פיצוי מוסכם על הפרת הסכם מכר דירה ללא צורך בהוכחת נזק

כן טענו כי הבסיס לחישוב הפצוי צריך לעמוד על סך של 5,000 ₪, זאת על פי דמי השכירות המקובלים לגבי דירות דומות בגודלן ובמיקומן, בהתאם להוראות סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)").

לטענתה, כל אלו מהוים הפרה יסודית של ההסכם מצד המשיבים ובגין כך זכאית המבקשת לפצוי המוסכם על פי ההסכם, העומד על שיעור 10% משווי המכר, קרי, 154,000 ₪.

רוכשי הדירות לא נטלו סיכונים אלו על עצמם ולכן על היזם לדאוג לקבל מהקבלן המבצע את הביטחונות הנדרשים על מנת להבטיח השלמת העבודה במועד ועל מנת שיהא בידו לפצות את רוכשי הדירות ככל שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי היזם.

לכן חויבה המבקשת לפצות את המשיבים בסך של 3,000 ₪ בגין הנזק הבלתי ממוני שהסבה להם בהתנהלותה.

לא מצאתי כי יש להתערב בקביעותיו של בימ"ש קמא בכל הנוגע לתביעה שכנגד שהוגשה על ידי המבקשת אשר לגביה נקבע כי לא הוכחה כראוי, שכן אינני סבור כי הונחה תשתית ראייתית מינימאלית לכך שהמשיבים גרמו במעשיהם לעיכוב במסירת הדירות, לרישום הבית כבית משותף או להפרה מהותית של ההסכם בינם ובין המבקשת.

...

בימ"ש קמא אף התחשב בכך שהמחיר הנדרש בפרסומים איננו בהכרח המחיר המשולם בסופו של דבר ולכן העמיד את בסיס החישוב על דרך האומדנא באופן שנראה הוגן וסביר.

בסיכומו של דבר, כמפורט לעיל, אינני סבור כי יש מקום להתערב או ליתן רשות ערעור על פסק דינו של בימ"ש קמא.

על כן, הבקשה נדחית.

ענייננו בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר לתשלום סכום הפצוי המוסכם שנקבע בהסכם מכר דירה שנחתם בין הצדדים.

לטענת התובעים, הפרה זו נקבעה בסעיפים 25-26 להסכם המכר כהפרה יסודית המזכה את הנפגע בקבלת "פיצוי קבוע ומוסכם מראש, ללא צורך בהוכחת הנזק" בגובה של 10% מסכום התמורה המוסכמת, היינו פיצוי מוסכם בסך של 262,500 ₪.

...

כך, בע"א 2113/10 בן דוד נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (18.7.12) נקבע: "... נקבע בפרשת יופיטר, כי תביעה בעילה חוזית לתשלום פיצויים לפי סעיף 10 לחוק החוזים תקופות יכולה להיות מוגשת לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות לגבי הפרת החוזה גרידא, מקום בו הנזק מההפרה התגבש לאחר ההפרה, וטרם הסתיימה תקופת ההתיישנות ממועד זה". גם בע"א 909/16 ישראל פריי ז"ל נ' סידרנסקי בדש חינה ז"ל (27.2.19) נקבע: "... לעניין תחילת מירוץ ההתיישנות בתביעות חוזיות, יש נפקות לסעדים השונים המתבקשים. למשל, בעוד שמרוץ ההתיישנות לצורך תביעה לאכיפת חוזה או לביטולו מתחיל מועד הפרת החוזה, שהרי כבר אז התובע אוחז בידו 'עילת תובענה', מרוץ ההתיישנות בתביעה לפיצוי מכח סעיף 10 לחוק התרופות, שעניינו בפיצויים בעד נזק שנגרם עקב ההפרה, יכול להידחות עד למועד היווצרות הנזק (ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ(5)423...)". בעניננו, כאמור, הסעד הנתבע הוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, ללא הוכחת נזק וללא קשר לנזק אם וככל שנגרם, וזה "התגבש" במועד ההפרה, היינו ביום 2.6.2011.

משנולדה עילת התביעה ביום 2.6.2011, היא מתיישנת לאחר תום יום 2.6.2018, ומשהוגשה התביעה כשנה ושבעה חודשים לאחר מכן, בעניננו כמעט 9 שנים (!) לאחר מועד ההפרה הנטען, אין מנוס מלקבוע כי היא התיישנה.

סיכומם של דברים, התביעה נדחית מחמת התיישנות.

ההליך ביום 09.12.2021 הניחה התובעת תובענה, שעל-פי סעיף 67 לה, עתרה כדלהלן: "א. פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק על סך 432,000 ₪ ובגין הסכם מכר דירת הצדדים שהופר על ידי הנתבע (התוספת שלי ואינה במקור א.ש.).

וכך כתבתי בהחלטתי: "לפניי בקשה, עוד ביום 2.8.21 עת הגישו כונסי הנכסים עורכי הדין לוי ואוסדיטשר, הודעה על הפרת ההסכם. הודעה זו אינה אלא מעין בקשה למתן הוראות, היא בעצם מעין מיני תובענה בשאלה האם יש להמשיך בביצועו של הסכם המכר, אם לאו. למעשה, הבקשה הוגשה בעקבות החלטה שנתתי ביום 23.5.21, עת אשרתי הסכם מכר אשר נחתם בין הצדדים, לפיו אמור היה המשיב, לבקשה 6, להלן גם האיש, לרכוש את הנכס המשותף לצדדים כנגד שווי של 4,320,000 שקל או במילים אחרות צריך היה האיש לשלם לאשה סך 2,160,000 ₪. את סכום הכסף, על פי הסכם המכר אמור היה האיש לשלם עד ליום 22.5.21 ואין עורר כי סך 1,710,465 אלף ₪ לא שולמו על ידו, במילים אחרות או אם תרצה האיש פרע כ-430,000 ₪ לערך. או אם תרצה אחרת תאמר שחלק הארי של הסכום בו חב המשיב לא שולם. ביום 2.8.21 אגב בקשה 6 העביר המשיב מר נ"ק תגובה ולפיה הוא מודיע ב-2.8.21 כי הוא החליט למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' וכי אכן לא שילם עוד את הסכום. אמור מעתה שאין עורר שהמשיב הפר את הסכם המכר גם לא קיבל היתר לאחר בתשלום ולא ביקש מבעוד מועד את הארכת המועד. כמו הציב בעצם המשיב את המבקשת ואת הכונסים בפני מצב מוגמר לשיטתו 'רוצים לא כלום לא רוצים גם לא כלום'. רק ביום 2.8 סיפר המשיב כי אביו נפטר, אביו עליו השלום, נפטר לפני כשנתיים ימים. המבקש היה אמור לקבל את חלקו בכספי הירושה, ועל סכום זה בנה הוא כדי לבצע את הסכם המכר. מה שלא סיפר המשיב זה שאין מדובר בהליך שסופו נראה לעין, אלא בעצם רק הוא בסמוך לקראת חתימת הסכם המכר אם לא אחריו, התחיל הוא לטפל בבקשה לצוו קיום צוואה והינה, כפי שהוא אומר גם היום, כ-4 חודשים לאחר המועד אשר (לא ברור) לתשלום עדיין לא הסתדרו הדברים, נדרשים מסמכים שונים, ושלא יודע מתי ואם יתקבל צו קיום צוואה, אולי יוותר בסופו של יום (לא ברור). במילים אחרות, על פי האמור באותה הודעה (לא ברור) החליט המבקש למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' ובכך לשלם. הוסיף בסעיף 10 המשיב ואמר שיש לראות את המשיבה כמי שהפרה את ההסכם. מכיוון שהיא רוצה לזכות בפצוי המוסכם. אותו פיצוי עומד כאמור על סך כ-432,000 ₪. אותה הודעה ביום 2.8.21 היא הפעם הראשונה שבה בעצם נודע לעיני כי המבקש החליט להפוך את ההסכם למעין מסחר בקרקעות ולהעביר את הרכישה לצד ג' אשר אמור לשלם 50,000 שקל פחות. אלא שאת ההודעה כי המחיר שאותו מציע אותו צד ג' לא ננקבה בהודעה ובעצם לך ודע מה סיכמו ביניהם אם בכלל צד ג' והמשיב כאחד. אלא שבכך לא תמו תעתועיו. ביום ה-4.8 הגיש המשיב בקשה למתן אורכה. באותה בקשה למתן אורכה ביקש הוא אורכה של 15 ימים לשלם את הסכום, ואם תעיין ותעיין באותה הודעה לא תמצא אלא בסעיף 18 התניה לשלם עם קבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. יכולת לסבור כי אותו צד ג' הוא אותו בנק למשכנתאות אשר נזכר קודם לכן, אלא שלשון הבקשה לא מזכירה כלל סיחור הזכויות לטובת אותו צד ג'. רק בסעיף 24 מספר לנו המשיב כי יש טעם לאשר מכירת הזכות לצד ג'. אין עורר כי הסכם המכר במסגרתו רכש והתחייב המשיב את הזכויות בדירה לא איזכר אפשרות של סיחור הדירה לצד ג' כל שהוא. ההסכם לא נתן למשיב זכות להערכת המועד, הוא לא נתן למשיב את הזכות להיות מתווך מקרקעין או להעביר את הזכויות לצד ג' כאשר אדם אינו ממלא את חובותיו על פי הסכם מכר, חוזרת הדירה לממכר אצל כונסי הנכסים, המשיב אשר התחייב לרכוש את הדירה אינו הופך על דרך אי התשלום לבעלים אשר יקבע כי הדירה תמכר בפחות. להיפך, חודשים חלפו ומחירי המקרקעין עלו, לו היה מתכוון המשיב להחזיר לכונסים את הדירה כי הוא לא עומד בתשלומים יכלה הייתה המבקשת למשל לנסות להשיג יותר ולא להתחייב להצהרותיו של המשיב כי היא צריכה להסתפק בקונה אשר יציע פחות. אין ויכוח למעשה שהמשיב הפר את ההסכם כי הוא לא פרע במועד, וגם כאשר החלטתי ביום 4.8.21 בהצביעי על כך שהבקשה להארכת מועד הוגשה כבר לאחר הפרת ההסכם, חודשים לאחר הפרת ההסכם, לאחר שהחלטתי לתת למבקש 48 שעות להשלים את המגיע ממנו, לא השלים המשיב ולו אגורה. לא רק שהמשיב לא השלים ולו אגורה גם אותו צד ג' שהוא מדבר בו עוד לא הביע שום התחייבות כעת לקנות משהו באיזה שהוא מחיר ובודאי שהערובה שהוא הגיש בשעתו אגב הישתתפותו בהתמכרות בה לא זכה צד ג' בשל המשיב, אותה ערבות הוחזרה ואין בנמצא שום ערבות לגבי אותו צד ג', במילים אחרות הכונסים אינם חייבים לצד ג' דבר. דרישתו של המשיב כי כונסי הנכסים בלא תשלום גם יתנו הודעה, הערת אזהרה לאותו צד ג' לו כך היו נוהגים כונסי הנכסים הלוא הם פועלים בנגוד לדין בלא אישור של בית המשפט, וטוב עשו הם כאשר לא הסכימו בשום צורה ודרך לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. צריך להבין, כאשר אדם מתקשר בחוזה לרכישת מקרקעין. קל וחומר שמדובר באישור הסכם שכמוהו כהחלטה שיפוטית, מול כונסי נכסים, מועדי התשלום אינם המלצה. אדם אינו יכול להחליט שהוא איננו משלם, גם אם הוא טוען שהוא התכוון בשעתו לשלם, גם אם הוא סבר שבתוך ימים ספורים אפשר לסדר את צו קיום צוואה, טעויותיו אינן נופלות לפתחם של כונסי הנכסים או של הצד שכנגד, אם בכלל טעות הייתה זאת. נוסיף ונאמר שכאשר אדם אינו מקיים את ההסכם טוב ייעשה כאמור אם יחזיר את הנכס לכונסי הנכסים ולא יראה בנכס כבשלו, ינהל משאים ומתנים על נכס שאותו לא רכש עם צדדי ג' למיניהם ויאמר לבית המשפט באיחור ניכר עכשיו תאריך לי את המועד. למעשה רק כשחלף ה-22.5.21 סוף המועד נזכר המשיב לספר שהוא לא מתכוון לעמוד בתשלומים. בודאי לא בזמן. כך או אחרת ביום 4.8.21 הארכתי למבקש את המועד ב-48 שעות ואין ספק שעד לרגע זה לא הפקיד המבקש דבר, לא הניח בפניי דבר, לא הפקיד עבור בעל התשלום רוב הסכום שבו הוא חייב, למעשה אם תרצה תאמר שלא הופקדו עד היום אלא כ-20 אחוז לערך מן הסך של שווי הדירה. מוסיף המשיב וטוען שבכלל המבקשת וכונסי הנכסים אינם בסדר כי הם לא הסכימו לרישום לטובת צד ג'. טענה זו היא אבסורד מוחלט. ואקדיש ואומר שוב, כי לו התכוון המשיב והיה לאפשר לו לסחר את הזכויות לטובת צד ג' היה צריך לומר זאת במסגרת הסכם המכר אגב המו"מ, ואז מצופה מן הכונסים לבוא ולומר שאין הם צריכים להסתבך בעיסקאות מורכבות, רוצה המשיב שיקנה בעצמו, לא רוצה שלא יקנה בעצמו, ודי לחכימא. למעשה אני רואה בהתנהלותו של המשיב מעין עשיית דין עצמית. ראשית, התחייב הוא בהסכם מבלי שיוודא כי ברשותו האפשרות לשלם. אמונותיו המוצהרות כי צו קיום צוואה אפשר יהיה להשיג בזמן ויהיה זה מקור סילוק אינה מעניינה של המבקשת. יכול היה למשל המשיב אם ראה שצו קיום הצוואה מתעכב לפנות לבנק ולבקש הלוואת ביניים עד אשר ישתחרר צו קיום הצוואה, כזאת לא עשה. הוא העדיף שתשב המבקשת בחוסר ודאות, מי יודע עד מתי ואם בכלל, בבחינת מעין דמוית הנתונה לשליטתו וגחמותיו, אך לא כך כלל (לא ברור). הסכם מכר המקבל תוקף משפטי אינו יכול להיות מופר כלאחר יד מבלי שיהיו לדברים תוצאות. ואולי כדי להצדיק את מה שאני אומר יספר לי המשיב בקצה דבריו כי אם יתחייב הוא בפצוי המוסכם יש לחייבו רק ב-5 אחוזים הואיל ועסקת המכר נגעה רק בתשלום של מחצית משווי הדירה. שאלה טובה. אלא שהבקשה למתן הוראות אינה נוגעת כרגע בחובת תשלום הפצוי המוסכם (לא ברור). היא קודם כל נוגעת לזכותם של הכונסים להשיב את הדירה אל השוק החופשי, להיתקשר בהסכם מכר כטוב בעיניהם ויידע נא המבקש כי אין סיכוי שחתימה מחדש שלו תאומן בלא ערבויות כדבעי ואישור בית המשפט. ביני לביני לדעתי מיצה המשיב את אפשרויותיו לרכוש את הדירה. ואת הדירה יש למכור כאמור לצד ג'. הואיל וכך אני מורה כי הסכם המכר אינו דרוש עוד לקיום מול המשיב, המבקשת רשאית אם תחפוץ בכך לעתור להחלפת הסכם המכר או בתביעה כספית. הסכום אותו שילם המשיב לכונסי הנכסים יעוכב בידם למשך 90 ימים מהיום, אלא אם כן תוגש תובענה ותנתן החלטה להארכת עיכוב הזמן. לאור היתנהלותו ובבחינת 'אני ואפסי עוד' יישא המשיב בהוצאות כונסי הנכסים בסך 8,000 ₪ כל אחד ובהוצאות המבקשת בסך 8,000 נוספים." צא ולמד, כי מראש לא היה בכיס הנתבע הסך הדרוש לתשלום, או מקור סילוק ריאלי עבור תשלום התמורה והוא התכוון למצוא מקור סילוק "בהמשך הדרך", תוך שממשיך הוא להתגורר בדירת הצדדים ללא תמורה.

...

נזק שנגרם לתובעת עקב שימוש בלעדי בנכס משותף על ידי הנתבע שעה שהיא נדרשה לשלם שכירות – יש להורות כי הנתבע ישלם לתובעת סך של 5,000 ₪ בחודש בגין חלקה בדמי השימוש זאת החל מספטמבר 2019 או לכל הפחות החל מיולי 2020 (מועד צו פירוק שיתוף) ועד למועד הפינוי בפועל, סך של 140,000 ₪ נכון להגשת התביעה בתוספת התקופה שתיווסף עד הפינוי בפועל.

(1) מקום שבית המשפט מגיע לכלל מסקנה כי שיעור הפיצוי נקבע - באורח נורמאטיבי - ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, אין רואים את תניית הפיצוי כבטלה, אלא שבית המשפט קונה שיקול-דעת ("רשאי") להפחית את שיעור הפיצוי שקבעו הצדדים מראש ( 435ד-ה).

וכך כתבתי בהחלטתי: "לפניי בקשה, עוד ביום 2.8.21 עת הגישו כונסי הנכסים עורכי הדין לוי ואוסדיטשר, הודעה על הפרת ההסכם. הודעה זו אינה אלא מעין בקשה למתן הוראות, היא בעצם מעין מיני תובענה בשאלה האם יש להמשיך בביצועו של הסכם המכר, אם לאו. למעשה, הבקשה הוגשה בעקבות החלטה שנתתי ביום 23.5.21, עת אישרתי הסכם מכר אשר נחתם בין הצדדים, לפיו אמור היה המשיב, לבקשה 6, להלן גם האיש, לרכוש את הנכס המשותף לצדדים כנגד שווי של 4,320,000 שקל או במילים אחרות צריך היה האיש לשלם לאישה סך 2,160,000 ₪. את סכום הכסף, על פי הסכם המכר אמור היה האיש לשלם עד ליום 22.5.21 ואין עורר כי סך 1,710,465 אלף ₪ לא שולמו על ידו, במילים אחרות או אם תרצה האיש פרע כ-430,000 ₪ לערך. או אם תרצה אחרת תאמר שחלק הארי של הסכום בו חב המשיב לא שולם. ביום 2.8.21 אגב בקשה 6 העביר המשיב מר נ"ק תגובה ולפיה הוא מודיע ב-2.8.21 כי הוא החליט למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' וכי אכן לא שילם עוד את הסכום. אמור מעתה שאין עורר שהמשיב הפר את הסכם המכר גם לא קיבל היתר לאחר בתשלום ולא ביקש מבעוד מועד את הארכת המועד. כמו הציב בעצם המשיב את המבקשת ואת הכונסים בפני מצב מוגמר לשיטתו 'רוצים לא כלום לא רוצים גם לא כלום'. רק ביום 2.8 סיפר המשיב כי אביו נפטר, אביו עליו השלום, נפטר לפני כשנתיים ימים. המבקש היה אמור לקבל את חלקו בכספי הירושה, ועל סכום זה בנה הוא כדי לבצע את הסכם המכר. מה שלא סיפר המשיב זה שאין מדובר בהליך שסופו נראה לעין, אלא בעצם רק הוא בסמוך לקראת חתימת הסכם המכר אם לא אחריו, התחיל הוא לטפל בבקשה לצו קיום צוואה והנה, כפי שהוא אומר גם היום, כ-4 חודשים לאחר המועד אשר (לא ברור) לתשלום עדיין לא הסתדרו הדברים, נדרשים מסמכים שונים, ושלא יודע מתי ואם יתקבל צו קיום צוואה, אולי יוותר בסופו של יום (לא ברור). במילים אחרות, על פי האמור באותה הודעה (לא ברור) החליט המבקש למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' ובכך לשלם. הוסיף בסעיף 10 המשיב ואמר שיש לראות את המשיבה כמי שהפרה את ההסכם. מכיוון שהיא רוצה לזכות בפיצוי המוסכם. אותו פיצוי עומד כאמור על סך כ-432,000 ₪. אותה הודעה ביום 2.8.21 היא הפעם הראשונה שבה בעצם נודע לעיני כי המבקש החליט להפוך את ההסכם למעין מסחר בקרקעות ולהעביר את הרכישה לצד ג' אשר אמור לשלם 50,000 שקל פחות. אלא שאת ההודעה כי המחיר שאותו מציע אותו צד ג' לא ננקבה בהודעה ובעצם לך ודע מה סיכמו ביניהם אם בכלל צד ג' והמשיב כאחד. אלא שבכך לא תמו תעתועיו. ביום ה-4.8 הגיש המשיב בקשה למתן אורכה. באותה בקשה למתן אורכה ביקש הוא אורכה של 15 ימים לשלם את הסכום, ואם תעיין ותעיין באותה הודעה לא תמצא אלא בסעיף 18 התניה לשלם עם קבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. יכולת לסבור כי אותו צד ג' הוא אותו בנק למשכנתאות אשר נזכר קודם לכן, אלא שלשון הבקשה לא מזכירה כלל סיחור הזכויות לטובת אותו צד ג'. רק בסעיף 24 מספר לנו המשיב כי יש טעם לאשר מכירת הזכות לצד ג'. אין עורר כי הסכם המכר במסגרתו רכש והתחייב המשיב את הזכויות בדירה לא איזכר אפשרות של סיחור הדירה לצד ג' כל שהוא. ההסכם לא נתן למשיב זכות להערכת המועד, הוא לא נתן למשיב את הזכות להיות מתווך מקרקעין או להעביר את הזכויות לצד ג' כאשר אדם אינו ממלא את חובותיו על פי הסכם מכר, חוזרת הדירה לממכר אצל כונסי הנכסים, המשיב אשר התחייב לרכוש את הדירה אינו הופך על דרך אי התשלום לבעלים אשר יקבע כי הדירה תימכר בפחות. להיפך, חודשים חלפו ומחירי המקרקעין עלו, לו היה מתכוון המשיב להחזיר לכונסים את הדירה כי הוא לא עומד בתשלומים יכלה הייתה המבקשת למשל לנסות להשיג יותר ולא להתחייב להצהרותיו של המשיב כי היא צריכה להסתפק בקונה אשר יציע פחות. אין ויכוח למעשה שהמשיב הפר את ההסכם כי הוא לא פרע במועד, וגם כאשר החלטתי ביום 4.8.21 בהצביעי על כך שהבקשה להארכת מועד הוגשה כבר לאחר הפרת ההסכם, חודשים לאחר הפרת ההסכם, לאחר שהחלטתי לתת למבקש 48 שעות להשלים את המגיע ממנו, לא השלים המשיב ולו אגורה. לא רק שהמשיב לא השלים ולו אגורה גם אותו צד ג' שהוא מדבר בו עוד לא הביע שום התחייבות כעת לקנות משהו באיזה שהוא מחיר ובוודאי שהערובה שהוא הגיש בשעתו אגב השתתפותו בהתמכרות בה לא זכה צד ג' בשל המשיב, אותה ערבות הוחזרה ואין בנמצא שום ערבות לגבי אותו צד ג', במילים אחרות הכונסים אינם חייבים לצד ג' דבר. דרישתו של המשיב כי כונסי הנכסים בלא תשלום גם יתנו הודעה, הערת אזהרה לאותו צד ג' לו כך היו נוהגים כונסי הנכסים הלוא הם פועלים בניגוד לדין בלא אישור של בית המשפט, וטוב עשו הם כאשר לא הסכימו בשום צורה ודרך לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. צריך להבין, כאשר אדם מתקשר בחוזה לרכישת מקרקעין. קל וחומר שמדובר באישור הסכם שכמוהו כהחלטה שיפוטית, מול כונסי נכסים, מועדי התשלום אינם המלצה. אדם אינו יכול להחליט שהוא איננו משלם, גם אם הוא טוען שהוא התכוון בשעתו לשלם, גם אם הוא סבר שבתוך ימים ספורים אפשר לסדר את צו קיום צוואה, טעויותיו אינן נופלות לפתחם של כונסי הנכסים או של הצד שכנגד, אם בכלל טעות הייתה זאת. נוסיף ונאמר שכאשר אדם אינו מקיים את ההסכם טוב ייעשה כאמור אם יחזיר את הנכס לכונסי הנכסים ולא יראה בנכס כבשלו, ינהל משאים ומתנים על נכס שאותו לא רכש עם צדדי ג' למיניהם ויאמר לבית המשפט באיחור ניכר עכשיו תאריך לי את המועד. למעשה רק כשחלף ה-22.5.21 סוף המועד נזכר המשיב לספר שהוא לא מתכוון לעמוד בתשלומים. בוודאי לא בזמן. כך או אחרת ביום 4.8.21 הארכתי למבקש את המועד ב-48 שעות ואין ספק שעד לרגע זה לא הפקיד המבקש דבר, לא הניח בפניי דבר, לא הפקיד עבור בעל התשלום רוב הסכום שבו הוא חייב, למעשה אם תרצה תאמר שלא הופקדו עד היום אלא כ-20 אחוז לערך מן הסך של שווי הדירה. מוסיף המשיב וטוען שבכלל המבקשת וכונסי הנכסים אינם בסדר כי הם לא הסכימו לרישום לטובת צד ג'. טענה זו היא אבסורד מוחלט. ואקדיש ואומר שוב, כי לו התכוון המשיב והיה לאפשר לו לסחר את הזכויות לטובת צד ג' היה צריך לומר זאת במסגרת הסכם המכר אגב המו"מ, ואז מצופה מן הכונסים לבוא ולומר שאין הם צריכים להסתבך בעסקאות מורכבות, רוצה המשיב שיקנה בעצמו, לא רוצה שלא יקנה בעצמו, ודי לחכימא. למעשה אני רואה בהתנהלותו של המשיב מעין עשיית דין עצמית. ראשית, התחייב הוא בהסכם מבלי שיוודא כי ברשותו האפשרות לשלם. אמונותיו המוצהרות כי צו קיום צוואה אפשר יהיה להשיג בזמן ויהיה זה מקור סילוק אינה מעניינה של המבקשת. יכול היה למשל המשיב אם ראה שצו קיום הצוואה מתעכב לפנות לבנק ולבקש הלוואת ביניים עד אשר ישתחרר צו קיום הצוואה, כזאת לא עשה. הוא העדיף שתשב המבקשת בחוסר ודאות, מי יודע עד מתי ואם בכלל, בבחינת מעין דמות הנתונה לשליטתו וגחמותיו, אך לא כך כלל (לא ברור). הסכם מכר המקבל תוקף משפטי אינו יכול להיות מופר כלאחר יד מבלי שיהיו לדברים תוצאות. ואולי כדי להצדיק את מה שאני אומר יספר לי המשיב בקצה דבריו כי אם יתחייב הוא בפיצוי המוסכם יש לחייבו רק ב-5 אחוזים הואיל ועסקת המכר נגעה רק בתשלום של מחצית משווי הדירה. שאלה טובה. אלא שהבקשה למתן הוראות אינה נוגעת כרגע בחובת תשלום הפיצוי המוסכם (לא ברור). היא קודם כל נוגעת לזכותם של הכונסים להשיב את הדירה אל השוק החופשי, להתקשר בהסכם מכר כטוב בעיניהם ויידע נא המבקש כי אין סיכוי שחתימה מחדש שלו תאומן בלא ערבויות כדבעי ואישור בית המשפט. ביני לביני לדעתי מיצה המשיב את אפשרויותיו לרכוש את הדירה. ואת הדירה יש למכור כאמור לצד ג'. הואיל וכך אני מורה כי הסכם המכר אינו דרוש עוד לקיום מול המשיב, המבקשת רשאית אם תחפוץ בכך לעתור להחלפת הסכם המכר או בתביעה כספית. הסכום אותו שילם המשיב לכונסי הנכסים יעוכב בידם למשך 90 ימים מהיום, אלא אם כן תוגש תובענה ותינתן החלטה להארכת עיכוב הזמן. לאור התנהלותו ובבחינת 'אני ואפסי עוד' יישא המשיב בהוצאות כונסי הנכסים בסך 8,000 ₪ כל אחד ובהוצאות המבקשת בסך 8,000 נוספים." צא ולמד, כי מראש לא היה בכיס הנתבע הסך הדרוש לתשלום, או מקור סילוק ריאלי עבור תשלום התמורה והוא התכוון למצוא מקור סילוק "בהמשך הדרך", תוך שממשיך הוא להתגורר בדירת הצדדים ללא תמורה.

סוף דבר הנתבע יפרע לידי התובעת סך 432,000 ₪.

הפרתו של סעיף 34 להסכם המתייחס לתשלום התמורה ומועדי התשלום מהוה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה את הנפגע מההפרה בקבלת "פיצוי מוסכם ומוערך מראש של 10% מסכום התמורה, בלא צורך בהוכחת נזק", לפי סעיף 60 להסכם.

אולם, גם אילו המערערות היו מעלות בכתב הגנתן את הטענה להפחתת הפצוי המוסכם, עדיין היה עליהן לטעון ולהוכיח כי היתקיימו התנאים להפעלת סמכות ההפחתה ובאיזה שיעור ראוי להפחיתו, מהכלל, לפיו, הסמכות להפחתת הפצוי המוסכם על ידי בית המשפט לפי סעיף 15(א) סיפא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1975, (להלן – "חוק החוזים תרופות") היא חריג לכלל המזכה את הנפגע במלוא הפצוי המוסכם, נובע, כי על המפר, המבקש מבית המשפט להתערב בפצוי, מוטל הנטל להוכיח כי היתקיימו התנאים להפעלת סמכות ההפחתה (ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים - התרופות (להלן – "שלו ואדר"), עמ' 507 והפסיקה הרבה המובאת בה"ש 668).

בעיניין שנַדון ב-ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מ"ח(2) 359, נקבע כי פיצוי מוסכם בשיעור 18% ממחיר עסקת מכר דירה אינו מצדיק את הפעלת סמכות ההפחתה על-ידי בית המשפט (שם, עמ' 363, מפי כב' הנשיא שמגר).

...

המערערות טענו כי העיכוב בתשלום הסכום האחרון נבע ממחדלים של מנהל העיזבון ושל היורשים, ולכן יש לדחות את תביעת מנהל העיזבון, והן גם הגישו תביעה כספית בסך של 439,435 ₪, נגד מנהל העיזבון והיורשים, לתשלום סכום הפיצוי המוסכם בשל הפרתו על ידם, בתוספת פיצוי נוסף בגין נזקים נוספים שלטענתן נגרמו להן.

הטענה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם, דינה להידחות, קודם כל מהטעם שהיא לא נטענה בכתב הגנתן של המערערות, כפי שאישר בא-כוחן בדיון בערעור (עמ' 5 לפרוטוקול).

גם הנימוק הנסמך על היותה של תניית הפיצויים המוסכמים בהסכם "תנייה גורפת", דינו, לדעתי, להידחות.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה על דעת כלל חברי ההרכב – הערעור נדחה ללא צו להוצאות.

בסעיף 2.5 לחוזה הצהירו הנתבעים כי "כל המערכות המותקנות בדירה לרבות מים, חשמל, ביוב, אינסטלאציה, גז בדירה תקינות ופועלות כהלכה וללא כל דופי וכי למיטב ידיעתו אין בדירה כל פגם ו/או מום ניסתר לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות". כן התחייבו הנתבעים "לשמור על הדירה והמערכות שבה במצבם כפי שהם כיום עד למועד מסירת החזקה לידי הקונה ובכפוף לבלאי סביר הנובע משימוש בדירה". בסעיף 3.2 לחוזה הצהירה התובעת כי הרוכש "ראה ובדק בעצמו וכן ניתנה לו ההזדמנות לבדוק באמצעות אנשי מיקצוע מטעמו, את זכויות המוכר בבית בכל הרשויות המוסמכות וכן את מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני לרבות סביבת המגורים, וכי ידוע לו מצב הזכויות בבית וכי הוא מסכים לרכוש את הבית במצבה הפיזי כמו שהיא as is". בסעיף 3.3 לחוזה הצהירה התובעת כי לרוכש הוסבר "שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ובאפשרותו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך, ובכפוף להצהרות המוכר מצאם תואמים את צרכיו ומטרותיו, קיבל את כל המידע בקשר לבית ואין לו ולא תהא לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא בקשר לליקוי, אי התאמה, פגם, או כל טענה פיזית משפטית תכנונית אחרת באשר לבית, למעט פגם ו/או מום נסתר שהמוכר ידע אודותיו ולא גילהו לקונה". [ההדגשה אינה במקור].

הפצוי המוסכם: לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעים, בנוסף לפצוי בגין הנזקים שהוכחו, גם בפצוי המוסכם על פי החוזה.

התובעת נסמכת לעניין זה על הוראות סעיף 10 לחוזה המכר בין הצדדים, הקובע פיצוי מוסכם של 108,000 ₪, אותו מתחייב הצד המפר לשלם לצד המקיים, במקרה של הפרה יסודית של ההסכם.

עם זאת, סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". בהתאם, נקבע בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פד"י מו(1) 115 (1991), 123 כי: "פרשנות ההוראה הנ"ל הנה, כי 'הבחירה ניתנת (בסעיף 15(ב)) לצד הנפגע לתבוע את הפצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, ללא הוכחת נזק, או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו' ... מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות..

נפגע התובע פיצויים על הנזק שניגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתיקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

...

ר' לעניין זה תקנה 36 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וכן ת.א (ירושלים) 52339-07-17 המנוחה סלאח נ' אבו קווידר (22/3/2021), וכן הפ"ב (מרכז) 16665-04-10 קאסם נ' עזבון המנוח מנסור (10.5.13) שם נאמרו הדברים הבאים, היפים גם לענייננו [ההדגשות הוספו]: "השאלה הנשאלת היא, מהו מועד 'גמר הדיון' בציר הזמן? האם ניתן לראות את מועד גמר שמיעת העדויות כמועד גמר הדיון, או שמא ייחשב מועד גמר הגשת הסיכומים כמועד זה. המונח 'גמר דיון' אינו מוגדר אמנם בתקסד"א או בפסיקה, בהקשר לתקנה 36 הנזכרת לעיל, אולם פרשנות תכליתית של תקנה זו מביאה למסקנה כי 'גמר הדיון' הינו סיום שלב הגשת הסיכומים. מטרת תקנה 36 לתקסד"א היא לאפשר לבית המשפט ליתן פסק דין לאחר פטירת בעל דין, ובלא שיהא צורך לצרף בעל דין אחר כחליפו של המנוח (ר' תקנה 38 לתקסד"א), מקום בו כל שנותר לבצע בתיק הוא ליתן את פסק הדין, והצדדים אינם חייבים לבצע עוד פעולות כלשהן. רק עם סיומו של שלב הסיכומים, אין עוד על הצדדים לבצע מטלות הקשורות להליך, וכל שנותר הוא ליתן את פסק הדין על ידי בית המשפט. אם נותרו עוד הליכים לביצוע על ידי הצדדים, לרבות הגשת סיכומים, לא ניתן ליתן את פסק הדין, שכן אין אפשרות לבצע אותן פעולות בשם המנוח, כל עוד לא הפכו חליפיו לבעלי דין". רקע ועיקר טענות הצדדים: ביום 28.12.2017 נחתם בין הצדדים חוזה לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את זכויותיהם בדירה בבניין משותף ברח' בן יהודה 27 בקרית אתא בתמורה לסך של 1,080,000 ₪ (להלן: "הדירה").

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 213,385 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (7.5.20) ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעת סך של 6,000 ₪ כפיצוי בגין נזק לא ממוני (לרבות בגין עגמת נפש).

בנוסף, ולאחר שנתתי דעתי גם לטיעוני התובעת בדבר הוצאות המשפט שנגרמו לה (סעיף 36 לסיכומי התובעת), ובשים לב להיקף התיק ומורכבותו, כמו גם טענות הצדדים, המשאבים שנדרשו לניהול ההליך והתנהלות בעלי הדין - אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות (לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.