פינוי עורך דין ממשרד בשכירות מוגנת

יש לציין כי בדיון ביום 18.12.16 נישאל ב"כ התובע אם מבקש לתקן תביעתו, אולם הוא בחר שלא לעשות כן. נוכח הצהרת תובע 4 בדבר קזוז דמי השכירות עד לשנת 2009, מהוצאות המשפט לזכות הנתבע, נקבע עוד בהחלטה הנ"ל כי "לענין חוב דמי השכירות, רשאים התובעים לעמוד על תביעת הפינוי מכוח עילה זו, בכל הנוגע לחוב משנת 2009 ועד מועד הגשת התביעה. עליהם יהיה לעמוד בנטל הראיה להוכיח כי הנתבע לא שילם, כי הם לא סירבו לתשלום וכי גובה החוב, ככל שישנו מצדיק פינויו של הדייר המוגן. הנתבע ועורך דינו שטיפל בתשלום דמי השכירות, כמו גם התובעים צריכים להחקר על תצהיריהם בטרם יוכרע הענין". דיון בראיות מטעם התובעים העידו תובעים 4 ו-5 ואילו מטעם הנתבע, העיד בנו ועו"ד מאג'ד גנאיים.

"אם היו מסמכים היו רואים אותם". ניכר היה שהוא נימנע במכוון לברר סוגיה זו "אחרי שלקחתי את התיק לא שאלתי". לא הוא ולא בא כוחו שהצהיר בדיון כי קיבל התיק ללא המכתבים, סברו שיש מקום לברר הענין במשרד עורכי הדין הקודם, המנעותם זו פועלת לרעת התובעים ומלמדת אף על ידיעתם או השערתם כי טענת הנתבע, באמצעות עו"ד מאג'ד גנאיים נכונה.

...

הכרעה מהראיות שנשמעו בפני אני קובעת כי הוצע בזמנו למנוח ואח"כ לתובעים, באמצעות בא כוחם, תשלום בגין דמי השכירות המוגנת העומדים על סך של כ-800 ₪ בשנה, אולם התובעים ואביהם סירבו לקבל.

הבהרתי בדיון המקדמי כי לא אורה על פינוי הנתבע שככל הנראה ימיו ספורים, ואף על פי כן בחרו התובעים להמשיך בהליך סרק זה. נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים בתשלום הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.

אין מחלוקת שהסכם השכירות המוגנת נחתם במשרדו של עו"ד כהן אחרי שניתן כבר פסק הדין בבית משפט לעינייני מישפחה, אך בטרם הוכרע העירעור על פסק הדין.

חובת הנאמנות של עו"ד כהן כלפי הגב' בלוך חובת הנאמנות של עו"ד כלפי לקוח מעוגנת בסעיף 54 לחוק לישכת עורכי הדין תשכ"א-1961 הקובע: "במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שלוחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית המשפט לעשות משפט". באופן דומה נקבע גם בכלל 2 לכללי לישכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) תשמ"ו-1986 כך: "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המיקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". בנסיבות אלה ביקשה הגב' בלוך שאקבע שהיא הייתה לקוחה של עו"ד כהן בעת שנחתם ההסכם ושעו"ד כהן ייצג אותה ואת ירון גם יחד.

לצד זאת הקביעה שהגב' בלוך הייתה לקוחה של עו"ד כהן בעת עריכת ההסכם מעוררת קשיים: מוסכם על שני הצדדים שביום 3.10.13 נחתם הסכם שכירות במשרדו של עו"ד כהן, זאת לאחר שנחתמו כבר כמה נוסחים של "זיכרון דברים" בין ירון לגב' בלוך שעו"ד כהן לא היה מעורב בעריכתם.

מצאתי גם קשר סיבתי ברור ומובהק בין חוסר ההגינות של עו"ד כהן לבין הנזק שניגרם לגב' בלוך בסופו של דבר כשנאלצה להתפנות מהדירה אותה שכרה ונותרה ללא קורת גג וגם בלי הכסף שהשקיעה בעיסקה.

...

מצאתי גם קשר סיבתי ברור ומובהק בין חוסר ההגינות של עו"ד כהן לבין הנזק שנגרם לגב' בלוך בסופו של דבר כשנאלצה להתפנות מהדירה אותה שכרה ונותרה ללא קורת גג וגם בלי הכסף שהשקיעה בעסקה.

בנסיבות העניין אני קובעת כעובדה שהגב' בלוך שילמה 144,000 ₪ כדמי מפתח ובנוסף לכך הוציאה מכיסה 16,800 ₪ נוספים עבור שיפוץ הדירה.

לאור כל האמור אני קובעת שיש לנכות סך של 66,000 ₪ מהם נהנתה הגב' בלוך בתקופת השימוש בדירה.

לטענת המבקשת, עו"ד בבייב שלח עורכת דין צעירה ממשרדו לדיון בתביעת הפינוי, וטען מטעמה כהגנה טענה שגויה ולפיה הדירה היא "דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, תשנ"ח -1998, ולא טען שלמבקשת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה ולחלופין שלמבקשת זכות דיירות מוגנת "נדחית" בדירה, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972.

ביתר שאת כאשר המבקשת הטוענת שזו דירתה היחידה, אישרה בחקירתה הנגדית בדיון בעירעור שהגישה על פסק הדין לפינוי, שבבעלותה נכס מקרקעין אותו רכשה ללא משכנתא והגם שביקשה להציגו כמקלט/מחסן לא ראוי למגורים, אישרה שיש לו תשתיות והוא מושכר תמורת דמי שכירות של 4,000 ₪ לחודש (ראו פרוטוקול הדיון מיום 4.8.20 ע"א 54563-12-16).

...

לטענת המבקשת, עו"ד בבייב שלח עורכת דין צעירה ממשרדו לדיון בתביעת הפינוי, וטען מטעמה כהגנה טענה שגויה ולפיה הדירה היא "דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח -1998, ולא טען שלמבקשת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה ולחלופין שלמבקשת זכות דיירות מוגנת "נדחית" בדירה, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972.

טענתה להיותה דיירת מוגנת נדחית מעלה על פניו קושי, אם לא יותר מכך, כאשר המבקשת אינה מצביעה על התקיימות כל התנאים המצטברים להכרה בה כדיירת מוגנת נדחית ובכללם, המשך מגוריה בדירה מאז סבה (הדייר המוגן המקורי הנטען) ועד לפטירת האב (הדייר הנגזר הנטען) (ראו; סעיף 27 לחוק הגנת הדייר; רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 34 (2000)).

שיהוי בהגשת הבקשה, מטה את הכף שלא להיעתר לה (ראו: רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.2010)) וכבר נפסק ש"אין לקבל התנהלות של בעל הדין השוקט על שמריו ורק כאשר "חרב" הפינוי מונחת על צווארו, בוחר הוא לפתוח בהליכים שונים שמטרתם לעכב או למנוע את הפינוי.

הבקשה, אפוא, נדחית.

  רקע התובע והנתבע שכנגד, הוא עו"ד במקצועו בעל משרד עורכי דין (להלן: "התובע", "הנתבע שכנגד", או "מזור").

" "המושכר" הוגדר בהסכם כדלקמן: "משרדים בגודל של כ- 210 מ"ר נטו וכן שטח נוסף מוצמד של 30 מ"ר (השטחים לא כולל חלק יחסי בשטחים צבוריים ורכוש משותף_ המצוי בקומה 4 במגדל המערבי של הקומה בכפוף למדידה שתערך על ידי הצדדים וכן 2 חניות כפולות (בטור) צמודות וסמוכות זו לזו כמפורט בהסכם זה. החניות המוצמדות תהיינה לפי בחירת השוכר ותסומנה בתשריט כנספח א". "השטחים הציבוריים" הוגדרו כדלקמן: "השטחים הציבוריים הפנימיים והשטחים הציבוריים החיצוניים יחדיו." (ס' 2 להסכם) "השטחים הציבוריים הפנימיים" הוגדרו בהסכם כדלקמן: "כל השטחים שבתחום הבניין, לרבות, ומבלי לפגוע בכלליות האמור, כל המבנים, התוספות או השיפורים שיתווספו מעת לעת, החניונים החיצוניים ו/או העיליים, גגות, מעברים, כניסות ויציאות, רחובות פנימיים, מדרכות, חדרי שירות, שטחי פריקה וטעינה, מעליות, דרגנועים, מדרגות וכל שטח אחר בתחום הבניין העומד לרשות הקהל הרחב ו/או שיעמוד לרשותו וכן המרחבים המוגנים, למעט אותם חלקים המיועדים על ידי המשכיר להשכרה ו/או שהושכרו בפועל ו/או המיועדים על ידי המשכיר למתן רשות שימוש." "השטחים הציבוריים החיצוניים" הוגדרו בהסכם כדלקמן: "כל השטחים שמחוץ למבנה גופו הכוללים, בין היתר, מעברים ודרכי גישה, מדרכות, רחבת-כניסה, גינות תאורה ושילוט." סעיף 10 להסכם קובע הוראות לעניין דמי אחזקה (דמי ניהול), לפיהן, תמורת תשלום דמי האחזקה לחברת האחזקה, מקבל על עצמו המשכיר באמצעות חברת האחזקה, לנהל ולהחזיק את השטחים הציבוריים בבניין.

בתביעה דנן, לא חזרה בית אפרת על טענותיה בתביעת הפינוי, אך הפניתה בסיכומיה למכתב שנשלח על ידה למזור ביום 17.2.2019, לפיו הפר מזור את ההסכם הפרה יסודית, מאחר ולא שילם דמי שכירות במשך חודשיים (נספח 8 לתצהיר אבירן גפני).

...

לאור האמור, איני מקבלת את טענת בית אפרת כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה לה זכות לבטל את ההסכם ולפנות את מזור מהמושכר.

סוף דבר לסיכום, בתקופת הגרייס מיום 1.5.2014 עד יום 31.5.2015, היה על מזור לשלם 1,000 ₪ כולל מע"מ בגין חניות + 800 ₪ לחודש בגין חשמל ומים, ובסך הכל 23,400 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבע שבקש גם לשכור את החדר שפינה עו"ד ראיד, חתם עמו על המסמך משנת 2013 אך לצורך העברת החיוב בארנונה, כאשר מיסמך זה, כך לשיטתו, אינו חוזה שכירות בכלל וממילא, עו"ד ראיד לא היה מיופה כוח מטעם ההקדש.

26) ראשית (העידר ראיות): אמנם דיירות מוגנת אינה מחויבת הסכם בכתב, אך זולת עדותו, הנתבע לא הציג כל אסמכתה אחרת (לרבות חילופי מכתבים, מסרונים וכו') או כל עדות אחרת שיש בה לתמוך בטענה עובדתית זו. לא נראה סביר מצב שבו משרד עורכי-דין מושכר על-ידי המשכיר לשוכר בדיירות מוגנת, ללא כל אינדיקאציה לכך, למרות חלוף כל שנות השכירות.

המסמך נחתם על-ידי שני עורכי הדין.

...

לעניין השבת דמי השכירות ששולמו, גם כאן, משלא הוכח כאמור כי המשרד לא היה ראוי לשימוש לפני 2013, כך, שעבודות התיקונים לא היו נחוצות בהכרח לקיומו, מכאן מתחייבת המסקנה לפיה ביצע הנתבע את התיקונים מרצונו החופשי ולא מתוך הכרח או אילוץ.

על כן, גם חלק זה בתביעתו דינו להידחות.

68) התובעים ישלמו לנתבע סך 20,000 ₪ תוך 30 יום, אחרת – סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.