פיצוי בגין איחור במסירת חזקה בנכס מקרקעין

ביום 8.5.17, הגישו המבקשים כנגד הנתבעת תובענה כספית על-סך 522,561 ₪, לפצוי בגין איחור במסירת הדירות בבניין ברחוב פרוג 6 חולון, אותן רכשו ממנה (להלן: "הבניין").

עיקול אשר הוטל בשנת 2014 על נכס המשיבה, כפי שטענו המבקשים, נרשם על נכס מקרקעין אחר, כשלא ידוע ולא הובהר מהן נסיבות ההליך שם. אשר לשיקולי יושר.

המבקשים ערים ועוקבים אחר מצבה הפינאנסי של המשיבה וחזקה כי ידעו על כל דירה ופנטהאוז שיימכרו בבניין ועל כל הליך משפטי אשר יינקט כנגדה.

...

לא שוכנעתי אפוא מדוע לא יתאפשר למשיבה בשלב זה להמשיך בעיסוקה כאמור מבלי שלהכביד על התנהלותה שלא לצורך.

טענת המבקשים שלפיה במקרה שתקלע המשיבה לקשיים יהא הבנק המלווה, בנק הפועלים, רשאי למכור את הדירות ויהא קודם בסדר הנשייה מקובלת עליי, אלא שהבנק יהא קודם למבקשים גם אם יוותר העיקול על כנו, כך שאין בכך כדי להעלות או להוריד.

משאלה לא נתקבלו, אין בכך דבר לעניין החלטה שיפוטית (ר' ניסוח החלטתי מיום 23.12.18).

תביעת פיצויים עקב ליקויי בנייה ואיחור במסירת חזקה בדירות.

יאמר כבר עתה, כי בהתאם להסכמה למחיקת הכונס והמפקח מיום 9.9.2012, המפנה להסכם שהוגש במסגרת בקשה מס' 11 (להלן: ההסכם לחלוקת האחריות), קיבלו אלקטרה ואלימאם על עצמן את כל החיובים שיוטלו על כונס הנכסים בהתאם לראשי הנזק בכתב התביעה (פסקה 2 להסכם), מכאן ברור שההסכם כולל גם פיצוי בגין איחור במסירה שבפירוש נתבע במסגרת כתב התביעה.

הפצוי עבור האיחור במסירה וליקויי הבנייה והקרקע דירת נילי ואלברט אהרונוב האיחור במסירה - אין חולק כי הדירה נימסרה ביום 1.3.2010 ומועד המסירה נקבע ליום 1.3.2010.

...

מכל מקום, כך לטענת אלקטרה, צויין במפורש בסעיף 6 הנ"ל כי אלקטרה לא תהיה אחראית "לאיכות ביצוע עבודות הפיקוח ע"י אלימאם". אלימאם טוענת מנגד כי דווקא ההפניה בהגדרת "עבודות" לסעיף 6 שצוטט לעיל מובילה למסקנה לפיה "הניהול" המצויין בהגדרה עניינו גם בפיקוח שהרי בסעיף 6.1 צויין במפורש כי אלקטרה אחראית לצד שילובה של אלימאם בפרוייקט גם "להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או בטיב החומרים". אף שעל פני הדברים נראה כי הועסק מפקח מיוחד לשם פיקוח על טיב העבודות לרבות עבודות הפיתוח, וכן נראה כי ההוראות נועדו להעניק לאלקטרה מעמד של מתאמת העבודות בין הקבלנים השונים וניהול הפרוייקט, לא ניתן להתעלם מן ההוראה המפורשת בסעיף 6.2 להסכם אלקטרה לפיה על אלקטרה גם להתריע על ליקויים בטיב העבודות של קבלן הפיתוח.

נוכח כל האמור המסקנה היא כי ביחסים שבין אלקטרה ואלימאם, אלימאם אחראית באופן מלא לליקויים בפיתוח בחצרות ולירידת הערך בגינם.

סוף דבר הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים שנפסקו לעיל וכן הוצאות משפט ושכר טרחת המומחים שבהם נשאו התובעים וכן שכר טרחת עו"ד בשיעור 20% (בצירוף מע"מ) מן הסכום שנפסק לתובעים.

ביצוע המסירה בפועל - על אף האמור מעלה, יובהר כי החובה לקיים חוזה בתום לב מכילה בחובה את החובה למסור חזקה בנכס מקרקעין שנמכר בתוך זמן סביר ממועד השלמת התמורה, ובעניין אחרון זה דומה כי יש לבחון האם אחרו הנתבעים במסירת החזקה, כטענת הרפז.

שיעור הפצוי בגין איחור במסירה - בהקשר אחרון זה הניח הרפז חוות דעת שמאית לפניי, ואולם הוראות למומחה ביהמ"ש המשמש אף הוא כשמאי מקרקעין להגשת עמדתו בסוגיה לא ניתנו, וחוות דעת מטעמו בנוגע לשעור שכה"ד הראוי לדירה דוגמאת דירתו של הרפז לא ניתנה.

...

מכל אלו אני סבורה כי היה מקום להטיל את צד ג' 2 (מכח ערבותו) חיוב לטובת המודיע בסך של 37,070 ₪.

המודיע לא הכחיש הפקדת הערבון כאמור ולא העלה כל טענה בנוגע ליתרתו, ועל כן אני מקבלת את הטענה וקובעת בהתאמה כי המזמינים יהיו רשאים לבצע חילוט כאמור.

סיכום - לאחר שבחנתי את מכלול טענותיו של התובע, ולאחר שבחנתי את מערכות היחסים שבין הצדדים, את מועד עריכת הסכם המכר, את תנאיו כפי שאלו הוכחו לפניי ואת הליקויים הנטענים בדירת התובע וברכוש המשותף מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע פיצוי בסכום כולל של 143,564 ₪, המורכב מן הסכומים הבאים – איחור במסירה – 28,200 ₪; ליקויי בניה בדירת הרפז ובחצרה – 17,813 ₪; ליקויי בניה ברכוש המשותף – 19,257 ₪; חוסר במחסן – 48,294 ₪; הוצאות ההליך כאן – 30,000 ₪.

נטען כי הנתבעים אינם פתיים לוותר על חוב של 170,000 ₪ כלפיהם (סכום הפצוי המוסכם על פי הסכם המכר - סכום שהיה מגיע לנתבעים, לשיטתם, בגין איחור התובעים בבצוע תשלומי התמורה) בתמורה לויתור נגדי על צורך בבטוחה לחוב שעדיין לא נוצר (בעיניין ייעודם של ה-150,000 האחרונים מהתמורה, כמותנים בהתממשות פרוייקט התמ"א).

החזקה המשפטית בדירה (קרי רישום זכויות בלישכת רישום המקרקעין, בהתבסס על כלל המסמכים הנחוצים הרלבאנטיים) נימסרה לתובעים-לרוכשים בקיץ 2018 ואף אין טענה כי זו בוצעה באיחור (בודאי שלא אל מול איחורי התובעים בתשלומי התמורה).

במסגרת נספח 5 לתצהירו של התובע הוצגה הודעת דוא"ל ששיגר אל הנתבע ביום 7.6.2020 ובו טען (התובע) כי הסיכום שהסך של 150,000 ₪ יועבר אל הנתבעים (כפי הוראת ההסכם מיום 17.9.2018) חלף עיכובו אצל התובעים (הרוכשים) עד לרישום הערת אזהרה על נכס מקרקעין (כפי הוראת סעיף 6 לנספח להסכם) נועד לשמש "כפצוי על העיכוב שלנו" (כלשון התובע בהודעתו).

תביעת הנזקים לדירה בסך 70,000 ₪ התובעים טוענים כי הנתבעים גרמו נזקים לדירה מעת כריתת הסכם המכר ועד למסירתה בפועל לחזקתם כחלוף כשלוש שנים.

...

על כל פנים, משאושר פיצוי של 60,000 ₪ בגין אי פינוי המושכר (כתולדה של אי שתלומי שכר דירה במועדיהם), סבורני כי די בו כדי להיות פיצוי גם להפרשי מימון ועלויותיהן, ככל שהתובעים נשאו בהם.

סבורני כי סכום זה מגלם בתוכו גם פיצוי עגמת נפש בכל הכרוך ביחסי הצדדים, באופן שאין מקום לפסיקת ראש נזק נפרד של עגמת נפש.

התוצאה הנתבעים ישלמו לתובעים 155,400 ₪ עד יום 4.7.2023.

עו"ד שחר חסאן (להלן: עו"ד חסאן) הוא מי שייצג את ואז בעת חתימת ההסכם וגם בתקופה שלאחר מכן (עדות עו"ד חסאן, עמ' 127 ש' 13 – 15) העסקה נעשתה בתיווך של מר סחלי (עדות עו"ד חסאן – עמ' 118 ש' 23 – 24, עמ' 127 ש' 4 – 5, עדות סחלי עמ' 274 ש' 23 – 26, להלן: סחלי) הסכם המכר מיום 12.2.15 עקרי העסקה (בהמשך ייסקרו סעיפים נוספים): במסגרת ההסכם ואז רכשה מגרופ את הממכר: אולם בשטח של 1,000 מ"ר בקומת הגלריה של הנכס וכן חנות נוספת בקומת הקרקע, בשטח של 73 מ"ר. סעיף 10.1.18 להסכם קבע שהממכר יימסר לואז עד ליום 12.9.15.

שאלה חמישית: ליקויים המחלוקת ואז טענה שקיימים בנכס ליקויים שעיכבו את מסירתו ותבעה פיצוי בגין עלות התיקונים.

אשר למזגנים, לטענת זוארץ ואז ביקשה לדחות את התקנתם עד לאחר מועד המסירה, כדי שלא יעמדו ללא שימוש כל עוד ואז לא קיבלה חזקה בנכס.

מטעמים אלו, אין לואז זכאות לפצוי בגין איחור במסירה לתקופה זו. נציין כי היתנהלותה של גרופ, שנמנעה עד עצם היום הזה מלתקן את הליקויים, אינה חפה מקשיים, ונושא זה יידון בפרק הנוגע לתביעה שכנגד.

...

התוצאה היא 746 מ"ר במקום 1,000 מ"ר. היחס נטו ברוטו בגלריה הוא כ- 167% כאשר נהוג יחס נטו ברוטו של 125%.

דיון והכרעה אני דוחה את התביעה ברכיב הארנונה.

נוסף לכך, אני מקבלת את טענתה של גרופ כי ואז נמנעה מלהביא נתונים מינימליים בקשר לגובה הארנונה, כך שרכיב זה לא הוכח גם מבחינת גובהו.