פינוי מושכר בסדר דין מיוחד: הפרת הסכם שכירות

לפניי תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו, שהוגשה בהתאם לסדר הדין המיוחד שנקבע בפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.

זה המקום להוסיף ולציין, כי אל מול הטענה שלפיה התובעת מבקשת "לסלק" את הנתבע מטעמים לא עינייניים, ולכן "מחפשת" תירוצים לסלקו, ניצבת המציאות הברורה: חרף הפרות חוזרות ונישנות, הראשונה בהן כבר באוקטובר 2018, כל אחת מההפרות – הפרה יסודית, המזכה את התובעת, אילו רצתה בכך, בסעד של פינוי – המתינה התובעת שנה תמימה, ורק בהצטברות של הפרות יסודיות – כאמור, שבע הפרות יסודיות במספר, לאחר התראות רבות, ולאחר שתי הודעות על ביטול החוזה, עמדה היא על זכותה החוזית להביא לסיום החוזה ולפינוי המושכר.

...

לאחר שעיינתי בחומר שבתיק ושמעתי את עדויות הצדדים, נחה דעתי כי אין כל יסוד לטענותיו של הנתבע בדבר התנכלות של התובעת, אשר סיכלה את יכולתו לעמוד בתשלומים שהתחייב להם, וכי ההפרות היסודיות של ההסכם – לא פחות משבע במספר – נעוצות בו, ובו בלבד.

אני סבור, שמקום שבו ההסכם אינו אוסר על אחד הצדדים לו לפעול בדרך מסוימת, על בית המשפט לגלות זהירות רבה בקביעה כי כאשר פועלים הצדדים על פי זכויותיהם החוזיות, יש בעצם הפעולה חוסר תום-לב. לא כך הוא המצב, להבנתי, במקרה זה. הנתבע מוסיף וטוען, כי התובעת סירבה לאפשר לו להרחיב את עסקו, ולהפעיל בו גם פיצריה, אף זאת, לשיטתו, בחוסר תום לב. גם בטענה זו לא מצאתי כל ממש.

בנסיבות אלה, אני סבור שאין כל יסוד לטענות הנתבע בדבר חוסר תום לב. נראה כי הנתבע אינו מפנים את אחריותו-הוא לניהול העסק, ואינו מבין די הצורך, כי האחריות לעמוד בהתחייבויות – מוטלת עליו.

הפועל היוצא הוא שהתובעת הוכיחה כי קמה לה עילה לביטול החוזה ולפינוי המושכר, וטענותיו של הנתבע נדחות כולן.

לפני תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, אשר הוגשה במקור לפי סדר הדין הקבוע בפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.

יוער, כי התובענה הוגשה תחילה בסדר הדין המיוחד שנקבע בפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, אולם לאור המורכבות היחסית של הדיון, הועבר הדיון לסדר דין רגיל, תוך שנעשה ניסיון לשמור על לוחות הזמנים המזורזים.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את העדויות ואת טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, והתובעת זכאית לסעד המבוקש בתביעה זו – סעד של פינוי הנתבעת מן המושכר.

...

בהקשר זה, אגב, אפנה גם לעמ' 27 לתמליל נספח 1 לכתב התביעה בשורות 18-13, שבהן אומר מר אילוז למר נחמיאס (מבלי שמר אילוז ער לכך שהוא מוקלט), כי הבהיר למר נחמיאס שעד להסדרת כל המחלוקות שבין הצדדים, לא תתאפשר חריגה, וכלשונו של מר אילוז: "ישבנו אז בחלון [כלומר – בנושא החלון, ע"י] ואמרתי לך עד שלא ייגמרו דברים לא ייסגר וכשנגמרו דברים ואם היה הסיפור הזה של החלון היה עולה בהסכם באותו יום בשיחה, הייתי אומר לך חי החלון לא לא לא בתמונה מחוץ, וכשהחלון, אדון מיכאל [היועץ המשפטי של הנתבעת – ע"י] הכניס אותו, רגינה [היועצת המשפטית של התובעת – ע"י] אמרה לו החלון לא בתמונה, אין חלון, תשכח מזה..." מן הטעמים שלעיל, באתי לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית בשניים אלה: פריצת החלון ללא הסכמת התובעת, וחרף התנגדות מפורשת שלה, והימנעות מהשבת המצב לקדמותו עד היום; אי-העמדת הביטחונות המתחייבים הן מהסכם השכירות והן מהתוספת להסכם השכירות, ככל שהייתה מחייבת.

לאור המסקנה שאליה הגעתי, לא ראיתי צורך לדון ביתר ההפרות הנטענות.

הפועל היוצא הוא שהתביעה מתקבלת, ואני מורה לנתבעת לפנות את המושכר כהגדרתו לעיל, ולהחזיר את החזקה בו, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לה או למי מטעמה, ובמצב שבו קיבלה אותו, לא יאוחר מיום 31.5.2020.

ההליך לפי פרק זה הוא מזורז, ומטרתו להביא לפינויים המהיר של שוכרי נכסים, הממשיכים להחזיק בהם לאחר המועד המוסכם או תוך הפרת הוראות הסכמי השכירות.

סמכות בית המשפט להורות על העברת תובענה מסדר הדין המיוחד למסלול דיון רגיל מוסדרת בתקנה 214יב, שהוחלה על תביעות לפינוי מושכר.

עם זאת, בנסיבות העניין איני סבור כי נכון יהיה לקיים את הדיון בסדר הדין המיוחד, וזאת מהטעמים הבאים: נדמה כי ההפרה המרכזית שבגינה הוגשה התביעה, היא אי תשלום דמי השכירות כתוצאה ממשבר הקורונה.

...

לפיכך אני מקבל את הבקשה ומורה על העברת התובענה למסלול של דיון רגיל.

יש לציין כי בדיון שהתקיים לפניי ביום 20/10/20 נכתבה לפרוטוקול הצעת בית המשפט, כי בתקופת המשבר, עד לחזרתם של אולמות האירועים לפעילות, המבקשת תשלם למשיבה מחצית מדמי השכירות כמימון ביניים ומבלי שהדבר ייחשב כוויתור על זכויות.

לטענת הנתבע, הטוען כי הוא מתגורר בנכס מכוח הסכם תקף ומחייב, אין מקום לברר את התביעה בהתאם לסדרי הדין המיוחדים אשר נקבעו לעניין פינוי שוכר ממושכר בפרק ט"ז4 הנ"ל לתקנות סדר הדין האזרחי, ויש להעביר את התובענה למסלול של סדר דין רגיל.

עוד אוסיף כי איני מוצאת לקבל את טענת הנתבע לפיה ההליך הייחודי של תביעה לפינוי מושכר נועד רק לאותם מקרים בהם עילת הפינוי שבבסיס התביעה היא הפרה של תניה הכלולה בהסכם השכירות אשר אין מחלוקת על תוקפו (כגון אי תשלום דמי השכירות) או סרוב להתפנות כשתמה תקופת השכירות, וכי אין מקום לידון בהליך במתכונת זו מקום בו הצדדים חלוקים לגבי תוקפו של ההסכם שבבסיס התביעה.

...

הנתבע העלה בהקשר זה טענה כללית לפיה על מנת שלא לפגוע בזכויותיו הדיוניות יש להתיר לו בהליך דנן הליכים מקדמיים מלאים, כבהליך בסדר דין רגיל, אולם הטענה הועלתה בכלליות, ולא שוכנעתי כי דחיית מבוקשו של הנתבע בהקשר זה תוביל לפגיעה בזכויותיו הדיוניות באופן המצדיק סטיה מהוראות התקנות (וכאמור בכל הליך של תביעה לפינוי מושכר לא מתקיימים הליכים מקדמיים מלאים).

בעניין זה אציין כי שיקולי יעילות מושכים לטעמי דווקא לכיוון ההפוך, כך שטענות הצדדים לעניין תוקף המסמך שנחתם בין הצדדים תוכלנה להתברר - באופן מהיר - במסגרת הליך זה. מעבר לכך שנראה כי כריכתן של המחלוקות הכספיות של הצדדים עשויות לסבך ולהאריך את הדיון שלא לצורך, הרי שדומה כי הכרעה בשאלת תוקף המסמך שנחתם בין הצדדים אף תאפשר מיקוד וגיבוש של הטענות הכספיות של הצדדים זה כלפי זה. לצד כל האמור לעיל, מצאתי להתיר צירוף של תצהירים נוספים לכתבי הטענות שהוגשו.

סיכומם של דברים - הבקשה להעברת ההליך למסלול של סדר דין רגיל, נדחית.

בפתח דברי ההסבר להצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון - פינוי שוכר), התשס"ז-2007 נרשם כך: "קיימת בישראל תופעה של שוכרי דירות אשר מסרבים להתפנות מן הדירה. הדין הקיים אינו מעניק לבעלי הדירות כלים יעילים לפינוי הדירה." אלה הדברים שנכללו בדברי ההסבר לתיקון תקנות סדר הדין האזרחי וקביעת סדר דין מיוחד ומזורז לטפול בתביעות לפינוי מושכר (דו"ח הוועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים בראשות כבוד השופטת רות רונן יוני 2008): "הצורך בתיקון זה נולד נוכח תופעה חברתית קלוקלת, אשר יש בה כדי לשדר חוסר אמון כלפי המערכת המשפטית, שלפיה שוכרי דירות, נמנעים מלפנות דירות במועד ומכתיבים לבעל הנכס את המועד, בו יתפנו מהנכס אם בכלל, תוך שהם מנצלים את הדין האוסר עשיית דין עצמית מטעם בעלי הנכסים ושתוצאתו המשך החזקתם בנכס והקפאת המצב העובדתי לנוחיותם. כאשר שוכר החזיק במושכר כדין מכח הסכם השכירות ומסרב לפנות את המושכר, למרות שאינו זכאי להמשיך ולהחזיק בו יותר לפי הסכם השכירות, כי אז על המשכיר להזקק לצוו של בית המשפט לפנוי הנכס, הכרוך בהליך משפטי מלא בבית המשפט." ר' לעניין זה רע"א (מחוזי ב"ש) 4022-05-17 מאיה ל.ס. בע"מ נ' הלני השקעות ונדל"ן בע"מ (28.05.2017) "ענייננו אינו בתיק הקלסי של פינוי מושכר שהנו מסוג של דירת מגורים, של בעל בית המשכיר את דירתו ובעיניים כלות רואה ששוכר הדירה מנצל את העומס על המערכת השיפוטית למניעת פינויו מהדירה. אלו המקרים שהביאו לתיקון התקנות והוספת סדר הדין המיוחד. מדובר בעניינינו בנכס עסקי מובהק, בשיקולים מסחריים עיסקיים, נכס שנשכר מהמשיבה אשר זהו עסקה מחד ומנגד כאשר המבקשת הנה גוף מסחרי ששכר שטח בהקף 1,000 מ"ר לצורך עסוקו." אמנם, והדברים ברורים ואף נקבעו בפסה"ד שהובא לעיל, אין מניעה כי הדיון בתביעה לפינוי נכס עסקי יתנהל לפי סדר הדין המיוחד והמקוצר של פינוי מושכר, אולם הדבר תלוי במכלול הנסיבות.

בע"א (מחוזי חי') 20680-10-21 קפלן נ' ניר (23.12.2021) נקבע כי בהליכים שאינם מתאימים לניהול בסדר הדין המיועד לתביעה לפינוי מושכר, מצופה מבית המשפט להעביר את הדיון לסדר דין רגיל, כמפורט בפסקות 17-18 לפסק הדין: "לבחירה בסווג התובענה כתביעה לפינוי מושכר ודיון בה במסגרת סדר דין מהיר, ישנן השלכות רחבות ומשמעותיות על הצדדים ועל בית המשפט והבאים בשעריו. כוונת מתקין התקנות בקובעו הליכים מהירים ויעילים לפינוי מושכר, היא לתת סעד מיידי מהיר ויעיל בידי משכיר לפינוי השוכר השוהה במושכר תוך שהוא מפר ברגל גסה את הסכם השכירות... [ה]טומן בחובו יתרונות דיוניים ממשיים מבחינתו של תובע, ובחירתו להגיש תביעה בסדר דין זה היא בעלת השפעה לא מבוטלת הן על הנתבע, הן על בית המשפט, והן על בעלי דין אחרים... מקום שבו התביעה אינה מתאימה להידון בסדר הדין שבו הוגשה, נגרמת פגיעה לא מוצדקת בכל שלושת הגורמים שנימנו לעיל: נפגעות זכויותיו הדיוניות של הנתבע; נפגעת תקינותה של העבודה השיפוטית; ואף נפגעים בעלי דין בהליכים אחרים, שעניינם מושהה...." ר' גם רע"א (מחוזי מרכז) 13892-10-21 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ (02.11.2021), הקובע (פסקה 11) כי "אכן, במקרים רבים הדיון בפנוי נכס עסקי הוא מורכב ומחייב העברה למסלול דיוני רגיל, אך מדובר בסמכות שברשות, וכאשר נמצא שמדובר בעיניין פשוט יחסית ההליך ינוהל בסדר דין מהיר גם אם הנכס הוא מסחרי וההתקשרות עסקית, וללא קשר לשווי העסקה". בעניינינו, אני סבורה כי התכלית לה מיועד סדר הדין המהיר בתביעה לפינוי מושכר, אינה חלה על הסיכסוך בין הצדדים בהליך דנן, שעניינו הסכם בר רשות, ולא הסכם שכירות.

...

בע"א (מחוזי חי') 20680-10-21 קפלן נ' ניר (23.12.2021) נקבע כי בהליכים שאינם מתאימים לניהול בסדר הדין המיועד לתביעה לפינוי מושכר, מצופה מבית המשפט להעביר את הדיון לסדר דין רגיל, כמפורט בפסקאות 17-18 לפסק הדין: "לבחירה בסיווג התובענה כתביעה לפינוי מושכר ודיון בה במסגרת סדר דין מהיר, ישנן השלכות רחבות ומשמעותיות על הצדדים ועל בית המשפט והבאים בשעריו. כוונת מתקין התקנות בקובעו הליכים מהירים ויעילים לפינוי מושכר, היא לתת סעד מיידי מהיר ויעיל בידי משכיר לפינוי השוכר השוהה במושכר תוך שהוא מפר ברגל גסה את הסכם השכירות... [ה]טומן בחובו יתרונות דיוניים ממשיים מבחינתו של תובע, ובחירתו להגיש תביעה בסדר דין זה היא בעלת השפעה לא מבוטלת הן על הנתבע, הן על בית המשפט, והן על בעלי דין אחרים... מקום שבו התביעה אינה מתאימה להידון בסדר הדין שבו הוגשה, נגרמת פגיעה לא מוצדקת בכל שלושת הגורמים שנמנו לעיל: נפגעות זכויותיו הדיוניות של הנתבע; נפגעת תקינותה של העבודה השיפוטית; ואף נפגעים בעלי דין בהליכים אחרים, שעניינם מושהה...." ר' גם רע"א (מחוזי מרכז) 13892-10-21 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ (02.11.2021), הקובע (פסקה 11) כי "אכן, במקרים רבים הדיון בפינוי נכס עסקי הוא מורכב ומחייב העברה למסלול דיוני רגיל, אך מדובר בסמכות שברשות, וכאשר נמצא שמדובר בעניין פשוט יחסית ההליך ינוהל בסדר דין מהיר גם אם הנכס הוא מסחרי וההתקשרות עסקית, וללא קשר לשווי העסקה". בענייננו, אני סבורה כי התכלית לה מיועד סדר הדין המהיר בתביעה לפינוי מושכר, אינה חלה על הסכסוך בין הצדדים בהליך דנן, שעניינו הסכם בר רשות, ולא הסכם שכירות.

מסקנה זו מבוססת על אלה: ראשית, הנתבעת אינה שוכרת במובנה הרגיל, והתובעות אינן המשכירות, אלא השוכרות של הנכס; שנית, הצדדים ביקשו שהות לנסות להסדיר את המחלוקת ביניהם בהידברות ישירה, והתובעות ביקשו ארכה נוספת לשם כך. הדבר מלמד על כך שאין בהילות מיוחדת בהכרעה בהליך; שלישית, התובעות בתגובתן בנוגע לאופן ניהול ההליך ביקשו להמשיך ולנהלו כתביעה לפינוי מושכר, אולם לא ביקשו לקבוע מועד נוסף לדיון; רביעית, בשלב זה לא ניתן לדחות את טענת הנתבעים, לפיה דמי השכירות משולמים לבעל הנכס, באופן סדיר.

סוף דבר התרשמתי כי במקרה דנן לא מדובר במחלוקת פשוטה שניתן להכריע בה בהליך מקוצר ולפיכך, אני מורה על העברת ההליך לסדר דין רגיל.

התובעות ישלמו הוצאות הנתבעים בשל הצורך בהגשת טיעונים בסוגיה זו בסך של 1,500 ₪ בתוך 30 ימים מהיום, ללא קשר לתוצאות ההליך.