מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה גם "שיטת שווי השוק".
מן הכלל אל הפרט
הודאת בעל דין והשתק
ראשית, כפי שצוין לעיל, בחוות הדעת הראשונה מטעם הנתבעת, במסגרת תביעת הפיצויים בגין מקרקעי סרחאן, קבע השמאי ויסבלום שיעור תשואה שנתי אחיד של 5% לקרקע חקלאית, בציינו מפורשות כי הוא מאמץ את שיעור דמי החכירה שדורשת רמ"י מחוכריה, בהיותה שחקן מרכזי בשוק הנדל"ן.
הנתבעת הודתה בהגינותה בטיעוניה המוקדמים בתיק זה. וכך נאמר:
"הנתבעת טוענת כי אכן בעבר נהגה המדינה להגיש חוות דעת שקבעו דמי חכירה בשיעור של 5% בגין קרקע חקלאית. לאחר בחינה עצמית שנעשתה במדינה בשיתוף יועצים משפטיים והשמאי הממשלתי, התברר לה כי אין בהילכת הייטנר משום קביעה גורפת של האחוז שיש לגזור משווי הקרקע כמשקף דמי חכירה בכל ייעודי המקרקעין וכי יש לבחון מחדש כיצד יש לקבוע אותו אחוז שיבטא את דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות. עמדה מחודשת זו נתקבלה בפסק הדין בעיניין לאפי".
דא עקא שהחלטתה של הנתבעת לחזור בה מעמדתה השמאית – שיש בה למצער פן עובדתי, ופן מקצועי, המורכב הן מפן שמאי והן מפן משפטי גם יחד - אינה מקנה לה לשיטתי רשות לעשות כן ללא אישורו של בית המשפט; מה גם שהסכמות אלה אף קיבלו תוקף של פסק דין חלקי לגבי חלק מהפצוי; עמדה זו באה לידי ביטוי בעשרות אם לא מאות פסקי דין שניתנו על בסיס עמדה זו, מעבר לכך שיש לבדוק אם אין בכך כדי להוות עילה לטענה בגין הפלייה, שעה שמדובר במקרקעין דומים, ופיצויים שניתנו במהלך השנים לנפקעים שכנים ובני מישפחה; אלה יצרו לכאורה הסתמכות על פיצוי של 5% למצער, שעה שמדובר במקרקעין דומים; למען הסר ספק, אין מדובר במקרקעין בעלי מאפיינים מיוחדים כמו בעיניין לאפי, שעניינו היה במחצבה אשר פרייה התמעט עם הזמן בשל חציבה מרובה.
מעבר לכך, אף אני סבורה כי משמדובר במקרקעין שנתפסו על ידי הנתבעת בשנות הששים, מבלי ששולמו פצויי הפקעה במשך כששים שנה, ראוי לאמץ את השעור שגובה רמ"י (לשעבר ממ"י) במקרים של שימוש שלא כדין - 6% מהשווי השנתי המשתנה של המקרקעין - וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.
...
מעבר לכך, אף אני סבורה כי משמדובר במקרקעין שנתפסו על ידי הנתבעת בשנות הששים, מבלי ששולמו פיצויי הפקעה במשך כששים שנה, ראוי לאמץ את השיעור שגובה רמ"י (לשעבר ממ"י) במקרים של שימוש שלא כדין - 6% מהשווי השנתי המשתנה של המקרקעין - וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.
אשר לפרק הזמן שבגינו נדרשת הרשות לשלם בעד 'אבדן דמי חכירה'", ראו דבריו של כב' הנשיא ברק בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 708-707 (2004), שלפיהם "נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על-פי הסכם או על-פי החלטתו של בית המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר".
וכדברי כב' הש' מינץ בע"א 7351/17 אסדי דלעיל, "כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם".
סוף דבר
נוכח כל אשר לפניי, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של המקרקעין שהופקעו – מקרקעי סרחאן ואסדי - לפי קביעת השמאי שפירא.
הנתבעת תשלם לתובעים את כל הוצאותיהם, לרבות חלקם בשכ"ט המומחה שפירא, וכן שכ"ט בשיעור של 14.04% מסכום הפיצוי הכולל, בהפחתה של שכר הטרחה ששולם, אם שולם, בגין פסק הדין החלקי.
