פיצוי על הפקעת שטח נטו או ברוטו

יתרה מכך טענה לפיה צד כזה או אחר רכש שטח נטו (בעוד שבמרשם רשום אותו שטח ברוטו) אינה יכולה להתברר במסגרת תביעה לפירוק שתוף שכן אם בית משפט שלום יקבל טענה מסוג זה נמצא כי הוא הפך את עצמו לבית משפט מחוזי ולמעשה יורה במסגרת חלוקת מקרקעין על רישום לאותו צד זכויות בהקף העולה על הרשום במירשם.

וכך הטעים בית משפט העליון עת אבחן בעיניין חזקיהו את הילכת מירקין: "הסיבה הראשונה נוגעת לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדריו, שהיא שעומדת ביסוד הילכת מרקין (יוער, שסעיף 22 לחוק המכר הנזכר בדברי המלומדים דלעיל איננו רלוואנטי לעיסקת חכירה, ומה עוד שעסקינן בחוזה שנכרת בטרם נחקק חוק זה). מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קינייני מוחלט בין המוכר לקונה, תוך שימוש בהליכי פארצלציה. בפועל, העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוואנטי להעברת הסיכון הוא המסירה. בעניינינו, לעומת זאת, נתק מסוג זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע (ואף זאת לתקופה מוגבלת של 99 שנים), מתוך הבנה שנגזר עליהם להשאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. כפי שהוסבר לעיל, מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. מסתבר אף פחות מכך שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים נמוכים ממנה הופקעו (ככל שזהו המקרה בעניינינו).

השופט אינגלרד בעיניין מירקין מדגיש כי פסק דינו מצומצם לגיזרה צרה ביותר של "השפעה של הפקעה על היחס החוזי בין מוכר לקונה של מקרקעין". בעניינינו הצדדים הם מרובים והטענה כי נמכר על ידי הבעלים המקורי לצד זה או אחר חלק במקום מסוים היא בעייתית והיא פוגעת בבעלים אחרים שלא היו חלק מההסכמה.

...

יחד עם זאת, מאחר והחלק שהוקצה לנתבעים 13 – 15 קטן יותר מחלקם הרשום בלשכת רישום המקרקעין, בין היתר בשל עסקאות נוגדות שבוצעו בעבר והפרשה לא שוויונית לדרך, החלטתי לשמוע ראיות בשאלה על מי מהנתבעים לשלם לתובע תשלומי איזון, בשל גריעת חלקם.

בכפוף לכך אני מאשר את מפת החלוקה של המודד שסומנה על ידי בש/2 בכפוף להוראות חוק התכנון והבניה.

התוצאה בשים לב לאמור לעיל אני מורה כדלקמן: פירוק השיתוף במקרקעין יעשה בעין בהתאם להצעת החלוקה שנעשתה על ידי המודד וסומנה על ידי בש/2.

אני מורה על תשלומי איזון הן לנתבעים 13 – 15 והן וחברת העובדים בהתאם לאמור בסעיף 12 לפסק הדין.

לפיכך, ככל וייקבע כי התובע הינו זכאי לפצוי, יש להורות על פיצוי בגין זכויות נטו שהן 453 מ"ר ולא ברוטו (647 מ"ר) כפי שנתבע.

מצד הנתבע: כיצד ניתן להבטיח כי תבוצע השבה, כאמור בהסכם הפשרה, מאחר ולטענתו נמכרו זכויות התובע לצדדי ג' שאינם צד להליך זה; מעמדו של מסארוה כצד להסכם; האם הבניין הבנוי מהוה חלק מהשטח שיושב והאם על הנתבע לפצות את התובע בגין ביניין זה, ולא רק בגין שטח לא בנוי; האם יש לתמחר את השטח כשטח ברוטו, ללא חישוב ההפקעה, או כשטח נטו לאחר הפקעה.

...

לסיכום: בהתאם לשווי המוערך של המומחה שנמצא כ-1,300 ₪ עבור כל מ"ר קרקע מבונה במכפלת 647 מ"ר (יתרת השטח), שוויה הכולל של הקרקע במקרקעין הינה 841,100 ₪.

לפיכך, באשר לשווי הקרקע לה זכאי התובע, אני קובעת כי התובע זכאי למחצית מסכום הפיצוי המלא, ללא המבנה, קרי, התובע יהיה זכאי לתשלום כולל מן הנתבע בסכום של 420,550₪, בניכוי סכום של 87,500 ₪ שהושבו לתובע מידי הנאמן.

כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות בסכום כולל של 35,000 ₪, הכולל את הוצאותיו הכוללות אגרות בית משפט ראשונה ושניה, שכר העדים והמומחים של התובע וכן שכר עדותם כפי שנפסק בפרוטוקול, וכן שכ"ט מומחה בית המשפט ששילם התובע לצורך חוות הדעת ועדותו בבית המשפט.

לא נראה את התמונה השלמה, אם לא נצרף לעובדות שכבר הזכרתי גם זאת שלקונה היתה הזדמנות לבדוק בעצמו את תכונותיה של החלקה ואת מצבה התכנוני, נמסר לו נוסח של החלקה וכשם שהלך המתווך פאר למשרד העיריה (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה) כדי לקבל משם את הטופס, מוצג ת/1, שהכיל פרטים מלאים על החלקה ומדובר בו במפורש על "ההפקע לפי תוכנית מיתאר: השלמה עד 40%", וכן צויין שם כי "מעל שטח נטו אחרי הפקעה עד 800 מ"ר רק 12 דירות"-כן היה גם הקונה יכול לעשות כמוהו ולגלות פרט זה שהיה בה חיוני עבורו.

השופטת המלומדת העמידה את החלטתה על סעיף 14(ב) של החוק, בדבר טעות שעליה לא יד הצד השני ולא היה עליו לדעתה, היא מצאה שבנסיבות הענין מן הצדק לבטל את החוזה עקב טעותו של הקונה, אך השאירה להתדיינות נוספת, אם תבוא, את בירור השאלה אם יש לחייב את הקונה בפיצויים על הנזק שניגרם למוכר עקב כריתת החוזה, אם אמנם נגרם למוכר נזק כזה.

לדעתי קיים ספק בנידון זה, כי אמנם תואר הממכר בחוזה כשטח של 800 מ"ר, אבל לא נאמר אם זה שטח נטו או ברוטו.

...

על יסוד האמור סבור גם אני שיש לדחות את הערעור שלא מטעמיו של בית-המשפט המחוזי, באופן שביטול החוזה וההסכמים הנספחים אליו יעמוד בעינו, וכן חיוב המוכר-המערער להחזיר לקונה-המשיב את הסכום של 175,000 ל"י שקבל על חשבון המחיר, בצרוף ריבית כקבוע בפסק-דינו של בת-המשפט המחוזי.

אני מסכים לתוצאה שאליה הגיעו חברי הנכבדים ומצטרף לנימוקיו של מ"מ הנשיא השופט לנדוי, בנתון להערות דלהלן: אין אני סבור שבערעור זה יכול הקונה לבטל את החוזה בהסתמך על הוראות סעיף 12 של חוק החוזים (חלק כללי).

המערער ישלם למשיב את הוצאות הערעור בסך 3,000 ל"י (כולל).

הקרקע שהופקעה על-פי המודעה מיום 30.8.1970 מכילה שטח של כ-2240 דונם מסביב לארמון הנציב בירושלים המזרחית, והשטח של ארמון הנציב אינו כלול בו. התובעים הם בעלי זכויות בחמש חלקות שבתוך השטח המופקע ואלה הן: (1) חלקה 18298 מ"ר בבעלות יורשי קמינר ואחרים, הצבועה בצבע אדום במפה, שתיקרא להלן "החלקה האדומה"; (2) חלקה בשטח 7468 מ"ר מתוך חלקה גדולה יותר בשטח 8593 מ"ר בבעלות טובה ספליאנסקי, הצבועה ירוק במפה, שתיקרא להלן "החלקה הירוקה"; (3) חלקה בשטח 10674 מ"ר בבעלות ברברה זלצמן, הצבועה בצבע צהוב במפה, שתיקרא להלן "החלקה הצהובה"; (4) חלקה בשטח 6403 מ"ר בבעלות שמחה טאוב ואחרים הצבועה בצבע כחול במפה, שתיקרא להלן "החלקה הכחולה"; (5) חלקה בשטח 4280 מ"ר מתוך חלקה גדולה יותר בשטח 9121 מ"ר, בבעלות שמחה טאוב ואחרים, הצבועה בצבע חום במפה, שתיקרא להלן "החלקה החומה". השטח המופקע היה מחוץ לשטח הבנוי של ירושלים בתקופת המנדט הבריטי והשטח הבנוי הקרוב לו ביותר היה, מצד מערב, שטח תלפיות וארנונה.

אוסיף דרך אגב שבשנת 1971 מכר הקונה את החלקה למר ידיד במחיר כפול ולאחר מכן התברר לו שהחלק המזרחי הוא בתוך השטח שהופקע; הוא עשה הסכם שלפיו שולם לו פיצוי עבור החלק שהופקע ויתרת החלקה, היא חלקה 57, הוערכה לפי מחיר 133 לירות למ"ר נטו בזמן ההפקעה.

החלקה היא בעלת צורה יוצאת דופן כאצבע ארוכה ובמדרון תלול מאד ולא מתאימה לבנייה, אם כי היא נימצאת בקצה רחוב כספי ומשקיפה על הר הבית; היתה קיימת גם בעיה של שטח נטו או ברוטו והחוקר חישב מחירו של שטח נטו לבנייה, ובאחוז הצפוי בסביבה מגיע המחיר ל-129 לירות למ"ר נטו.

...

החוקר נתן את דעתו לנתונים של כל אחת מן החלקות והגיע למסקנה שאם החלקה האדומה שווה 52.50 ל"י למ"ר אזי בהשוואה אתה שוות החלקות הצהובה, הירוקה והחומה 40 ל"י למ"ר והחלקה הכחולה שצורתה בלתי רגולרית 37 ל"י למ"ר. גם השופט המלומד אימץ יחס זה בין ערכי החלקות נושא הדיון, ובאי-כוח הצדדים לא טענו ולא העלו נימוק שיש בו כדי לקרקע את סבירות היחס בין שווי החלקות השונות; לכן ניתן לאמץ יחס זה ועל פיו יקבע ערך יתרת החלקות (עם עיגול המספרים בכמה אגורות) בהשוואה לערך שנקבע עבור החלקה האדומה.

העובדה שהערכת השמאי מטעם בית-המשפט עומדת באמצע בין הערכות שמאי הצדדים איננה עובדה שממנה ניתן להסיק מסקנה ושיש לקחתה בחשבון.

לכן יש לדחות את הערעור בשאלה זו. שונה המצב בענין פסיקת שכר טרחת עורך-דין.

תמורת אותו נכס מקרקעין שלמתי לפהים חאג' יחיא סכום של 14,000 $ כמחצית מכספי הפיצויים שנותרו לי בעקבות ת.ד. אך לימים הסתבר כי ככל הנראה פהים חאג' יחיא עבד עלי ומה שמכר לי היה נכס שאינו שלו אלא שייך לשטח הצבורי.

גם הטענה שאימאן ידעה על הקף השטח של המקרקעין בערכי ברוטו או נטו, או על ההפקעה של חלק משטח החלקה, לא נתמכה בעדותה של אימאן (ר' פרו' 15.3.21 עמ' 221 - 222).

...

באשר לטענה כי בייפוי הכוח הבלתי חוזר צוינה העברה של 400 מ"ר מחלקה 74 ללא התייחסות לחלקה 73, אני סבורה כי לא די בכך כדי להוכיח ידיעה של סבאח על עסקת המתנה.

לפיכך, אני נעתרת לסעד זה. הסעדים שהתבקשו על ידי הבעלים הרשומים (נתבעים בשלושת התביעות): הבעלים הרשומים, נתבעים בשלושת התביעות כמפורט לעיל, עתרו בסיכומיהם לסעדים הבאים: "לקבוע כי ניכר העדויות עומד בסתירה מהותית למסמכים ובראשן התכנית לפיה נקבעו מגרשים, טב/2717, וכי התכנית ברורה ומחייבת ובידיעת כל המעורבים שבדרך זו או אחרת הסתמכו עליה בהסכמים שערכו". "לקבוע כי זכויותיו של מר עמאר בהתאם לתכנית איחוד והחלוקה, טב/2717, והתשריט שאושר על פיה, חט/3554, מהוות 3 השלמות במספר מחלקה 73 לחלקה 74 וכי אין עוררין על חלוקה כפי המתבטא בתכניות והתשריט כאמור על פיהן.". מדובר בסעדים הנוגעים להליכי תכנון וממילא הסמכות העניינית הרלוונטית לעניינים מסוג זה אינה מסורה לערכאה זו, ואף אין המדובר במסגרת הדיונית המתאימה.

כך, בכל הנוגע לסעד המבוקש ביחס לתכנית אינני סבורה כי יש מקום למתן סעד מסוג זה. אף ביחס לבקשה לקבוע קביעות ביחס לזכויותיו של עומר בהתאם לתוכנית איחוד וחלוקה, אינני סבורה כי יש מקום להיעתר לבקשה זו. עוד יצוין כי מדובר בבקשה של הנתבעים, שככאלה אינם זכאים לסעד מסוג זה. ככל שביקשו הנתבעים לקבל סעד ביחס לשאלה ממי נעשו השלמות לפי תכנית איחוד וחלוקה, היה על בעלי הזכויות לנקוט הליך מתאים שבמסגרתו יעתרו לסעד מסוג זה תוך צירוף כלל הצדדים הנדרשים לעניין זה. עוד פירטו הבעלים הרשומים בסיכומיהם את עמדתם ביחס להתחייבויות הנוגדות שבמחלוקת וביקשו כי בית המשפט יורה על ביטול הסכם המתנה בין מחמוד לבין אימאן, ולקבוע כי אין לו תוקף מחייב.

לנוכח המסקנות אליהן הגעתי כמפורט בפסק הדין אינני נעתרת לבקשתם זו. הוצאות משפט לנוכח התוצאות אליהן הגעתי ומשעה שמדובר בהתנגשות שבין התחייבויות נוגדות במקרקעין, שבעטיין נקלעו התובעים בשלושת ההליכים (סבאח, אימאן, וריאד) לתאונות המשפטיות שהן מושא המחלוקת, לא מצאתי לחייב את סבאח, אימאן, וריאד, בהוצאות משפט.