פיצויים בגין פגיעה מתכנית מתאר מחוזית

המשיבים ערערו על החלטת ועדת הערר, וערעורם נדון יחד עם ערעורים מנהליים אחרים בקשר לתכנית המחוזית, שנסבו כאמור בעקרם של דברים על שאלת הפצוי בגין פגיעה מתכנית בשל אובדן פוטנציאל תיכנוני.

על כן, מצא בית המשפט כי למרות שעסקינן בתכנית מתאר מחוזית, ניתן להגיש בגינה תביעה לפצוי מכוח סעיף 197 לחוק בנסיבות המקרה דנן.

...

על כן, מצא בית המשפט כי למרות שעסקינן בתכנית מתאר מחוזית, ניתן להגיש בגינה תביעה לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק בנסיבות המקרה דנן.

חרף ניסיון לשוות לבקשות אצטלה עקרונית, לא שוכנעתי כי אלה הם פני הדברים.

לשאלה זו מצא בית המשפט להשיב בחיוב מן הנימוקים שפורטו, הנובעים מהמאפיינים הפרטניים של התכנית כפי שנמצאו.

הבקשות בבר"ם 1435/18 ובבר"ם 1436/18 נדחות אפוא.

ביום 29.11.04 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התכנית, בין השאר בשל אישורה של תכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז 21/3 (להלן "תמ"מ 21/3").

הזכות לפצוי בגין פגיעה בפוטנציאל התיכנוני שמורה רק למקרים בהם יוכיח בעל הזכות במקרקעין שהייתה קיימת לפחות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי בתכונות הקרקע, וציפייה זו נגוזה בעקבות אישור התכנית.

ביהמ"ש העליון קבע שאין להתערב בהחלטת ביהמ"ש המחוזי בכל הנוגע לטענה לפיה עצם קבלתה של תכנית הר/1941 גרמה לפגיעה בפוטנציאל תיכנוני המקימה עילת תביעה עצמאית לפי סעיף 197 לחוק, כיוון שהמערערים לא הצביעו על הליך תיכנוני ממשי לשינוי יעוד ערב כניסתה של תכנית הר/1941 לתוקף.

...

כך באו הדברים לידי ביטוי בדברי של כב' השופטת ברק ארז: "בענייננו, אני סבורה כי איזון ראוי בין מכלול שיקולים אלה מוביל למסקנה כי בעת הערכת שוויים של מקרקעין שנפגעו על ידי תכנית יש מקום להתחשב ברכיב של פוטנציאל תכנוני, תוך שרטוט גבולות ברורים לכך. השיקול שעניינו הימנעות מהרתעת יתר של רשויות התכנון מחייב אותנו לוודא כי הפיצויים שיינתנו לבעלי זכויות במקרקעין שנפגעו יהיו מבוססים על פעולות תכנוניות קונקרטיות, כך שהרשות התכנונית שנוקטת בפעולות אלה תוכל לתכנן את צעדיה ולשקול מראש את המשמעות הכלכלית של פעולותיה. ככל שנאפשר מתן פיצוי בגין פוטנציאל כללי, כדוגמת ציפייה הקשורה למיקומם המרכזי של מקרקעין פלונים, או למיקומם בסמוך לקרקע המיועדת לבנייה, הדבר יוביל להטלת נטל כלכלי כבד על רשויות התכנון, וכן להטלת מכשול מעשי כבד שעלול למנוע מהן לפעול לטובת האינטרס הציבורי" (הדגשה שלי – ז.ב).

לביסוס עמדתה טענה הוועדה המקומית כי שווי המקרקעין נוצר נדבכים נדבכים: "לשוק יש דרגות שונות ונדבכים שונים של קביעת שווי הנובע מפוטנציאל. כשאין תכנית קונקרטית השווי נקבע על פי תנאים עובדתיים שונים הבאים לידי ביטוי בפוטנציאל הכללי כמו מיקום, קירבה לישובים, הערכה כללית שסופה של הקרקע במרכז הארץ להיות מושבחת ועוד. כל זה יוצר את השווי המבטא פוטנציאל כללי. וכפי שנפסק חלק זה אין מפצים על פי סעיף 197 לחוק. דרגה נוספת ונדבך נוסף המשפיעים על השווי הן קיומה של תכנית קונקרטית כמו במקרה שלנו תכנית חש/11/8. תכנית קונקרטית יוצרת פוטנציאל קונקרטי ספציפי שעליו מפצים". לעומת הועדה המקומית סבר קיבוץ געש כי ההבדל בין פוטנציאל קונקרטי ופוטנציאל כללי מהווה דרגות הסתברות שונות לשינוי יעוד "הפוטנציאל הכללי מבטא הסתברות ערטילאית לשינוי יעוד, שיסודה בעצם המיקום של הקרקע במרכז הארץ. ...... זהו ערך ספקולטיבי שאין מפצים עליו. הפוטנציאל הקונקרטי לעומת זאת מבטא הסתברות ממשית לשינוי יעוד, שיסודה בקיום תכנית קונקרטית שיש לה סיכוי ממשי להתאשר. מכיוון שאין מדובר אלא בדרגות הסתברות שונות לשינוי יעוד, מקום שנוצר פוטנציאל קונקרטי לשינוי יעוד הפוטנציאל הכללי לשינוי יעוד נעלם. הוא אינו קיים עוד. במקום הערך הספקולטיבי שנעלם בא ערך ממשי שאינו עוד ספקולציה". מקובלת עלי דעתו של קיבוץ געש.

סיכום לאחר שבחנתי מחדש את דרך עריכת השומה להערכת הפגיעה בפוטנציאל של מגרש 7, לא מצאתי כי דרך זו עומדת בסתירה לאמור בפסק הדין בעניין דלי דליה, ועל כן איני משנה מהאמור בפסק דיני מיום 28.10.2018 והוא יוותר על כנו.

המצב התיכנוני על האיזור חלה תמ"מ 6 - תכנית מתאר מחוזית לעיר חיפה (פורסמה למתן תוקף ביום 13.05.2013), אשר מהוה תכנית מתאר מחוזית לחלק הצפוני של מדינת ישראל ומטרתה היא חזוק מעמדו של מחוז חיפה ומטרופולין חיפה והצפון במערכת הארצית.

עוד יש לציין כי כבר בערר הקודם, צפתה ועדת הערר אפשרות שהמערערים יגישו תביעה לפיצויים בגין פגיעת תת"ל 31 בחלקה 57 והבהירה כי "אין מקום לכפל פיצוי בגין אותה דרך" וכי המצב הקודם לתכנית תת"ל 31 יהיה בהתאם להוראותיה של חד/2020 (לרבות הדרך המאושרת אשר סומנה במסגרתה) (סעיף 119, 120 להחלטה בערר הקודם).

...

התוצאה היא, כי שינוי הייעוד של אותו חלק מחלקה 57 לייעוד דרך, הגם שמקורו בטעות, אכן נעשה על ידי חד/2020 ואין חולק כי זו נקודת המוצא לדיון זה. עוד יצוין, כי חלקים מחלקה 57 נכללים בחד/2020, "במתחם 08" שהוא מתחם המיועד להיכלל בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה אשר תאפשר גם ייעוד למגורים (להלן: "מתחם 8").

לאחר ששקלתי את כל אשר בפניי ואת טענות הצדדים, החלטתי להחזיר את העניין לוועדת הערר לשם קבלת תשריט מדידה וחוו"ד בשאלה האם בתשריט המאושר של תת"ל 31 קיים שטח נוסף, אשר, בהשוואה לתשריט של תכנית חד/2020 המאושרת, שינה את ייעודו לדרך או הפך לשטח עם מגבלות בנייה.

בסופו של דבר סבורה אני, כי נוכח משמעות התוצאה ומאחר שניתן "לכפר" על המחדל בפסיקת הוצאות, אין למנוע מהם הזדמנות דומה, גם הפעם.

לאור כל האמור, החלטתי לקבל, חלקית, את הערר ולהחזיר את העניין לועדת הערר אשר תאפשר למערערים להגיש חוות דעת מטעם מודד מוסמך, אשר תכלול תשריט מדידה מדויק הממחיש את שטחי החלקה והכביש בכל אחת מהתכניות, הן במצב הקודם (לפי חד/2020 המאושרת) והן במצב החדש (לפי התשריט המאושר של תת"ל 31) ואשר תתייחס לייעודו של השטח שבמחלוקת (במידה וקיים) ביחס לייעוד אותו שטח בתכנית חד/2020 וכך אני מורה.

בעירעור חוזרים המערערים על הטענות שהעלו בפני ועדת הערר, אשר לטענתם יצרו פוטנציאל תיכנוני, שעם אישורה של תמ"מ 21/3 נגדע, ועל כן הם זכאים לפצוי על פי סעיף 197: המקרקעין צמודי דופן לשכונות מגורים, וקרובים לאיזורי תיכנון אחרים; שינוי היעוד ל"נופש מטרופוליני" פגע בשווי המקרקעין; תכניות שונות היו בשלבי הכנה שונים, הן ברמת המתאר המקומית והן ברמת המתאר המחוזית והארצית ובחלקן יועדו מקרקעי המערערים למגורים.

עוד נקבע בפסק הדין כי: "כיוון שתווי כביש 423 מתוחם בתוכנית המתאר המחוזית באותו תואי המשורטט בתוכנית 174 ואין טענה שהשינוי אינו מתיישב עם היתרי הסטייה הקבועים בתמ"א 3 - אין בטענת הפגם כל מאומה". הוועדה המקומית טוענת כי בעתירה היתנגדו המערערים תכנונית לעצם העברת הדרך כאשר אין מחלוקת כי הדרך הופיעה כבר בתמ"מ 21/3, יחד עם זאת אין בכך כדי להשליך על האפשרות לבסס תביעה לפצוי בגין ירידת ערך.

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.

ביום 13.5.2013 פורסמה למתן תוקף תמ"מ 6, שהיא תכנית מתאר מחוזית של מחוז חיפה (להלן: תמ"מ 6).

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי לצורך פיצוי בגין פוטנציאל בלתי ממומש נידרשת "ציפייה סבירה" לשינוי תיכנוני עתידי משביח, בה בשעה שבנסיבות העניין לא קיימות אינדיקאציות ­– פנימיות (במסגרת התכנית עצמה) או חיצוניות – המלמדות על פגיעה בציפייה סבירה כאמור.

המבקש הגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, ובו טען בעקרו של דבר כי המצב הקודם הוא זה שנקבע בתכנית טב/34, וכי בהתבסס על האמור בה יש לומר שניפגע הפוטנציאל הגלום במקרקעין.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

כמו כן, חרף טענותיו של המבקש, לא שוכנעתי כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מסב לו עיוות דין, הגם שתוצאתו אינה מיטיבה עמו.

סוף דבר: הבקשה נדחית.