פיצוי בגין צפיפות יתר ברכבות ישראל

נוסף על כך, כפי שנידון בהרחבה לעיל, שיקול ההשבחה שימש שיקול מרכזי בהליכי החקיקה של דברי החקיקה שלפנינו, חקיקה אשר הלכה והרחיבה את הוראת הפחתת הפצוי הקבועה כיום בסעיף 190(א) לחוק התיכנון והבניה (לעמדה מנוגדת, שלפיה אין להניח כי הפקעה לצורך הקמה של מוסדות כגון בנייני חינוך, תרבות, ספורט ובריאות מעלה את ערך המקרקעין המצויים לידם ממש (בנבדל מערך השכונה באופן כללי), שכן זו כרוכה פעמים רבות בהגדלת הצפיפות והרעש דוקא, ראו לוינסון-זמיר – פגיעה במקרקעין, בעמ' 160-159).

לפי שיקול זה, תשלום פיצוי מאת הרשות נוסף על ההשבחה מהוה "פיצוי יתר" מעבר לנזקיו של הנפקע (לוינסון-זמיר – פגיעות במקרקעין, בעמ' 136), ואילו החלת הוראות ההפחתה כשאין השבחה על יתרת המקרקעין היא בגדר "פיצוי חסר". עמדה על כך לוינסון-זמיר: "קשה לתאר את הכלל המאפשר להפקיע 40% ללא פיצוי כהערכה סטאטוטורית למידת ההשבחה ליתרת הקרקע. זהו קנה מידה שרירותי ובלתי-מדוייק למדידת ההשבחה וחסרונותיו עולים על היתרון שביצירת כלל אחיד, פשוט וזול להפעלה. במקרים לא מעטים ההשבחה תיפחת או תעלה על 40%. במידה שההשבחה עולה על 40%, ישנם כלים לטפל בהערכת החסר של החוק, כמו היטל ההשבחה או האפשרות לקזוז הפצוי עם ההשבחה ליתרה, לפי סעיף 12(ז) לפקודת הרכישה. שונה המצב כשההשבחה פחותה מארבעים אחוז. במקרה זה, הרשות משלמת פיצוי חלקי על הנזק שארע, ובמקרה הקיצוני – שישים אחוז בלבד" (שם, בעמ' 161).

פיצוי בגין שווי הנזק שהסבה ההפקעה מתיישב עם עקרונות של הוגנות ועולה בקנה אחד עם עיקרון השבת המצב לקדמותו, שלפיו יש להעמיד את הנפקע במצב שבו היה אילמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו (ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח, פסקה 21 (6.12.2016); עניין מח'ול, פסקה 34; ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ב 681 (מהדורה שמינית, 2013)).

הגישה העקרונית שלפיה לזכות הבעלות על קניין נלווית אחריות חברתית לפני הקהילה בה שותף בעל הקניין הוכרה בפסיקתנו בהזדמנויות נוספות (ראו למשל ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, פסקה 10 (9.12.2008); ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות, פ"ד סב(1) 57, 86-83 (2006); ע"א 1528/05 רשות הנמלים והרכבות – רכבת ישראל נ' אביגדורוב, פסקה 5 לחוות דעתו של הנשיא א' ברק (2005)).

...

לא אפרט את כל הטעמים שהובילוני למסקנה זו, אשר פורטו בהרחבה בחוות דעתי בעניין קרן תורה ועבודה; אולם, אציין על קצה המזלג, כי לדעתי, רק תוצאה שכזו תאזן נכונה בין האינטרס הציבורי בביצוע הפקעות לטובת מטרות ציבוריות לבין האינטרס הפרטי של בעל החלקה וזכות הקניין שלו.

נוכח עמדותיהם של חברַי, אשר סבורים – כאמור – כי לא חלה בנסיבות המקרה דנן הגנת היתרה, הרי שאיני רואה מקום לדון בשאלה אם ניתן היה להעלות בנסיבות המקרה דנן את הטענה בשלב ההפקעה (אם כי אני סבור כי בפסק הדין החלקי הונחו היסודות לקבוע שלא הייתה מניעה לכך; זאת, משנפסק כי תובענתם של המשיבים לא לקתה בשיהוי וכי הם לא ויתרו על זכותם לפיצויי הפקעה).

עם זאת, אני סבור כי רק פגיעה של מה-בכך (de-minimis) ראוי שתשלול א-פריורית הענקת פיצוי כאמור מהנפקע (להבדיל מקביעתו של השופט פוגלמן, בפסקה 97 לחוות דעתו, לפיה "פגיעה סבירה ומידתית בקרקע הנותרת בידי הנפגע – לא תצדיק הענקת פיצויי סבל").

"שינוי הייעוד מזכה בפיצויים על יסוד השוואה של השווי של המקרקעין לפי מצבם ערב תחילתה של התכנית עם המצב אחרי תחילתה של זו; אולם, אין מעריכים את מידת הפגיעה תוך היתייחסות לשינוי הייעוד שיחול ביתר המקרקעין שבסביבה אחרי תחילתה של התכנית החדשה ומכוחה. קרקע, שנועדה, למשל, לבנייה והפכה לבעלת ייעוד צבורי, אינה שוות ערך יותר מאשר ערכה ערב התכנית, גם אם יתר החלקות באותו גוש יהפכו לפי התכנית למיועדות לבנייה צפופה ורבה יותר (ראה ע"א 402/85 [4])." הפצוי הרלוואנטי להמרצת הפתיחה שלפני הנו פיצוי בגין הפקעת המקרקעין ולא פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות שינוי ייעוד החלקה ל"דרך", וברור כי עיקר הפגיעה במקרקעין הרלוואנטיים היתה פגיעה מכוח אותה תכנית שייעדה את החלקה לדרך, במקום הייעוד הקודם של המקרקעין.

השיטה המקובלת לצורך הערכת שוויו של נכס, כפי שאומצה על-ידי בית המשפט היא "שיטת ההשוואה" או בשמה השני, "שיטת שווי השוק". בהתאם לשיטה זו שוים של המקרקעין נקבע לפי שווי נכס דומה, בשוק חופשי, בהתבסס על שווי עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין (23/3/1980), ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי (4/12/85), ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ-ישראל (11/11/1991) ו-ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28/4/2013).

(נמחק) עם ביצוע תשלום מלוא הפיצויים בגין ההפקעה למבקש, אין ולא תהא למבקש ו/או למי מטעמו ו/או למי הבא במקומו ו/או בנעליו ובכלל זה, כל צד שלישי שהוא בעל זכויות קנייניות ו/או מעין קנייניות ו/או אחרות במקרקעין, כל טענה, דרישה, תביעה וזכות כנגד מדינית ישראל ו/או המשיבה ו/או כנגד מנהל מקרקעי ישראל ו/או כנגד כל גוף רשות ואדם (להלן: "הרשויות") בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי והנטוע עליהם.

...

יתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה כשווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ-90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, [פורסם בנבו] תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

לפיכך ולשם כיסוי מלא וסופי של כל טענה, דרישה תביעה וזכות שהיא בגין כל נזק, הפסד והוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים או למי מטעמם בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי, המחובר והנטוע עליהם לרבות ובכלל זה בגין אובדן זכויות עיבוד, אובדן הכנסות, פגיעה בעיסוקי ובעסקי הנעדרים, מעברים חקלאיים, מערכות השקייה, פגיעה בשטח המעובד, הגדלת הוצאות עיבוד, הקטנתה הכנסות, חידוש ציוד ו/או בגין כל נזק, הפסד הוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים בין בהווה ובין בעתיד - כפועל יוצא מהפקעת השטח המופקע, בין בהווה ובין בעתיד, תשלם המשיבה למבקש - כמנהל נכסי הנעדרים, פיצויי הפקעה בסך של 84,264 ₪ (שמונים וארבעה אלף מאתיים שישים וארבעה ₪), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, החל מיום 18.6.08 ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום הנני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגוש 10498 חלקה 114 בסך 9,246 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (על פיצויי הפקעה חלות הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964), וזאת מתאריך 27/7/2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

חלוקת שטחים פתוחים ושטחים צבוריים נטען, כי התכנית מחלקת באופן בלתי פרופורציונאלי את השטחים הפתוחים בעיר ומרכזת אותם בעיקר בחלק הדרומי, המרוחק משמעותית מיתר חלקי העיר.

הנושא התחבורתי הועדה טוענת כי מלכתחילה היה נושא זה עוגן מרכזי בתכנית ולא בכדי שותפו בתכנונו כלל הגופים האמונים על התחבורה – משרד התחבורה, נת"ע (נתיבי תחבורה ערוניים), רכבת ישראל ועוד.

השאלה היא האם יש בפיתרון זה מענה לצפיפות התחבורתית הצפויה והאם הוא בר יישום? הפתרונות הנוספים מעלים אף הם קשיים ומעוררים ספק ביחס לאפשרויות יישומם; כך ביחס להוספת קווים למתע"ן, תוספת של תחנות רכבת וכד' – פיתרונות יפים וראויים, אולם אין הם מצויים בשליטת הרשות המקומית אלא בסמכות משרד התחבורה וגופים שילטוניים נוספים.

ראה החלטתה: "תכנית הכוללנית של הוד השרון משקפת את המצב הסטאטוטורי הקיים בלבד ואינה נותנת הנחיות והוראות לתכנונה המפורט, למימושה ולזהות הגורם האחראי לבצוע או לתשלום פיצויים בגין מימוש ככל שאכן יקבע שתשלום פיצוי נידרש". התכנית נעדרת איפוא בחינה עמוקה ויסודית של הסוגיות התחבורתיות, נמנעת מ'מבט על' עליהן ועל ההשלכות הנגזרות מהן על איזור השרון.

...

לפיכך, דין טענתם להידחות.

בין נימוקיה קבעה: "...על פי העקרונות שנקבעו בפסיקה, רשות הערר לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה ניתנת כאשר לסוגיה הנדונה יש השלכה כלל ארצית, על מחוזית או במקרה בו מהות ההחלטה הינה עקרונית או חדשנית, או כאשר היא מעוררת שאלה בעלת עניין ציבורי מיוחד. לאחר שבחנתי את הבקשה הגעתי למסקנה כי הסוגיות בהן אתם מבקשים לערור בפני המועצה הארצית אינן עונות על קריטריונים אלה. עצם העובדה כי מדובר בתכנית כוללנית ליישוב לא מצדיקה לכשעצמה מתן רשות ערר. גם היקף ההתנגדויות שהוגשו שברובן המכריע חזר על עצמו, אינו מצדיק מתן רשות ערר. באופן דומה אני סבורה כי עצם ההתארגנות הארצית לא מחייבת מתן רשות ערר וכי על כל בקשה להיבחן בהתאם לנסיבותיה". ככלל, נימוקי החלטת יו"ר הוועדה המחוזית מקובלים, בהסתייגות ביחס לסוגיה התחבורתית אשר בגינה מתקיימים, להשקפתי, התנאים הקבועים בהלכה הפסוקה להתרת הגשת ערר למועצה הארצית על ידי העותרים, מכוח סעיף 110 לחוק.

אשר על כן, בסוגיה התחבורתית בלבד העתירה מתקבלת.

ביום 3.9.1997 ניתן בבית המשפט העליון תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הועדה המקומית לבין בעלי חלקות בגוש 3923 (בג"צ 7280/96) לפיו, בין היתר, המקרקעין יכללו בתכנית איחוד וחלוקה רצ/6/12/1, במסגרתה ישונה יעוד המקרקעין למגורים, בצפיפות של 10 יח"ד לדונם לפי 60% משטח המיתחם ( בהסכם הפשרה בבג"צ, סומן ג' 6 לכתב התביעה, נזכרת התוכנית המפקיעה ולטענת התובעים הם קיוו לקבל פצויי הפקעה בדמות זכויות בניה לאור הפרקטיקה שהייתה נהוגה אז כטענתם, של שיחזור זכויות).

הליכי ההפקעה השנייה: בהתאם לתכנית שינוי מתאר מחוזית 6/3א' מיום 14.12.2000, שערכה נת"י בשיתוף עם חברת רכבת ישראל בע"מ וחברת החשמל לישראל בע"מ, הותוה כביש 431 על מחלפיו והוגדר כתוואי משותף לדרך פרברית מהירה, למסילת ברזל ולמעבר קוי חשמל ראשיים.

בחקירתו הנגדית נישאל ישראל דקל, האם הוא רוכש את הקרקע שהופקעה, מבלי שהוא בודק תחילה האם הוא זכאי לפצוי והשיב: "זה לא עניין אותי כל כך כי בלאו הכי 40% מפקיעים לצורכי ציבור ולא משלמים." (עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 32-31) ובהמשך, כשנשאל על ידי בית המשפט האם במקרה שאין תכנית איחוד וחלוקה במסגרתה מוענק פיצוי בגין ההפקעה ומדובר בהפקעה של עד 40% מהמקרקעין לא מגיע פיצוי הוא הסכים לכך והשיב: "כמה שלי ידוע." (עמ' 24 ש' 5-4).

מעיון מדוקדק בהחלטת המשנה ליועמ"ש עולה, כי ההחלטה עסקה בהכרעה במחלוקת בין הערייה לבין נת"י, על מי מביניהן, יחול הנטל לתשלום יתרת הפיצויים שנקבע על פי הכרעת השמאית ג'רבי על כ-78.8 מיליון ₪, כאשר מתוכם 27.5 מיליון ₪ הם פיצויים בגין ירידת ערך, בשל פגיעה שאינה נובעת מההפקעה והיתר הם פצויי הפקעה שטרם שולמו.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

אני סבור כי בנסיבות העניין למרות שתביעת התובעים נדחתה אין מקום לזכות את העיריה והועדה המקומית בהוצאות ושכ"ט עו"ד. בד"כ בעל דין שזוכה בדין, זכאי להוצאות ושכ"ט עורך דינו.

בנסיבות מיוחדות וייחודיות אלו הגעתי למסקנה שאין מקום לזכותן בתמורה נוספת הקשורה במישרין או בעקיפין לאותה הפקעה ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

קביעת גובה פצויי ההפקעה תכליתם של פצויי ההפקעה להעניק לבעל הזכויות בקרקע את השווי הכספי של הזכות או טובת ההנאה שהופקעו מידיו ולהעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אילמלא ההפקעה (ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה – חולון, [פורסם בנבו] (19.11.2007); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] בפיסקה 25 (4.7.2012)).

ההשוואה צריכה להעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס מושא השומה (בועז ברזילי תורת השמאות, בעמ' 64 ו- 75-73 (2013); ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד ל"ד (3) 225, 227 (1980); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה [פורסם בנבו] (1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה); ע"א 3159/09  חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה [פורסם בנבו] (28.4.2013), פסקה פ"ב); ע"א 832/13 טוסי נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם בנבו] (‏23.9.2014), בפסקות 28-26).

בסעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות נקבע כי בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע "יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב". הפצוי הבסיסי בגין הפקעת מקרקעין שנקבע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות מהוה למעשה פיצוי בגין השווי ההוני הנומינלי של המקרקעין.

בקביעת מקדם ההפחתה תובא בחשבון רמת הביקוש הכללית למקרקעין וצפיפות הבניה בסביבה.

על פי מר שוורצברד, למעט העסקה הראשונה להשוואה שנמצאת באיזור של תכנית 251ב, בתים פרטיים ודו משפחתיים, כל יתר העיסקאות נימצאות בסביבה קיימת של בניה רוויה (עמ' 17 לתמליל, שורה 3).

...

אין בידי לקבל כלשונה אף אחת מחוות הדעת השמאיות.

על כן, אני קובע את שיעור ההיוון ל- 3%.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 593,560 ₪, אגרת בית המשפט, ועוד הוצאות משפט אחרות כולל שכר טירחת עו"ד בסך 46,800 ₪, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה.