פינוי קרקע בעקבות הליכי הפקעה: הפקעת קרקע לצורך ציבורי

לענין זה אין זה משנה שהמועצה לא הייתה צד להליך פירוק השתוף, שהרי הימנותא בסה"כ מבקשת מהמועצה ומהועדה להשלים את ההליך החוקי המתחייב לאור הוראות תוכנית סטאטוטורית תקפה ולאור הליך ההפקעה שכבר החל בפועל בשנת 2009.

כאמור לעיל, אני מקבל את הטענה העקרונית בדבר העידר חובה אוטומאטית של הוועדה לבצע בפועל הפקעה של כל המקרקעין המיועדים לצורך צבורי בתוכנית ג/9655 ובכלל זה הדרכים.

אדגיש, ככל שהוועדה הייתה סבורה כי הפקעת הדרכים אינה רלוואנטית יותר, היה עליה לפעול לביטול הודעת ההפקעה ולביטול הייעוד הצבורי של הדרכים, ואולם מאחר ולא עשתה כן,ומאחר וידוע לה כי סרוב המועצה להשלים את הליך ההפקעה מונע מהימנותא את השלמת רישום התשריט בלישכת רישום המקרקעין, חלה עליה חובה להפעיל את שיקול דעתה ואת סמכותה ולבחון את טיעוני המועצה, והוועדה לא עשתה כן אלא מהרה "לברוח" ממילוי סמכותה ולתלות את כל טיעוניה בשקול דעתה של המועצה, ולעמדתי היא לא הייתה רשאית לעשות כן. כפי שנקבע לא אחת "מן הבחינה של סדרי המינהל, ההלכה היא שבדרך כלל סמכות אשר הוקנתה על ידי חוק לרשות מינהלית חייבת להיות מופעלת על ידי אותה רשות והרשות אינה רשאית להתפרק מסמכותה ולהעביר אותה לאחר" בג"צ 816/98 אליהו אמינוף נ' שמואל אלטלף פ"ד נב(2) 769,809 .

חובת ההגינות של רשות מינהלית כפי שנקבע לא אחת בפסיקה "אבן פינה היא בדיני המינהל הצבורי שהרשות המינהלית, בהיותה נאמן של הציבור, חייבת לנהוג בהגינות. חובת ההגינות חלה על הרשות, בראש ובראשונה, כלפי הציבור. זוהי חובה של נאמן כלפי הנהנה. אך בפועל, כיוון שהציבור מורכב מבני-אדם, החובה אינה חלה רק כלפי הציבור, כגוף ערטילאי, אלא היא חלה גם כלפי כל אדם. אומרים לא פעם כי חובת ההגינות מוטלת על הרשות המינהלית כלפי האזרח. אך זאת לדעת כי האזרח, בהקשר זה, פרושו אדם, לרבות תושב שאינו אזרח, וגם חבר בני-אדם, לרבות תאגיד" (בג"צ 164/97 קונטם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ פ"ד נב(1) 289, 320 (1998)).

...

כמו כן אני מורה למועצה ולועדה לפעול במשותף לפרסום הודעת הקנייה ביחס לכל יתרת שטחי הדרכים כאמור בסעיף 131 לעיל, בתוך 180 יום מהיום, וכפי שהוריתי לעיל, ככל שהמועצה לא תמלא אחר הוראותי על הועדה לפעול במסגרת סמכותה אף ללא הסכמת המועצה.

לאור התנהלותה של המועצה לגביה הרחבתי לעיל, אני מחייב את המועצה לשלם להימנותא את אגרת בית המשפט וכן הוצאות לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪.

כמו כן אני מחייב את הועדה לשלם להימנותא הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, וכן אני מחייב את הבעלים הנוספים (ביחד ולחוד) אשר עמדו על צירופם לעתירה וכל טענותיהם נדחו, לשלם להימנותא הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

חזוק לטענת העותר ניתן למצוא בהחלטת ועדת הערר מיום 24.02.20 אשר קבעה בסעיף 32: "די היה בצלומי השטח שהציגו העוררים בעררים 1080/19, 1181/19 (ביחס לחלקה 29 בגוש 17502) ו- 1157/19 (ביחס לחלקה 32 בגוש 17502) על מנת לקבוע שהם עמדו בנטל הבאת הראיות הראשוני לצורך הוכחת היסוד השלילי שלא נתפסה חזקה במסגרת הליכי ההפקעה, ולהעביר את הנטל להוכחת תפיסת החזקה אל כתפי המשיבות. המשיבות לא הציגו כל ראיה לכך שההפקעה הוצאה מן הכוח אל הפועל. לא הוצגה כל דרישה בכתב לפינוי המקרקעין לצורך תפיסת חזקה בהם או שלוט על גבי המקרקעין ואין בשטח כל ביטוי מוחשי ומעשי לשליטה של הוועדה המקומית בו (למבחן זה ראו המ'(ת"א)3927/77 עזבון מאיר שמחה בורוביץ ז"ל נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה, נתניה, פ"מ תשל"ח 2, 327). לפיכך, לא הוכחה תפיסת חזקה בחלקות אלה". נטל ההוכחה להוכיח את הצורך הצבורי, מוטל על המשיבה ובפרט כשמדובר בהליך שלא בוצע על ידי הרשות במשך למעלה מ-39 שנה.

...

וכך נאמר: "עמדתי היא, אפוא, כי אם בית המשפט הגיע למסקנה כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה, או אז שינוי ייעוד המקרקעין אינו תנאי להשבת המקרקעין לבעליהם המקוריים. ביטול ההפקעה הוא סעד שבית המשפט מוסמך לתת כאשר מוכחת לפניו זניחת מטרת ההפקעה. סעד זה הוא במישור הקנייני. על כן כאשר בית המשפט מורה על ביטול ההפקעה הוא אינו מתערב בשאלה התכנונית של ייעוד המקרקעין אלא בוחן את התנהלות הרשות שהפקיעה את המקרקעין, בהתאם לכללי המשפט המנהלי. השאלה המתעוררת, אפוא, בפני בית המשפט אינה השאלה התכנונית של קיום צורך במקרקעין המיועדים לשימוש מסוים במקום מסוים, אלא השאלה של תקינות פעולת הרשות ביחס למקרקעין שהופקעו. אכן, בנסיבות אלה, כאשר בית המשפט מגיע למסקנה כי יש להורות על ביטול ההפקעה, עלול להיווצר מצב בו מצויים בידי בעל המקרקעין שהופקעו מקרקעין שייעודם הוא ציבורי ואין באפשרותו לממש ייעוד זה בעצמו. מצב זה מגביל אמנם משמעותית את בעל המקרקעין במימוש זכויותיו הקנייניות, אך הוא מצמצם את עוצמת הפגיעה בזכות הקניין הכרוכה בהפקעה עצמה. למעשה, מצב דברים זה מחזיר את הגלגל אחורה לנסיבות ששררו לאחר קביעת ייעודם הציבורי של המקרקעין במישור התכנוני ובטרם בוצעה ההפקעה. בנסיבות אלה, ככל שעודנו ישנו צורך ציבורי במקרקעין עומדת בפני הרשות האפשרות להפקיעם מחדש, מטבע הדברים, כאשר עסקינן בהפקעה מחדש, לאחר שבית המשפט מצא כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה המקורית, הנטל המוטל על הרשות להצדיק את ההפקעה יהיה כבד יותר. כמו כן, אין בהכרח לשלול את האפשרות כי הבעלים הפרטי ישתמש במקרקעין לייעוד ציבורי, או ישכיר את המקרקעין לגוף ציבורי זה או אחר, כך שיתמלא הייעוד הציבורי...

סוף דבר העתירה מתקבלת.

אני מורה על ביטול ההפקעה ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בפנקסי המקרקעין בדבר ההפקעה בגוש 17502 חלקה 32 בישוב זרזיר.

לטענת המשיבה, כמפורט בהחלטת בית-משפט קמא "מדובר על מקרקעין המיועדים לבניין צבורי, כי האיזור בו עוסקת הבקשה סובל ממצוקת כיתות וגנים קשה, כאשר מחלקת תיכנון עיר מבקשת להשלים הפקעת הקרקע לצורך הקמת מבני ציבור העתידים לשמש את תושבי השכונה, וביניהם כיתות גני ילדים ומעונות יום אשר ישמשו כ-350 ילדי הגיל הרך... על כן בכוונת הערייה לסיים את פעולת ההפקעה של השטח, כאשר השלב הראשון לשם כך בוצע בשנת 1994". המערערים היתנגדו לבקשה, בטענה כי לא היתקיימו התנאים הקבועים בחוק למתן צו כאמור.

נקבע כי אין מחלוקת על כך שמדובר ב"עבודה אסורה" ואין למבנה היתר בנייה כדין; כי עד כה לא התייצב לחקירה מי שעושה שימוש בקומת הקרקע של המבנה, שאף לא היתנגד לבקשה, כך שלפחות לגבי חלק זה של המבנה לא ניתן לדעת מי ביצע את העבירה; כי המבקש קיבל אחריות על הבנייה של הקומה העליונה ואישר כי הוא יכול להרוס רק מה שהוא אחראי עליו, ומכאן שהגשת כתב אישום לא תביא לתוצאה הנדרשת של פינוי הבינוי האסור; כי לטענת המערערים המבנה ניבנה לפני 20 שנה, כך שהעבירה היתיישנה; וכן קבע כי קיים עניין צבורי מיוחד במתן הצוו.

אמנם ייעוד המקרקעין הוא שטח צבורי, אך מדובר בקרקע פרטית וכל עוד לא הושלמו הליכי ההפקעה, לא יכולה עריית ירושלים לעשות דבר בשטח.

...

בית-משפט קמא התייחס בהחלטתו לבקשה קודמת שהוגשה באותו עניין, שנדחתה ביום 4.11.2020 על ידי כבוד השופט **** מרדכי דמביץ, בתיק צ"ה 5204-06-20, בקבעו כי "מעיון בהחלטה עולה כי הבקשה שם נדחתה בשל תיאור שגוי של המבנה; משום שנקבע כי לא היו קשיים באיתור המשיבים; לא נעשה ניסיון לאיתור בעלי הזכויות בקומה התחתונה; לא נטען ולא הובאו ראיות לגבי קיומו של עניין ציבורי מיוחד (שם לא צורף תצהיר האדריכלית ועל כן לא ניתנה לה רשות להעיד). כמפורט לעיל, נחה דעתי שהכשלים עליהם הצביע כב' השופט דמביץ בהחלטתו באו על פתרונם ועל כן אין בהם כדי לסייע לעמדת המשיבים". טענות הצדדים בערעור המערערים טוענים כי לא היה מקום להגשת בקשה חדשה, לאחר שהבקשה הראשונה נדחתה על ידי כבוד השופט דמביץ.

אשר על כן, הערעור מתקבל, וצו ההריסה שניתן לגבי המבנה הנדון, מבוטל.

ביום 22.10.2008 ניתן פסק דין אשר קיבל את תביעת נתיבי ישראל, חייב את גב' יונה לפנות את המקרקעין ולמסור לנתיבי ישראל את החזקה בשטח המופקע עד ליום 30.11.2008 (להלן – פסק דין הפינוי) [נספח 11 ל-נ/2].

לא אחת נקבע כי ביסוד דיני ההפקעה נטוש מאבק בין שני אינטרסים: האחד, זכות הקניין של הפרט; השני, האנטרס והצורך הצבורי לעשות במקרקעין שימוש לטובת הציבור ולרווחתו כגון - הקמת מבני ציבור, סלילת כבישים וכד' [ראו: ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 64 (נבו 14.05.2012); ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה, פסקה מג (נבו 28.04.2013); בג"ץ 3240/15 חמדאן נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית, פסקה 17 (נבו 07.01.2019)].

בהנתן כי עסקינן בפיצויים בגין קרקע שהופקעה, בהיתחשב בכך שפיצויי ההפקעה ממצים את עילת התביעה בגין הנטילה השלטונית של המקרקעין ואף בהיתחשב בעיקרון מיצוי הסעדים ומעשה בית דין, אינני רואה לנכון לפסוק לזכות התובעים פיצויים נוספים בגין דיור חלוף, נזק לא ממוני או עשיית עושר ולא במשפט [ראו: ע"א 7188/18 אמיר נ' חנאי, פסקה 28 (נבו 28.12.2020); נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי 89-88 (1991); תקנה 25 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; תקנות 45-44 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984].

...

עוד אני מחייב את נתיבי ישראל לשאת בשכר טרחת ב"כ התובעים בסך 280,000 ₪.

התביעה נגד העירייה והוועדה המקומית נדחית.

בהתאם, ההודעה לצד שלישי שננקטה נגד נתיבי ישראל נדחית אף היא בלא צו להוצאות.

לא ניתן לטעון לחזקה רבת שנים במקרקעין מאחר שהנתבע לא החזיק בעצמו במקרקעין, אלא השכירו לכל דורש.

ראו הערת בית המשפט בע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' דורון שובלי (נבו 08.03.2017)‏‏: "כך, אף בענייננו זכאית המערערת לתבוע את פינויו של המשיב המחזיק במקרקעין שלא כדין הן מכוח הליכי ההפקעה שבוצעו לגבי חלק מחלקה 107 (ואפילו טרם הפקיעה את כל החלקה), והן מכוח חלות התב"ע בהיותה זכאית להרשם כבעלים על השטחים הציבוריים הנידונים, כפי שנקבע על ידי בית המשפט קמא והעובדה כי בענייננו לא ניתן ייפוי כוח אינה גורעת מזכותה לפעול לפינוי השטח הצבורי המוחזק על ידי המשיב, שהוכח על פי התצ"א וחוות דעת מפענחת התצ"א שמדובר בשטח המיועד לצורכי ציבור, כאשר על פי התוכנית כל השטחים המיועדים לצורכי ציבור יופקעו ויירשמו ע"ש המערערת." מאחר שההערות בדבר ההפקעה מקנות לעירייה זכאות להחזיק בקרקע, הרי שהיא עומדת בדרישת סעיף 16 לחוק המקרקעין וזכאית לידרוש פינוי וסלוק יד מכל מי שאינו זכאי להמצא במקום.

...

כפי שפורט בהרחבה מעלה, איני מקבלת את עמדת הנתבע לפיה הוא מחזיק בזכות כלשהי (לרבות רישיון מכללא) או כי הוא זכאי להחזר בגין השקעותיו במקרקעין, בשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור.

בעניין זה הגעתי למסקנה לפיה יש להורות על חיובו של הנתבע בדמי שימוש החל מחודש יולי 2020, הוא המועד בו נשלח מכתב ההתראה מטעם התובעת.

סוף דבר כפי שפורט בהרחבה מעלה, מצאתי לנכון לקבל את תביעת הפינוי ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין, וזאת תוך 60 ימים לכל המאוחר ממועד מתן פסק דין זה. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבע לפנות את המקרקעין מושא התביעה- מתחם המצוי בתחומי תכנית מתאר מקומית מס' 1358ד'- פארק דרום, וידוע כגוש 6136, חלק מחלקות 37,38,39,40 בעיר תל אביב-יפו – ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת לא יאוחר מיום 28.12.2023 בשעה 12:00.