פיצוי בגין היתר בנייה בלתי חוקי

בנוסף לאמור, קיבל בימ"ש קמא את תביעת לוי נגד הוועדה המקומית, תוך שנקבע כי זו התרשלה במתן היתר בניה לא חוקי, שכאמור בוטל בהמשך ע"י ועדת הערר.

הוועדה המקומית חוייבה בפסה"ד לשלם ללוי פיצויים בגין עלויות התאמת המבנה לזכויות הבניה במיגרש, בסך 178,000 ₪ (לאחר ניכוי אשם תורם ללוי).

הגשת התוכנית, לצד תשלום סכום הפצוי המותנה שנפסק לטובת המבקשת בפסה"ד, אינה תומכת בטענה כי אי ביצוע ההריסה על ידי לוי מגלה חוסר תום לב. עוד נקבע בהחלטה, כי מכלול הנסיבות, לרבות חלקה של המבקשת בהיתר הלא חוקי שניתן לאחר הסכמתה וחתימתה על הבקשה להיתר, הנזק המינורי שניגרם לה בשל הבניה, ועל רקע המדיניות בפסיקה למתן צוים לפי פקודת ביזיון בהמ"ש במשורה ובמקרים חריגים, מטים את הכף לדחיית הבקשה.

...

על רקע האמור הגיש לוי את תביעתו לבימ"ש קמא, בה תבע פיצוי כספי מהנתבעים השונים שצויינו לעיל, על בסיס עילות שונות - חוזיות ונזיקיות.

הוא הפנה בהקשר זה להוראות בפסה"ד בהן נקבע כי ככל שתידרש אורכה, היא תיעשה בתיאום מול רשויות התכנון, מבלי צורך להידרש לפניה לבהמ"ש. הוועדה המקומית טענה כי דין הבקשה נגדה להידחות, משלא הושת עליה בפסה"ד כל חיוב אופרטיבי בהקשר של המבנה הקיים, להבדיל מתשלום פיצויים ללוי.

למותר לציין כי ככל שלמבקשת טענות נגד פעולות הוועדה המקומית במישור סמכויות האכיפה הנתונות לה בדין, בידה לנקוט הליך מתאים בעניין זה. על יסוד המפורט, הבקשה נדחית.

לטענת הערייה, התובעים אינם זכאים על פי הוראות הדין לתשלום פיצויים בגין המחוברים שנהרסו בחלקה מאחר והם הפיקו במשך שנים רווחים מעסק מסחרי שהופעל על ידם בחלקה במבנים שניבנו ללא היתר כדין ובסטייה הן מהייעוד שנקבע לחלקה בתוכנית שהייתה בתוקף עד לשנת 1996 והן מייעוד הדרך שנקבע בתוכנית 125, וכי התובעים עשו שימוש בחלקה תוך הפרה של הוראות חוק התיכנון והבנייה, ועל כן הם אינם זכאים לפצוי.

בענין זה אציין כי אמנם נקבע "בענין בדיחי" שעסק בשאלה של שימוש לא חוקי (פסקה 4 ) כי "אדם אינו יכול לקנות לעצמו זכות להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו", אך מאידך וכאמור לעיל, "בענין מנשה" בית המשפט העליון אימץ בהסכמה קביעה של בית המשפט המחוזי שלפיה אי אכיפה עשויה להחשב בנסיבות מסוימות כמחילה של הרשות המפקיעה על הפרת הוראות הדין, המצדיקה את חיוב הרשות בתשלום פיצויים גם בגין מבנים ללא היתר בנייה.

...

התובעים טוענים כי ניתנה להם התחייבות לתשלום פיצויים בגין המחוברים בסכום שיקבע על ידי שמאי העירייה וכי על סמך התחייבות זו נתנו הסכמתם להריסת המחוברים ולפיכך יש לאכוף את ההתחייבות שניתנה ולחייב את העירייה לשלם להם את מלוא שווי המחוברים שנקבע בחוו"ד שמאי העירייה בסכום של 136,150 ₪, ואילו העירייה טוענת כי יש לסלק את תביעת התובעים על הסף ולחילופין לגופה מאחר ולא ניתנה לתובעים התחייבות לתשלום הפיצויים וכי גם אם ניתנה התחייבות כאמור אין לה תוקף ממספר טעמים שיפורטו בהמשך.

בהקשר זה אציין כי מהנדס העירייה טען בעדותו כי ערך חוות דעת משלימה בשאלה מהו היקף שטח המבנה שנהרס בפועל (שם, עמ' 7 ש' 28-29), אך חוות דעת משלימה זו לא צורפה לתצהירו, ולא הגשה בקשה להגישה, והיא הוזכרה לראשונה בחקירתו הנגדית של מהנדס העירייה, ובסיכומו של דבר היא לא הוגשה לתיק.

אינני מקבל טענה זו, ולעמדתי משאושרה תוכנית 125 והיה ידוע לתובעים כי המחוברים מצויים בשטח המיועד לדרך, השתנתה גם נקודת האיזון בשאלת מתן פיצוי למחוברים שנבנו ללא היתר כדין לאחר אישורה, או מחוברים שנעשה בהם שימוש מסחרי שאינו תואם את הוראות תוכניות 125, הן בשאלת תום הלב של התובעים והן בשאלת התקיימותן של אותן נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים, ובהתאם המחוברים הנוספים שעפ"י התצ"אות שהוצגו נבנו משנת 2005 או בסמוך לכך ועד לשנת 2017, אינם מזכים את התובעים בפיצוי בגינם.

סיכום סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני מחייב את העירייה לשלם לתובעים פיצוי חלקי בגין המחוברים שנהרסו ע"י העירייה בסכום של 83,950 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעת שמאי העירייה דהיינו מיום 1.10.18 ועד למועד התשלום בפועל, זאת בשים לב לסמיכות שבין מועד חוות הדעת למועד ההריסה בפועל.

למרות דבריי אלה, ולמקרה שטעיתי בקביעתי, כי בנסיבות העניין שושן אינו זכאי לפצוי עקב פינויו מהמקרקעין, נבחן את השאלה השלישית שבסעיף 152(ג) לעיל – האם התובע שושן הוכיח את סכום הפצוי הראוי לו. א. בשאלת הפצוי יש לשים דגש לנקודות הבאות (סעיף 147-148, 150 לעיל): · הפצוי הוא על השקעות והשבחות בלבד של המקרקעין; · אין פיצוי על השקעות לא חוקיות במקרקעין (דוגמאת בניית מבנים ללא היתר), שנהרסו על ידי בעל המקרקעין לאחר הפינוי, שכן הבעלים לא נהנה מהם; · יש להקפיד על טיב הוכחת ההשקעות הנטענות.

מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותו של התובע אברמוב לפצוי, ואבהיר הדברים: עסקינן במבנה לא חוקי (ניבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019.

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.

במצב דברים זה אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות עמרם (שניתן להניח כי תרוויח גם היא מעסקת הרכישה של מקרקעי המתחם מהנתבעת, הגם שהרווח לא יגיע כדי התעשרות שלא כדין).

(מוטי בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שניה, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ, 2004) הפסיקה נדרשה לשאלת זכאותו של בר רשות במקרקעין לפצוי בגין השקעות שביצע במקרקעין, כאשר אלו בוצעו ללא היתר בניה ובנגוד לדין, ונקבע כי בנסיבות אלה, בדרך כלל אין מקום ליתן פיצוי: "יתר על כן, מן התשתית שנפרשה בפני בית משפט קמא עולה כי המערער בנה את המבנים במקרקעין בלא שניתן לו היתר בנייה לפי חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ... כשם שלא ניתן לקבוע שבנייה בלתי חוקית מקימה הסתמכות לגיטימית לצורך הקביעה שעסקינן ברשות בלתי הדירה ... כך אין אנו סבורים כי יש עילה להעניק פיצוי בגינה..." (ע"א (ת"א) 2516/04 אליהו ערגז נ' רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (ניתן ביום 23.11.06) בע"א 1013/02 מנהל מקרקעי ישראל נ' שאול שלמה [פורסם בנבו] (4.7.06), נקבע כי: "העובדה כי הבניה שביצע המשיב בשטח הייתה בלתי חוקית עומדת אף היא למשיב לרועץ שעה שהוא מבקש החזר השקעותיו. כאמור, למשיב מעולם לא ניתנו היתרים לבניה על המקרקעין. היתרים שכאלו לא יכולים היו להנתן נוכח יעוד החלקה עליה התיישב המשיב- שטח פרטי פתוח שאסור בבנייה. לעובדה זו שתי השלכות. האחת מתייחסת לאמור לעיל, ולפיה ספק אם יכול היה המשיב להסתמך על החזר הוצאותיו מהמערער כאשר הוא עוסק בבניה בלתי חוקית המנוגדת לתכניות החלות על המקום. אך חשוב מכך-עצם העובדה כי עסקינן בבניה בלתי חוקית מהוה בפני עצמה מניעה להשבת הוצאותיו... אינני מוצא הצדקה לפצות את נתבע 1 בגין הקמת הבניין ללא היתר ובכך לעודד בעקיפין מעשי בניה בלתי חוקיים". בע"א 88/98 אורי לחמיש ואח' נ' יצחק שלו ואח' [פורסם בנבו] (14.8.2011) נקבע כי הגם שבדרך כלל אין מקום להעניק פיצוי בגין השקעות שבוצעו במקרקעין ללא היתר בניה, במקרים מסוימים, ניתן יהיה ליתן פיצוי במידה והמבקשים יוכלו להנות מהמבנה בעתיד, באם ניתן יהיה לקבל היתר בניה, אשר "יכשיר" את אי החוקיות: "בעניינינו לא הוכח שהמערערים לא יוכלו להנות מהמבנה בעתיד. יתרה מזאת, במקרה שלפנינו השמאי שמונה ע"י ביהמ"ש היה ער לכך שמדובר בבניה ללא היתר, ואף לכך שקיימים צוי הריסה חלוטים, אך ציין כי באופן עיקרוני אין מניעה לקבל היתר בנייה, כאשר הוא הביא בחשבון שחלק מהמבנה ייהרס ויבוצעו בו שנויי הבניה הנדרשים לצורך קבלת ההיתר... בנסיבות אלו, ולו מטעמי צדק, אני סבורה שאין לשלול את הפצוי מהמשיבים שהרי המומחה הביא כאמור בחשבון בהערכותיו את העובדה שמדובר במבנה לא חוקי". ככל שבית המשפט סבור כי מקבל הרישיון שבוטל זכאי לפצוי כספי בגין השקעות שבוצעו על ידו במקרקעין, עליו לערוך חישוב ברור ומדויק ככל שניתן, ולקבוע את שיעור ההשקעות על בסיס ראיות מוצקות, ובראשן חוות דעת מקצועית (בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית) ודרך המלך בהוכחת הקפי השקעה והשבחה היא באמצעות חוות דעת שמאית ולמצער הצגת אסמכתות בדבר ההשקעה והיקפה.

...

הנתבע הגיש ביום 8.6.22 בקשה כי אבטל את החלטתי זו מטעמים שפורטו בבקשה, ולאחר שעיינתי בבקשתו זו ובתגובה לה, לא מצאתי לקבל את בקשתו והיא נדחתה בהחלטה מיום 10.8.22 (החלטה בבקשה 26).

בנסיבות העניין ובשים לב לתקופה הארוכה בה מתגורר הנתבע בנכס מצאתי להורות כדלקמן: פירוק השיתוף יתבצע באופן שכל אחד מהתובעים ימכור את חלקו בנכס לנתבע, כאשר הנתבע ישלם לכל אחד מהתובעים בגין חלקו סך של 500,000 ₪ כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן החל ממועד הגשת חווה"ד (XXX) ועד ליום התשלום בפועל.

הנתבע ישלם לכל אחד מהתובעים ישירות את חלקו (1/V), הן בדמי השכירות/דמי שימוש והן ברכישת חלקו של אותו תובע במקרקעין.

אחרון, אשר לתובע מר XXX, לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובתצהיר החתום והמאומת שהוגש מטעמו לאחר הגשת סיכומי התובעים ולפני הגשת סיכומי הנתבע, מצאתי להשאירו כתובע גם אם מצאתי שלא ליתן משקל כלשהו לתצהירו.

סוף דבר תביעת התובעים לפירוק השיתוף ולדמי שימוש ראויים מתקבלת כמפורט לעיל.

תביעת הנתבע וטענות הקיזוז נדחות.