, כאשר הנתבעת לא אפשרה לתובעת להיות מיוצגת, כאשר הנתבעת לא הבהירה לתובעת כי היא אינה פועלת בכובעה כמתווכת אלא כשוכרת ועוד". מכאן, שגם ללא התרשלותה של פלד, היתנהלותה של סגל במסגרת המשא ומתן מול ח' ר' הייתה נגועה בפגמים לרבות העלמה או הסתרה של עובדות מהותיות, אשר גם בהם היה לפחות על פניהם (כקביעת פסק הדין) כדי להביא לביטול ההסכם.

...

על כן, ועל אף הפסול הקיים בעילת תביעתה של סגל, לא מצאתי כי פסול זה מקים מחסום דיוני כנגד התביעה, אשר רק בשלו יש לדחות את תביעתו, אלא קיים אינטרס ציבורי בבירור טענת התרשלותה של פלד.

לסיכום סיכומם של דברים הוא כי טוב היה לתביעה זו לולא באה לעולם.

על כן דין התביעה להידחות.

יודגש, כי היה על הנתבעת להדריך את התובעת לגבי קבלת תיק הבניין מהעיריה, ולבחון את הדיסק ששלח אליה עו"ד שרעבי וכל המסמכים הכלולים בו, לגבי קיום היתר בניה (לדירה או לחלק ממנה), לרבות בעיניין הפרצלציה שנעשתה ללא היתר ופיצלה את הדירה המתוכננת בהיתר, בת 4 חדרים, לשתי דירות של 2 חדרים), וזאת בלי קשר למשכנתא לה נזקקה התובעת, אלא כדי לוודא שיש היתר בניה לדירה – דבר שאינו בהכרח קשור להעברות בעלות קודמות או משכנתות שניתנו בעבר.

...

לעניין טענת הנתבעת להגבלת תפקידה וייצוגה בחוזה המכר לפן ההסכמי-משפטי בלבד, שאינו כולל את בדיקת מצבה התכנוני של הדירה, אני דוחה את הטענה.

לאור האמור אני קובעת כי הנתבעת התרשלה מבחינה מקצועית כלפי התובעת באי עריכת בדיקה שהיה עליה לערוך בתיק הבניין בעיריה, ללא קשר לשאלת אופן קבלת הדיסק (באמצעות שליחת התובעת או כל דרך אחרת).

שוכנעתי כי הפסקת הייצוג של הנתבעת את התובעת בתיק התביעה נגד המוכרים, היה ביוזמת הנתבעת, שכן לתובעת לא היה כל אינטרס לשלם עשרות אלפי ₪ לעו"ד אחר, כשהנתבעת היתה עושה זאת עבורה במחיר נמוך בהרבה בהתחשב באחריותה לנזק, ולאור הכרותה עם מסכת העובדות.

בנוסף, לא ברור כיצד סבור העותר כי ניתן לפצל את הדירה ללא היתר בנייה, על ידי מחיצת גבס או באמצעים אחרים, כאשר המשיבה 3 לא מעוניינת במגורים בקירבתו ורואה בה משום סכנה ברורה ומידית.

...

מבלי לקבוע מסמרות לכל דבר ועניין בטענה לאלימות כלפי המשיבה 3, לאור האמור לעיל, מקובלת עלי טענת העותר כי הוועדה לא הייתה צריכה להתבסס על נימוק הנוגע לאלימות העותר כלפי המשיבה לפי צו ההרחקה הנטען משנת 2018.

טענות אלה נטענו על דרך הסתם ומבלי שנתמכו בתשתית עובדתית כלשהי המאפשרת דיון והכרעה בהם ומשכך דינם להידחות.

תוצאה העתירה נדחית.