פיצוי קיבוץ בגין השבת קרקעות למינהל מקרקעי ישראל

ביחס לטענות של קיום זכויות מעין קנייניות של הקבוץ במקרקעין עד לפסק הדין בעיניין הקשת המזרחית נטען שמדיניותו העקבית של המינהל משך כל השנים היתה שהמקרקעין מוחכרים לצורך עיבוד חקלאי ומגורים וכי עם שינוי היעוד הם יוחזרו לניהול המינהל והחוכר יהיה זכאי לפיצויים כספיים בגין השבחתם.

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, הישתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמלי" של חוזי החכירה.

יצויין בנוסף ההסכם מיום 28.2.2002 שנחתם בין המינהל לבין הקבוץ לצורך החזרת 811.8 דונם מתוך אדמות הקבוץ בעקבות חתימת הסכם הקיבוצים שציין שהקיבוץ הצהיר שזכויותיו בכל הקשור למקרקעין מתמצות במסגרת מה שהוגדר כ"ההסכם הקיים" שבין הקבוץ לבין המינהל.

...

כפי שמפרט כץ לא הועלתה טענה כי הקבוצה שהתיישבה בסופו של דבר – קבוצת רעננה, אכן תרמה בעצמה אחוזים ניכרים למפעל ההתרמה (סעיף 59).

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קיבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, השתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמאלי" של חוזי החכירה.

התובענה נדחית על כל חלקיה.

כך, צוין כי הועדה לא נתנה דעתה לעובדה שבעבר נגרעו קרקעות משטח המשבצת של הקבוץ עקב הפקעה תכנונית והפחתה עקב שינוי ייעוד לצרכי מגורים – פעולות שבעבר ניתנה בעבורן תמורה כספית.

עליה לפעול בהתאם לאנטרס הצבורי הרחב, בשים לב להיותם של המקרקעין משאב חיוני ומוגבל בישראל (ראו: בג"ץ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, פסק דינה של השופטת ע' ארבל (15.6.2008); ע"א 8325/12 ‏מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, פסקה מ"ז לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (5.6.2014); בג"ץ 9831/16 התנועה למען איכות השילטון בישראל נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 61 (16.10.2018)).

על כן, לשיטתנו המתוה שהוצע על ידי המשיבים להחזרת הסוגיה לדיון מקיף בועדת הפרוגרמות הוא פיתרון הולם בשלב זה. טענות הצדדים – הן ביחס לסוגיית הפטור ממכרז והן ביחס לשאלה של פיצויים שקבל בעבר הקבוץ – כרוכות בבירור עובדתי וקונקרטי ביחס לקרקעות הקבוץ, שאין בידינו כלים לבצעו.

...

בתגובתם המקדמית לעתירה טענו המשיבים כי דינה להידחות.

אנו סבורים כי יש לאפשר לקיבוץ להשמיען, והדברים אמורים בפרט ביחס לטענות שהועלו לראשונה בתגובת המשיבים לעתירה.

המקום לדון בכך הוא בפני ועדת הפרוגרמות, כשבהמשך לכך תובא הסוגיה גם בפניו של שר החקלאות ולבסוף בפני רמ"י. נבהיר, כי לנוכח התמשכות ההליכים בשאלה שבמחלוקת, ובשים לב לעובדה שהמלצתה של ועדת הפרוגרמות מושא העתירה ניתנה עוד בשנת 2014, אנו סבורים כי יש מקום לערוך את ההליך המחודש במהירות הראויה.

סוף דבר: בכפוף לאמור בפסקה 23 לעיל, העתירה נדחית.

רקע עובדתי וטענות הצדדים: ענייננו בבקשה לצוו מניעה זמני האוסר על המשיב לפרוץ לנכס הנמצא במושב נהלל והידוע כחלקה 121 בגוש 1718 (להלן: "הנכס"), או לעשות בו כרצונו, ואם עשה כן המשיב, אזי להורות על החזרת המצב לקדמותו.

עקב הסתבכות כלכלית של דודתו, אחות של אמו, וויתרו הסבא והסבתא על החזקה בנכס לטובת המשיב, וקבלו פיצוי מהמשיב בשנת 1985 על השקעותיהם בנכס בסך 23,220 ₪ לפי נספח ד' לבקשה.

בשנת 2012 הייתה אמו המנוחה של המבקש בהליכי פש"ר, שבעקבותיהם הסכים המשיב לפטור את המנוחה מתשלום דמי שכירות, והוסכם בין המנוחה למשיב כי לאחר סיום הליכי הפש"ר יוכלו להעביר את הזכויות בנכס על שם המנוחה במינהל מקרקעי ישראל.

משנקבע כי למנוחה ז"ל לא היה בנכס יותר מאשר זכות לשכירות בנכס, הרי חוזה השכירות, שהוא חוזה אישי עם המנוחה, פג תוקפו ובוטל מאליו עם פטירתה של המנוחה לפי סעיף 17.3 להסכם, ואין למבקש כל זכות להחליף את אמו המנוחה בשכירת הנכס, בנגוד לרצון המשיב, ובעת שאין מחלוקת כי דמי השכירות לא שולמו ע"י המנוחה, והיא צברה חוב אצל המשיב, וכן בהיתחשב בכך שאיני מאמינה למבקש שהוא מחזיק בנכס, אלא עבר להתגורר בקבוץ דברת מלפני מספר שנים.

...

לכל היותר עלה כי במידה ויגיש המבקש בקשה לרכישת הנכס, ובמידה והמכירה למבקש תאושר ע"י הנהלת המשיב, מוכן מר בצר לעזור בפנייה למינהל, הא ותו לא. בנסיבות אלו, מסקנתי היא כי לא הוכחה זכות לכאורה של המבקש לקבלת הסעד המבוקש.

שוכנעתי כי הנזק הכלכלי שייגרם למשיב אם איעתר לבקשה עולה משמעותית על הנזק שייגרם למשיב.

לסיכום, אני דוחה את הבקשה, ומחייבת את המבקש לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.

החלטה 611 קבעה כי בעת שינוי ייעוד הקרקע אשר נחכרה בחכירה לדורות או לתקופה העולה על 21 שנים, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע למינהל.

המינהל אף לא היה צד להליכי המשא ומתן שהובילו לחתימה על הסכם שכר הטירחה ולא נתן אישורו להסכם זה. בשנת 2006, נחתמו בין המינהל לבין הקיבוצים השכנים לראש העין הסכמים על יסוד החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר קבעה את גובה הפצוי הכספי המגיע לחוכר בגין ביטול חוזה החכירה עקב שינוי ייעוד.

על פי החלטה זו, שנועדה ליתן תמריץ להשבת קרקעות חקלאיות למינהל, נקבע כי במקרה בו קרקע הוחכרה לתקופה שעולה על 21 שנים, יקבל החוכר שיחזיר את הקרקע למנהל פיצוי בשיעור 25% מערכה לאחר שינוי הייעוד ובנוסף יקבל פיצוי בגין השקעותיו בקרקע (עד 40% שמצטבר מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד).

...

באשר לשכר טרחת באי כוח התובעים, בשים לב למורכבות ההליך, היקפו הרחב והסוגיות המשפטיות הנכבדות שהוא העלה, אך תוך שאני מביא בחשבון כי התביעה כנגד עיריית ראש העין נדחתה, אני רואה לנכון להעמיד את שכר טרחת באי כוח התובעים על סך 375,000 ₪ ועל החכ"ל לשאת גם בחיוב זה. התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל - נדחית.

בהתחשב בנסיבות העניין, בהיקף ההליך ובטעמי דחייתה של התביעה אני קובע כי התובעים ישפו את רשות מקרקעי ישראל בהוצאות ההקלטה והתמלול בהן נשאה.

לנוכח דחיית התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל, ממילא נדחית ההודעה לצד שלישי.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 27832-10-16 חלף נ' מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל בפני הרכב כב' השופטים: י. גריל, שופט בכיר [אב"ד] ב. טאובר, שופטת ע. ורבנר, שופטת המערער: עיסא חלף ע"י ב"כ עוה"ד אמיל נחאס ואח' המשיבה: מדינת ישראל/מנהל מקרקעי ישראל באמצעות פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין

יצוין כי בית המשפט המחוזי החזיר את התיק לבית משפט קמא לצורך המשך ניהול ההליך על מנת שיקבע את הפצוי, שעל המשיבה יהיה לפצות בו את המערער עבור זכויותיו במקרקעין, תוך שצוין מפורשות כי בית משפט קמא יבחן תחילה את האפשרות שפיצוי למשיב יהיה על דרך הענקת קרקע חלופית.

בדיון שהתקיים ביום 04/11/2014 הגיעו הצדדים להסכמה כי בשלב זה השמאי שמונה יעריך את שווי זכויות המערער במקרקעין על פי שתי חלופות, האחת על פי שווי הקרקע כקרקע חקלאית, ללא היתחשבות בתכנון, פיתוח וכל השבחה שנעשתה במקרקעין על ידי הסוכנות ו/או המינהל ו/או הקבוץ או כל גורם אחר.

...

ככל שלא יעלה בידי הצדדים להשלים את הליך החליפין ביניהם תוך 180 ימים מהיום, יהיו הצדדים, או מי מהם, רשאים לפנות לבית משפט קמא על מנת שיפקח על הליך איתור מקרקעין חליפין והשלמת ההליך, אלא אם ימצא כי אכן לא ניתן לאתר קרקע חילופית, ואין מנוס מכך שהמשיבה תשלם את שווי זכויותיו של המערער במקרקעין כמפורט לעיל.

סוף דבר דין ערעורו של המערער להתקבל בחלקו ובאופן ששווי זכויותיו של המערער במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 43 בגוש 18859 וחלק מחלקה 37 בגוש 18856 עומד על סך של 1,620,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 29/04/15 ועד לאיתור קרקע חליפית או ביצוע התשלום המלא בפועל.

המשיבה תשלם למערער באמצעות בא כוחו את הוצאות הערעור בסך כולל של 10,000 ₪.