פינוי שוכר מחוסר הגנה - אי תשלום דמי שכירות

זאת ועוד, באשר לשאלת הושטת סעד מן הצדק כאשר הוחלה עילת פינוי מכוח אי תשלום דמי שכירות, נקבע בע"א 45/66 "דן" אגודה שיתופית לתחבורה ציבורית בע"מ נ' בריקמן, פ"ד כ(3) 153, בעמ' 157: "אמת נכון הדבר שבתביעת פינוי בשל הפסקת תשלום דמי השכירות, לא יושיט בית משפט בדרך כלל סעד מן הצדק, אלא אם דמי השכירות הופקדו מיד עם הגשת כתב ההגנה או הבקשה למתן סעד מן הצדק, בקופת בית המשפט." בעניינינו, חרף מכתב ההתראה והגשת תובענה זו, הנתבע לא תיקן את שהיה דרוש תיקון, ולא שילם את דמי השכירות המוגנת לתובעת.

יפים בהקשר זה הדברים שנאמרו בע"א (ת"א) 913/89 חברה לאחזקה ונאמנות בני משה אברהם בע"מ נ' זילברשטיין שמואל, פורסם בנבו, 31/12/89, בעמ' 4 לפסק הדין): "המשיבים עמדו בסירובם לשלם את הסכומים המגיעים מהם ואין בנסיבות העניין להיתחשב בהם, באשר לא הראו כל טעם המצדיק מחדל זה מלבד חילוקי הדיעות עם המשכירה ביחס לגובה דמי השכירות. המשיבים לא טענו שמצבם הכלכלי אינו מאפשר התשלום, ואין כל ראיה על היותם חסרי אמצעים. על כן, כשהמדובר בבית עסק, על השוכרים לשלם את המגיע מהם תחילה ולהסדיר את חילוקי הדיעות לאחר מכן בדרכים החוקיות העומדות לרשותם." באשר לטענת הנתבע כי התובעת לא פנתה אליה בדרישה לתשלום דמי שכירות מוגנת במשך שנים רבות, יפים דבריו של בר אופיר בעמ' 218(7), בהתייחסו גם לע"א (י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין, דינים מחוזי לז(8) 426: "בית המשפט המחוזי נתן דעתו גם לטענה המתייחסת להזנחתם של בעלי הבית את המושכר במשך זמן רב, ולא טרחו לפנות לדיירת ולדרוש תשלום דמי שכירות במשך שנים רבות. בסופו של דבר קבע בית המשפט כי אין הצדקה בנסיבות העניין להעניק לדיירת סעד מן הצדק... למרות מחדלם של בעלי הבית, תהיה הענקתו של סעד מן הצדק בלתי מידתית ובלתי ראויה" (בר אופיר, בעמ' 218(7)) במכלול הנסיבות שבפניי, אינני מוצאת טעם ראוי בגינו יש להושיט לנתבע סעד מן הצדק: עסקינן בבתי עסק; בהתקיימותה של עילת פינוי מכוח נתק קבוע ברצף תשלום דמי השכירות המוגנת, אשר לא תוקן עד עצם היום הזה; בטענות שנטענו בעלמא ביחס לגדיעת מטה לחמו של הנתבע וביחס להשקעותיו בנכסים.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

אלעד העיד בעמוד 90 בשורה 8 שנציג הרשת, ארז, אמר לו "שהמקום נראה לו טוב". אלעד נישאל בעמוד 95 לגבי אמירתו בדיון הראשון כי נהג כטירון בעסקים וענה בשורה 25 " ת: אוקיי. כי אני לא ידעתי שמותר לנהוג בחוסר תום לב, לפני שחותמים על חוזה. זו התשובה." כאשר נישאל אלעד בעמוד 100 כיצד כרו"ח לא ביצע בדיקות נידרשות ענה משורה 18 "ת: לקחתי את בנדורה שהם היועץ שלי לרשוי עסקים, ופתחתי אצל מבנה שזה חברה מסודרת, ולא באיזה שהוא סתם מקום שאני לא יודע מה האישורים שלו. וזה הרגיע, הניח את דעתי, שגם מקום מסודר, גם חברה של זכיינות שמלווה אותי," כאמור לעיל, אלעד הסביר בעמוד 101 משורה 7 מדוע לא ביקש מהנתבעת להתחייב שהמקום מתאים לסוג העסק שהוא מעוניין להפעיל והפנה לקשר בין הרשת ובין המשכירה.

טענת הנתבעת כי הסיבה האמתית לפינוי המושכר הייתה כשלון כלכלי מנהלת המיתחם, ליאת, טענה בעמוד 89 משורה 4 כי הסיבה האמתית שהתובעים פינו המושכר הייתה כישלונם כלכלי: "העדה, גב’ ויינר: אז אתה יכו להבין שכעסק מאוד מצליח והוא פודה יפה והכול בסדר אז אין שום בעיה אפשר לשלם ארובות עד השמיים אפשר לעשות הכול ולהביא יועצים וסוללה, וברגע שהעסק לא מצליח והוא כושל אז מחפשים את מי להאשים. זה הסיפור פה." מחקירת אליהו עלה, שהתובעים לא משכו כספים מהעסק ואליהו למשל נאלץ לעבוד בעבודה נוספת בפדקס כדי להיתפרנס.

הטענה לקזוז הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי התובעים חייבים לה, בגין אי תשלום דמי שכירות ונלווים (לנוכח העובדה שנטשו את המושכר באופן חד צדדי לפני תום תקופת השכירות, וכן עבור ביצוע העבודות להחלפת יחידת הסינון והמפוח במערכת המנדוף), נכון למועד הגשת כתב ההגנה, סך של כ- 106,269 ₪, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית בשיעור שנתי של 10%.

...

התובעים חזרו מסעיף 28 לסיכומיהם על הטענה כי "הסוגיה מצביעה באופן ברור על כך שהנתבעת ידעה שקיים קושי ברישוי בנכס ובחרה שלא ליידע התובעים". ממכלול הראיות עולה שעל אף שהנתבעת לא הייתה מחויבת על פי החוזה להתאים המושכר לעסקם של התובעים, ולא הוכח כי ידעה שאין היתכנות בעלות סבירה להפעלת עסק להכנת בשר על גחלים, היא ניסתה ללכת לקראת התובעים ע"י נשיאה משותפת בהוצאות החלפת המסנן, ואין להסיק מהתנהלות זאת ידיעה מוקדמת כביכול של הנתבעת לכך שאין היתכנות סבירה להפעלת עסק להכנת בשר על גחלים במושכר.

ממכלול הראיות עולה, שגם בעניין זה, הנתבעת פעלה כדי לסייע לתובעים, כאשר היא עצמה, הנתבעת, לא ערה לכך שיש קושי מיוחד בהשגת רישיון לתובעים עקב עמידתם על שימוש בגחלים.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה ומחייב התובעים לשלם לנתבעת כלהלן: · חלקה של הנתבעת בשכר המומחה מטעם ביהמ"ש צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד ההוצאה ועד מועד התשלום בפועל.

לצורך ביסוס עילת פינוי עקב אי המשך תשלום דמי שכירות יש להראות כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה לעניין קבוע (זאת להבדיל מאיחור קל בתשלום או הפסקה זמנית) (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, עידכון מס' 8, 2017) (להלן – בר אופיר)).

כלומר, אי תשלום דמי שכירות, באופן ממושך וקבוע, מהוה הפרה של הסכם השכירות והיא מזכה את הבעלים בפנוי המושכר (ראו והשוו: ע"א (חי') 4795-01-11 אדז'יאשוילי נ' גולדמן (26.10.2011)).

למעט המנעות מתשלום דמי השכירות ביחס לחודש נתון (חודש ספטמבר 2018 (סעיף 28 לכתב התביעה); לגבי אותו מחדל ניתן הסבר (סעיף 28 לכתב ההגנה), והוא מתקבל על-ידי), החסר בתשלום הוא חסר חלקי בלבד, בשיעור נמוך במיוחד, ביחס לשעור הכולל של התשלום השוטף.

...

המשמעות היא, כי דין התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים – להידחות.

סיכום התביעה לפינוי הנתבעת מן המושכר (בהתאם להגדרות שבהסכמים מיום 22.12.1957, 21.2.1966 ו-22.2.1966) – נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 15,000 ₪.

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, שלשונו כדלקמן, קובע כי אי תשלום דמי שכירות מהוה עילת פינוי: "131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

על רקע העובדה כי אף בית משפט קמא סבר כי אי תשלום דמי השכירות וועד הבית נעשו בצעד מכוון, מתוך מחשבה חסרת יסוד לפיה אין לשלם דמי שכירות וועד הבית על רקע מצב המושכר בעת שתביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות וועד הבית תלויה ועומדת כנגד המנוחה והיא מיוצגת במסגרתה, לא אמור היה בית משפט קמא להקל ראש בחומרת מחדלה של המנוחה, ולא היה מנוס מלקבוע כי הפסקת תשלומי דמי השכירות וועד הבית מצידה של המנוחה בשנים 2013-2015 ואשר תשלומם הרטרואקטיבי החלקי נעשה רק תודות להליך שיזם המערער, אכן מקימים עילת פינוי כנגד המנוחה.

...

סוף דבר לאור כל האמור, דין ערעור המערער להתקבל.

על מנת לאפשר למשיב תקופת התארגנות אנו מורים כי על המשיב לפנות את הדירה, לרבות מכל חפץ שבבעלותו עד ליום 01/08/22 ובלבד שהמשיב יישא בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ₪ לחודש עד לפינוי המלא של הדירה וכאמור לא יאוחר מיום 01/08/22.

אנו מחייבים את המשיב בתשלום הוצאות ושכר טרחה מדודים בסך כולל בשתי הערכאות של 20,000 ₪.

לעניין סכויי ההגנה, טען המבקש כי אלו גבוהים מאוד, זאת משום ששכר את המושכר מהמשיב למעלה מ-12 שנים ברציפות, ועל המשיב היה לתקן את התיקונים הנדרשים במושכר ובתשתיותיו ולא עשה כן, כך שהביא את המושכר למצב שאינו ראוי עוד למגורים.

לטענת המשיב, כנגד המבקש ניתן כבר בעבר פסק דין לפינוי מהמושכר כיוון שלא שילם דמי שכירות משך תקופה ארוכה.

כעת, לאחר ששוב ניתן פסק דין לפינוי, ולאחר שביצוע פינוי המושכר במסגרת תיק ההוצאה לפועל בוטל בשל פרוץ המילחמה, מיהר המבקש בחוסר תום לב ופנה לסיוע המשפטי לדחות את הקץ באמצעות טענות סרק.

...

ביום 2.7.23, לאחר שעיינתי באישור המסירה ותצהיר המוסר שהוגשו, נעתרתי לבקשת המשיב למתן פסיקתא לפיה המבקש יפנה את המושכר, וכן ישלם שכר טרחה בסך של 6,746 ₪ כולל מע"מ ₪ (להלן: "פסק הדין").

אשר על כן, אני מורה כי פסק הדין יבוטל בכפוף לתשלום הוצאות לטובת המשיב בסך של 1,500 ₪ בתוך 14 יום מהמצאת החלטה זו למבקש, שאם לא כן יעמוד פסק הדין על כנו.