פיצוי בגין ההפרש בשטח הדירות עקב טעות במדידה

התובע טוען לירידת ערך בסך 589,500 ₪ בגין שטחה הטן של הדירה ביחס לקבוע בהסכם; שכר טירחה לשמאי התובע בסך 2,400 ₪; עלות תיקון ליקויים בסך 72,800 ₪; תשלום שכר טירחה למומחה בסך 2,107 ₪; פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪; פיצוי בגין איחור במסירה בסך 46,900 ₪ (מיום 23.8.2015 ועד 4.1.2016); פיצוי בגין דיור חלופי למשך 30 ימים בסך 26,298 ₪ (לתקופת תיקון הליקויים); פיצוי בגין פינוי תכולה, הובלה ואחסנה בסך 10,425 ₪.

כאמור, מדובר בהפרש העולה על 15% בשטח הנטו של הדירה וברי, כי יש לכך משמעות מבחינת התמורה שסוכמה בהסכם בגין הדירה.

התובע טען כי תכנית המדידה שצורפה, אינה התוכנית הנכונה וכי המודד שלח תוכנית מתוקנת ממנה עולה כי שטח הדירה הוא 48.50 מ"ר. עוד נטען, כי בשל טעות קולמוס בחוות הדעת נכתב כי חסר בדירה שטח נטו בסך 9.65 מ"ר וכי השטח החסר הוא 12.05 מ"ר. עוד נטען, כי בסעיף 11 לחוות הדעת נרשם שטח "ברוטו" במקום שטח "נטו". כי שטח המרפסות הוא 25.48 מ"ר, ולכן קיים חוסר של 3.42 מ"ר. כי שטח המחסן הוא 3.44 מ"ר, לעומת 4 מ"ר לפי ההסכם.

...

לאור האמור, התביעה ברכיב זה נדחית.

סוף דבר אשר על כן התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע סך 28,828.8 ₪ בגין ליקויי בניה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה; סך 254,000 ₪ בגין ירידת ערך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.6.2015; סך 3,680 ₪ בגין דיור חלופי וכן סך 15,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

כך, לאחר מדידה שערכה מצאה כי שטח הגינה בפועל עומד על 161.5 מ"ר, בעוד שבהתאם להסכם המכר ולמפרט שצורף לו, שטח הגינה המוצמד לדירה אמור להיות 193 מ"ר. כן טענה התובעת לפצוי נוסף בגין ליקויי בניה שהתגלו בהתאם לחוות דעת של מומחה מטעמה; ירידת ערך הדירה בשל הפגיעה בשטח הגינה; פצויי הסתמכות בשל הקטנת שטח הדירה; עוגמת נפש; וכן החזר הוצאות שונות להן נדרשה בנסיבות העניין.

בהסכם המכר על נספחיו התובעת רכשה דירה בת 5 חדרים בגודל 115 מ"ר, לה מוצמדת גינה בגודל 193 מ"ר. סעיף 5 למיפרט על פי חוק המכר (דירות) אשר צורף להסכם המכר קובע במפורש כי "שטח הדירה הוא: 5 חדרים 115 מ"ר + 193 מ"ר גינה". טענת הנתבעת 1 הנה כי ציון שטח הגינה בהקף של 193 מ"ר במיפרט הוא תוצאה של טעות מטעם האדריכל של הפרויקט אשר טעה בחישוב שטחי הדירות והמרפסות בטבלת השטחים.

המומחית מוסיפה ומסבירה כי גם אם הייתה הנתבעת 1 מבקשת לבחון את מחיר מ"ר קרקע באופן לנארי, כי אז אין כל הצדקה לבחינת המחיר של מ"ר חצר גינה רק על ידי השוואה של המחיר בהפרשי שטח הגינה בעיסקאות שונות (חישוב הדלתא בלבד).

פיצוי בגין ראשי נזק נוספים כאמור, התובעת עתרה לסעדים נוספים במסגרת כתב התביעה, ובכלל זה, פיצוי בגין ליקויי הבניה בהתאם לחוות דעת מטעמה על סך של 14,300 ₪; פצויי הסתמכות בסך של 50,000 ₪; פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪; פיצוי בגין הוצאות מומחים וכן הובלות ואחסון להן נדרשה בסך של 7,000 ₪ בצרוף מע"מ. במסגרת הסיכומים מטעם התובעת נוסף סעד נוסף – פיצוי בסך של 80,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה נוכח השטח החסר בגינה.

...

לפני תביעה כספית לפיצוי בגין איחור של 19.5 חודשים במסירת הדירה אשר רכשה התובעת מהנתבעת 1, וכן לסעד הצהרתי לפיו שטח הגינה הינו בבעלותה של התובעת, ולחילופין, ככל ולא ניתן להיעתר לסעד ההצהרתי, סעד כספי שווה ערך.

משכך, גם דין התביעה ביחס לליקויי בניה להידחות בהעדר הוכחת הליקויים.

לפיכך, התביעה נגד הנתבעות 2-3 נדחית.

סוף דבר לנוכח האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה כמפורט להלן: הנתבעת 1 תשלם לתובעת בגין איחור במסירה סך של 226,812 ₪.

לפניי תובענה כספית על סך של 1,000,000 ש"ח (לצרכי אגרה) שעילתה שניים אלה: (1) ליקויי בנייה בדירות שמסרה הנתבעת לתובעים במסגרת עסקה להזמנת שירותי בנייה; (2) פיצוי בגין הפרש בשווי הדירות: בעוד שבהסכם התחייבה הנתבעת למסור לתובעות "דירה ממוצעת", בפועל, כך נטען, נימסרו דירות בשווי נמוך מממוצע שווי הדירות בבניין שניבנה.

הן אף לא ביקשו לבטל את ההסכם מחמת טעות או הטעה, על אף שטענו (ואף הוכיחו) שלא ידעו על השינוי בזמן אמת ושהנתבעת לא גילתה להן אותו (ואיני מכריע בשאלה אם הייתה כאן חובת גילוי, ואם הפרתה מגבשת הטעה).

ירידת ערך המומחה שנהב קבע פיצוי בסך של 4,000 ש"ח לדירה בגין ירידת ערך שאותה ייחס לשינוי מהמידה המינימאלית של רוחב מסדרון הנדרשת בתקנות בכל אחת מהדירות, ובסך הכול 12,000 ש"ח. התובעות לא ביקשו לחקור את המומחה משום שלטענתן יש מקום להתערב בקביעתו זו על סמך שיקולים משפטיים גרידא ואלה הם: התובעות טענו בחוות הדעת מטעמן לסטיות בנייה בממ"ד, במקלחת, בחדר האמבטיה וברוחב המסדרון בכל אחת מהדירות הגורמות לירידת ערך של הדירות.

מקור המחלוקת הוא בכך שמומחה בית המשפט מדד את השטחים בממ"ד, במקלחת ובחדר האמבטיה מבלוק לבלוק ולא בין הציפויים על אף שביחס למסדרון הוא ערך את המדידה בין הציפויים והגיע למסקנה כי נידרש פיצוי בגין ירידת ערך בסכומים שקבע (עמ' 105 עד הסוף).

...

על רקע זה אני קובע כדלקמן: בעילת ליקויי הבנייה, שנמצאה מוצדקת במידה מספקת, תישא הנתבעת בעלות חוות הדעת מטעם התובעת (הכוונה לחוות הדעת של מזור, ולהן בלבד) כנגד קבלות.

אשר לשכר טרחת עורך דין: בתיק זה הושקעו משאבים רבים ובלתי מידתיים בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק בסופו של דבר.

אני מעמיד את שכר הטרחה שישלמו התובעות לנתבעת על סך של 25,000 ש"ח, וזאת לאחר שהבאתי בחשבון שהתביעה התקבלה בחלקה.

הדירה נרכשה "על הנייר". התובעים, כרוכשי דירה לא מיומנים, לא היו אמורים לבצע מדידה של שטח הגינה מתוך התרשים שהופיע בפרוספקט שקבלו.

מקובל עלי כי אנשי הנתבעת הכניסו לחוזה נתון שגוי מבחינתם אולם מבחינה משפטית לא ניתן לסווגה כטעות סופר לעניין סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, משום שהתובעים סברו בעת חתימת ההסכם כי יקבלו גינה ששיטחה כ-140 מ"ר. הדברים הוסברו בפסק דין בת"א (שלום ראשון לציון) 23323-12-13 קאפח נ' אלציון עולה בע"מ (3/5/16): "סעיף 16... חל רק כאשר טעות הסופר היא משותפת לשני הצדדים. כאשר מדובר בטעות סופר של אחד הצדדים בלבד, לא ניתן לתקן את החוזה לפי סעיף 16... הנטל להוכיח כי נפלה בחוזה טעות סופר רובץ על הטוען לקיומה של הטעות, ומדובר בנטל משמעותי... כאשר מדובר במיפרט לפי חוק המכר (דירות) סבורני כי הנו כבד אף יותר, וזאת הן בשל פערי הכוחות האופייניים בין מוכרי הדירות... לבין הרוכשים והן נוכח העובדה שמלכתחילה החובה לצרף מיפרט נקבעה על מנת להמנע מטעויות ומאי בהירויות" (סעיפים 26-27 לפסק הדין).

מחיר הדירה כולל, אם כן, את הרכיבים הבאים: 813,735 ₪ (125 מ"ר ראשונים בדירה) + 101,814 ₪ (יתרת שטח הדירה 18.4 מ"ר) + 196,741 ₪ (גינה ששיטחה 100.74 מ"ר לפי טבלת ג4) + 13,020 ₪ (חניה) + 9,635 ₪ (מחסן) = 1,134,945 ₪, לפני הפרישי הצמדה.

בפרשת פחטר נפסק פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 8,000 ₪.

...

הם סברו שיקבלו גינה ששטחה כ-140 מ"ר. אולם המחיר ששילמו התובעים לא כיסה עלות של גינה ששטחה כ-140 מ"ר. המסקנה הנובעת מהאמור לעיל הינה כי נגרם לתובעים נזק ממוני בגובה התשלום העודף ששילמו, דהיינו 8,420 ₪.

סבורני כי במקרה דנן יש לפסוק פיצוי גבוה יותר, ואסביר.

הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בקשר עם הנזק הלא ממוני שנגרם להם בסך של 18,000 ₪.

התובעים טוענים כי יש לפצותם בגין ליקויים אלה בסך של 5,550 ₪ המהוים את ההפרש שבין הסך של 8,050 ₪ שקבע בן עזרא, בהפחתת סכום הפצוי שקבע המומחה בסך של 2,500 ₪, וזאת בתוספת מע"מ של 17%, ופקוח 10%.

בהתאם לתוכנית המכר מוצג נ/3, נקבעה אמבטיה מלבנית הצמודה לקיר הפנימי של הדירה, כאשר בין האמבטיה לבין הקיר החצוני תוכנן מרחב אשר ישמש למקלחת: התובעים לא הוכיחו כי הוראות ההל"ת חלות על אמבט ג'קוזי ככזה, או כי ג'קוזי עונה על ההגדרות הקבועות בהל"ת. כמו כן, בהתאם למוצג ת/1 נקבעו מספר דוגמאות למרחבי שימוש בהתייחס לקבועות סניטריות מקובלות, ואולם דבר לא פורט מה הוא מרחב השמוש הנידרש לאמבט בעל דפנות לא רגולריות, ומהיכן יש למדוד את אותו מרחב.

בסיכומיהם טוענים התובעים כי שגה המומחה בקביעתו כי תקנה 3.2.1.3 אינה חלה בנסיבות דנן, ולהבחנה של המומחה בין דלת לבין ויטרינה, וחוזרים הם על טענותיהם לעניין ליקוי 14 (אך לא ברורה כוונת התובעים לליקוי זה, שכן סעיף 14 לסיכומי התובעים עניינו בשטח הממ"ד, ה.ש.).

סיכום הפצוי בגין הליקויים: לסיכום פרק זה אני קובעת כי ביחס לליקויים, על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: הסכום שנקבע בחו"ד המומחה 52,700 ₪ פגמים במלבן דלת הכניסה (סעיף 3 עמ' 6) לחוות דעת המומחה 800 ₪ + ביטול קזוז אי ביצוע עבודות חשמל (סעיף 4 עמ' 7) לחוות דעת המומחה 3,500 ₪ - ביטול הצורך בהפקדת הסך של 3,000 ₪ לקבלת אישור הג"א (סעיף 8 עמ' 11) לחוות דעת המומחה 3,000 ₪ - הקטנת שטח המקלחת (סעיף 12 עמ' 14) לחוות דעת המומחה 450 + ===== סך ביניים: 47,450 ₪ הפחתה של 33% (למעט סעיפים 6,13,19,20 לחוו"ד המומחה) 7,803 ₪ - סך ביניים: 39,647 ₪ תוספת של 17% מע"מ: 6,740 ₪+ עלויות פקוח: 0 ₪ ====== סה"כ לפרק זה, כולל מע"מ: 46,387 ₪ ירידת ערך 'לאחר שבחנתי את הטענות ואת כלל הראיות, רואה אני לקבוע שהתובעים לא עמדו בנטל להוכיח ירידת ערך לדירה בגין הליקויים עליהם ביססו הם את טענתם זו. לשם עגון משפטי וביסוס מסקנה זו, אשר תנומק ותפורט להלן, אפנה לפסק הדין שניתן בע"א ע"א 1172/13 דוד שרוט נ' יוסי וינר (ניתן ביום: 15/03/2015) המפנה, בין היתר, לע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ [פ"ד לה נ (2) 800] בו נקבע כי: "נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט". אשר למקום החניה, כפי שפורט בסעיף ‎13.1 לעיל, המומחה מצא שאין כל ליקוי, ועל כן איני פוסקת כל פיצוי עבור ירידת ערך.

...

בנסיבות אלו דוחה אני את תביעתה של התובעת שכנגד ברכיב זה. בנוסף טענה התובעת שכנגד כי הנתבעים שכנגד העמידו את הדירה למכירה, ועל אף שהתובעת שכנגד הציעה להם לרוכשה בסכום התמורה ששילמו בתוספת 10%, לא נאותו הנתבעים שכנגד להיענות לה. אף טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר: התביעה העיקרית והתביעה שכנגד מתקבלות בחלקן.

בתביעה העיקרית - הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 46,387 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, וכן; סך של 14,500 ₪ בגין עוגמת נפש.