פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה, בהתאם לחוק המקרקעין

לסיכום - הזכאים לפצויי ההפקעה בגין המקרקעין בסכום שייקבע, הם התובעים 3-8 (להלן: "התובעים"), בשיעור כדלקמן: התובעים 3-7 – מחצית; התובע 8 – מחצית; המחלוקת שנותרה בין הצדדים, היא בנוגע לשעור פצויי ההפקעה בגין הפקעת המקרקעין (ראו סעיף 10 לסיכומי הנתבעת).

השופט א' שטיין הוסיף וציין כי: "דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין' (פסקה 31 לחוות דעתו). טענתם העיקרית של המבקשים בהקשר זה היא שקביעת בית המשפט ביחס לחלופה זו סותרת הלכה קודמת שנקבעה בעיניין הייטנר, שם נדונו מקרקעין שלאחר ההפקעה יועדו לתעשייה. לפיכך, נוצר פער גדול מאוד בין שיעור דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בגין המקרקעין המופקעים על מצבם הפיזי בעת ההפקעה, ובין דמי חכירה הכוללים גם את הפוטנציאל הטמון בייעוד המקרקעין לתעשייה והנגזרים כאחוז מסוים משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה. השופט א' שטיין ציין כי הילכת הייטנר לא שינתה מן העקרון הבסיסי הנזכר, אך הוא עמד על כך שהוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעיסקאות קיימות (פסקה 37 לחוות דעתו).

ראוי להזכיר שוב את דברי הנשיאה חיות בסוף דבריה בדיון נוסף איסמאעיל כי: "...לסיום, אוסיף כי אף שהרצון להגן על הקופה הציבורית הוא מובן, חזקה על המשיבה שתקיים בתום לב את חובת ההגינות והצדק החלה עליה כלפי בעלי המקרקעין, כמי שנטלה מהם לפני שנים רבות את נכסיהם ללא פיצוי, והכל בהתאם לכללים הנהוגים לעניין זה אשר פורטו לעיל...". דברים אלה צריכים להיות נר לרגלי הנתבעת בטענותיה בסוגיית ההפקעות, במקום להיתפס בכל דרך אפשרית, כ"פתח מילוט", מלשלם פיצויים ראויים והוגנים לנפקעים (מה שברור שיקרה ככל שנסמוך ידינו על חוות דעתו העדכנית של השמאי וייסבלום, בה קבע פיצוי שנתי לכל דונם חקלאי בשיעור של 150 ₪ לשנה).

אחר כך קפצה הנתבעת כ"מוצאת שלל רב" על ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.17) – להלן: "ענין לאפי"), שם נקבע כי בהפקעת מקרקעין שייעודם לחציבה (מחצבה), יש לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור של 2.5%.

בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפצוי המירבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים.

...

לסיכום - הזכאים לפיצויי ההפקעה בגין המקרקעין בסכום שייקבע, הם התובעים 3-8 (להלן: "התובעים"), בשיעור כדלקמן: התובעים 3-7 – מחצית; התובע 8 – מחצית; המחלוקת שנותרה בין הצדדים, היא בנוגע לשיעור פיצויי ההפקעה בגין הפקעת המקרקעין (ראו סעיף 10 לסיכומי הנתבעת).

לכן כאמור יש הצדקה להעמיד את שיעור דמי החכירה על 5% הן בדונם לבניה והן ביתרת השטח החקלאי – וכך אני קובע.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל התובעים זכאים לפיצויי הפקעה כדלקמן: פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה בהתאם לקביעות השמאים גרזוזי (סעיף 13 לחוות דעתו) ווייסבלום (סעיף 16 לחוות דעתו) מטעם הנתבעת, בשיעור של 20,941 ל"י נכון למועד הקובע (16.7.1964).

הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור של 140,000 ₪.

במסגרת השיקולים, ראוי להביא בחשבון את האופן בו הסתיים ההליך (הסכמה או פסק דין), את המועד והשלב הדיוני בו הסתיים ההליך ואת סבירות ההוצאות ושכר הטירחה בהיתחשב בטיב העניין (ראה בג"צ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רישיונות ייבוא – משרד התעשייה והמסחר (פורסם בנבו, 30.6.2005); וע"א 2617/00 מחצבות כינרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, נצרת עלית ס(1) 600 (2005), מפי כבוד הרשם יגאל מרזל).

בהתאם לחוות דעתו, פצויי ההפקעה הראויים הם 64,320 ₪ נכון ליום 19/12/2007.

שלישית ועיקר, נגרמת לבעל הקרקע פגיעה נוספת ומשמעותית כל אימת שהרשות עושה שימוש בהוראות ההפחתה ונמנעת מלשלם פיצוי מלא בגין הקרקע המופקעת".

...

סוף דבר אשר על כן, הנתבעת 2 תשלם לתובעים הוצאות בסך 25,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

במסגרת השיקולים, ראוי להביא בחשבון את האופן בו הסתיים ההליך (הסכמה או פסק דין), את המועד והשלב הדיוני בו הסתיים ההליך ואת סבירות ההוצאות ושכר הטירחה בהיתחשב בטיב העניין (ראה בג"צ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רישיונות ייבוא – משרד התעשייה והמסחר (פורסם בנבו, 30.6.2005); וע"א 2617/00 מחצבות כינרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, נצרת עלית ס(1) 600 (2005), מפי כבוד הרשם יגאל מרזל).

בהתאם לחוות דעתו, פצויי ההפקעה הראויים הם 64,320 ₪ נכון ליום 19/12/2007.

שלישית ועיקר, נגרמת לבעל הקרקע פגיעה נוספת ומשמעותית כל אימת שהרשות עושה שימוש בהוראות ההפחתה ונמנעת מלשלם פיצוי מלא בגין הקרקע המופקעת".

...

סוף דבר אשר על כן, הנתבעת 2 תשלם לתובעים הוצאות בסך 25,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

בע"א 676/75 עיזבון כיאט נ. הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה, פ"ד לא(3) 783 נקבע כי : "רוצים אנו להניח, כי אכן המשיבה הראשונה אינה מציעה סכום פיצויים בעלמא, אלא מתוך שהעריכה את המקרקעין המופקעים, ונתכוונה לשלם את ערכם הריאלי, שכן כאשר המדובר הוא בסכום שאינו שנוי במחלוקת בהתאם לסעיף 190(א)(5) לחוק התיכנון והבניה, הרי ברור הוא שלא מדובר בסכום ארביטררי שמציעה הרשות המפקיעה, אלא בסכום אשר לפי הערכתה הכנה של הרשות המפקיעה מגיע עבור ההפקעה. אמנם שאלה זו טרם נתעוררה בפני בית-משפט זה, אך אין לי ספק כי על הרשות המפקיעה לעשות הערכותיה בכנות ובתום-לב, ולהציע אותו סכום אשר אמנם מהוה את הערך הריאלי של המקרקעין המופקעים. אחרת, תסוכל המטרה אשר עמדה לנגד עיני המחוקק בקבעו כי על הרשות המפקיעה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת מיד, שכן הרשות תוכל תמיד להציע סכום מינימאלי בקבעה כי זהו הסכום שאיננו שנוי במחלוקת".             ובע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ. מנטל לבית ויסנשטרן, פ"ד כב(2) 902 , אליו היפנה גם כבוד השופט א. שטיין בפס"ד איסמאעיל, נקבע : "אותה שעה לא הטיל בא-כוח המערערת ספק בכך שאת אבדן דמי השכירות יש לחשב על בסיס ערך הקרקע. אמנם היו מעייניו נתונים אותה שעה במיוחד לקביעת המועד, אכל אין זה גורע ממשקל אמירתו זו כולה. בזה הוא גרם לצימצום המחלוקת עוד מאותו שלב, ובהתאם לכך הדריך בית-משפט זה את בית-המשפט המחוזי. מכיוון שכך, אין המערערת יכולה לחזור ולטעון עתה שהחישוב צריך להעשות שלא על הבסיס של אחוז מן הערך ההוני של הקרקע. גם אילמלא צימצום זה של המחלוקת, כלומר אילו היה עלינו לפסוק לגוף הטענות אותן מעלה מר יחיאל כיום לענין זה, הייתי דוחה את הטענה שבעל הקרקע חייב להראות חיסרון כיס ממשי עקב אבדן דמי שכירות, שהגיעו לו על-פי חיוב קודם, ושנשללו ממנו בגלל נטילת החזקה בקרקע על-ידי העיריה.

מטרת הסעיף היא לתת לבעל פיצוי נוסף בעד עיכוב התשלום של תמורת הקרקע המופקעת.

על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק" (ראה דנ"א 9983/16  מדינת ישראל נ' דבאח, [פורסם בנבו] פסקות 13, 21 (15.8.2017), (להלן: עניין דבאח)).

אציין כי בין פסק הדין אליהם הפנה בית המשפט בדנ"א איסמאעיל אוזכר גם פסק הדין בענין לאפי ( ע"א 7137/15) שם נקבע שיעור דמי חכירה נמוך יותר, ואולם שם דובר במקרה מיוחד – קרקע ששמשה למחצבה והיה בה מרבץ שיש והוכח כי דמי החכירה במחצבות לא מחושבים בשיעור מסוים משוויה המשתנה של הקרקע (כפי שנקבע בפסק הדין בעיניין "הייטנר") אלא בשיעור מסוים מהתגמול המתקבל משווי המחצבים המופקים מהקרקע, מה שלא רלבאנטי לענייננו.

ואולם בע"א 6744/20  מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' לילא טבר (28.2.21) נקבע כי : "מוסכם על הצדדים כי שיטת חישוב הפצוי אשר לו זכאים בעלי מקרקעין שהופקעו על-ידי המדינה מכוח סעיף 13(1) פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה, ו-סעיף 13, בהתאמה),  תהא באמצעות הכפלת שיעור התשואה השנתי של מקרקעין מאותו סוג (להלן: שיעור התשואה) בשווי המשתנה על בסיס שנתי של הקרקע (להלן: שווי המקרקעין).. יחד עם זאת, הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לשעור התשואה החל, כמפורט להלן:

...

ב"כ הנתבעת טען כי לאור פס"ד איסמעיל, אין בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעות, ואף לא בחו"ד המומחה, כדי להוכיח את שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים לפי סעיף 13 לפקודה ולפיכך דין התביעה להידחות.

ייתכן שהשופט היטיב עם המשיבים בדברו על "ביקוש חלש", כי העדויות מראות שהביקוש באמת אפסי, אבל נראה לי שלמרות זאת עלינו לשוות לנגד עינינו שוכר בכוח שברצונו לשכור מגרש בסביבה זו דוקא, אמנם תוך התחשבות בעובדה הקיימת שתנאי השוק היו מעמידים שוכר כזה בעמדת מיקוח נוחה.

בסופו של דבר קביעת השיעור הנכון הוא ענין שבעובדה ואני מציע שלא נתערב במה שנקבע על-ידי הערכאה שביררה את העובדות, לא להפחתה כבקשת העיריה ובוודאי לא להגדלה כבקשת המשיבים".

אשר על כן, אני קובעת כי שיעור דמי החכירה עבור קרקע חקלאית ועבור קרקע למגורים הינו 6% משווי הקרקע".

בבואו לשום את המקרקעין, ובהתייחס לשימוש למחצבה שבוצע בתחום החלקה הפנה המומחה לפסיקה המורה כי אין להיתחשב, במסגרת שומת פיצויים, בשימוש הבלתי חוקי שנעשה בקרקע אלא בשוויה בהתאם לייעודה התיכנוני במועד ההפקעה.

בשולי הכרעתי אני רואה להפנות לדברי כב' הנשיאה בדנ"א 5261/19 הנ"ל בתקווה כי המשיבה תנהג ברוח הדברים ותביא סאגה זו אל סיומה בהקדם: "נוסף על כל אלה, יש לזכור כי השאלה שבפנינו עניינה בחישוב אומדן הפצוי על פי הוראה שחלפה למעשה מן העולם. אומנם, כפי שצוין לעיל, קיים עדיין מאגר מסוים של 'תיקים ישנים' ששעור הפצוי שעשוי להשתלם בהם עומד על סכומים נכבדים ביותר, וחלילה לי מהקל ראש בהשלכות הפוטנציאליות של יישוב תביעות אלה ובצורך לפצות פרטים בשל מקרקעין שהופקעו מהם.... לסיום, אוסיף כי אף שהרצון להגן על הקופה הציבורית הוא מובן, חזקה על המשיבה שתקיים בתום לב את חובת ההגינות והצדק החלה עליה כלפי בעלי מקרקעין, כמי שנטלה מהם לפני שנים רבות את נכסיהם ללא פיצוי, והכל בהתאם לכללים הנהוגים לעניין זה אשר פורטו לעיל". סיכומו של דבר, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת תוך 30 יום סך 277,684 ש"ח בצרוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 4.7.2018 ועד התשלום המלא בפועל.

...

בפתח סיכומיה טענה המשיבה כי לאור ההלכה שנקבעה בע"א 8717/17 מדינת ישראל נ' עיזבון אסמעיל ז"ל (23.7.2019)(להלן: "פרשת אסמעיל") ובשים לב לכך שהמבקשת לא הגישה חוו"ד מתוקנת מטעמה, מתבקשת המסקנה כי דין התובענה להידחות מאחר ולא עלה בידי המבקשת להרים את הנטל להוכיח את שיעור הפיצוי לו היא זכאית.

אין בידי לקבל את עמדת המשיבה, כאילו בכל הפסיקות דלעיל נפלה שגגה משפטית.

בשולי הכרעתי אני רואה להפנות לדברי כב' הנשיאה בדנ"א 5261/19 הנ"ל בתקווה כי המשיבה תנהג ברוח הדברים ותביא סאגה זו אל סיומה בהקדם: "נוסף על כל אלה, יש לזכור כי השאלה שבפנינו עניינה בחישוב אומדן הפיצוי על פי הוראה שחלפה למעשה מן העולם. אומנם, כפי שצוין לעיל, קיים עדיין מאגר מסוים של 'תיקים ישנים' ששיעור הפיצוי שעשוי להשתלם בהם עומד על סכומים נכבדים ביותר, וחלילה לי מהקל ראש בהשלכות הפוטנציאליות של יישוב תביעות אלה ובצורך לפצות פרטים בשל מקרקעין שהופקעו מהם.... לסיום, אוסיף כי אף שהרצון להגן על הקופה הציבורית הוא מובן, חזקה על המשיבה שתקיים בתום לב את חובת ההגינות והצדק החלה עליה כלפי בעלי מקרקעין, כמי שנטלה מהם לפני שנים רבות את נכסיהם ללא פיצוי, והכל בהתאם לכללים הנהוגים לעניין זה אשר פורטו לעיל". סיכומו של דבר, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת תוך 30 יום סך 277,684 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 4.7.2018 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, תשלם המשיבה למבקשת תוך פרק הזמן האמור הוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח וכן שכ"ט עו"ד בסך 49,140 ש"ח (כולל מע"מ), שאם לא כן יישאו סכומים אלה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד סילוקם המלא בפועל.