פיצויים בגין תכנית תשתית לאומית הפוגעת בנכס

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 39218-02-19 חקלאי כפר ביל"ו - אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גזר ואח' עמ"נ 39292-02-19 סנדלר השקעות 1990 בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גזר ואח' תיק חצוני: 9043/12 בפני כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון המערערת בעמ"נ 39218-02-19 1. חקלאי כפר ביל"ו - אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות בע"מ המערערות בעמ"נ 39292-02-19 2. לפטוס בע"מ 3. סנדלר השקעות 1990 בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד שחר הררי ו/או אור קוטלר המשיבות 1. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גזר ע"י ב"כ עוה"ד שחר בן עמי ו/או עדי הדר 2. נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד דוד כחלון ו/או דרור ממן (עמ"נ 39292-02-19) ע"י ב"כ עוה"ד רבקה דותן (עמ"נ 39218-02-19) פסק דין

ועדת הערר לא מצאה לנכון להתערב בעמדת השמאי בעיניין, וזאת בשים לב למבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין זה. הטענה לפגיעה בשל זהום אוויר – השמאי המייעץ לא קבע פיצוי בגין זהום אויר וציין כי השמאי מטעם המערערים לא הציג חוות דעת מקצועית לעניין נושא הזיהום ואף לא הביא בחשבון את הפגיעה בגין זהום האויר בחישוב הפגיעה בנכס.

משעה שחוות הדעת השמאית מטעם העותרת לא כללה קביעת פיצוי בגין זהום אויר, אין מקום לפסוק פיצוי בגין כך. לפיכך, אין צורך להדרש לטענת המערערים כי אין ממש בקביעה כי היה עליהם להביא, בנוסף לחוות הדעת השמאית, אף חוות דעת נוספת של מומחה לעניין זה. פגיעה בעצים ובהצללה – בכל הנוגע לפגיעה בעצים עצמם, ועדת הערר ציינה כי היא מקבלת את עמדת המשיבים כי טענות המערערים בעיניין זה מקומן להשמע בשלב ההפקעה ולא בתביעה לפצוי לפי סעיף בגין תוכנית.

...

החלטת ועדת הערר ועדת הערר פירטה את טענות המערערות בפניה וקבעה כי לאחר ששקלה את הטענות ועיינה במסמכים, הגיעה לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור, בכפוף לבירור מחלוקת עובדתית שנותרה בין הצדדים.

אני סבורה כי מדובר בעניין שבמומחיות.

החלטת ועדת הערר בעניין זה נומקה תוך מתן דגש על הפער בין הסכומים שנתבעו לבין הסכומים שבסופו של דבר נפסקו וציינה כי מרבית טענות המערערות נדחו על ידי השמאי המייעץ וועדת הערר.

סיכומו של דבר, הערעורים נדחים, למעט בעניין הפגיעה בשל רעש כאשר עניין זה מוחזר לבירור נוסף בפני ועדת הערר ובעניין ההוצאות, כמפורט לעיל.

" שאלת היחס שבין תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה לבין תביעת פיצויים שיסודה בדיני הנזיקין הכלליים, נדונה בהרחבה במסגרת ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו- 56 אח' (2/8/16) (להלן: פרשת נתיבי ישראל").

בעמ' 24 לפרשת נתיבי ישראל נפסק עוד כי:"... נזק שסעיף 197 אינו מעניק פיצוי בגינו אינו יכול להיתבע על בסיס הטענה, שהתכנית שאושרה יוצרת מטרדים. הדבר מנוגד לאיזון שנערך באופן ספציפי ביחס להגנת קניינם של אֵלו שנפגעים מאישורה של תכנית." ראו לעניין זה גם האמור בסעיף 26: "נדגים זאת כהמשך לדוגמה שניתנה בעיניין ברעלי: בעקבות שינוי תכנית ירד ערך המקרקעין. בחינת ירידת הערך נעשית כזכור באמצעות חוות דעת שמאית, ואינה תלויה בזהותו ובמאפייניו של המתגורר במקרקעין, אם הוא חרש או מוסיקאי. נניח שאכן מתגורר בנכס מוסיקאי, ויכולתו ליהנות מן הנכס נפגעה, מעבר לירידת הערך, גם בכך שהוא אינו מסוגל להתאמן בנגינה מחמת הרעש. סעיף 197 אינו מעניק לו פיצוי בגין כך; האם הוא רשאי לתבוע זאת במסגרת עוולת המיטרד? פסיקתנו טרם גיבשה עמדה ברורה בשאלה זו (ראו למשל: ע"א (י-ם) 9682/06 עריית ירושלים נ' דרעי, [פורסם בנבו] פסקה 30 (6.2.2008); עמ"נ (ת"א) 318/07 טיוטו נ' הוועדה המקומית לתו"ב בראשל"צ, [פורסם בנבו] פסקה 7 (16.8.2010); ת"א (שלום ת"א) 46727/04‏ דויטש נ' מגדל חברה לבטוח בע"מ - ת"א [פורסם בנבו] (17.1.2007); כן ראו פגיעות במקרקעין, עמוד 384). לגישתי, כאמור, התשובה לשאלה זו היא בעקרו של דבר שלילית". ועוד בהמשך בעמ' 27: "אישורה של תכנית עלול לטמון בחובו יצירת מטרדים שונים כלפי הסובבים את התכנית. המטרדים עלולים לפגוע בעוצמות שונות בקניינם של הסובבים, הן בשוויו של הקניין, הן ביכולת ההנאה והשמוש ממנו. גם אם במסגרת דיני המטרדים יש לפצות עבור שני היבטים אלו בנפרד, הרי שסעיף 197 קובע הסדר ממצה באשר לפצוי בגין מטרדים אלו. המחוקק ביקש לאזן בין צרכי הציבור המגולמים בהליכי התיכנון ובין הפגיעה בקניינו של הפרט. נוסחת האיזון שנקבעה היא פיצוי 'אובייקטיבי', על הירידה בערך הנכס; מחד גיסא – ניתן לקבל פיצוי בעד כל ירידת ערך שהיא, ללא קשר לסבירות ההפרעה לשימוש בנכס (כל עוד לא מתקיימים התנאים שבסעיף 200); ומאידך גיסא – פיצוי זה מוגבל רק להיבט האובייקטיבי של פגיעת המיטרד, ולא להיבט הסובייקטיבי. לפיכך, ככל שמדובר במטרד הנובע במישרין מן התכנית (כגון רעש הנובע מתכנית המאשרת סלילת כביש או הקמת מיפעל, וזאת כאשר התכנית מפורטת דיה וניתן להסיק ממנה כבר בעת אישורה כי תיגרום למטרדים אלו), לא ניתן לתבוע בתביעת נזיקין בגין הנזקים בעטיו של המיטרד בפועל לאדם המשתמש בנכס הניזוק." ראו גם סעיף 5 להחלטה בדנ"א 6709/16 הנ"ל עמ' 4.

...

לפיכך, טענת התובע כי הנתבעים אחראיים לשינוי ככל שיתבצע אף בעתיד - אינה מקובלת עליי (השווה: בר"ם 3033/17 הסיירים (אספקת דלק ומזון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (7/8/17) ס' 13).

באשר לתביעה כנגד נתבעים מס' 2 ו- 3, הרי דינה להידחות גם בהעדר יריבות.

לסיכום, אני מורה על דחיית התביעה, וחייבת את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסל כולל של 25,000 ₪.

בתגובתם, עותרים המשיבים לדחיית הבקשה וטוענים כי עסקינן בתביעה נזיקית גרידא, שהוגשה בעקבות הנזקים שנגרמו להם מאי מימוש ההפקעה והותרת מצב הקרקע על כנו למשך יותר מ-17 שנה, והסמכות העניינית לידון בתביעה נתונה לבית משפט זה. בתשובה לתגובת המשיבים חזרה המבקשת על בקשתה לסילוק על הסף וטענה, בין היתר, כי על פי ההלכה הפסוקה מי שיכול לתבוע פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה ולא עשה כן מנוע לתבוע אותו פיצוי בתביעה נזיקית (המבקשת מפנה לרע"א 6483-15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות ותחבורה בע"מ נ' רות קטן ואח' (2.8.2016)).

סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קובע את הזכות לקבלת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה: "(א) נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

אין בכך כדי לגרוע מן הזכות לקבל בעתיד גם פיצויים עבור ההפקעה לכשתבוצע, כי כאשר תבוצע ההפקעה תהיה בזו משום שלילת הבעלות, המזכה בפיצויים מכוח הוראותיו של החוק; אך שיעור הפיצויים עבור ההפקעה העתידה, כאשר תבוצע, יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין אחרי שינוי הייעוד, ועל-כן לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה, כשלעצמו, כדי לבטא את הפגיעה אשר בה נפגע נכס המקרקעין בהשוואה לשוויו ערב התכנית החדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות הצדדים הגעתי לידי מסקנה שדינה להתקבל, ויש להורות על דחיית התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית, בהתאם לתקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

יוצא אפוא, כי המומחה מבחין בין הנזקים שנגרמו לקרקע המיועדת להפקעה לבין הקרקע שיועדה למגורים, ומנסה לטעון כי סעיף 197 אינו חל על הראשונה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל אני מורה על דחיית התביעה על הסף ומחייבת את התובעים לשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 2,500 ₪ כולל מע"מ כחוק לכל נתבע.

ביום 22.5.2022 אושרה תת"ל 101/א על ידי ועדת השרים לעינייני פנים, שירותים, תיכנון ושלטון מקומי; ביום 2.6.2022 קיבלה ההחלטה תוקף של החלטת ממשלה (החלטה 1563 של הממשלה ה-36 "תוכנית לתשתית לאומית מס' 101 א' – קו מטרו "M1S (2.6.2022)); וביום 11.7.2022 פורסם ברשומות דבר אישור התוכנית (הודעה על אישור תוכניות מתאר ארציות, י"פ התשפ"ב 9882).

בנוגע לתת"ל 101/א, העותרים טוענים כי ההתייחסות אל מיתחם אבו לבן בהליך התיכנון שלה הייתה כאל שטח ריק, שהקרקע בו אינה מיועדת לבנייה, ומשכך העובדה שקיימים במקום מבנים כלל לא נילקחה בחשבון בעת שנבחנו האפשרויות לצימצום פגיעה במבנים עקב התוכנית; זאת בנגוד לאופן שבו נבחנה הפגיעה במבנים אחרים לאורך תואי קו המטרו.

מכל מקום, המדינה מציינת כי אין בהוראותיה של תת"ל 101/א כדי למנוע מן העותרים לזכות בפיצויים על פי ייעוד שונה מייעוד המקרקעין במיתחם אבו לבן כיום, שכן בתת"ל 101/א נכלל מנגנון "ייעוד נדחה". לפיו גם לאחר אישור תת"ל 101/א וכל עוד לא תפורסם הודעה על רכישת הקרקע לצורכי ציבור לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943 – ניתן יהיה לשנות את ייעוד המקרקעין, בין היתר באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.

כן הבהירו כי על פי תת"ל 101/א אמורים להיהרס שני מבנים בלבד במיתחם אבו לבן, ויופקעו 25% בלבד מן המקרקעין שבו; ואילו בא-כוח העותרים אישר את הדברים, אך הוסיף כי מדובר במבנים שהם נכסים מניבים משמעותיים.

בתוך כך, על מנת שכלל המידע הרלוואנטי יילקח בחשבון – נקבעו מנגנונים מובנים המאפשרים לציבור בכלל ולמי שעשוי להפגע מן התוכנית בפרט, להביא את טענותיו בפני ועדת התיכנון על מנת שהדברים יישקלו על ידה טרם שתתקבל החלטה סופית בעיניינה של התוכנית (בג"ץ 2535/18 עריית רמלה נ' הועדה הארצית לתיכנון ובניה של תשתיות לאומיות, פסקה 27 (21.5.2019) (להלן: עניין עריית רמלה); בג"ץ 3459/10 אלעתאימן נ' ממשלת ישראל, פסקה 10 (14.6.2011) (להלן: עניין אלעתאימן)).

...

שנית, דין העתירה להידחות על הסף גם משום קיומו של סעד חלופי בדמות הגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

בהקשר זה, אמנם בהיבט הנורמטיבי אין בידינו לקבל את טענות העותרים בשלב הנוכחי ובמסגרת הדיונית שבה הן הובאו לפנינו, אך בלא שאנקוט עמדה אזכיר כי המדינה ונת"ע עמדו שתיהן על כך שהדלת לא נסגרה בפני העותרים, שכן כל עוד ההפקעה לא יצאה אל הפועל ניתן עדיין לשנות את ייעוד המקרקעין במתחם אבו לבן והייעוד הקובע לצורך תשלום הפיצויים במסגרת תת"ל 101/א יהיה זה החדש.

סוף דבר התוצאה היא שהעתירה דינה להידחות.

הרקע לערעורים הערעורים הם בשאלת הזכאות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197"), בהקשר עם תוכניות תת"ל/2 שפורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 11.02.14 (להלן גם: "התכנית הפוגעת") ותמ"מ 1/30 (להלן: "התוכניות"), העוסקות בקביעת הוראות מפורטות להתוויית כביש כניסה חדש לירושלים, דרך דו-מסלולית מספר 16.

תמ"מ 1/30 היא תכנית שמטרותיה יצירת התנאים הנאותים לתפקודו היעיל ולפיתוחו הכלכלי של מחוז ירושלים כמרחב הכולל את בירת ישראל מקום בעל משמעות היסטורית דתית ולאומית, יצירת תנאים נאותים לפיתוח איכות חיים לתושבי המחוז, תוך מתן אפשרות לדיור תעסוקה רווחה ופנאי, פיתוח ירושלים כבירת ישראל ואתר מורשת ושמירה על שטחים פתוחים, וכחלק מן היעדים התוית רשת דרכים ומסילות ברזל לפיתוח המחוז ובכלל זה לתחבורה ציבורית להסעת המונים וקביעת תתאים להקמת מערכות תשתית תוך צימצום מפגעים סביבתיים.

בנוסף נקבע, כי מלבד חלקות 147, 153 ו-154 שנמצאות בתחום מיגבלות הבנייה על פי התכנית ולכן נקבע פיצוי לבעלי הדירות בחלקות אלו, בנוגע לשאר החלקות אין מקום לשמיעת טענה לירידת ערך בשל פגיעה ישירה כתוצאה ממגבלות הבנייה שהוטלו על חלקה זו, שעה מדובר בתביעה שלא נטענה בתביעה המקורית.

בנוסף נטען, כי בערר (י-ם) 169/14 חברת בית משכן הכנסת הישנה בע"מ נ' מדינת ישראל (20.05.15) שעסק בקביעת הפצוי בגין נכס שהופקע, התייחסו לפוטנציאל הנכס כפי שהוא מופיע בתכנית 2000.

...

סיכום בשים לב להכרעות שניתנו בפסק דין זה, ובהתאם להסכמות הצדדים, התוצאה היא כדלהלן: טענת חברת טאורו בעמ"נ 49303-12-22 בעניין תכנית 2000 – נדחית.

מסקנה זו עמדה ביסוד דחיית הערר של המערערים בהליך זה. לכן, הדיון בעניין זה יחזור לוועדה, לדון בשאלת זכותם של המערערים בערעור זה לפיצוי, בשים לב לכך שהמקרקעין שלהם מצויים בגבול התכנית.

בעמ"נ 35217-11-22, הטענה בדבר הפגיעה הנופית – נדחית.