פיצוי מאוחר שולם לבעלים של קרקע שהופקעה על ידי המדינה

מטרת הסעיף היתה לפצות את בעל הזכויות בגין העיכוב בתשלום פצויי הפקעה, ולא בגין שימושה של הרשות המפקיעה במקרקעין; המטרה השנייה היתה ליתן תמריץ לרשות המפקיעה שלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הזכויות (ראו ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04.07.2012) (להלן: "עניין הייטנר"); א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 760 (מהדורה שמינית, 2013), להלן: "קמר").

סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, אשר נוסף בסעיף 23 לחוק לתיקון פקודת הקרקעות, קובע, כי תוך 90 יום מיום שהרשות המפקיעה קיבלה את החזקה במקרקעין המופקעים, או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר מביניהם, עליה לשלם לבעל הזכויות שהופקעו, על חשבון הפיצויים המגיעים בשל ההפקעה, את הסכום שלדעתה זכאי לו בעל הזכויות.

לצורך חישוב הפצוי הנוסף לפי העילה של הפרת חובה חקוקה, יש להביא בחשבון רק את הגידול של סכום הפיצויים, הנובע מירידת ערך הכסף, בלי להיתחשב בעליית ערך המקרקעין המופקעים, שנגרמה על ידי גורמים חצוניים, כגון פיתוח סביבה או עלייה במחירי הנדל"ן. הפצוי בעד עוולה זו מתווסף לסכום הפיצויים המגיע לבעל הזכויות בגין עצם ההפקעה.

על פי השומה שנערכה ביום 9.7.13 על ידי שמאי מקרקעין מטעם המשיבות (נספח א' לכתב התשובה), על המשיבות היה לשלם למבקשים פצויי הפקעה בסך של 96,000 ₪.

הוצאות נילוות מעבר לשווים של המקרקעין שהופקעו, כרוך המעבר למקרקעין חדשים בהוצאות נוספות, ובכללן: תשלום מיסים בגין הפיצויים שיקבל בעל הזכות מהרשות המפקיעה, הוצאות נילוות ברכישת המקרקעין החלופיים, הוצאות העברה, ועוד.

...

על כן, איני פוסק להם פיצוי בגין רכיב זה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני פוסק, כי על המשיבות לשלם למבקשים את הסכומים הבאים: פיצויי הפקעה בסך של 486,000 ₪ (כמוסכם בין הצדדים).

נוסף על סכומים אלו ישלמו המשיבות למבקשים הוצאות משפט, כולל הוצאות חוות דעת שמאים.

כן ישלמו המשיבות למבקשים שכר טרחת עו"ד בשיעור של 12% מסך התשלומים שלעיל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ כחוק.

כיום, ולאחר כ – 47 שנה מיום ההכרזה עותר המבקש לביטול הכרזת המקרקעין כגן לאומי בטענה שהפירסום ברשומות על השטח כגן לאומי הוא למעשה הפקעה בפועל וככזו מחייבת פיצוי לבעלים של המקרקעין , ומשלא קיבל המבקש כבעל המקרקעין פיצוי ההכרזה על השטח כ"גן לאומי" הנה בלתי חוקתית ובטלה .

היתנגשות שיש לבצע בה איזונים ראויים בין האנטרס הצבורי לבין האנטרס הפרטי ובהתאם לכך חלה חובה על הרשות, הגופים שמותר להם להפקיע מקרקעין, לשלם פיצויים לבעלי המקרקעין המופקעים כדי להקטין על ידי כך את הנזק שההפקעה גורמת להם.

הגדרה זו כוללת בחובה שישה יסודות: רכישה כפויה של זכויות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים (ראה ספרו של המלומד אריה קמר , דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית, כרך ראשון, עמוד 28 ).

המבקש רכש המקרקעין בשנת 1991 ( 32 שנה מאוחר יותר).

...

למרות שנכללו סעיפים אלה בהצעת החוק, בחר המחוקק בסופו של דבר שלא להכניסם לחוק גנים לאומיים ושמורות טבע , תשכ"ג – 1963.

הנאשם ערער לבית משפט המחוזי על עצם הקביעה שביצע את העבירות במסגרת ע.פ (תא) 70597/04 משה הנדלמן נ' מדינת ישראל (פורסם במאגר משפטי ביום 01.12.2015 ), אך ערעורו נדחה.

לאור הטעמים לעיל הבקשה נדחית.

בפסיקה נקבע, כי הפצוי לפי סעיף 13 אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי שכירות בעיסקה מרצון (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר) והנפקע אינו חייב להראות חיסרון כיס ממשי עקב אובדן דמי השכירות אשר נשללו ממנו בשל תפיסת החזקה על ידי הרשות המפקיעה (ע"א 254/68 עריית פתח תקווה נ' מנטל פ"ד כב(2), 902).

משכך, בעת קביעת פצויי הפקעה יש להביא בחשבון את הפוטנציאל הטמון בקרקע ושינויים מאוחרים למועד ההפקעה אשר היו וודאיים במועד האמור או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין (ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד, פ"ד נח(4), 406).

בסעיף 13 לפקודה נקבע, כי: "מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי- חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר. בתנאי, כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל-שהוא סכום כל-שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי- חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה". הינה כי כן, מלשון החוק עולה, כי סעיף 13 מעניק לנפקע זכות לפצוי בגין אובדן דמי חכירה עד למועד בו שולמה השכירות המגיעה על הקרקע או הזמן בו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע.

בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1)) , 701 קבע בית המשפט העליון, כי לאור לשונו ותכליתו של סעיף 13 לפקודה הרי שהפיצוי שנקבע במסגרתו הוא בעבור התקופה שממועד תפיסת החזקה על ידי הרשות המפקיעה ועד למועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין ולא עד מועד התשלום של אובדן דמי החכירה.

בית המשפט העליון קבע, כי הדבר כתוב בבירור בסעיף 13 ואף מתבקש מהגיונו של הסעיף שבקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השמוש שלו במקרקעין המופקעים עד מועד "מכירתם" לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פצויי ההפקעה.

...

לאחר הגשת התביעה הגישו הצדדים הסכם פשרה חלקי לפיו הנתבעת תשלם לתובעים סך של 3,830,869 ₪ המהווה הסכום שאינו שנוי במחלוקת לעניין פיצוי 19/20 מהחלקה, למעט החלק הנטען של התובעות מס' 19 ו-20.

סבורני, כי כאשר מדובר בהסכם חכירה לא רצוני הרי שיש להעמיד את שיעור דמי החכירה על הרף העליון אשר נקבע בפקודה.

מקובלת עליי עמדת המומחית אשר הביאה בחשבון את הפוטנציאל הגלום בקרקע ומשפיע על שוויה.

עם זאת, סבורני, כי כאשר מדובר בעקרונות בנוגע לפיצוי, להבדיל מקביעת שווי הקרקע, קיימת הצדקה רבה יותר להחיל את אותם עקרונות על קרקעות סמוכות.

לטענת המבקשת, מע"צ פנתה אליה בדרישה כי תפנה את הקרקע לאלתר, והבטיחה למבקשת כי הפיצויים ישולמו לה במועד מאוחר לפינויה.

דיון הפקעת קרקעות - כללי הפקעה הנה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין המתבצעת על ידי המדינה או מטעמה, למען מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים (ע"א 655/82 גרובר נ' פרבשטיין, פ"ד מ(1) 738, 748; ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה, פ"ד מ(4) 561, 565; אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, 2008) (להלן: "קמר")).

לטענת מע"צ מנגד: מדובר במהלך של הפקעה אחת (ולא בשתי הפקעות) על ידי הוועדה המקומית, וטעמיה לכך הם: תמ"א 31 הנה תוכנית מתאר ארצית ברמה של תוכנית מפורטת המקנה את סמכות ההפקעה לוועדה המקומית; בהסכם השיפוי קיבלה על עצמה הוועדה המקומית להפקיע את המקרקעין נשוא הדרך ולפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות ולשאת בתשלום הפיצויים לבעלי הזכויות במקרקעין בגין ההפקעה; כתב השיפוי מתיייחס במהותו לחבות בתשלום הפיצויים, להבדיל מסמכות ההפקעה והוועדה המקומית נקטה בהליך הפקעה ראוי, סביר ורצוי במסגרת תפקידה וסמכויותיה על פי הדין.

לאחרונה, ניתן פסק הדין בעיניין בר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, פתח תקווה (13.5.12) בו דחה כב' השופט פוגלמן בקשת רשות ערעור בעיניין הליכי השגה על היטל השבחה על פסק דינה של כב' השופטת אסתר שטמר (עת"מ 36294-03-11 פורסם בנבו 23.1.12), וכן דחה את שיטת החישוב שהוצעה על ידי המבקשים - לפיה בחישוב היטל ההשבחה יש לנכות את "רכיב הפצוי" (שהוא שווי הזכויות במקרקעין אשר ניתנו כפצוי בגין נטילה שלטונית של המקרקעין המתבצעת בגדר תכנית לאיחוד וחלוקה) מסכום ההשבחה החלה על הנכס - שכן שיטה זו תביא לכפל פיצוי לנישום.

...

אני מקבל את עמדת השמאית אשד שהתגלתה כעדה מיומנת ומהימנה והיא בודאי אינה "חשודה" כמי שדעתה מוטת לטובת המבקשת.

ייתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה משווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ - 90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי על המשיבות ביחד ולחוד לשלם למבקשת פיצויי הפקעה בסך של 2,437,032 ₪ בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 360,000 ₪ והכל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כמפורט להלן: בגין ההפקעה הראשונה: סך של 2,245,040 ₪ (סך השווה ל-600,760$ כפול 3.737 ₪ השער היציג של דולר ארה"ב ביום 23.4.98) בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 23.4.98 ועד לתום 30 יום ממועד פסק דין זה, וממועד זה ואילך יתווספו לסכום המצטבר לאותו היום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א – 1981.

בשולי פסק הדין החלקי נקבעו הוראות נוספות, ובכלל זה כי החישוב האמור יתבצע בעבור התקופה שממועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי המדינה ועד ליום הגשת התביעה לבית המשפט, כאשר על סכום זה יתוספו הפרישי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית), וזאת ממועד הגשת התביעה ועד למועד תשלום הפיצויים בפועל (פסקה 70 לחוות דעתי בפסק הדין החלקי).

טענות הצדדים במסגרת הדיון הנוסף – אשר בקשה אחת לקיימו הוגשה בשם נפקעים מסוימים מאותה מישפחה על ידי עורך דין שהיה בנציגות הנפקעים (דנ"א 5676/22) ובקשה שנייה הוגשה בשם כלל הנפקעים על ידי עורכי הדין האחרים שהיו בנציגות הנפקעים (דנ"א 5735/22) – טוענים הנפקעים כי קביעת בית המשפט לפיה חישוב דמי החכירה האבודים ייעשה עד למועד הגשת התביעה, ולא עד למועד תשלום מלוא הפצוי בפועל (בין אם על פי הסכם בין הצדדים ובין אם על פי פסק דין סופי של בית המשפט), מנוגדת ללשונו של סעיף 13 לפקודת הקרקעות; חוטאת לתכליתו של הסעיף שעיקרה בתמרוץ הרשות המפקיעה לשלם את הפצוי מהר ככל הניתן; סותרת הילכות קודמות שנקבעו בבית משפט זה; ויוצרת מצב אבסורדי בו בעל מקרקעין אשר הזדרז להגיש את תביעתו יקבל פיצוי נמוך יותר מבעל מקרקעין שהגיש את תביעתו מאוחר יותר.

בהשלמת הטיעון חזרה המדינה על עקרי טיעוניה, והוסיפה כי בהתאם ללשונו של סעיף 13 לפקודה ולפסיקותיו של בית משפט זה, יש לשלם את דמי החכירה האבודים מיום תפיסת החזקה ועד ליום בו שולם הפצוי בגין רכישת הבעלות במקרקעין המופקעים, קרי – עד לתשלום שוים הנומינלי של המקרקעין המופקעים (רכיב הפצוי הנוגע לקרן ההפקעה).

...

בהינתן האמור, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים במסגרת הדיון הנוסף, הגעתי לכלל מסקנה כי הקביעה בעניין הגדרת תקופת תשלום דמי החכירה האבודים הכלולה בפסק הדין החלקי היא שגויה, וכי ראוי להעמיד דברים על מכונם.

טענות אלה אין בידי לקבל.

מסיבה זו, אף אין באפשרותנו להיעתר לבקשת הנפקעים להסדיר סוגיות שונות שהועלו במסגרת הצעת הפשרה, ואשר חורגות מהשאלה שהוגדרה לדיון נוסף.