פיצוי על ליקויים ברכוש המשותף ביחס לחלק היחסי

התביעה נגד הנציגויות של בנייני הדירות הוגשה מכוח אחריותן לניהול הבית המשותף הכוללת, בין היתר, את החובה לדאוג לתקינות הרכוש המשותף ותיקון כל ליקוי המצוי בו, וזאת מכוח בעלותו היחסית של כל דייר בבניין על הרכוש הנ"ל לפי חוק המקרקעין.

מתוקף מעמדן זה, מוטלת חובה על הנציגויות לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף וכן לפצות בגין כל נזק שניגרם לצד שלישי עקב ליקויים אלה.

לאימוץ שיטת החלוקה לפי מבנים ואגפים נפרדים, ובהתאם לכך אחריות נפרדת, שכונתה מודל "האחריות הנפרדת", מוצא הנתבע 1 עגון בהוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין, שעניינו בבתים משותפים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים, והקובע כי בבית משותף המורכב ממבנים או אגפים אחדים, החזקתו וניהולו יהיו נפרדים בהתאמה למבנים שבו, וחובת ההישתתפות בהוצאות הניהול והחזקה של הרכוש המשותף תחול בנפרד על בעלי הדירות באותו מבנה או אגף נפרד.

כשמדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להרשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, משמעות הדבר כפי שנפסק ברע"א 259/99 חב' פליצ'ה ארובן בע"מ נ' סופיוב (ניתן ביום 11.03.01) היא, שכל עוד לא נרשם הבית כבית משותף, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף.

...

לעניין דמי השימוש בגין תליית שלט הכניסה, משלא נתמכו דמי השימוש הנטענים בסך של 500 ₪ באסמכתא כלשהיא, משלא ברור על איזה בסיס הם חושבו, כך שמדובר בעלויות שנטענו בעלמא ללא כל ביסוס, דין הטענה להידחות.

לפני סיום, אציין כי לא מצאתי להיעתר לדרישת הנתבע 1 להחזר הוצאותיו בגין ניהול ההליך, בשל חלקו הפרופורציונאלי הנטען בתשלום הנזקים, זאת משום ששאלת חלוקה האחריות בין בעלי הדין נותרה על המדוכה והצריכה הכרעה של בית המשפט, כך שהותרתו של הנתבע 1 כצד להליך עד תום, הייתה מתבקשת בנסיבות העניין.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה חלקית ומחייבת כל אחד מהנתבעים לשלם לתובעות סך של 47,244 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.7.18 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הרפז ביקש פיצוי על העדר חלון וכן פיצוי בגין רכיב ונטה שלא הותקנה.

בהתאמה ובשים לב להערכת המומחה מטעם הרפז אשר לא נסתרה בחוות דעת מומחה ביהמ"ש כאן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע פיצוי, בשים לב לחלקו היחסי ברכוש המשותף – בסך של 19,257 ₪ (המהוים שביעית מן הסך של 102,872 ומע"מ כדין בצרוף 12% עלות פקוח).

סיכום - לאחר שבחנתי את מכלול טענותיו של התובע, ולאחר שבחנתי את מערכות היחסים שבין הצדדים, את מועד עריכת הסכם המכר, את תנאיו כפי שאלו הוכחו לפניי ואת הליקויים הנטענים בדירת התובע וברכוש המשותף מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע פיצוי בסכום כולל של 143,564 ₪, המורכב מן הסכומים הבאים – איחור במסירה – 28,200 ₪; ליקויי בניה בדירת הרפז ובחצרה – 17,813 ₪; ליקויי בניה ברכוש המשותף – 19,257 ₪; חוסר במחסן – 48,294 ₪; הוצאות ההליך כאן – 30,000 ₪.

...

מכל אלו אני סבורה כי היה מקום להטיל את צד ג' 2 (מכח ערבותו) חיוב לטובת המודיע בסך של 37,070 ₪.

המודיע לא הכחיש הפקדת הערבון כאמור ולא העלה כל טענה בנוגע ליתרתו, ועל כן אני מקבלת את הטענה וקובעת בהתאמה כי המזמינים יהיו רשאים לבצע חילוט כאמור.

סיכום - לאחר שבחנתי את מכלול טענותיו של התובע, ולאחר שבחנתי את מערכות היחסים שבין הצדדים, את מועד עריכת הסכם המכר, את תנאיו כפי שאלו הוכחו לפניי ואת הליקויים הנטענים בדירת התובע וברכוש המשותף מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע פיצוי בסכום כולל של 143,564 ₪, המורכב מן הסכומים הבאים – איחור במסירה – 28,200 ₪; ליקויי בניה בדירת הרפז ובחצרה – 17,813 ₪; ליקויי בניה ברכוש המשותף – 19,257 ₪; חוסר במחסן – 48,294 ₪; הוצאות ההליך כאן – 30,000 ₪.

בחודש פברואר 2017 הגישו המערערות, נגד המשיבים, תביעה אשר כללה מספר עילות וסעדים: פיצויים בגין איחור בהשלמת ומסירת העבודות; פיצויים על סך כ-2.7 מיליון ש"ח בגין ליקויי בנייה וסטייה מהמפרט הטכני; תשלום שכ"ט מהנדס; תשלום יתרת התמורה הנוספת; תשלום הוצאות רישום הבית המשותף; פיצויים בגין טפול שוטף בעינייני שוכרי החנויות, הצבת שומרים ועריכת ביקורת על עבודות הבניה; פיצויים בגין הפסד דמי שכירות בחנות 11; צו עשה המחייב את המשיבים להחזיר את מצב החלונות במחסן לקדמותו.

ביום 7.4.2022 ניתן פסק דין משלים (השופט נ' שילה) ביחס ליתר רכיבי התביעה, ובו נקבע כדלקמן: (-) פיצוי בגין ליקויי בנייה וסטייה מהמפרט הטכני – בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה שמונה מטעמו (המהנדס צבי רון), וכן פסק במספר רכיבים שהושארו באופן ספציפי לשיקול דעתו בחוות הדעת, כך שסכום הפצוי בגין ליקויי הבניה הועמד על סך כולל של 480,770 ש"ח. לצד זאת, בית המשפט קבע כי יש להפחית מהפיצויים למערערות את הסכומים הבאים: החלק היחסי של ארבע הדירות שמכרו המערערות, משום שבהסכמי המכר המחו המערערות לרוכשים את זכויות התביעה בגין ליקויי בנייה; הפצוי בגין החלק ברכוש המשותף שאינו בבעלות המערערות (הפחתה של כ-83%).

למעלה מן הצורך, מצאתי לנמק את הטעם לדחיית אחת מטענות המערערות, הנוגעת להפחתת הפצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בהתאם לחלקן היחסי של המערערות: בפסק הדין המשלים, בית המשפט המחוזי אימץ את חוות דעת המומחה לעניין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, כך שהסכום שנפסק בגין ליקויים אלו הועמד על סך של 254,850 ש"ח. עם זאת, נקבע כי חלקן היחסי של המערערות ברכוש המשותף עומד על כ-17.1% בלבד, ועל כן יש להעמיד את הפצוי המגיע למערערות בגין הליקויים ברכוש המשותף על כ-17.1% מהסכום שקבע המומחה, קרי על סך של 43,681 ש"ח בלבד (הפחתה של 211,168 ש"ח).

...

סבורני כי, לעניין ההצמדה, הדין עם המשיבים.

יצוין כי בניגוד לחישוב אותו הציגו המשיבים בערעורם, על מנת לקבוע את מדרגת תשלום התמורה הנוספת, יש להצמיד את תקבולי המכירות למדד תשומות הבנייה, בדרך שקבע בית המשפט המחוזי בפסקה 44(ב)9 לפסק הדין המשלים: "כל פעם שייחתם הסכם מכר לאחת מדירות הנתבעים, יש לשערך את שווי התקבולים שנקבעו בו, לערכם ביום חתימת ההסכם ובאופן זה הסכום הנקוב בטבלה בנוגע ל'סך תקבולי המכירות' יהיה בערך הריאלי של מועד חתימת כל הסכם מכר שייחתם למכירת דירות הנתבעים". פרשנות בית המשפט המחוזי לעניין זה מקובלת עליי.

התשלום יהא בתוספת מע"מ. סוף דבר הנני ממליץ לחבריי לקבוע כי דין ע"א 6927/20 להידחות לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי דין ע"א 3964/22 להידחות אף הוא בהתאם לתקנה 148(ב) הנ"ל, למעט טענת המערערות ביחס לסעיף 71 להסכם הקומבינציה ולפיצוי בגין המחסן (כמפורט בפסקאות 13-12 לעיל), וכי דין ע"א 3988/22 להתקבל, הכל כמפורט לעיל.

תיקון או פיצוי? כאמור, התובעים עומדים על קבלת פיצוי כספי ביחס לליקויים שנמצאו בדירותיהם וברכוש המשותף.

ובמקרים בהם מסרב בעל דירה לאפשר לקבל לבצע תיקונים – הרי שבמקרים המתאימים יחושב הפצוי לפי עלות התיקון לקבלן [השווה למשל ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05) שם נקבע כי (ההדגשה אינה במקור): "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק.  

ר' בהקשר זה ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ (2) 858, שם נקבע כי: "...נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש". הנתבעת כאמור אינה מיתכחשת לעצם קיומם של הליקויים (היא מעלה מספר טענות ביחס לחלק מקביעות המומחה, ועל כך עוד להלן).

פיצוי חלקי, לפי החלק היחסי של הרוכשים ברכוש המשותף – אינו משיג מטרה זו. אני דוחה לפיכך את טענת הנתבעת לפיה הסכום לשיפוי ביחס לרכוש המשותף עומד לכל היותר על 50% מהסכומים שנקבעו בחוות דעת המומחה (ולפי חלקם היחסי של התובעים 1-3 ברכוש המשותף).

...

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 1 הוצאות בסך 14,650 ₪, וכן שכ"ט עו"ד ומע"מ בסכום כולל של 16,000 ₪.

לתובעים 2-3 – פיצוי בסך 124,100 ₪, לפי הפירוט הבא: ליקויים (לרבות ירידת ערך) 60,100 ₪ פיצוי בגין איחור במסירת הדירה 54,000 ₪ עגמת נפש 10,000 ₪ סה"כ: 124,100 ₪ עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 2-3 הוצאות בסך 14,125 ₪, וכן שכ"ט עו"ד ומע"מ בסכום כולל של 15,000 ₪.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 4 הוצאות בסך 3,500 ₪, וכן שכ"ט עו"ד (ומע"מ) בסכום כולל של 8,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

נטען כי תקופת הבדק חלפה, וביחס לחלק מהליקויים הנטענים – חלפה גם תקופת האחריות.

נוכח הליקויים הרבים – אלו שתוקנו ואלו שנותרו, נגרמה לתובעים עוגמת נפש רבה, ומשכך הם זכאים לפצוי גם בגין רכיב זה. תמצית טענות הנתבעות: התביעה הוגשה בשיהוי רב, כחמש שנים לאחר מסירת הרכוש המשותף.

למעשה, אף הנתבעות טוענות בכתב ההגנה כי בדקו את תלונות התובעים ביחס לליקויים ברכוש המשותף, לאחר מסירת הדירות והרכוש המשותף לדיירים – וביצעו תיקונים [סעיפים 10-13 לכתב ההגנה].

בעיניין זלוצין נקבע כי [ההדגשות הוספו]: "נזכור כי לפני בית-המשפט לא עמדה תביעת כל הדיירים, או תביעת נציגות הבית המשותף, אלא תביעת מקצת הדיירים בלבד. בנסיבות אלו – ולעניין פצויי-כסף – נתקשה לפרושׂ את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף." בעניינינו הנסיבות שונות.

...

אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בסך של 216,250 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (5.3.19) ועד למועד התשלום המלא בפועל.

בהתחשב בכל האמור, אני מחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות התובעים (לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 45,000 ₪.

כן אני מורה לנתבעות, לפעול בהתאם להתחייבותן בסעיף 33 לסיכומיהן.