פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות, בהתאם לחוק השכירות והשאילה

ביחס להודעות הביטול, שרבט טענה כי ביטלה כדין את הסכם השכירות, בהתאם לסעיף 13.1 להסכם, לאור המנעותה של חכמוב מלשלם את דמי השכירות על-פי ההסכם, והתשלום בגין חובות העבר שבוצע לאחר הודעת הביטול אינו מעלה ואינו מוריד לעניין זה. ביחס לתקופת האופציה, טענה שרבט כי חכמוב איננה זכאית להארכת תקופת השכירות על פי ההסכם, מפני שבמועד בו הייתה רשאית חכמוב להאריך את תקופת השכירות – ההסכם היה בטל בשל ההפרה ובשל הודעת הביטול שנשלחה על-ידי שרבט.

ואכן, חכמוב לא שילמה את דמי השכירות במלואם ובמועדם וגם לאחר הדרישה של שרבט לתשלום ההפרש בדמי השכירות, שנדרשו בלא קשר לפינוי, לא הגיבה חכמוב למכתב זה משך זמן רב, עד לתשובתה ביום 12.10.2008, שבה שילמה את הסכום השנוי במחלוקת תחת מחאה.

אני סבור ששרבט כבעלת הנכס המושכר, המצוי באותו ביניין שבו מצויים משרדיה, רצתה להשאיר בידה את הזכות (בכפוף כמובן להוראות חוק השכירות והשאילה וחובת תום הלב) לא להסכים להשכרת משנה לכל שוכר משנה שתחפוץ חכמוב או לכל שימוש במושכר שתחפוץ חכמוב, ולא התכוונה שלא להשאיר בידה אפשרות למנוע מקרים קצוניים כמו השכרת משנה לשוכר מפוקפק או למטרת שכירות מפוקפקת או כזו היכולה לפגוע במושכר או מקרים דומים.

...

עוד מצא בית המשפט קמא לנכון להעיר כי בהתנהלותם ההדדית "שני הצדדים לא היו תמי לב לחלוטין". עיקרי טענות הצדדים בערעור ובערעור שכנגד בערעורה טוענת חכמוב כי שגה בית המשפט קמא כאשר קיבל באופן חלקי בלבד את תביעתה וכי היא זכאית לסך של 1,493,339 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

כל שלוש הדרכים הנ"ל מובילות לאותה תוצאה של קבלת הערעור שכנגד ודחיית ערעור חכמוב, כאשר מספיקה דרך אחת שתתקיים כדי להגיע לתוצאה זו. לאור כל האמור לעיל אמליץ לחבריי להרכב לדחות את הערעור, ולקבל את הערעור שכנגד, ולבטל את חיובה של שרבט לשלם לחכמוב סכום של 34,381 ש"ח. באם סכום זה שולם על-ידי שרבט לחכמוב, יוחזר הסכום לשרבט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום ועד להחזרתו בפועל לשרבט.

יוער כי לדידי די היה בהתנהגות חסרת תום הלב של המערערת על מנת להגיע לאותה מסקנה.

דומה כי התנהלותה של חכמוב, שבחרה לסלק את חוב הפיגורים זמן רב לאחר שנדרשה לעשות כן, וגם זאת, רק על מנת לנסות ולרפא בדיעבד את הפרת החוזה על ידה, כדי להכשיר את השכרת המשנה, נגועה בחוסר תום לב. מכל מקום, אין בתשלום המאוחר כדי לשלול את המסקנה שלפי ס' 3.2 להסכם השכירות, אבדה לחכמוב הזכות לחדש את השכירות לתקופה נוספת, זכות שהיתה מותנית בקיום התחייבויותיה כלפי שרבט, במלואן ובמועדן.

התובע אשר המשיך לטענתו לשלם את דמי השכירות במשך כל התקופה, עותר בהסתמך על חוות דעת מומחה להשבת ההפרש בין דמי השכירות אשר שולמו על ידו, לבין דמי השמוש הראויים, בסך 75,510 ₪(כולל הפרישי הצמדה); פיצוי על נזקים לתכולת ארון הבגדים בסך 12,500 ₪; 4,800 ₪ בגין הוצאות חוות הדעת; ובנוסף פיצוי בגין נזק לא ממוני , עוגמת נפש עקב הטחב והחשש מההשלכות הבריאותיות לו וליקיריו בסך של 18,000 ₪.

באמצעות הגשת תביעה זו, מנסה התובע לחמוק מתשלום חובותיו לנתבע כדלקמן: דמי שכירות עבור 3 חודשים, אי פינוי המושכר במועד, חובות לצדדים שלישיים ונזקים למושכר.

במקביל להופעת הנזילה בחדר הארונות, התגלו בין הצדדים מחלוקות הן באשר לתשלומי הנתבע לועד הבית והן באשר למימוש האופציה כפי שאף עולה ממכתביו של התובע מימים 3.7.12 ו-11.7.12, עת התובע עומד על כך כי מימש את האופציה לתקופה שכירות נוספת, כדין ובהתאם להסכם השכירות.

הנזק הנטען סעיף 9 (א) (2) לחוק השכירות והשאילה תשל"א- 1971 (להלן-"חוק השכירות והשאילה"), קובע, כי אם דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולא תיקן המשכיר בתוך זמן סביר, רשאי השוכר לתקן ולדרוש מהמשכיר את הוצאותיו, או להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה לפי היחס שבו פחת שווי השכירות, לעומת שוויה לפי החוזה.

...

מהמקובץ עולה; כי לא הונחה תשתית לטענות התובע, לפיהן עובר לחתימת הסכם השכירות, הסתיר הנתבע קיומה של רטיבות בדירה; התובע אף לא הציג פניות לנתבע לקיומה של רטיבות או ריח עובש כנטען, עד למחצית שנת 2012; ממסרונים שהוחלפו בין התובע והנתבע עולה, כי ביום 9.7.12 עדכן הנתבע את התובע כי יגיע נציג חב' הביטוח לבדק את הארון כך אף ממסרון מיום 23.7.12 לענין מפקח מחב' הביטוח; מתשובותיה של המומחית מטעם התובע עולה כי בביקורה הראשון בדירה, ב 12.12.2012, הרטיבות ברובה התייבשה; עבודות צביעה בוצעו בחודש פברואר 2013.

העולה מהמקובץ הינו כי בנסיבות כפי שפורט לעיל אין התובע יכול להיבנות מהוראת סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה הן לעצם הזכות להפחתת דמי השכירות ואף לשיעורה הנטען.

סוף דבר התביעה נדחית.

הנתבע הצהיר כי שילם את דמי השכירות בהתאם להסכם ואף לפני המועד הנקוב בהסכם השכירות ופינה את המושכר במועד.

כמו כן התובע הציג תדפיסי תנועות בחשבון הבנק, אשר יש בהם כדי ללמד על איחור בתשלום חלק מדמי השכירות ועל הפרישי תשלום דמי שכירות במפורט בתצהירו, בסכום כולל של 19,500, מכתב דרישת תשלום מיום 11.6.13 ומיום 24.2.14.

המסגרת החוקית לבצוע הפחתה מדמי השכירות, הנה חוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות") הקובע מפורשות בסעיף 25 שחובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות, ניתנים לקזוז.

...

במכלול הדברים לעיל ולאחר שהתרשמתי מעדויות הצדדים, מקובלת עלי גרסת הנתבע אשר נתמכת בדבריו המוקלטים של העד עמר ועדותו, בכל הקשור לרכישת כיסוי לג'קוזי בסך 1,000 ₪, מנוע לבריכה בסך 3,000 ₪ ותיקון המזגן בעלות של 1,000 ₪ ובעניין זה אני סבורה כי הנתבע עמד ברף הראייתי הנדרש.

סוף דבר התובע הוכיח כי לנתבע חוב בגין הפרשים בתשלום דמי שכירות המסתכמים ב-19,500 ₪.

לפיכך, ישלם הנתבע לתובע סך של 14,500 ₪.

נטען כי הנתבע הפר את הסכם השכירות ולא קיים את חיוביו לפעול לתיקון הליקויים לפי ההסכם ובהתאם לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה").

הסעדים להם עתר התובע בכתב התביעה: א) החזר כספי בסך של 75,510 ₪ (72,100 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית) בגין הפרש דמי השכירות אשר שולמו לנתבע לבין דמי השמוש הראויים אותם היה צריך לשלם נוכח מצב הדירה.

בימ"ש קמא גם קבע כי טענת המערער באשר להשבת דמי השכירות אף אינה מתיישבת עם היתנהלותו אשר בחר לממש את האופציה פעם אחר פעם והתעקש על כך גם במסגרת הליך הפינוי בו נקט הנתבע.

...

בימ"ש קמא הגיע למסקנה לאחר שמיעת המומחית, כי ההערכה שביצעה בעניין דמי השכירות אינה מעוגנת באסמכתאות אלא מבוססת על הערכות והנחות.

משכך, לא נדרש לפסוק גובה של דמי שכירות ראויים ודין הטענה בדבר פיצוי על דרך אומדן להידחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

בסיכומו של דבר, עותר התובע בכתב התביעה לחייב את הנתבע לשלם לו סך כולל של 102,905 ₪ בגין רכיבי התביעה שלהלן, וזאת בעילה של הפרת חוזה, בעילות נזיקיות שונות (הסגת גבול במקרקעין, רשלנות, גזל והפרת חובה חקוקה) ומכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: דמי שימוש מוסכמים: בחודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 המשיך הנתבע להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש חרף העובדה שחדל מלשלם את דמי השכירות והחשבונות ובכך הפר את ההסכם בהפרה יסודית.

סעיף 11.2 להסכם, עליו מבקש התובע לבסס רכיב זה של התביעה, קובע כדלקמן: "אם השוכר לא יפנה את המושכר עם תום תקופת השכירות או בכל עת שהסכם זה יבוטל בשל הפרתו הפרה יסודית או בשל כל סיבה אחרת על פי הדין (להלן: "מועד הפינוי"), ישלם השוכר למשכיר דמי שימוש עבור המושכר בשיעור שיהא פי שלושה משעור דמי השכירות האחרונים שנקבעו בין הצדדים לפי חישוב יומי לגבי התקופה המתחילה ביום בו היה על השוכר לפנות ולמסור את המושכר לידי המשכיר ועד לפינויו כאמור".

נוסף על כך, על הנתבע לשלם לתובע סך של 2,500 ₪ בגין ההפרש בין דמי השכירות על פי ההסכם שנחתם עמו לבין דמי השכירות ששולמו לו על ידי השוכר החלופי (סך של 500 ₪ לחודש), בגין תקופה של חמישה חודשים, החל מחודש אפריל ועד לחודש אוגוסט 2018 (מועד סיום תקופת השכירות על פי ההסכם).

במכתב ששלח ב"כ התובע ביום 08.01.18 ושנתקבל בידי הנתבע ביום 09.01.18 נידרש לתקן את ההפרות הבאות תוך 7 ימים: לשלם לתובע את דמי השכירות שבפיגור בגין החודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 בסך כולל של 6,000 ₪; למסור לידי התובע את השיקים של דמי השכירות עבור יתרת תקופת השכירות; למסור לידי התובע שיק בטחון בסך של 5,000 ₪; למסור לתובע עותק מאושר ותקף של פוליסת הביטוח בהתאם להוראות סעיף 12 להסכם; לשלם לתובע פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 10.1 להסכם עבור כל יום הפרה, החל מיום 01.12.17 ועד לתיקון ההפרות בפועל; לשלם לתובע הוצאות משפט.

...

בסיכומו של דבר, עותר התובע בכתב התביעה לחייב את הנתבע לשלם לו סך כולל של 102,905 ₪ בגין רכיבי התביעה שלהלן, וזאת בעילה של הפרת חוזה, בעילות נזיקיות שונות (הסגת גבול במקרקעין, רשלנות, גזל והפרת חובה חקוקה) ומכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: דמי שימוש מוסכמים: בחודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 המשיך הנתבע להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש חרף העובדה שחדל מלשלם את דמי השכירות והחשבונות ובכך הפר את ההסכם בהפרה יסודית.

לאור האמור לעיל ובנסיבות המקרה דנן, סבורני כי יש להפחית ב-40% את שיעור הפיצוי המוסכם כפי שנקבע לעיל (21,000 ₪) ולהעמידו על סך של 12,600 ₪ (75 ימים * 80 דולר ארה"ב * 3.5 ₪ שער הדולר * 60%), דהיינו פיצוי בסכום של 168 ₪ ליום במקום 280 ₪ ליום.

אשר לשכ"ט עו"ד והוצאות משפט – נוכח הפער הניכר בין סכום התביעה (102,905 ₪) לבין הסכום שנפסק לתובע בסופו של דבר (20,115 ₪), על הנתבע לשלם לתובע סך של 3,500 כולל מע"מ בגין שכ"ט עו"ד וכן סך של 2,000 ₪ בגין הוצאות משפט.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 20,350 ₪.