פיצוי בגין אי העברת זכויות קנייניות בנכס מקרקעין

חוות הדעת מטעם הצדדים בנוגע לשוויו העדכני של הנכס: התובעים צרפו לתיק בית המשפט חוות דעת מיום 2.12.2019 מטעמה של שמאית המקרקעין, גב' ורד אוהל, אשר העריכה את שווי הנכס נכון למועד עריכת חווה"ד בין סכום של 290,000 ₪ ועד 530,000 ₪ בהתאם לאחת משלוש החלופות הבאות : חלופה א' - 350,000 ₪ במקרה של הוון שכ"ד ממוצע בסכום של 60 ₪ למ"ר; חלופה ב' – 290,000 ₪ בשל ירידת ערך הדירה בשיעור של 20% בשל אי רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין/חברה המשכנת על שמם של התובעים ; 530,000 ₪ על פי ממוצע עיסקאות מכירת של דירות מגורים וחנויות בעיר קרית-ים בין השנים 1998 ועד 1999).

בעניינינו, התובעים אמנם לא ווידאו בין השנים 1987 ועד לשנים 1995 – 1996 את סטאטוס רישום הנכס, מתוך אמונה בנתבע שמי ששמש כשלוחם ביצע את מלאכתו על הצד הטוב ביותר, ולאחר ששלמו את מלוא התמורה לרוכש וחתמו על גבי ייפוי כח בלתי חוזר לצורך הסדרת הרישום, ברם, הנתבע בחר למדרם ושלא להעביר לידיעתם את העובדה שהזכויות בנכס לא נרשמו כלל על שמו של מר בוזגלו, אלא נותרו רשומות על שם הבעלים הקודם (גב' חיה פיינר), ולכן, תחילת מרוץ ההתיישנות החל ביום שבו עובדה זו הובאה לידיעת התובעים (ובעניינינו בשנת 1996) והסתיים בחלוף 25 שנה לאחר מכן (ובמקרה זה בשנת 2021) בהתאם להוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958.

בנוסף לכך, גם לא נסתרה על ידי התובעים עמדת מומחה הנתבע ולפיה מבחינה תכנונית קיים קושי של ממש בבניית ממ"ד, שהנו תנאי הכרחי לצורך קבלת ההיתר, וכי בנוסף לכך מתווספות גם הוצאות משמעותיות לצורך בנייתו וכן גם לצורך בניית החומה שאינן כדאיות בנסיבות העניין ולכן בסופו של יום אותם תנאים הנדרשים לשינוי הייעוד לא היו מתקיימים ולכן תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪ בגין אי היכולת להשביח את הנכס מנכס מסחרי לנכס למגורים נדחית.

עם זאת, בהנתן קביעותיי מעלה ולפיה הנתבע עמד לכל אורך הדרך על כך שהשלמת רישום הנכס צריכה להתבצע באמצעות מינויו של כונס נכסים ולא באמצעות דרך הרישום המוצעת על ידי מומחה הנתבע, דהיינו הגשת תובענה אישית של התובעים למתן פס"ד הצהרתי ולפיו הזכויות הקנייניות בנכס תירשמנה על שמם, הרי שגובה הפצוי הממוני בגין ירידת ערך הנכס כנכס המיועד לצורכי מסחר צריך לעמוד על ההפרש שבין שוויו הריאלי המוערך של הנכס לצורכי מסחר (350,000 ₪) לבין שוויו המוערך במצבו הרישומי העכשוי (290,000 ₪), כלומר 60,000 ₪.

...

בנוסף לכך, גם לא נסתרה על ידי התובעים עמדת מומחה הנתבע ולפיה מבחינה תכנונית קיים קושי של ממש בבניית ממ"ד, שהינו תנאי הכרחי לצורך קבלת ההיתר, וכי בנוסף לכך מתווספות גם הוצאות משמעותיות לצורך בנייתו וכן גם לצורך בניית החומה שאינן כדאיות בנסיבות העניין ולכן בסופו של יום אותם תנאים הנדרשים לשינוי הייעוד לא היו מתקיימים ולכן תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪ בגין אי היכולת להשביח את הנכס מנכס מסחרי לנכס למגורים נדחית.

להפרש השווי יש להוסיף את עלות הסדרת הרישום, שכן הפרת ההתחייבות תגרום בהכרח לתובעים להוצאה נוספת בגין טיפול בהשגת אישורים והגשת תביעה לצורך השלמת הרישום, הנתבעת העריך הוצאה זאת בסך 10,000 ש"ח, אני סבור כי ההוצאה הנכונה הינה ניכרת וגבוהה יותר, מצאתי לאמוד ההוצאה ע"ס 20,000 ש"ח. סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים בסכום של 98,000 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

בנידון נפסק כי בהיעדר הוכחה כי נגרם לתובעת נזק ממוני בעקבות אי רישום הזכויות בדירה על שמה, ומאחר ובהסכם לא נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרה זו, התובעת זכאית לפצוי לא ממוני בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות").

התובעת עותרת לחיוב הנתבעת בפצוי לא ממוני עבור התקופה שממועד מתן פסק הדין ועד לרישום הזכויות בדירה על שמה, ולגישתה, בנסיבות מקרה דנן, גדר המחלוקת שנותרה בין הצדדים היא אך ביחס לגובה הפצוי שייפסק לה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. התובעת מותירה לשיקול דעת בית המשפט את גובה הפצוי שייפסק לה במסגרת התביעה, תוך הפנייה להליכים שהתנהלו בין הצדדים, פרק הזמן שחלף עד לרישום הזכויות בדירה על שמה וחשיבות העמידה בהסכמים, במיוחד התחייבות קבלנים להעברת הזכויות בממכר על שם הקונה.

עם זאת, גם כשמדובר ב'תבנית' הפשוטה ביותר של חוזה מכר דירה, קיימת בחוזה כזה מורכבות שנעדרת מחוזה מכר 'סתם', וזאת מכיוון שעסקינן במטריה חוזית-קניינית והממכר הנו נכס מקרקעין.

כיוון שעסקינן בנכס מקרקעין, תלוי השלב השני, שלב רישום הזכויות, בגורמים נוספים וחיצוניים לחוזה – מינהל מקרקעי ישראל, רשויות התיכנון, רשם המקרקעין, וכיו"ב. לא בכדי ניתן למצוא בפסיקת בית משפט זה לא מעט מחלוקות בין קבלנים שמכרו דירות לבין רוכשי אותן הדירות בנוגע לאיחורים במועדי המסירה ובמועדי הרישום של הדירות.

...

וגם זאת, לא שוכנעתי כי בנסיבות מקרה דנן אכן פעלה הנתבעת בשקידה ובמהירות הנדרשת לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, ולהלן שתי דוגמאות לכך: בסע' 29-31 לסיכומיה התייחסה הנתבעת לדרישת רשות מקרקעי ישראל לביצוע תיקונים בתשריט בית משותף ולהמצאת ייפוי כח מטעם מורשי החתימה של השותפות לצורך רישום בית משותף, הקושי בו נתקלה בקבלת ייפוי כח כאמור ותשובתה לרשות מקרקעי ישראל בנדון במכתבה מיום 1.8.18.

כאמור, לא שוכנעתי כי במהלך התקופה הנ''ל הנתבעת פעלה לאורך כל הדרך בשקידה ובמהירות המתחייבים לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת.

לאור מכלול נסיבות המקרה, לרבות הנסיבות המפורטות לעיל, מצאתי להעמיד את הפיצוי המגיע לתובעת עבור נזק לא ממוני בשל אי רישום הזכויות בדירה על שמה לתקופה שמיום מתן פסק הדין ועד לרישום בפועל בסך של 10,000 ש''ח. לסיכום, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת, באמצעות בא כוחה, סך של 10,000 ש''ח. כמו כן, ולאור הפער בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק, הנתבעת תשלם לתובעת, באמצעות בא כוחה, מחצית האגרה ששולמה בתביעה ובנוסף לכך שכ''ט עו''ד בסך של 3,510 ש''ח (כולל מע''מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות האגרה מיום הגשת התביעה, 13.11.18, ועל שכ''ט עו''ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

לפי עמדת הממונה במהלך הדיון מיום 24.5.2022 יש להאריך את תקופת התשלום למשך תקופה של 54 חודשים בעיקר בשל היתנהלותו של היחיד אשר התבטאה באי הגשת דו"חות דו חודשיים מפורטים בצרוף האסמכתאות הנדרשות, בשל אי מימוש פוטנציאל הישתכרותו של היחיד ובשל ניסיונותיו של היחיד להסתלק מעזבון אביו המנוח בעת שהיה מצוי בהליך של חידלות פרעון.

הממונה אף ציין בהצעתו למתן צו השקום כי על בית המשפט לחייב את הנאמנת לערוך בירור בנוגע לשווי זכויותיו של היחיד בנכס המקרקעין שבגינו התבקש היתר הבנייה, בצרוף השלמת מידע על רכבים אשר נמצאים בבעלות משפחתו, וכן גם על נכסים אשר הצטברו בקופת הגמל בשילוב עם כספים בלתי מוגנים וכספי פצויי פיטורים אשר הופקדו בידי היחיד בחודש 7/2021 בסכום של 3791 ₪.

בכל הנוגע לגילום זכותו הקניינית של היחיד בנכס המקרקעין בגוש 18838 חלקה 30 מיגרש 30 הרי שהגם שנטען שלכאורה לכאורה לא בוצעה בפועל (ראה : דברי ב"כ היחיד בעמוד 1 שורות 15-16 ו – 21 לפרוטוקול), ובשים לב להקף החובות שאינו ניכר (חובות מאושרים ע"ס 130,000 ₪ לערך), סבורני כי אין מנוס מקביעת צו שקום הכולל תשלום דיבידנד מלא.

הקניית נכסים לקופת הנשייה – כל נכס, כספים וזכויות להם זכאי היחיד מכל מקור שהוא ולא דווחו במהלך הליכי חידלות הפרעון, יועברו לקופת הנשייה מיד עם גילויים, בין אם נתגלו לאחר אישור התכנית לשקום כלכלי, לאחר סיום ביצועה או אף לאחר מתן הפטר חלוט.

...

בכל הנוגע לגילום זכותו הקניינית של היחיד בנכס המקרקעין בגוש 18838 חלקה 30 מגרש 30 הרי שהגם שנטען שלכאורה לכאורה לא בוצעה בפועל (ראה : דברי ב"כ היחיד בעמוד 1 שורות 15-16 ו – 21 לפרוטוקול), ובשים לב להיקף החובות שאינו ניכר (חובות מאושרים ע"ס 130,000 ₪ לערך), סבורני כי אין מנוס מקביעת צו שיקום הכולל תשלום דיבידנד מלא.

בהתאם אני מורה כי היחיד יוסיף לקופת הנשייה תשלומים ע"ס 2,000 ₪ לחודש, עד לתשלום דיבידנד מלא (130,697 ₪ בצירוף הוצאות ההליך לרבות אגרת השגחה), תוך התחשבות בסכום המצוי בקופת הנשיה ובכספים לא מוגנים אשר ימומשו על ידי הנאמנת במקביל.

מטרת בחינת ההסכם היא להכריע האם עניינו התחייבות להעביר זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות חוזית הקשורה למקרקעין.

לאמור לעיל יש להוסיף את הוראות סעיף 7.2 להסכם המכר הקובע: "המוכר (גאון – התוספת שלי א.ב.) ידאג לכך שהקונה (ברון – התוספת שלי א.ב.) ירשם במנהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות חכירה מהוונות בנכס על פי חוזה חכירה חדש שייחתם בין הקונה ובין המינהל". במאמר מוסגר יצויין, שאף ירדן סבורה שלבית המשפט המחוזי הסמכות העניינית לידון בסעד של אכיפת הסכם המכר.

אשר על כן, מכוח תקנה 41(א)(1) לתסד"א נמחקת התביעה בכל הנוגע לסעד הכספי בסך של 1,249,084 ₪, אשר לפי טענות ברון אמור להוות פיצוי בגין אובדן הכנסות הנובע מהעדר יכולת למכור חשמל, עקב אי רישום זכויות ברון במקרקעין.

...

סילוק תובענה על הסף מחמת היעדר עילה, הוא סעד קיצוני שיינתן רק במקרים נדירים, בהם ברור על יסוד טענות התביעה, כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש.

לעת הזו, לא ניתן להגיע למסקנה המבוקשת על ידי ירדן, לפיה גם אם תוכיח ברון את טענותיה כלפי ירדן, היא לא תהא זכאית לסעד המבוקש.

ראו לדוגמה סעיף 3.3 להתחייבויות ירדן שאינו מוביל באופן חד משמעי למסקנה המבוקשת על ידי ירדן.

האב העיד, כי השלמת הרישום בוצעה לאחר שנים בשל עלויות הרישום (עמ' 34, ש' 15-9) העדה מטעמה של האשה טענה, כי לאחר שהחל הסיכסוך "הם רצו שהבית יהיה רשום על שם ---- כדי שהיא תאבד את כל הזכויות" (עמ' 23, ש' 4-3) ואולם טרם הרישום, הזכויות לא היו רשומות על שם האיש והרישום תואם את התנאים בהסכם המכר של הנכס משנת 1987 על כן אין בעצם הרישום בעת הסיכסוך כדי להוכיח הברחה שכן לא מדובר בהברחת נכס שהיה בבעלות האיש והועבר לאב כדי למנוע זכותה של האשה אלא בהסדרת זכויותיו של האב בהתאם להסכם המכר (גם אם העיתוי נועד לוודא שהדברים מוסדרים בעת הסיכסוך).

האשה הציגה מספר חלופות לאופן קביעת פיצוי כספי על ביטול רישיון במקרקעין אולם הדוגמאות שהוצגו אינן משקפות את ההלכה בענין זה. בבע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (10.5.2017) חידד בית המשפט את ההלכה הנוגעת לקביעת פיצוי בגין ביטול רשות במקרקעין וקבע, כי ביטול הרשות מקנה זכות לפצוי בגין השבחת הקרקע מכח שקולי צדק וכי הפצוי יקבע בשווי השקעת בר הרשות בנכס והשקעתו.

סיכום עקרי הקביעות עד נקודה זו: האשה לא הוכיחה זכויות קנייניות בנכס - לא הוכחה מערכת יחסים הסכמית שהקנתה לה זכויות; לא הוצגו נסיבות המבססות את הטענה להעברת הזכויות או התחייבות להעברה עליה הסתמכה האשה; לא הוכחה בעלות האיש בנכס, כך שאין מקום לידון בטענות השתוף בנכס ואף לא הוכח שבוצעה השקעה בנכס המזכה את האשה בפצוי כספי (בהסתמך על ההלכה כי פיצוי לא נקבע על סמך משך שנות המגורים או פגיעה בהסתמכות אלא על שווי ההשבחה של הנכס בו נעשה שימוש משך תקופת הרשות).

...

תביעתה הרכושית של האישה מתקבלת באופן חלקי, כמפורט לעיל.

התביעה לקביעת דמי שימוש מתקבלת באופן חלקי - הן ביחס לסכום החיוב והן ביחס למועד החיוב שיוחל רק ממועד מתן פסק דין זה, תוך הדגשה שאין בדמי השימוש שנקבעו כדי למנוע תביעת כל סכום נוסף שנובע מאי הפינוי.

לאחר ששקלתי את תוצאות ההליך, את אופן ניהולו, את עמידת כל אחד מהצדדים על טענות שאינן מבוססות משפטית או עובדתית והכחשת כל אחד מהצדדים טענות שהיה להן בסיס - אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.