פינוי מושכר בדיירות מוגנת בגין הפרת הסכם שכירות ושינוי מטרה

התובעים לא צרפו את הסכם השכירות בטענה שהוא לא אותר, אך טוענים כי מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי שמר קשטן נהג להשתמש בו. לטענתם, סעיף מטרת השכירות בהסכם קובע – "חנות לצורפות בלבד". התובעים טוענים כי הנתבע הפר את הסכם השכירות והפך את חנות הצורפות לבית ספר ללימוד צורפות, ולפיכך הפר את הסכם השכירות בפעולות הבאות: שינה את ייעוד החנות בנגוד למטרת השכירות; נטש את החנות עקב אי קיום מטרת השכירות המקורית; מסר או העביר או השכיר את החנות או חלק ממנה בלי קבלת רשות בכתב מראש מאת המשכיר.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-172 (להלן: "החוק"), קובע שלושה תנאים מצטברים שעל הטוען לקיומה של עילת הפינוי להוכיח, והם: תנאים מפורשים בחוזה השכירות אשר אוסרים את השינויים; התנאים הנ"ל הופרו על ידי הדייר המוגן; הפרת תנאים אלו מקנים מקנים עלית פינוי על פי תנאי השכירות.

...

הפועל היוצא מן האמור הוא, שאני קובע כי אין בלימוד צורפות כל חריגה ממטרת השכירות, שכן שינוי מטרת השכירות צריך להיות שינוי קיצוני ומובהק.

ושוב, דומה כי התובעים סבורים בטעות שקיום פעילות הוראה והדרכה במושכר מהווה "השכרת משנה", ולא היא, כך שגם טענה זו נדחית.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח הפרה כלשהי של הסכם השכירות, ותביעת הפינוי נדחית במלואה.

בדומה נטען כי שינוי המטרה של השכירות מנקודת מכירה למחסן מהוה אף היא עילה המזכה בפנוי בהתאם לסעיף ח' להסכם השכירות.

על הסכמת הבעלים והעובדה שלא ראה בטענות לעניין העברת המושכר לחברה ושינוי הייעוד משום הפרות המזכות בפנוי ניתן ללמוד גם מהעובדה שהתביעה המקורית בתיק הנוכחי – שהוגשה על ידי מי שרכש את הנכס מהבעלים המקורי ומאוחר יותר מכר אותו לתובעת – התייחסה לעילת נטישה בלבד.

זאת, בשים לב לעובדה שהנתבעים רכשו את זכויות הדיירות המוגנת בדמי מפתח; בשים לב לעובדה שהנתבעים מחזיקים בנכס מזה ארבעה עשורים; בהיתחשב בעובדה שלא הועלתה נגדם במשך השנים ולוּ טענה אחת על הפרת תנאי השכירות (עד הגשת התביעה הנוכחית); בשים לב לעובדה שטענתם העקרונית היא כי צימצמו את הפעילות במושכר על רקע עבודות הבנייה בשכונה והשינויים שעבר המקום; בהיתחשב בעובדה שגם בשנים שבהן לא הייתה מחלוקת שהשימוש בנכס צומצם הוסיפו הנתבעים לשלם את דמי השכירות ואת המיסים, לרבות תשלומי הארנונה בעשר השנים האחרונות בסך כולל של כ-150,000 ש"ח (סעיף 13 לכתב ההגנה המתוקן); ולבסוף, גם בהיתחשב בפרק הזמן הממושך של החזקת הנתבעים ובשים לב לעובדה שהנכס נרכש על ידי התובעת לאחרונה, ובעוד התביעה הנוכחית מתבררת (השוו, עניין פלונית, בפיסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל).

...

התוצאה היא שלא עלה בידי התובעת להוכיח שמתקיימות עילות לפינוי הנתבעים ובנסיבות אלה יש להורות על דחיית התביעה.

התוצאה היא שהתביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ש"ח. הסכום האמור ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום בפועל.

תובענה כנגד בנו של דייר מוגן מקורי בחנות שהלך לבית עולמו בשל טענות לפיהן אין הוא עומד בתנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר; נטישה; הפרת חוזה השכירות; ובכלל כך גם עיכוב ואי תשלום דמי שכירות.

הפרת חוזה השכירות דרישת התובעים לפינוי הנתבע נוכח הפרת חוזה השכירות.

סעיף 3 לחוזה השכירות קובע: "השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרה הקבועה לעיל ולא למטרה אחרת כלשהיא בלי הסכמתו של המשכיר בכתב." בהמשך קובע סעיף 19 כדלקמן: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה... אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה הזה בטל ומבוטל ומבלי לפגוע מזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר." העובדה שהנתבע לא עמד בתנאי סעיף 26 לחוק ולא הוסיף לנהל בו את העסק שניהל בו המנוח, מהוה שינוי של מטרת השכירות.

...

אני דוחה את טענת הנתבע לפיה התובעים טענו טענות עובדתיות חלופיות של נטישה, שינוי השימוש במחסן לכדי מחסן ולזיוף חשבוניות.

סוף דבר הנתבע לא הוכיח כי הוא מפעיל בחנות עסק של מכון שמיעה ומכירת מכשירי שמיעה.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 7,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

בית-המשפט מצא כי שלוש מהוראות חוזי השכירות שכרתה המשיבה עם המנוח הופרו: ההוראה האוסרת שימוש במושכר למטרה שאיננה מגורים, ההוראה האוסרת על שינוי המושכרים, לרבות בנייה או הריסה של כל חלק מהם, וההוראה שעניינה מתן אפשרות לבדיקת הנכס, אם כי האחרונה תוקנה לאחר הגשת התביעה.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי המערער אינו דייר מוגן, משום שזכויות הדיירות המוגנת לא הועברו לו מאביו כדין, וממילא אין הוא זכאי למעמד של דייר מוגן נוכח הפרות חוזה השכירות.

הוקם והופעל במקרקעין עסק מסחרי, שעצם הקמתו והשמוש בו אינם מתיישבים עם מטרת השכירות, כאשר עבורו ניבנה מבנה נוסף ללא אישור בשטח של כ-32.5 מ"ר. היתנהלות זו מהוה הפרה ברורה של הוראות סעיפים 4 ו-5(ד) להסכם, ובהתאם להוראת סעיף 10 היא מקימה עילת פינוי.

...

נזכיר כי בית-המשפט מצא כי השטח שבידי המערערים פולש לחלקות נוספות ומונע שיווקן, וכך פוגע פגיעה נוספת באינטרס הציבור.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל לא מצאנו מקום להתערב בפסק דינו של בית-משפט השלום והערעור נדחה.

המערערים ישלמו את דמי השימוש הראויים שפסק בית-משפט השלום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית תוך 30 ימים מהיום.

לחלופין טוענת התובעת כי עומדת לה זכות לעתור לפינויים של הדיירים בשל הפרת הסכם השכירות, הן בשינוי מטרת השכירות, הן באי עמידה בחובת תשלום דמי השכירות והן בשל הזנחת הנכס.

אין בדברים כדי לומר כי בכל מקרה שבו מבקשת רשות מקומית לפנות דייר מוגן לצרכי שפוץ המבנה רשאית היא לעשות שימוש בסעד זמני ולהקדים את פינוי הנכס למציאת סידור חלוף, ואולם בהצטבר טעם זה לטעמים הנוספים שהעלתה התובעת בנוגע לזכותם של הנתבעים כאן להחשב כדיירים מוגנים בהתאם להוראות החוק ולהפרות הסכם השכירות – דומה כי הכף נוטה לכיוון קבלת הבקשה וקידום המטרה הסופית של ההליך.

...

מכל האמור אני מורה כדלקמן : התובעת תפקיד בקופת ביהמ"ש כתב התחייבות עצמית (לפי טופס 7 בתוספת) וכן ערבון להבטחת נזקי הנתבעים בגין צו זה, אם וככל שתידחה תביעתה, בסך של 15,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית אשר תופקד בקופת ביהמ"ש עד ליום 27.6.22.

בשים לב לתוצאת הדיון בבקשה אני קובעת כי הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת בגין הדיון בבקשה בסך של 2,500 ₪ ללא קשר לתוצאות ההליך.

המזכירות תמציא החלטתי זו לצדדים.