פיצוי לרוכשים עקב טעות יסודית בהבנת חוזה חכירה

כמו כן, הסכימו הצדדים כי המוכרים, מוכרים בזה לקונים והקונים רוכשים בזה מאת המוכרים את מלוא הזכויות המוכרים בנכס As is. כמו כן, חתמו הצדדים בסעיף 5 להסכם לפיו "ב"כ הצדדים: ב"כ המוכרים לצורך הסכם זה הנו עו"ד יובל קוטר מרחוב שדרות רגר 19 באר שבע להלן ב"כ הצדדים". כמו כן, קבע סעיף 15 להסכם המכר את הפצוי המוסכם ממנו עולה "מוסכם בזה כי במקרה בו מי מהצדדים יפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצוי קבוע ומוסכם מראש של הסך 100,000 ₪... הצדדים מסכימים כי הפצוי המוסכם... מהוה דמי נזק מוכחים ומוערכים מראש שהצדדים מעריכים שייגרם לכל אחד מהם במקרה של הפרה יסודית של הסכם ע"י הצד השני". על פי סעיף 16 להסכם הוסכם כי "הצהרות המוכרים, הצהרות הקונים, מועד המסירה, תשלום התמורה והמיסים והתשלומים הנם תנאים יסודיים שהפרת תחשב שהפרה יסודית של הסכם זה". במועד חתימת ההסכם ביום 19.10.12 חתמו הנתבעים 1-4 בנוכחות עו"ד גוטר, אשר אישרו את חתימותיהם על הצהרה לרשות מקרקעי ישראל, על העידר חריגות בנייה ראה נספח ב' לכתב התביעה.

על פי ההצהרה זו הצהירו כלל הנתבעים כדלקמן: "אין כל חריגות ( חריגות בנייה, חריגות משטח המיגרש וכולי ) מתנאי חוזי החכירה מיום... ולראייה בנו על החתום ביום 19.10.12". התובעים חתמו על אותו מיסמך תחת הכותרת התחייבות, באימות חתימתו של עו"ד אבי פרץ לפיו הם מקבלי הזכויות בכנס הנעבר, "קראנו את הצהרת המוכרים הנ"ל אנו מתחייבים כי במידה ויתגלו חריגות (חריגות בנייה, חריגות משטח המיגרש, שימושים חורגים וכולי) מתנאי חוזי החכירה של המוכרים על המנהל ביחס לנכס המועבר, אנו נשלם למנהל לפי דרישתו את כל ההוצאות והתשלומים הנובעים מכך בהתאם לחוזי החכירה הנ"ל...". דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים, תצהירי הצדדים, חוות הדעת מטעם מומחה בימה"ש, שמעתי את החקירות הנגדיות ועיינתי בסיכומי הצדדים הגעתי להכרעה כי דין התביעה להיתקבל בחלקה, ולהלן נימוקי: חובת הגילוי ותום הלב בדיני חוזים ראשית ארחיב מעט על חובת הגילוי המוטלת על המוכר, לגלות על קיומם של פגמים בנכס ואין ספק כי קיומם של חריגות בניה מהוה פגם בנכס.

מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

אמנם, סעיף 15 להסכם בין הצדדים קובע כי: "15.1 מוסכם בזה כי במקרה בו מי מהצדדים יפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצוי קבוע ומוסכם מראש על סך של 100,000 ₪ וזאת בנוסף ומבלי לגרוע לזכותו של הצד המקיים לתבוע מהצד המפר, כל סעד אחד או נוסף המוקנה לו מכוח הסכם זה או מכוח הדין..." אך בהעדר טענה הסותרת זאת, יש להבין הוראה זו כמאפשרת לתובעים לתבוע, בנוסף לפצוי המוסכם, סעד מכח ס' 10-14 לחוק בגין ראשי נזק אחרים, ולא כמבקשת להתנות על האמור בסעיף 15(ב) לחוק, על ההלכה הפסוקה ועל הדרך המקובלת בין צדדים עיסקיים לחוזה לפרש הוראה מסוג זה. נוכח קבעתי לעיל לפיה התובעים הוכיחו את גובה עליות ההסדרה וכי הם זכאים לפצוי בגין הוצאות אלו, הרי מדובר בפצוי קיום והתובעים אינם זכאים אף לפצוי מוסכם ללא הוכחת נזק שכן המדובר בכפל פיצוי ובשים לב כי עליות ההסדרה הנם גבוהות יותר, זכאים התובעים רק לפצוי קיום, בגובה עליות ההסדרה.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

מעולם לא נרשם בכל מיסמך כי הצדדים רוכשים זכויות חכירה ב – 500 מ"ר. כבר עם רכישתם המשותפת של מישפחת מרקוס והורי הנתבעת את החלקה, ידעו שתי המשפחות כי חלוקת החלקה איננה שווה, ולא בכדי לא נרשם בהסכם הרכישה כי חלקו של כל רוכש הוא מחצית החלקה, אלא צורף תשריט חלוקה ברור המחלק את המיגרש לשני חלקים לא שוים.

התובעים מבססים את תביעתם על זכויותיה הרשומות של התובעת בלישכת רישום המקרקעין ומבקשים ליתן ביטוי מוחשי לעובדה כי היא רשומה כחוכרת של מחצית הזכויות בחלקה ששיטחה הכולל הוא 1000 מ"ר. אגב כך הם מבקשים לעמעם את ההשלכות של פסק הדין המוסכם משנת 1987 ומעלים טענות שונות כנגד ההסכם ההבנה ובעניין מחויבותם לו. מנגד, הם לא טוענים להסכם אחר עם הנתבעים.

כבר אז נטען ע"י הנתבעים כי "לחלקה האחורית ב' ניתן בד"כ שטח יותר גדול וזאת כפצוי על כך שחלקה זו אינה בחזית...כן יטענו הנתבעים כי גם מהתשריט שצורף לחוזה החכירה נובע כי השטח של חלקה ב' גדול יותר" [footnoteRef:8].

[12: עמוד 18 לפרוטוקול, שורות 13-14] מכל מקום, כדי שהתובעים יהיו זכאים לבטל את ההסכם מכוח הטעות הנטענת, ומעבר לעובדה כי עליהם להוכיח כי מדובר בטעות יסודית, נדרשים הם להוכיח קשר סיבתי בין הטעות שנטענה לבין ההיתקשרות בהסכם.

יסוד זה טמון במילה "עקב" בסעיף 14 לחוק החוזים ומבחנו סובייקטיבי, לאמור, על הטוען לביטול בגין טעות להראות כי התקשרותו בהסכם נבעה מטעות.

...

] לסיכום אומר כי הוכח שלאורך שנים, למן רכישת החלקה ועד היום, נעשה שימוש בשביל הגישה שתוכנן כבר עם שיווק החלקה ובניית יחידות הדיור עליה.

לאור כל האמור, ולאחר שנדחו טענותיהם של התובעים, הן ביחס לפסק הדין המוסכם והן ביחס להסכם ההבנה ומאחר ולא מצאתי עילה לסילוק ידם של הנתבעים משטח הפלישה הנטען, דין התביעה להידחות.

אני מורה אפוא על דחיית התביעה.

כך העיד לעניין זה בחקירתו הנגדית: " ..נגשתי למפגש בין החניה לשטח המרוצף שמסביב לסלון והבחנתי בהפרש של כמה ס"מ בין החניה לבין הריצוף לטובת החניה. אז הבנתי שיכול להיות שתהיה פה בעיה של הנקוז של המים . היה בין החניה לריצוף מתקן בלוקים ששייך למנגל מובנה שפרקתי אותו ואז נשאר ריצוף חשוף שם ואז חששתי שבגשמים יכנס מים ויכול לגרום לבעיות ולהתרוממות. שיערתי ככה. מתוך מה שהקונים אמרו לי שהם מעוניינים באחד מהסיורים בבית, לפרק את החניה ולהמשיך את הדשא עד הסוף אמרתי לעצמי שאין בעיה אם הם מפרקים את החניה כי הם בכל מקרה לדבריהם מפרקים את החניה ואז לא תהיה בעיה של נקוז מי הגשמים כמו שצריך. יכול להיות שכן טעיתי והייתי צריך להפנות את תשומת לבם לעניין הזה, אבל מה שהטעה אותי שהם אמרו שהם מפרקים את החניה. בעקבות זה ואחרי שאורלי היתקשרה אלי הבנתי שנוצרה בעיה עקב מה שראיתי, ניסיתי להסביר זאת אבל כל השיחה הזו היתה מתוך אמפטיה שכאב לי שקרה להם כשזיהיתי את זה באותו רגע. לכן גם כל הקטע שרציתי להישתתף איתם. מי שמכיר אותי יודע שאני לא מגיע למקומות כאלה. לכן כל השיחה רציתי לרכך להם את הבעיה שנוצרה להם. לכן הצעתי גם להישתתף בעלויות." (ההדגשה שלי – מ.י.).

סעיף 2.4 כולל את הצהרות הקונים כדלקמן : "הקונים מצהירים ומאשרים בזה כי ראו ובדקו היטב את הממכר, את מיקומו, הפיתוח הסביבתי, את מצבו הפיזי, ההנדסי, המשפטי והתכנוני, היתר הבניה ותוכנית הבניה, תנאי הסכם החכירה, ומצאום מתאימים לצורכיהם ולמטרותיהם ומוותרים על כל טענה מחמת פגם ו/או ליקוי ו/או אי התאמה, לרבות מחמת טעות, מום ביחס לממכר, כי הממכר נמכר להם במצבו AS IS וכי אין להם ולא תהיה להם כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכר בקשר לכך. כל זאת – למעט בגין כל פגם או מום נסתר מהותי בממכר אשר המוכר ידע עליו ולא גילה קיומו לקונה ולמעט לעניין טופס 4, אשר המוכר מתחייב להמציאו בהתאם להוראות הסכם זה להלן. הקונה מצהיר עוד כי בהחלטתו להיתקשר בהסכם זה נוטל על עצמו הקונה את מלוא האחריות, ככל שלא ביצע בדיקות כאמור...". (ההדגשה שלי – מ.י.).

סבורני כי בחינת מכלול הראיות ונסיבות העניין, ובכלל זה עדויות הצדדים והוראות הסכם המכר בכללותן מול ההוראה הספציפית הנוגעת להצהרות המוכרים, וכן בחינת הפצוי המוסכם בהקשר של סוג ההסכם, הסכם מכר בית מגורים, מובילה למסקנה כי הצהרת המוכרים המנויה בסעיף 2.9 להסכם הנה תנאי יסודי אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית.

עדות התובעים כי סמכו על הצהרות ומצגי הנתבעים ביחס למצבו הפיזי של הבית כמי שבנו את הבית והתגוררו בו כחמש שנים, וכי לו ידעו על הפגם לא היו מתקשרים בחוזה אלא מחפשים לרכוש בית אחר, מעידה כי מדובר היה בתנאי יסודי מצד התובעים אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית.

...

לעניין הבקשה לפיצול סעדים – לאחר ששקלתי הבקשה לא מצאתי מקום להיעתר לה. הבקשה לפיצול סעדים נטענה בכתב התביעה המקורי במסגרתו עתרו התובעים לחיוב הנתבעים גם בנזק שנגרם בפועל וגם בפיצוי המוסכם.

אין בידי לקבל הטענה כי הנזקים למטלטלין, אשר ככלל הינם נזקים מידיים, טרם התגבשו.

לאור כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 200,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

כיום ידוע, כי זכויות החכירה במיגרש הראשון, היו שייכות באותה עת לאחותו של מר דוד נאקאש, ולאדם נוסף, ואילו זכויות הפיתוח של המיגרש השני, היו אז בידי מר יוסף אסייג - חברו של מר דוד נאקאש, והוחזקו עבורו בנאמנות ע"י חברת ט.ד הסעות בע"מ. ביום 1.12.2009, התקשרו התובע מס' 1 מר מור נאקאש, שהנו בנו של התובע מס' 2, והנתבעת מס' 5, חברת א.ד תדהר דלקים בע"מ (להלן גם: "תדהר"), באמצעות מורשה החתימה שלה מר גבריאל אלמוג, שהנו בנו של הנתבע מס' 1, בהסכם הנושא כותרת: "הסכם מייסדים", בהתייחס למגרשים האמורים לעיל (להלן: "הסכם המייסדים").

התובעים הוסיפו, כי הנתבעים מס' 3-1 עשו שימוש בנתבעות 6-4 "... ככיסוי בניסיון להונות את התובעים ולהתעשר על חשבונם של התובעים". במסגרת כתב התביעה, עתרו התובעים לסעד הצהרתי לעניין הפרת ההסכם המייסדים על ידי הנתבעים, וכן להשבת התמורה החוזית, ולחיוב הנתבעים בפיצויים בסך מיליון ₪.

הנתבעים טענו, כי אין עוד תוקף להוראות מיסמך ההבנה, ואין יסוד לטענות בדבר הסכמות בעל פה (אשר אותן הכחישו מפורשות), נוכח הוראת סעיף 9.1 להסכם המייסדים המצהיר כי הסכם המייסדים "...ממצה את כל ההסכמות שבין הצדדים בנוגע לנושאים המוזכרים, לבטל כל מצג, הסכם ואו זכרון דברים עודנו שנעשה בין הצדדים, אם נעשה, בין בעל פה ובין בכתב, בין במפורש ובין מכללא", ומוסיף, כי "זכויות הצדדים יהיו מעתה אך ורק על פי תנאי הסכם זה. כל שינוי של הסכם זה יהיה בכתב בלבד, בחתימת הצדדים והחברה". עד התובעים, ד"ר גבריאלי העיד לעניין הוראת סעיף 9.1 להסכם המייסדים, בחקירתו הנגדית: "אנו בפרשת עוקץ, כאשר אדון אלמוג הוא העוקץ של הפרשה. אין לי טענות נגד מזרחי שהוא קורבן של העוקץ של האלמוג. למעשה אדון מזרחי שם את כל הכסף ואלמוג ואלון לא שמו כסף. הוא גם מגיע לדיונים ואלמוג ואלון לא מגיעים והם קיבלו כבר את הכסף שלהם. חברי מיתעלם מנספח א'. למה עוקץ כי אני כעו"ד לא שמתי לב בחתימת ההסכם שאדון אלמוג הגניב להסכם ס' שכל זכרונות הדברים שהיו קודם בטלים. הוא למעשה ביטל את נספח א' שאומר (מקריא). כתוב שסכום הרכישה הוא כ- 1.7 מיליון עבור המגרשים... זה כסף שנאקאש היה אמור לקבל. בהסכם זה הפך להלוואה. וההסכם כביכול מבטל את נספח א' כאילו לא היה. הם הגניבו את הסעיף הזה. אני מודה ומתוודה. ובגלל זה אמרתי עוקץ. אי אפשר להיתעלם מנסיבות שקדמו". לעניין האחריות לרישום הזכויות במקרקעין על שם החברה, העיד, כי ב"כ הנתבעים דאז: "...ייצג את החברה. הוא הקים את החברה שאמורה היתה להרשם כבעלים, הוא רשם אותה והיה אמור לרשום את הזכויות על שם החברה". לתמיהה, כיצד מתיישבת הטענה עם נוסח הסכם המייסדים, הכולל לכאורה התחייבות מפורשת של מר מור נקאש להעביר את הזכויות במקרקעין על שם החברה, כפוף לתשלום סך 170,000 ₪ (סעיף 4.1.7 להסכם המייסדים), השיב העד: "מפנה לס' 4.1.4 שבו נאמר שהטיפול בהעברת הזכויות יועבר לעו"ד קינן. בית המשפט מעיר שעל פני הדברים ועל פי הכתוב המשמעות היא שעו"ד יטפלו בהעברה אך לא נאמר כי האחריות מוסרת ממר נאקאש או כי צריך ליזום פניה אליו וכי התחייבותו הנה לשיתוף פעולה פסיבי או אקטיבי בלבד, ואני משיב שאכן, כאשר צד מתחייב להעביר זכויות ויש עו"ד מטפל לא תמיד הצד הזה יודע מה לעשות מבחינה משפטית". העד הוסיף: "...אני יכול להגיד מידיעה אישית שהיות וזה לא היה באחריותי, בכל מקרה לא הייתי מעודכן, מה נעשה או לא. אני לא טיפלתי בנושא הסכם המייסדים ולא קבלתי מעו"ד קינן או עו"ד איזורי כל מכתב או דרישה בעיניין ואם הייתי מקבל הייתי פועל" (עמ' 15 ש' 9 - 24 לפרו').

העד נישאל לעניין המצג שהציג מר נאקאש במסגרת סעיף 4.1.3 להסכם המייסדים, שלפיו, הוא בעל הזכויות במקרקעין, והשיב: "הכוונה הייתה להוכיח את הזיקה שלו לנכסים אלה. אחד כנציג המוכרים והשני כנאמן של בעלים של חברת ט.ד. הסעות בע"מ שהיא הנאמנה של יוסי (מר יוסף אסייג – ג.ג)". העד נישאל, כיצד מתיישבת עדותו בנקודה זו עם לשונו הברורה לכאורה של סעיף 4.1.3 להסכם, והשיב: "...זאת טעות קולמוס". מר דוד נקאש העיד בחקירתו הנגדית, בין היתר, כדלקמן: לדבריו, היה נאמן של בעל הזכויות במקרקעין, מר יוסף אסייג, לעניין ביצוע העסקה האמורה, והוא גילה את כל העובדות הרלוואנטיות ואף הציג הסכם נאמנות בעיניין לנתבעים, עובר לחתימת הסכם המייסדים (ר' עמ' 28-30 לפרו').

בהנתן קביעה זו, נראה כי לא רק שיש לדחות את טענות התובעים בדבר הפרת הוראות הסכם המייסדים על ידי הנתבעים, אלא שנכון לקבוע, כי הוכחו טענות הנתבעים, בדבר הפרת ההסכם ע"י התובעים, לרבות הפרות יסודיות (ולעניין זה נזכיר, כי הגם שהתובע מר מור נאקאש הוא שחתום על הסכם המייסדים כצד א', הרי שהתובע מר דוד נאקאש חב גם הוא בכל חיובי צד א', מכח חתימתו על נספח א' להסכם) - התובעים הפרו את הוראת ס' 4.1.3 "...להמציא אישורי זכויות מעודכנים של המגרשים ואת כל האישורים הנדרשים, ע"מ להוכיח את בעלותו בזכויות". זאת, באשר אישורי זכויות כאמור, ע"ש מי מהתובעים לא הומצאו.

...

התובעים הוסיפו וטענו, כי בהמשך נעתר מנהל מקרקעי ישראל להפצרותיהם, והסכים להאריך את הסכם החכירה לשנה נוספת, כפוף להעמדת ערבות בנקאית על סך 50,000 ₪.

משכך, סבורני כי יש לדחות את עתירת התובעים, להצהיר כי הנתבעים הפרו את הסכם המייסדים, וכי נכון דווקא לקבוע, כי התובעים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית.

חרף הקביעה האמורה, סבורני, כי אין לקבל את העתירה במסגרת התביעה שכנגד, לאכיפת הסכם המייסדים – אכיפת הסכם המייסדים כלשונו כבר איננה אפשרית כמובן, נוכח השינויים שנעשו במגרשים והבנייה בהם על ידי התובעים, או מי מטעמם.

לפיכך, נדחות טענות התובעים בדבר הפרת הסכם המייסדים על ידי הנתבעים, מתקבלות טענות הנתבעים לעניין הפרת ההסכם על ידי התובעים, ונוכח האמור בס' 10 לעיל, מבוטל בזאת הסכם המייסדים.

הואיל שעניינה של התביעה כרוך בזיקה לחלקות השכנות לחלקה זו ממערב, חלקות 16-17 בגוש הנ"ל, תוצג להלן מפת החלקות שתקל על הבנת המחלוקת הנידונה להלן.

טענות הנתבעת בסיכומיה בפתח סיכומיה ביקשה הנתבעת להבהיר "כי אין בתיק זה מחלוקת עובדתית מהותית ביחס להשתלשלות העניינים והרקע העובדתי בכל היקשו ליחסים בין התובעים לנתבעת. המחלוקת מתרכזת בעיקר סביב השאלה בדבר קיומה של הפרה יסודית של חוזה החכירה המורחב ואם כן, מהי התרופה לזה זכאים התובעים". לטענת הנתבעת, מושא התביעה הנה טעות שעשו התובעים במסגרת הסכם המכר מול שטרית, עת רכשו בית מגורים שנבנה בחריגות בנייה.

לטענתם הם אמנם הגישו חוות דעת הנדסית (ת/3) ברם לאור פרק הזמן הנידרש כדי ליישם אולי פיתרון זה ולאור העלויות הכרוכות בפיתרון זה אין לצפות מהם בגילם ומשאביהם כי ילכו בדרך זו. לפיכך יש לטענתם לפצותם על הנזק שניגרם להם בשל העידר יכולתם למכור את המיגרש והדירה, דבר אשר היה מתרחש לו רמ"י היתה מקיימת את התחייבויותיה בהתאם לחוזה החכירה.

...

לסיכום עד כה, נזקי התובעים עומדים על סך של 300,216 ₪.

משכך סבורני כי רמ"י מושתקת מלהעלות טענות אלו בדבר אשמם התורם של התובעים.

לסיכום: רמ"י תשלום לתובעים סך של 300,216 ₪.