פיצוי בגין ליקויי בניה אומדן גובה הנזק

ג.3 - דיון והכרעה הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". השיקולים הרלבאנטיים לעניין גובה הפיצויים בגין עוגמת נפש הם אופי הליקוי, מיקומו, הקפו, משך הזמן שארך לתקנו והתנהלות הקבלן הן לפני הגשת התביעה והן במהלך בירורה (ע"א 6481/05 אלי כהן נגד חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.2006); ת"א (ת"א) 37758/04 דדון נגד בוני התיקון (1.11.2006); ת"א (ת"א) 54538-04 ברזילי רמי ואח' נ' טובים תמי (29.10.2006)).

אשר על כן, אני פוסקת לתובעים פיצוי בגין דיור חלוף לשבועיים ימים וההוצאות הנילוות לכך, על דרך האומדנא, בסכום כולל של 5,000 ₪.

...

בענייננו אין מנוס מלקבוע כי לא ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לבצע את תיקון הליקויים.

בנסיבות העניין, בהן מן הצד האחד לא ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון מלוא הליקויים ומן הצד האחר חוו התובעים ניסיונות תיקון (אם כי של ליקויים אחרים) על-ידי הנתבעת ולא היו מרוצים מעבודתה, אני סבורה כי יש להפחית 15% מעלות תיקון הליקויים לאחר הוספת פיקוח ומע"מ. ו - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי תביעת התובעים מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים, לאחר הפחתה של 20%, בסכום כולל של 66,108 ₪; פיצוי בגין נזק לא ממוני בסכום של 20,000 ₪; פיצוי בגין דיור חלוף והוצאות נלוות בסכום של 5,000 ₪; החזר הוצאות משפט: משהתקבלה תביעת התובעים, אם כי באופן חלקי, הם זכאים להחזר ההוצאות שנדרשו להוכחת תביעתם.

סבורני כי אין מדובר בליקוי כלשהוא, אלא באי התאמה נקודתית אשר נגרמה עקב דרישה בלתי צפויה של הועדה לתיכנון ובנייה, ולאחר חתימת ההסכם בין הצדדים, כאשר מן הסתם סכום התשלום המוסכם לא גלם בתוכו עלות הרכבת מסנן הממ"ד. פינוי דירה בסעיפים 42 עד 44 לסיכומי התובעים נטען, כי ביצוע התיקונים על ידם יצריכם לפנות את הדירה לתקופה של חודשיים לפחות, ולכן זכאים הם לפצוי בגין דיור חלופי והוצאות העברת תכולת הדירה, הוצאות פועלים ואובדן ימי עבודה, בסכום שהוערך על-ידם על דרך האומדנה בסך של 20,000 ₪ לפחות.

הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון ב- בע"א 6540/05 ‏‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1.12.2008) עמד בית המשפט על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו

...

סוף דבר כעולה מהמקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה שיש לקבל את קביעותיו והערכותיו של המומחה מטעם בית-המשפט במלואן, ובכפוף לקביעתי בהתייחס לסעיף 19 לחוות-הדעת, לפיה נקבע כי האחריות להעדר תפר הפרדה ברחבת הכניסה, בין חיפוי הרצפה לבין חיפוי הקיר נופלת על התובעים, ובכפוף לקביעתי לפיה נדחתה תביעת התובעים לחיוב הנתבעים בעלות מסנן אוויר לממ"ד. אשר על-כן, הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים פיצויי בסך 148,239 ₪ (כולל עלות פיקוח הנדסי ומע"מ).

כן, הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים פיצויי לא ממוני בסכום של – 10,000 ₪ (סעיף 75 לעיל).

כאמור לעיל, דין התביעה נגד הנתבעת 2 לדחייה.

לאחר שפנו לנתבעת מספר פעמים וכן ביקר בדירה שרברב מטעם חברת הביטוח, בעל מיקצוע מתחום איטום, הותקן בדירה מכשיר יבשן, הוזמנה לדירה מעבדת מכון התקנים הישראלי והתקבל דו"ח תוצאות בדיקה מעבדתית; גיטרמן פנו למהנדס רון גדליה על מנת שייתן חוות דעת מקצועית לגבי מצב הדירה והליקויים בה. לפי חוות דעתו האומדן הכספי של הליקויים הועמד על סך של 168,300 ₪.

בפסק הדין שניתן ביום 27.3.22 חויבה פרשקובסקי לשלם לגיטרמן בגין ליקויי הבנייה סך 93,869 ₪ וכן פיצוי בגין נזק לא ממוני (עוגמת נפש) סך 5,000 ₪ וכן החזר הוצאות בסך 9,354 ₪.

נהפוך הוא – בימ"ש קמא קבע כי גם לפי התקן לתכולת הרטיבות שהיה בתוקף בעת בניית הבניין, אזי בהתאם למדידת הדיירים תוצאות הבדיקה חרגו מהתקן, והובהר כי בדיקת הרטיבות שהתבצעה לצורך חוות הדעת נעשתה "משהפסיקו להשתמש בחדר הרחצה הורים". ליקויים בגדר החצר שמצויים בתקופת האחריות לפי חוק המכר דירות: לפי חוות הדעת מטעם פרשקובסקי שצורפה כנספח 16 לכתב התביעה: הליקוי הראשון – "בשטחים ניכרים ממשטחי הפנים של גדרות הבניה בחצר...נמצא שכבת הגימור/שליכט הנה מתנפחת/מיתפוררת וניתקת מתשתית הקיר, ומוכתמת בכתמי חלודה – וזאת לכל אורך/גובה התפרים האנכיים של מערכת הטיח בקירות. הנ"ל עקב התבלות/היתפוררות פרופילי ההפרדה לאורך תפרים אלו – שכן הנם עשויים מפלדה קורוזובית". (עמ' 2 פסקה ראשונה לחוות הדעת).

...

תביעת גיטרמן הושתתה גם על עוולת הרשלנות, ועל כן אף אם הליקויים הראשון והשלישי בקירות הגדר אינם מצויים בתקופת האחריות לפי חוק המכר דירות, אין בכך לשנות תוצאת פסה"ד. לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי כי דין הערעור שהוגש בע"א 7603-06-22 להידחות מהנימוקים כדלקמן: אין בידי לקבל את טענת פרשקובסקי לפיה בימ"ש קמא הטיל עליה אחריות בנזיקין מכוח עוולת הרשלנות מבלי שגיטרמן הוכיחו את רכיבי עוולת הרשלנות.

לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה לפיה גם דין הערעור שהוגש בע"א 7603-06-22 להידחות, מהנימוקים כדלקמן: אינני סבורה כי קמה עילה להתערבות בשיעור שכר הטרחה שנפסק לזכות גיטרמן.

משכך, הטענה נדחית.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין שני הערעורים להידחות.

המומחה התבקש לבחון את טענות הצדדים בנוגע לליקויי הבנייה בשתי הדירות ואת טענותיהם לירידת ערך, וכן לאמוד את גובה דמי השכירות הראויים במועד בו אמורות היו להימסר לחזקת התובעים.

יחד עם זאת, הם נותרו חלוקים במספר שאלות: האם עומדת לנתבעת זכות לתקן את הליקויים בעצמה או שיש לפסוק לתובעים פיצוי כספי בגינם; האם יש מקום ליתן צו עשה המורה לנתבעת לתקן צנרת אשר נמצאה לקויה; האם זכאים התובעים לפצוי בגין ירידת ערך הדירות, בשל הצמדת 'חניה טורית' לכל אחת מהדירות חלף חנויות סמוכות צמודות; האם הם זכאים לפצוי בגין ירידת ערך שמקורה בליקויי רטיבות; מהו גובה דמי השכירות הראויים לחישוב הפצוי בגין האיחור במסירת הדירות; האם דרישת התשלום מאת הנתבעת, כתנאי לרישום בית משותף, הנה כדין; האם זכאים התובעים לפצוי בגין עגמת נפש.

בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005) נקבע כי: "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד" בפסיקת הפיצויים בגין רכיב זה בעניינינו הבאתי בחשבון כי מדובר בשתי דירות, וכי ליקויי הבניה בהן משמעותיים ופוגעים בהנאתם של התובעים מהנכסים שרכשו במיטב כספם.

...

סוף דבר דין התביעה להתקבל בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי לפי הפירוט הבא: · ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 55: 66,116 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", ובסה"כ – 79,340 ₪ · ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 59: 40,055 ₪, בתוספת 25% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", וסה"כ – 50,070 ₪.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסך 25,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד (ומע"מ) בסכום כולל של 18,000 ₪.

לאור הפערים בין חוות הדעת מונה כמומחה מטעם בית המשפט המהנדס רפאל גיל (להלן: "המומחה גיל"), אשר בחן את טענות הצדדים, ערך בדיקה של הליקויים בדירה, וקבע בחוות דעתו מיום 08/03/2022 כי עלות ביצוע התיקונים היא בסך של- 36,220 ₪ (לא כולל מע"מ ועלות פקוח הנדסי בשיעור 10% מעלות התיקונים), וכי ככל שהתיקונים יבוצעו על ידי קבלן מזדמן מטעם התובעים תהיה העלות גבוהה בשיעור של -30% מהאומדן.

כן ישנה מחלוקת לגבי זכאות התובעים לקבלת פיצוי בגין יתר ראשי הנזק שנתבעו על ידם (עוגמת נפש ודיור חלופי), כמו גם לגבי גובה הפצוי בגינם.

עוד נקבע בפסיקה, כי בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש עקב ליקויי בניה יש לשקול, בין היתר, מהו טיב הנכס שבו נפלו הליקויים, האם מדובר בדירת מגורים, או במבנה אחר, מהות הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, היתנהלות הצדדים, וכן עלות התיקון [ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28/02/2005)].

בהיתחשב במהות והקף הליקויים במקרה שלפנינו, אי הנוחות שיש להניח כי נגרמה לתובעים כתוצאה מהליקויים ומניסיוניות הנתבעת לתיקונם, ביצוע חלקי של התיקונים והתמשכותם, וכן הזמן הרב שחלף מאז מסירת הדירה וגילוי הליקויים ועד היום, כמו גם אי הנוחות שיש להניח כי תיגרם לתובעים במהלך ביצוע עבודות התיקון בהתאם לחוות דעת המומחה גיל, מצאתי לפסוק לתובעים פיצוי בגין ראש נזק זה בסך של- 8,000 ₪.

...

כאמור, בהתאם לפסיקה גם במקרה של אי מתן הזדמנות נאותה, ממילא אין מקום לכפות תיקון בפועל אלא רק להפחית מגובה הפיצוי לעלות שהיה נושא בה הקבלן, אולם נוכח המסקנה אליה הגעתי לא מצאתי כי יש מקום להפחתה שכזו במקרה שלנו.

סיכום התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של- 51,795 ₪ בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית משפט (סכום זה כולל גם עלות פיקוח הנדסי וכן עלות תיקון על ידי קבלן מזדמן), וכן סך של- 8,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני, ובסך הכול סכום של- 59,795 ₪.

כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום כולל של- 7,000 ₪ (בין היתר, בשים לב לסכום שנפסק לעומת הסכום שנתבע), וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של- 8,500 ₪ (כולל מע"מ).