פינוי חנות בשטח ציבורי

בפגישה הוצע לנתבע ולמנוחה ע"י העיריה, כעולה מהפרוטוקול (נספח 6) להזיז את החנות (עם שתי החנויות האחרות שלידה) ולמקמה בתוך גדר בית החולים, בשטח הצבורי.

לא זו בלבד שעל פי כללי הפרשנות יש לפרש מיסמך לרעת המנסח, שללא עוררין היתה במקרה זה העיריה, אלא שברי כי ניתן היה לכתוב בהתחייבות כי המנוחה מסכימה שבמקרה שהשטח יידרש לעיריה יהיה עליה להתפנות מהחנות ללא פיצוי כלשהוא וללא קבלת רשות שימוש בנכס חלופי.

...

לפיכך, גם כאשר מתקיים התנאי לפיו "השטח נדרש לעיריה" – ובעניין זה אני מקבלת את עדות מנהל בית החולים, ד"ר ערן הלפרין, כי מיקום שלוש החנויות/דוכנים בכניסה למתחם בית החולים הינו אנכרוניסטי ולא ראוי למוסד רפואי מתקדם, הרי שעליה לבוא אל הנתבע בהצעה הולמת לפיצוי כספי או רשות שימוש בנכס חלופי סביר, שלא במתחם בית החולים.

מאחר שהעיריה דורשת את פינוי הנתבע מהחנות, המנוהלת על ידו וע"י הוריו המנוחים מזה 25 שנים לפחות, ללא כל תמורה כספית ו/או מתן רשות שימוש בנכס חלופי במקום אחר, בניגוד לעולה מההסכמות שהיו בין הצדדים בעבר, אני דוחה את התביעה.

על תנאי המיכרז עמדתי לעיל, כמו גם על משמעותם של חיובי הפינוי והפיצוי שהושתו בהם על מי שיזכה בו. עמדתי על האיזון שביטא מחיר המיכרז בין האנטרס הצבורי המשותף למינהל ולעירייה לממש את התב"ע באמצעותו ולהביא להסדרת תא השטח שנכלל בה לבין ההבנה כי מימוש הבינוי כרוך בפנוי בעלי החנויות, כי פינוי בעלי החנויות כרוך בפצוי, וכי יש לקבוע את מחיר הקרקע וזכויות הבניה באופן שיאפשר לזוכה במיכרז לשאת בפצוי זה בלי לפגוע בהיותו של הפרויקט ריווחי למבצעו.

...

בשל דחיית התובענות, תשלם התובעת לכל אחד מבעלי החנויות שנמנו שם שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 20,000 ₪ בערכי יום פסק-הדין, ובסך-הכל (במכפלת שלוש-עשרה חנויות) 260,000 ₪ (למען הסר ספק, לאחים יחזקאל שחולקים חנות אחת ישולם סכום זה לשניהם יחד).

עוד תשלם התובעת לנתבעים בעלי החנויות סך של 45,000 ₪ בגין הוצאות ניהול ההליך, בערכי יום פסק-הדין; הסכום כולל שכר עדים שבו חויבו הנתבעים במהלך הבירור [ר' עמ' 822, עמ' 887, עמ' 991, עמ' 1073, עמ' 1158 ש' 2-1].

נוכח דברים שנאמרו לעיל בשולי ההתייחסות לנתבע ניסים זליאט, אני מורה על העברת פסק-דין זה בהתייחס לזליאט ולפי חלק טו(2)(ט) לעיל לכונס הנכסים במחוז חיפה, למנהל המיוחד שמונה לזליאט בהליך הפש"ר – עו"ד אילן חזני, ולתיק בית-המשפט המחוזי בהליך הפש"ר (כב' הרשמת ציגלר) בתיק פש"ר (מח' חי') 44089-10-16.

עוד נטען, כי הקורה הותקנה מחוץ לחנות בקוו המפריד בין החנות לשטחים הציבוריים ובהתאם לתוכניות היתר הבניה שאושרו.

הן טוענות, כי למרות שהחנות סגורה הרי שנחמני הציב בשטחיה של הנתבעת מס' 2 את הכסאות והשולחנות אשר היא פינתה.

...

מקובלת עליי טענת התובעת לפיה בשל מצב החנות והמחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים בנוגע לזכותה להפעיל בחנות עסק מהסוג בו הייתה חפצה הרי שלא היה בידה להפעיל את העסק בחנות ולא היה מוטל עליה לפעול לשם פתיחת עסק אחר בחנות.

אינני מקבלת את טענתה האמורה של התובעת.

בנסיבות אלו, נעתרת לתובענה ומחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת בסך של 425,738 ₪.

סעיף כ"ו להסכם זה מתיר לשוכר "להרוס את הקיר בין המושכר נשוא חוזה זה לבין החנות, שהוחזקה על ידו בבניין לפני החתימה על חוזה זה, כך ששתי החנויות תהפוכנה לחנות אחת". מוצג 27 הוא כתב הסכמה שנתן מר בלס לרולניצקי ביום 3.11.1988 להשכיר את שלוש החנויות – "האחת שחזיתה לרח' וולפסון ושתיים צמודות אחת לשנייה ברחו' הרצל 61 בתל אביב". מוצג 28 הוא כתב תביעה בתביעת הפינוי שבו נכתב, בסעיף 2, שהנתבעים (רולניצקי) מחזיקים בשלוש חנויות: 7 (הפונה להרצל), 8 (הפונה להרצל) ו-10 (הפונה לוולפסון).

התובעת מצביעה על שמונה אינדיקאציות ראייתיות לכך שחנות וולפסון אינה אלא מעבר צבורי ולכן שטח משותף.

...

כתב ההגנה של הנתבעים הנתבעים טוענים שיש לדחות את התביעה נגד מחמת מעשה בי-דין: בה"פ 362/98 נקבע כי רולניצקי הם הבעלים בשטח שבמחלוקת.

ראשית, משום שהטענה היא בגדר שינוי חזית; ושנית, משום שהיא אינה מקנה לתובעת זכות לדרוש את פינוי המושכר בלא שיש לתובעת עצמה זכויות בו. סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית על כל ראשיה.

אני סבור שיש להבחין בין הנתבעים 4-1 לנתבעות 6-5 לעניין פסיקת ההוצאות.

על רקע זה אני מוצא לחייב את התובעת בשכר טרחת הנתבעים 4-1 יחדיו בסך של 60,000 ש"ח. כמו כן תשלם התובעת לנתבעות 6-5 שכר טרחה בסך של 40,000 ש"ח. בסכום זה נתתי משקל מסוים (אם כי לא רב) לכך שהתנהלותן של נתבעות אלה לא הייתה חפה מקשיים במישור דיני התכנון והבניה כפי שמצא המומחה, באופן שמלכתחילה הוביל לצורך בבירור עילה זו. אחרת היה מקום לפסוק סכום גבוה יותר.

מדובר בחנויות מזון שייצרו ליכלוך קבוע רב במיתחם התחנה (ליכלוך שאף יצר מפגעים בטיחותיים מאחר שמדובר היה בשפיכת מים ושמן מהחנויות לשטחים הציבוריים במיתחם), ואך סביר שבלתי אפשרי ואף מוסכן ובלתי בטיחותי היה להותירו במקומו ללא טפול.

הנתבעים מחלו לצ"ג 2-1 במשך זמן לא מועט, גם בגין אי-תשלום שוטף, מלא ומספיק של דמי השכירות, ורק בשלב מאוחר מאוד פעלו נגד צ"ג 2-1 באותה תביעת פינוי [בתא"ח (שלום ת"א) 20598-08-20)].

...

שאלת הקטנת הנזק על בסיס ניתוח של מכלול הטענות והראיות, לא שוכנעתי לקבל את טענת הנתבעים כי התובעת לא עמדה בנטל הקטנת הנזק באופן השולל ממנה את הזכות לתשלומו.

שוכנעתי כי התובעת כן פעלה לאורך כל הדרך (גם אם לא במלוא המרץ האפשרי) במטרה להתריע על קיום החובות הכספיים הרלוונטיים ובטרה לגבותם: הוכח שהתובעת הגישה תביעה קודמת בגין אי-תשלום חוב דמי ניהול [אותה תביעה שנסתיימה בהסדר גישור בלתי שנוי במחלוקת - בת"א (שלום ת"א) 65163/04]); הוכח כי התובעת שלחה ומסרה לנתבעים לפחות שני מכתבי התראה רלוונטיים; ומשאלה לא הביאו לסילוק החובות ומשנצברו חובות נוספים הוגשה התביעה שבנדון (יוזכר כי החוב הסופי מושא התביעה הינו גם בגין תקופה מאוחרת לאחר הגשת התביעה בשנת 2019).

יישום הלכה זו במקרה שלנו מוביל למסקנה מתחייבת לדעתי, לפיה הנתבעים, כנושים של החייבים העיקריים (צ"ג 2-1), הפרו את חובת תום הלב כלפי הערב, צ"ג 4.