פיצויים כבדים על אי רישום בניין משותף

דדש טענו כי הרישום לא בוצע בשל מחלוקת עם ברעלי בנוגע לשטח חנייה שבין חניית התובעים לקיר הסמוך (טענת דדש כי יש להצמיד שטח זה ליחידה שבבעלותם, ומנגד טענת ברעלי כי השטח צריך להרשם כרכוש משותף המיועד לכלל בעלי היחידות בבניין).

כך, למשל, קבעה כב' השופטת (כתוארה אז) ביניש בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(91) 210,228: "התפיסות הנושנות של המשפט המקובל שעל-פיהן אין הצדדים חייבים לסייע לשותפיהם לחוזה, אלא על–פי המתחייב מלשון החוזה, לא קנו שביתה בארץ ואף בארץ מוצאן נשחק מעמדן. אחת מן התפיסות הבסיסיות של דיני החוזים הישראליים היא כי הצדדים לחוזה הנם שותפים למטרה משותפת. עליהם לפעול תוך שתוף פעולה בנאמנות ובמסירות בדרך להשגת המטרה החוזית (ראו ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר, בעמ' 709). "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך היתחשבות באנטרס המשותף להם בחוזה" (דברי השופט (כתוארו אז) ברק בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה צבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, בעמ' 834).

הפצוי המוסכם סעיף 13.1 להסכם המכר קובע כי אם "הפר צד להסכם זה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד שכנגד פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 50,000 $ (חמישים אלף דולר) בשקלים בשער יציג". כאמור, עוד בשנת 1999 הגישו ברעלי תביעה, בגדרה טענו בין היתר להפרת החיוב החוזי לרשום בית משותף ובקשו לחייב את דדש בסכום הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם.

השמאי לאופר העריך את שווי הנכס בסכום של 3,977,000 ₪, תוך "שימוש משולב בשיטות ההשוואה והעלות", והעריך כי "אי רישום הנכס כדירה בבית משותף לאורך שנים כה רבות והעדר פיתרון לרישום נראה לעין" יש בו להפחית משווי הדירות, ולהערכתו גרם לירידת ערך בשיעור 15% משווי הנכס, כלומר ירידת ערך בשיעור 596,550 ₪.

כידוע, למומחה בית המשפט מעמד מיוחד ועל פי רוב יסמוך בית המשפט על קביעותיו, אלא אם כן יימצאו טעמים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן: "מומחה בית המשפט מוחזק, מבלי לפגוע במומחי הצדדים ומתוך ידיעת המציאות האנושית, כידו הארוכה של בית המשפט, ואף שבית המשפט חופשי לסטות מחוות דעתו, יעשה כן – ככלל – כחריג ובמשורה" (ע"א 544/10 פלונית נ' עריית כפר קאסם (ניתן ביום 12.3.13; פורסם במאגרים).

...

נוכח מסקנתי שלעיל, דינה של התביעה להידחות.

בסיכומו של דבר, העריכה המומחית את שווי הזכויות בנכס בסכום של 3,715,000 ₪ ומסקנתה היתה שלא קיימת פגיעה בשווי השוק של הנכס עקב אי רישומו בפנקס הבתים המשותפים.

טענה זו דינה להידחות, שכן אין מתקיימים בענייננו התנאים הקבועים בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ובנסיבות בהן קיים הסכם תקף בין הצדדים אין לקבוע כי הנתבעים קיבלו טובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין". סיכום סיכומו של דבר, התביעה נדחית.

עד היום השטחים לא נרשמו על שם התובעת 1 כדין דבר שמנע ממנה לעורך עסקת מכר לשטחים שרכשה ואילץ אותה למכור אותם לתובעת 2 בסכום נמוך משווים.

לפיכך, עתרו למתן צו עשה שיחייב את הנתבעים להסדיר את המצב הרישומי ולתקן את רישום הבית המשותף וכן לקבוע כי על הנתבעים לשלם לתובעת 1 פיצוי בגין ירידת ערך בשל אי הסדרת הזכויות בסך של 1,296,750 ₪.

"בבקשה להורות על הפקדת ערובה מכוח הוראת סעיף 353א לחוק החברות, הכלל הוא כי יש לחייב את החברה התובעת במתן ערובה, אלא אם היא הוכיחה כי יש ביכולתה לשאת בהוצאות הנתבע אם יזכה בדין או אם סבור בית המשפט כי נסיבות העניין מצדיקות שלא לחייב את החברה בהפקדת ערובה (רע"א 10905/07 נאות אואזיס מלונות בע"מ נ' זיסר, פסקה6 (13.7.2008) ( חריגים אלה פורשו בפסיקת בית משפט זה בצמצום, כאשר הנטל להוכיח הצדקה למתן פטור מוטל על כתפי החברה (רע"א 237/19 כוכב היובל בע"מ נ' אל-הר הנדסה ובנין בע"מ, פסקה 5 (16.1.2019); רע"א 537/19 ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ נ' אלקטרולייט שיווק (1994) בע"מ, פסקה 10) (14.2.2019)" (רע"א4588/21 עו"ד עמית לדרמן - מפרק נ' חברת שמדר אחזקות בע"מ)פורסם במאגר משפטי).

התובעות לא הציגו מסמכים מהם ניתן ללמוד על איתנותן הכלכלית.

למעט הטענה של העידר סמכות עניינית של בית המשפט דנן לידון בסעד הכספי, אשר לכאורה יש לשקול ולבחון אותה מחדש לאור פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן ביום 15.8.2023 ברע"א 2299/23 זילברברג נ' פרו , נראה שהטענות המפורטות בכתב ההגנה הנן טענות כבדות משקל המצריכות בירור ואין מקום לדחותן כלאחר יד כפי טענת התובעות.

...

לאחר שבחנתי את מכלול השיקולים לרבות הסכם שכר הטרחה בין הנתבעים לבא כוחם, התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, היקף התביעה ומורכבותה ולנוכח זכות הגישה לערכאות כך שקביעת סכום הפקדה גבוה מדי עלול להכביד יתר על המידה על התובעות ובכך לחסום את דרכן, אני סבור שאין מקום לקבוע ערובה בגובה הסכום המבוקש ויש להעמיד ערובה על סכום נמוך הרבה יותר.

לאחר ששקלתי את האמור, אני קובע כי התובעות יפקידו ערובה במזומן או ערבות בנקאית אוטונומית שאינה מוגבלת בזמן וצמודה למדד המחירים לצרכן בסך של 50,000 ₪.

החלטתי ניתנת בתוקף תפקידי כרשם.

זאת, תוך שהמוסד לביטוח לאומי הבהיר כי בהתאם לנתונים שבידי קיימו הצדדים משק בית משותף ואורח חיים של ידועים בציבור כבני זוג.

ל' דוחה את טענת א' להתיישנות בכל הנוגע לחיוב לו עתרה בדמי שימוש וטוענת שעל א' גם לפצותה בגין נזקיה מיום שנולדה ביתם ועד עתה.

זאת הגם שהנטל לשכנע בדבר קיומו של שתוף ספציפי במצב דברים זה הוא נטל כבד יותר מזה המוטל על בן זוג נשוי [השוו: בג"צ 4178/04 פלוני נ' בית הדין הרבני לערעורים פד"י סב (1), 235; כן השוו: עמ"ש (ב"ש) 5260-02-18 ג.א.צ. נ' י.צ (מצוי במאגרים המשפטיים; 26.6.18 )].

אלא שתמיהה בולטת עד מאוד מתגלה כאשר מתברר – ואין על כך עוד חולק – כי לא זו בלבד שאחיו של א' נרשמו כערבים להלוואת המשכנתא, כי אם א' עצמו הוא לווה עקרי במשכנתא.

...

כפועל יוצא, תביעותיה של ל' נדחות.

סיכומם של דברים, אני מקבל את תביעת א' ומצהיר כי הדירה היא נכס משותף לצדדים שניהם, בחלקים שווים.

תביעותיה של ל', תביעת הפינוי ותביעת דמי השימוש, נדחות.

לעניין העיכוב ברשום הבניין כבית משותף והפיצוי הנידרש – זכות התביעה בגין כך נתונה אך ורק למתקשרים בהסכם הקומבינאציה; לתובעים לא נגרם נזק; הבניין רשום כיום כמעין בית משותף באופן בו לכל הערת אזהרה זהוי ספציפי לדירה; העיכוב שחל נובע מטעמים ביראוקראטיים בערייה ואצל המפקחת על הרישום ולא עקב מעשה או מחדל של הנתבעת; עו"ד דרזנר, מטעם הנתבעים, פעל בסבירות ומתוך שיקולים שבטובת הדיירים, במטרה להשלים את הליך הרישום במהירות האפשרית; לכן, לא מגיע כל פיצוי בשל אי הרישום ומכל מקום סכום הפצוי המוסכם הוא בלתי מידתי ויש להפחיתו.

רק נימוק כבד משקל ובולט לעין יצדיק את דחיית קביעותיו (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפאוי ע"ש שיבא, פ"ד נו (2) 936; ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד (2) 771, 779; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב (4) 563, 569).

...

לנוכח כלל השיקולים שלעיל, אני סבורה כי יהיה נכון לקבוע פיצוי של 3,000 ש"ח עבור כל דירה הנכללת בתביעה זו ובסך הכל 10 דירות, ובכפוף להסדר הדיוני שהושג.

סוף דבר עלות התיקונים שאינה שנויה במחלוקת בהתאם לרשימת הפלוגתות וההסכמות עומדת על סך של 65,900 ש"ח (לא כולל מע"מ , 10% פיקוח ו- 15% רווח קבלני).

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט (נוספות על חוות הדעת) ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ ש"ח. כלל הסכומים יחולקו בין התובעים לבין עצמם, לפי הבנתם, או בהתאם לקביעות המפורשות בפסק דין זה, לפי העניין.

בסעיף 3.4 להסכם המכר, נקבע: "כי בניית הדירה הסתיימה וכי נתקבל טופס 4 בגין הבניין, וכן תעודת גמר (טופס 5) בגין הממכר". וכן, סעיף 3.3 להסכם המכר, קובע בזו הלשון, שבהתאם להסכם השתוף, זכאי המוכר להרשם כבעלים הבלעדי של הממכר כיחידה נפרדת בבית משותף, ולקבל לחזקתו הבלעדית את הממכר.

בנוסף לאמור, טענו התובעים, כי הנתבעים "בנו" את הדירה, כדי למוכרה, ומפנים לסעיף 9 לחוק המכר דירות: "המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח הפוכו של דבר". ושוב, הואיל וקבעתי, כי חוק המכר דירות אינו חל בעניינינו, אזי אין ממש בטענה זו. עם זאת, בשולי הדברים אעיר, שטענת הנתבעים, כי הישתתפו בקבוצת רכישה לבניית הדירה, ולא על-מנת למכרה.

" הפסיקה פרשה את סעיף 4 ב' לחוק המכר כדלקמן: "לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות, על הקונה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה היזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות" (ת"א (מחוזי י-ם) 978/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ [פורסם בנבו] (24.4.01)).

אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

...

אשר על-כן, התביעה כנגד נתבעים 1-2 – נדחית.

התביעה שכנגד שהוגשה על-ידי נתבעים 1-2 - נדחית.

התביעה כנגד נתבע 4 – נדחית.