פיצוי על נטילת מקרקעין ע"י מועצה מקומית ללא הפקעה

השמאי מח'ול ציין כי התכנית ג/424, ת/1/18/1, הוכנה בהתאם לתחום השיפוט של המועצה המקומית כרמיאל (כפי שהיתה מסווגת אז, שכן כיום מדובר בערייה), וכפי שהתפרסם בקובץ תקנות 2392 מ-21/5/69, והתכנית חלה על חלקות 15, 37, 47 ו-57 הרלוואנטיות לתביעת התובע.

בכל הקשור להבדלים בין עיסקאות ההשוואה שלקח השמאי יצחקי לעומת עיסקאות ההשוואה של הנתבעת, סבר השמאי יצחקי כי עיסקאות ההשוואה שנלקחו על-ידי שמאי הנתבעת מתייחסות לחלקות באיזור שפחות מתאים להשוואה לחלקות בתיק זה, שכן עיסקאות ההשוואה נעשו באיזור שהוא מרוחק יחסית מאיזור ההתפתחות העתידי של הכפרים הרלוואנטיים, ולכן לדעת השמאי יצחקי, עדיף לקחת איזור שברובו הנו צפונית לכביש 85, ולהתייחס לעיסקאות השוואה בישובים שניתן לצפות התפתחות שלהם, דיר אל-אסד, נח'ף, ו-מג'דל כרום.

בתקופה הרלוואנטית להפקעה, היה לבעל הזכות במקרקעין שלושה מסלולי פיצוי אפשריים: פצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, בצרוף פיצוי פרותי באמצעות תשלום דמי חכירה אבודים, לפי סעיף 13(1) לפקודה, כאשר תשלום דמי החכירה מחושבים ממועד תפיסת החזקה בקרקע, ועד מועד תשלום פצויי הקרן הנומינליים.

אשר על כן נקבע באותו עניין על-ידי כב' השופט שרעבי, כמו גם בפסק-דינה של כב' השופטת תמר נתנאל שרון שהוזכר, כי דמי חכירה בשיעור של 5% משקפים את תכלית הפצוי על-פי הפקודה, ואין כל הצדקה לקבוע דמי חכירה בשיעור נמוך יותר, כאשר לא הובאו דוגמאות מפורטות, וזאת לאור הנטען שקשה להשיג דוגמאות למחירי החכרת מקרקעין למטרות חקלאיות.

...

בנקודה אחת מקובלת עלי השגת הנתבעת, בהתייחס לחוות-דעת מומחה בית-המשפט, השמאי יצחקי, ומקובל עלי שיש לסטות מחוות-דעתו של שמאי בית-המשפט, והיא עניין "הדיווח החסר". הנתבעת טענה כי השמאי יצחקי בחר דווקא עסקאות גבוהות מתוך מכלול העסקאות, שכן הוא סבר כי לא כל הדיווחים המופיעים במיסוי מקרקעין הינם דיווחים המשקפים את שווי העסקאות האמיתי.

אשר על-כן, הנני קובעת כי יש להפחית 10% משווי המקרקעין בייעוד חקלאי, כפי שנקבע על-ידי השמאי יצחקי, בהתייחס לשנים 1997-2017 (שכן בהתייחס לשנים 1986-1997 הסתמך השמאי יצחקי על מקורות אחרים, ולאו דווקא על עסקאות שסבר שהן לא כוללות דיווח חסר), וכן לגבי קרקע למגורים בהתייחס לשנים 2000-2017, (שכן, בהתייחס לשנים 1986-1999 הסכים השמאי יצחקי עם הערכת השמאי וייסבלום), וזאת על-מנת שהערכת שווי העסקאות, כפי שנקבעו על-ידי השמאי יצחקי, תתאים לדיווחים לרשויות המס (עיין לעניין זה גם ב-ת"א 213-05-15 חזן נ' רשות מקרקעי ישראל (13/6/18) בפסקה 29, וכן ב-ה"פ 61540-01-15 לאפי תיתי נ' מדינת-ישראל-רשות מקרקעי ישראל (29/10/18).

הנתבעת תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בשיעור 35,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום ממועד מתן פסק-הדין, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק-הדין ועד התשלום המלא בפועל.

הודגש בסיכומי המדינה כי לא הוכח כי הייתה הפקעה ובכל מקרה אם הייתה ההפקעה בתכנית 1985 בוצעה היא על ידי הרשות המקומית ולכן אין זכות לפיצויים מהמדינה.

הערייה חזרה על הטענה כי התובעים לא הראו מהי הקרקע שהייתה בחזקתם בעת ההפקעה, לא הציגו מיסמך הפקעה ולא פירטו את גבולות הקרקע שנלקחה מהם לצורך צבורי, ושונתה לשיטתם למגורים.

התובע אשר שימש בתפקיד בכיר במועצה המקומית קריית מלאכי צירף מסמכים שונים מסוף שנות ה- 70 מהם משתמע לכאורה כי גורמים שונים ברשות המקומית, לרבות מהנדס הרשות, הכירו בכך כי נילקחו שטחים אשר היו שייכים למשפחת חיבה וזאת לצורך הקמת בית ארן.

לא ניתן לתבוע פיצוי על בסיס אומדנה מעין זו הנסמכת על נקודת מוצא חסרת בסיס עובדתית או משפטית כאילו הוקצה לתובעים שטח של 1381 מ"ר. כמו כן יש לקבל את טענת הערייה כי השמאי לא נתן משקל מספיק לעובדה כי היום חלק מהשטח בו טוענים התובעים לזכויות משמש כשטח בייעוד צבורי, עולה כי לא הוכח על אילו שטחים חלה הודעת ההפקעה משנת 1985, ומה היה שטחם המדויק של השטחים שהופקעו או מיקומם.

...

גם מסקנה זו לא ברורה דיה.

סוף דבר התובעים לא הוכיחו כי היו להם זכויות בשטח מעבר לחלקות 12 ו- 13 בשטח כולל של 750 מ"ר. פועל יוצא הוא כי לא היו להם זכויות בתחום תכנית בית ארן ולכן אינם זכאים לפיצוי.

על כן, התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 9971-01-21 מסרי נ' משרד האוצר/המשרד הראשי ואח' בפני כבוד השופטת תמר שרון נתנאל העותר אחמד מסרי ע"י ב"כ עוה"ד מסרי סאיל המשיבים 1. משרד האוצר/המשרד הראשי באמצעות פרקליטות מחוז צפון (אזרחי-מנהלי) ע"י עוה"ד איילה פיילס שרון 2. מועצה מקומית מג'ד אל-כרום 3. ועדה מקומית לתיכנון ובניה בקעת בית הכרם ע"י ב"כ עוה"ד עביר אסדי 4. משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי באמצעות פרקליטות מחוז צפון (אזרחי-מנהלי) ע"י עוה"ד איילה פיילס שרון החלטה

הועדה ציינה כי מאחר שמדובר בשטח חקלאי, ניתן להמשיך לעבד את השטח או להגיש בקשה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, במקרה של ירידת ערך.

לכן, לטענתו, עומדת לו "הגנת היתרה" שמשמעותה היא כי מקום בו הקרקע לא הופקעה בשלמותה וערכו של החלק שנותר נפגע, בעל הקרקע זכאי לפצוי בגין כל החלקה.

העותר מפנה לדברי כבוד הנשיאה נאור בעע"מ 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה, מחוז המרכז (25.09.2008) (להלן: "עניין בראון") אולם דוקא מהדברים שנאמרו שם, עולה כי התכנית לא חרגה מאשר היא מוסמכת לעשות על פי דין וכי לא נפל פגם בהחלטת הועדה וכך נאמר שם (בפיסקה 5): "... כפי שנראה, דומה שאין חולק, בעקבות פסיקה רבת שנים כי במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה ניתן לאחד מגרשים, לבצע תיאומים שונים ותשלומי איזון ו'להפריש' (כפי הביטוי המקובל) מקרקעין לצרכי ציבור ולבסוף לחלק מחדש, בתוך שטח התכנית את המגרשים לבעליהם [...] בצורה זו וועדת התיכנון יכולה להתאים את המגרשים שבתכנית לדרישות התיכנון החדשות, לסלול כבישים ולהפריש שטחים לצרכים המתחדשים של הציבור". עוד צויין, כי נותרות לדיון שאלות שונות הנוגעות ליחסים בין הבעלים השונים שעל קרקעותיהם חלה תכנית איחוד וחלוקה, האם נטילת הקרקעות לצרכי ציבור בתכנית איחוד וחלוקה נחשבת להפקעה ואם כן - מה הדין החל ומה הפצוי שיינתן, אך "... מכאן לא נובע שהתכנית בה ניטלו, על פי הטענה 58% משטחי הבעלים, בטלה (כטענת ב"כ המערערים בעע"ם 5854/06) ואף לא שטבלאות האיזון שבמסגרתה בטלות (כטענת ב"כ המערערים ב-עע"ם 5839/06). אם נפל פגם, וניטלו יותר מ-40% ללא פיצוי, תוצאתו של הפגם איננה צריכה להיות בטלות התכנית, אלא זכות לפצוי, עליו יוחלט בהליך מתאים" (שם, פסקה 14).

גם בסעיף 191 לחוק אין כדי לסייע לעותר, שכן האפשרות האמורה בו, להגיע להסכם עם בעל מקרקעין שהופקעו, לפיו במקום פיצוי יועברו לו מקרקעין אחרים, לסילוק תביעותיו הנובעות מהפקעה, היא סמכות שברשות ולא חובה וממילא, החלטה הועדה לא רק שאיננה שוללת את זכותו של העותר לתבוע פיצויים (ככל שמגיעים לו) אלא ההחלטה הפניתה את העותר לאפשרות זו. העותר לא הביא בפני הועדה חוות דעת התומכת בטענותיו בנוגע לאפשרות לכלול את כל שטח החלקה בתחום התכנית וגם לאחר החלטת הועדה, אשר הבהירה מדוע הדבר אינו ניתן, לא צירף העותר כל חוות דעת לעתירה זו, כך שאף אין כל בסיס לדיון בשאלה זו. בנוסף יש לומר, כי דוקא נימוקי הועדה מצביעים על כך שהיא הביאה בחשבון את ערך השויון ואת האינטרסים של כל הבעלים, כמו גם של הרשות המקומית והציבור ואיזנה ביניהם.

...

לאחר ששקלתי את האמור בעתירה ובחנתי את נספחיה ואת ההחלטה וכן את האמור בהודעה משלימה שהוגשה על ידי העותר על פי החלטתי מיום 12.1.21, החלטתי למחוק את העתירה ללא צורך במתן תשובה וזאת - מכוח סמכותי על פי תקנה 7(א)(2) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 ולאחר שמצאתי כי, על פניה, אין העתירה מגלה עילה להתערבות בית המשפט.

לכן, ולאור כל האמור לעיל, העתירה אינה מגלה עילה להתערבות בית המשפט והיא נמחקת בזה.

בית המשפט המחוזי בירושלים ת"א 17861-02-18 שטרן ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה הראל ואח' תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופטת חיה זנדברג תובעים 1. חיים שטרן 2. יעקב וולאך נתבעות 1. הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה הראל 2. המועצה המקומית קריית יערים החלטה

הסעדים הנתבעים הוגדרו בסיומו של כתב התביעה בקצרה כך: "בגין העילות שלעיל כולן יחד וכל אחת לחוד, יש לחייב את הנתבעות יחד וכל אחת לחוד בסך 2,500,000 ₪"; "בנוסף, ביהמ"ש הנכבד מתבקש להורות על הנתבעות בצו עשה להקים גדר אקוסטית היקפית בגבולות הנטילה/ ההפקעה". כתב ההגנה – נתבעת 1 נתבעת 1, הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הראל, טענה בכתב הגנתה כי דין התביעה סילוק על הסף ולחלופין דחייה לגופה.

כלשון הסעיף: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית...". סעיף 197(ב) לחוק התיכנון והבניה קובע מסלול מנהלי ייחודי לבירורה של עילת התביעה האמורה, הכולל תקופת היתיישנות של שלוש שנים, לאמור: "התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה". תקנות התיכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), התשל"א-1971 משלימות את המסגרת המשפטית הצריכה לעניין.

סעיף 190(א)(1) קובע כי "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המיגרש". בהתבסס על הוראה זו נקבעו גדריה של "הגנת היתרה". וכך קובע לעניין זה כב' השופט פוגלמן בע"א 6407/14 הועדה המקומית לתיכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי (2018): "סעיף 190(א)(1) סיפה נוקט לשון רחבה, שממנה עשוי להשתמע כי כל הפחתה בשווי היתרה עקב הפקעה חלקית של המקרקעין מונעת את ביצוע ההפקעה. עם זאת, הפסיקה צימצמה את הגנת היתרה, וקבעה כי זו תחול רק באותם מקרים שבהם יתרת הקרקע אינה ניתנת לניצול סביר. נוסף על כך נקבע שהגנת היתרה, אם חלה, מחייבת לפצות את הנפקע הן בגין ירידת הערך שאירעה בשלב הראשון, שלב התכנית, הן בגין ירידת הערך שנבעה מהשלב השני – שלב ההפקעה. באשר למועד העלאת טענת הגנת היתרה נקבע כי ככלל על הנפקע להעלותה כבר בשלב הפקדת התכנית, אולם ניתן להעלותה גם בשלב ההפקעה – ובילבד שלא יוכח שהנפקע נהג בחוסר תום לב או שעקב שהוי בהעלאת הטענה נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס של הרשות. במקרים אחרונים אלה, כאשר מתקבלת טענת הגנת היתרה שהועלתה בשלב ההפקעה, למעשה יכול להנתן פיצוי לנפקע בגין פגיעה שהסבה התכנית אף במקרים שבהם חלף מועד ההתיישנות לתביעת פיצויים בגין נזק שגרמה התכנית מכוח סעיף 197 לחוק" (שם, בפיסקה 21 לפסק-הדין).

...

התובעים הגיבו לבקשת הסילוק על הסף וטענו כי דינה להידחות.

דיון והכרעה בהמשך לקדם המשפט מיום 10.3.2019, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, אני סבורה כי כתב התביעה כפי שהוא אינו יכול לעמוד, ודינו סילוק על הסף.

נוכח הגדרה מפורשת זו של עילת תביעתו של תובע 2 ברי כי יש ממש בטיעוני הנתבעות לפיהן דין תביעתו של תובע 2 להיות מסולקת על הסף בהיעדר יריבות, משעה שתובע 2 עצמו טוען במפורש בכתב התביעה כי התביעה היא תביעתו של תובע 1 ולא תביעתו שלו.

בתכנית נקבע כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור ירשמו על שם המועצה המקומית "ללא תמורה וללא צורך בהפקעה" (סעיף 12 בתקנון התכנית).

המשיבים טוענים כי על פי ההלכה הפסוקה נטילת מקרקעין מכוח תכנית איחוד וחלוקה מהוה הפקעה ומפנים לפסקי הדין הנ"ל ואף לעניין רוטמן שם נקבע "בעיניין בראון נקבע כי יש להחיל את המיגבלות החלות על-פי דיני ההפקעה שבחוק התיכנון והבנייה, לרבות הסמכות להפקיע ללא פיצוי, גם על נטילה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה". השאלה שעמדה בפני בית המשפט העליון בעיניין בראון אכן התייחסה לשאלת הפצוי המגיע בגין נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, של למעלה מ-40% משטח המקרקעין וההכרעה בשאלה בדבר תחולתם של כלל דיני ההפקעה על נטילה שכזו לא הוכרעה.

פרופ' א' נמדר בספרו הנ"ל סבור כי כיום לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו והעלאת זכות הקניין לדרגה חוקתית - "הילכת בר (הקובעת כי נטילת קרקע למטרה ציבורית בדרך של תכנית איחוד וחלוקה הנה דרך אחרת, לגיטימית והרשות יכולה לנקוט בדרך זו ולהמנע מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים-ה.ש.) אינה יכולה לעמוד בפני ביקורת חוקתית והיא צריכה לפנות את מקומה לגישה הרואה את דיני ההפקעה כדרך הבלעדית של לקיחת הקרקע על ידי הרשות השלטונית" (עמ' 495).

לעניין הטעם שלא לבטל הפקעה בנסיבות כאלה, הביא בית המשפט מעת"מ (מחוזי תל-אביב) 24/97 אפרימיאן נ' עירית רעננה (1.5.2008) שם נאמר, מפי סגן הנשיא (כתוארו אז) גורן, כי "בדרך כלל, בהליך של איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין לא נפגעים הבעלים אף על פי שגודל השטח שבידם מצטמצם, היות שהם מפוצים בזכויות בניה על השטחים שנשארים בבעלותם. לפיכך, בהליך כזה הנטיה לבטל את הפקעת המקרקעין לצורכי ציבור תהא פחותה ביחס למצב בו הופקעו מאדם חלקים ממקרקעין והוא לא קיבל פיצוי על כך". בעע"ם 7946/16 הרץ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה (28.1.2018) (להלן: "עניין הרץ") שניתן בימים אלה, נדונה שאלת ביטולה של הפקעה.

...

שקלנו אם יש מקום להשיב את הדיון לבירור שאלת גובה דמי השימוש לשנת 2008 לבית המשפט קמא, אך נוכח הזמן הרב שחלף מאז הגשת התביעה מצאנו לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש לשנת 2008 (9.5 חודשים) על פי קביעת המומחה מטעמם, סך של 8,233 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין.

סוף דבר הערעור מתקבל.

המשיבים ישלמו למבקשת דמי שימוש בסך 8,233 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה (19.11.2008) ועד לתשלום בפועל.