פיצויים בגין הפקעת קרקע פרטית לצורך בניית כביש

ההחלטה לקדם את הליכי ההפקעה היא החלטה מתבקשת, שנועדה לאפשר את הוצאת פרויקט סלילת הדרך אל הפועל, כאשר בשלב ראשון יש צורך בבצוע הפקעה כדין והקניית המקרקעין למועצה, תוך שבעלי המקרקעין הוזמנו לשאת ולתת לגבי מתן פיצוי בגין המקרקעין.

המועצה הבהירה, כי דבר מימוש ההפקעה הובא לידיעת העותרים עוד קודם לכן, כשמהנדסת המועצה הודיעה לעותרים על הצורך בהריסת קיר שבנתה עותרת 2 המצוי בתחום כביש 3 כפי שאושר בתכנית לאור הכוונה לתפוס חזקה במקרקעין.

לגישת העותרים, המועצה נקטה לאורך עשורים רבים מאז הווסדה במדיניות של המנעות מהפקעה של מקרקעין בבעלות פרטית לצרכי ציבור והעדפת הדרך של הידברות והסכמה עם בעלי המקרקעין, וההחלטה של המועצה מהוה חריגה מהמדיניות בה נקטה המועצה המצביעהעל אפליה מכוונת נגד המערערים (סעיף 62.4 לעתירה).

...

העותרים לא הצביעו על מקור כלשהו לכך שאם מוגשת תכנית חלופית לתכנית מאושרת, לאחר החלטות המועצה והוועדה על הפקעה ופירסום החלטותיהן, יש להקפיא את הליכי ההפקעה עד לסיום הדיון בתוכנית החלופית שהוגשה באיחור רב. על כן, אני דוחה את בקשת העותרים בענין זה. פסק דין זה עוסק רק בהפקעת המקרקעין.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה, ומבטל את צו הביניים שניתן.

העותרים ישלמו לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט כולל שכר טירחת עורך דין, בהתאמה לתקנה 512 ולתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, בסך 9,360 ₪.

בהערכת שיעור הפיצויים של המקרקעין הביאה השמאית פריאל מספר גורמים ושיקולים: (1) מיקום המקרקעין והיותם חלק מחטיבת קרקע חקלאית; (2) חישוב פצויי ההפקעה לפי המועד הקובע; (3) הסמכות לפצוי בגין שטח הנכלל בתחום 25% הראשונים של הקרקע הנה בידי שר העבודה או התחבורה.

היא התבססה על כתבות ומאמרים שהציגו נתונים לשווי דונם חקלאי בבעלות פרטית באזורים במרכז, בצפון ובפריפריה, על שינויים במחירי מקרקעין לאור חקיקה שבוצעה, לרבות שינויים בקרקעות ספקולאטיביות באזורים בצפון.

אציין כי בסיכומי התובעים נטען לראשונה כי חלקת המקרקעין הנה חלקה חקלאית אשר הייתה במועד ההפקעה נטועה בעצי זית בוגרים אשר נעקרו כולם במסגרת ההפקעה לצורך הרחבת כביש 89.

7.2 כשמדובר בפצוי על בסיס הפקעה שנעשתה מכח פקודת הדרכים, פצויי ההפקעה מחושבים לפי שווי הקרקע במועד פירסום הצוו, קרי 15.12.1966, שאליו יש להוסיף הפרישי הצמדה וריבית כאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד – 1964 (ראו ע"א 8825/07 הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רמת גן נ' י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ (22.08.2012), בפס' נ"ז).

...

(בכפוף לטענות המשיבה כי יש לדחות את התביעה מטעמי שיהוי).

"סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, קובע, כי בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשווי המקרקעין בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה במקרקעין על פי הוראות הפקודה.

בנסיבות אלה נדחית טענת השיהוי.

לסיכום 9.1 התביעה מתקבלת בחלקה.

בנוסף, בשטח הצמוד לכביש לא ניתן לבנות ולכן הכללתו בתחום התכנית לא תשנה את טבלאות ההקצאה והאיזון, ושינוי ייעודות לשטח צבורי פתוח מעבר לידרוש עבור השכונה, יגדיל, ללא צורך, את ההפרשות לצרכי ציבור ויעמיס על הרשות עוד שטחים לתחזוקה ולפיתוח.

לכן, לטענתו, עומדת לו "הגנת היתרה" שמשמעותה היא כי מקום בו הקרקע לא הופקעה בשלמותה וערכו של החלק שנותר נפגע, בעל הקרקע זכאי לפצוי בגין כל החלקה.

לצדה ולעיתים רבות - בחפיפה אליה, ניצבות זכויות יסוד נוספות ואינטרסים פרטיים וציבוריים שונים, אשר הדין והרשויות המתאימות מחויבות לאזן ביניהם.

העותר מפנה לדברי כבוד הנשיאה נאור בעע"מ 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה, מחוז המרכז (25.09.2008) (להלן: "עניין בראון") אולם דוקא מהדברים שנאמרו שם, עולה כי התכנית לא חרגה מאשר היא מוסמכת לעשות על פי דין וכי לא נפל פגם בהחלטת הועדה וכך נאמר שם (בפיסקה 5): "... כפי שנראה, דומה שאין חולק, בעקבות פסיקה רבת שנים כי במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה ניתן לאחד מגרשים, לבצע תיאומים שונים ותשלומי איזון ו'להפריש' (כפי הביטוי המקובל) מקרקעין לצרכי ציבור ולבסוף לחלק מחדש, בתוך שטח התכנית את המגרשים לבעליהם [...] בצורה זו וועדת התיכנון יכולה להתאים את המגרשים שבתכנית לדרישות התיכנון החדשות, לסלול כבישים ולהפריש שטחים לצרכים המתחדשים של הציבור". עוד צויין, כי נותרות לדיון שאלות שונות הנוגעות ליחסים בין הבעלים השונים שעל קרקעותיהם חלה תכנית איחוד וחלוקה, האם נטילת הקרקעות לצרכי ציבור בתכנית איחוד וחלוקה נחשבת להפקעה ואם כן - מה הדין החל ומה הפצוי שיינתן, אך "... מכאן לא נובע שהתכנית בה ניטלו, על פי הטענה 58% משטחי הבעלים, בטלה (כטענת ב"כ המערערים בעע"ם 5854/06) ואף לא שטבלאות האיזון שבמסגרתה בטלות (כטענת ב"כ המערערים ב-עע"ם 5839/06). אם נפל פגם, וניטלו יותר מ-40% ללא פיצוי, תוצאתו של הפגם איננה צריכה להיות בטלות התכנית, אלא זכות לפצוי, עליו יוחלט בהליך מתאים" (שם, פסקה 14).

...

לאחר ששקלתי את האמור בעתירה ובחנתי את נספחיה ואת ההחלטה וכן את האמור בהודעה משלימה שהוגשה על ידי העותר על פי החלטתי מיום 12.1.21, החלטתי למחוק את העתירה ללא צורך במתן תשובה וזאת - מכוח סמכותי על פי תקנה 7(א)(2) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 ולאחר שמצאתי כי, על פניה, אין העתירה מגלה עילה להתערבות בית המשפט.

לכן, ולאור כל האמור לעיל, העתירה אינה מגלה עילה להתערבות בית המשפט והיא נמחקת בזה.

במסגרת הליך ההפקעה, ובטרם רישום הזכויות במקרקעין, ניהלו הצדדים (העיריה, הנאשם ואחיו) הליך בוררות שיכריע בשאלת הפצוי בגין הפקעת המקרקעין והמבנה.

סמוך לנכס שהופקע סללה המאשימה כביש אשר לצורך סלילתו הוגבהה הדרך הצמודה לנכס בשני מטרים בקירוב ולמעשה אין שול המפריד בין הכביש לבין המיגרש עליו בנוי הנכס.

נטען, כי תכלית הבניה אינה בטיחות אלא הישתלטות על השטח הצבורי לצרכים פרטיים/עיסקיים.

...

עולה מהמקובץ, כי ניתנו למבקש מספר הזדמנויות לשטוח גרסתו בפני המאשימה טרם הגשת כתב אישום כנגדו, אולם הוא בחר להימנע ממסירת גרסה.

בחלוף המועדים הוגש כתב אישום כנגדו ומשכך לא מצאתי כל דופי בהתנהלות המאשימה ולכן דין הטענה להידחות.

סוף דבר בקשת הנאשם לביטול כתב האישום נדחית.

באשר לפצוי בגין השטח שהופקע לבסוף – כאמור ביעוד של דרך, הוא קבע כי שווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים ובאחוזי בנייה של 75%, נכון ליום 23.10.01 עומד על 846 ₪.

לטענתם לא היה מקום לפנות לערכים שהתקבלו בעיסקאות מכר באיזור ולא היה מקום להסתמך על עיסקאות של אנשים פרטיים אשר ידוע (כך לטענת המבקשים) כי לפעמים הדיווחים שהם מוסרים באשר לשווי העסקה, משתנים בנימוק של הפחתת מס. נטען כי מאחר ומדובר בהפקעה לצורך כביש וציר ראשי, היה צריך לאתר תשלומים שבוצעו בגין הפקעות לאדמות שכנות.

...

מקובלת עליי עמדת השמאי סיקרון, כי היה על המבקשים לתבוע את הנזק הכרוך בכך (הן ירידת הערך מחמת שינוי הייעוד, והן חלוקת המקרקעין לשטח עיקרי של דרך, עם שני משולשים בקצוות) - באמצעות תביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתחשב בעלות חוות דעת השמאי פטל, עלות חצי מחוות דעת של השמאי סיקרון, עלות חצי מהליך הגישור ואגרות בימ"ש, תשלם המשיבה למבקשים בגין הוצאותיהם סך של 15,000 ₪.