פינוי דיירים מנכס בשכירות מוגנת לאחר פטירת השוכר

אכן ברוריה היא הדייר הנגזר אולם, לא המערער ולא המשיבה הפורמאלית קיימו את הזיקה הנדרשת לדייר המקורי, ואף אחד מהם לא ניכנס להגדרת "דייר נדחה". ובסעיף 20 לפסק הדין : " היות, שאין חולק כי איש מן הנתבעים – הגב' אביטל או מר גטריור, לא קיים את הזיקה הנדרשת לשוכרת זו, וכל זיקתו נתבטאה, אם בכלל, בקשר שלו אל הדיירת הנגזרת, גב' ברבנבלום-ענבר ז"ל (ברוריה), ברי כי אף לא אחד מן השניים יכול שייחשב ל"שוכר נדחה". משכך נקבע כי המערער מחזיק בנכס שלא כדין ועליו לפנותו ולהעמידו לרשות המשיבה, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

סעיף 3(4) לפקודת ההגבלות: " מוסיף שוכר להחזיק בבית העסק לאחר תום כל חוזה שכירות רואין את תנאי אותו חוזה שכירות במדה שאפשר להטילם, כאילו הם חלים על אותה החזקה." יעקב כרת הסכמים עם המשיבה החל משנת 39 ועד שנת 49, משכך החוזה השלישי שנחתם בין הצדדים בשנת 42' מחיל עליו את הפקודה, והופך אותו לדייר מוגן, אך זאת, באותה עת, לגבי המשך תקופת השכירות והתשלום, אך לא ביחס להעברת הזכויות עם פטירתו.

...

דין הטענה להידחות.

כדי לחסות תחת תחולת החריג על הטוען ל"דיירות נדחית" להיות בן-זוגו של הדייר המקורי, באין בן-זוג - ילדיו, ובאין ילדים – יורשים על פי דין (סעיף 23 לחוק).

התוצאה: לאור כל האמור לעיל אמליץ לחבריי להרכב לדחות את הערעור ולחייב את המערער בתשלום שכ"ט עו"ד למשיבה 1 בסך של 20,000 ₪.

בעל דין הטוען, כי הפך להיות דייר מוגן לאחר פטירת הדייר שהתגורר לפניו במושכר, עליו הנטל להוכיח כי הדייר לפניו היה דייר מוגן באותו מושכר, ואין מקום לקיומה של חזקה עובדתית כלשהיא באשר לזכויותיו המוגנות של הדייר המנוח.

אם לא הוכחה זכותו המוגנת של הדייר המנוח במושכר – לא יוכלו לבוא במקומו אותם קרובים שזכותם מוכרת לפי ס' 20 לחוק (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי רגל נ' חוה מור, פושטת רגל נ(5) 111 (1997); ע"א 10308/06 שטוב נגד כונס הכנסים הרישמי (פורסם בנבו, 28.10.2009) רע"א 6729/09 עיזבון המנוחה עאידה מוקלשי ז"ל נ אמיל פאר (פורסם בנבו, 6.12.2009).

השאלה היא, האם יש בהתנהלות הנתבעת, אשר הכירה בתובעת כדיירת מוגנת בנכס, כדי להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוגנת, מקום שעל פי דין אין היא במעמד זה? במילים אחרות: האם לאור היתנהלות הנתבעת, היא מנועה מלכפור במעמדה של התובעת כדיירת מוגנת? לאחר ששקלתי את הדברים בכובד ראש, מצאתי לנכון לקבוע כי הנתבעת אינה מנועה מלטעון כי התובעת אינה דיירת מוגנת בנכס, אך יחד עם זאת, היא מנועה מלהתבסס על הקביעה לפיה התובעת אינה דיירת מוגנת, בכדי לידרוש את פינויה מהנכס.

...

טענת האפליה, נדחית.

חרף כך, ומבלי להתעלם מהפסיקה האמורה, נראה לי כי בנסיבות המיוחדות מאד של מקרה זה, כאשר הנתבעת יצרה כלפי התובעת מצג פוזיטיבי בדבר היותה דיירת מוגנת בנכס, ובהתחשב בגילה ומצבה של התובעת, אשר זהו מקום מגוריה מזה שנים, יש להכיר בתובעת כבת רשות הזכאית להמשיך ולגור בנכס כל ימי חייה תמורת תשלומים חודשיים, כפי שנדרשו על ידי הנתבעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

עוד טוענים הנתבעים כי חוזה השכירות אשר נחתם בשלהי שנת 1965 בין אליאס חדאד ז"ל, לבין בעל המקרקעין דאז, מר נג'יב עבוד, לא כלל בחובו את שמו של אמין ז"ל ולכן לאחר פטירתו תמה "שרשרת" העברת הזכויות לבני משפחתו של אמין המנוח ולכן אין התובעת זכאית להחשב כדיירת מוגנת על פי דין.

הנתבעים מדגישים כי לאחר שקבלו את החזקה בבניין סירבו לקבל מהתובעת את דמי השכירות המוסכמים לאחר שקבלו ייעוץ משפטי מב"כ הנוכחי ולפיו התובעת ובנה המנוח לא נהנו מעולם ממעמד של דיירים מוגנים בנכס (ראה : סעיף 12 לכתב התביעה שכנגד ; סעיף 23 לתצהיר הנתבע 1) דא עקא שעל פי הנטען לנתבעים קמה הזכות לידרוש את פינויה של התובעת מהבניין בנימוק שהסכם השכירות עם מישפחת עבוד הופר לאחר שהתובעת ובעלה המנוח לא שילמו את דמי המפתח המוסכמים (ראה : סעיפים 74 ו – 92 לסיכומים ; סעיף 14 לכתב התביעה שכנגד ; סעיפים 36 ו – 41 לתצהיר העד נג'יב).

...

לאור המקובץ לעיל, סבורני כי במקרה דנן ממילא מתקיימת הוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר ולכן יש להותירה כדיירת מוגנת בנכס משיקולי צדק בהתחשב בנסיבותיה האישיות של הייחודיות של התובעת אשר כללו מגורים ממושכים בנכס עם בני משפחתה במעמד של דיירת מוגנת לאורך שנים ארוכות מאוד ואובדן בנה אשר לא מכבר הלך לעולמו (ראה : בר-אופיר, שם, עמוד 229- 230, 236(1)236(2) ; רע"א 4740/92 ברוך אדלר נ' שלום חן מיום 2.11.1992).

אשר על כן, הנני דוחה את טענת הנתבעים ולפיה מתקיימת עילת פינוי בשל הפרת חובתה של התובעת לשלם דמי שכירות ודמי מפתח.

סוף דבר : לאור המקובץ לעיל הנני דוחה את תביעת הנתבעים ומקבל את תביעת התובעת.

התובעת טענה כי לאחר פטירת המנוח, הנתבע השכיר את החנות לבעל חנות סמוכה, תמורת שכירות חודשית של 12,000 ש"ח. התובעת טענה כי השכרת המשנה מהוה אף היא הפרה המזכה בפנוי הנכס ואף בפצוי כספי.

ממילא, גם אילו אניח כי הזכויות עברו לאמו של הנתבע או לנתבע בעצמו, הרי שלפי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, לא יהיה אדם לדייר ממשיך בבית עסק לאחר פטירת הדייר המוגן "אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובאין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". אין חולק כי לאחר פטירת המנוח הנתבע או אימו לא הוסיפו לנהל את העסק, והם השכירו את המקום לאחר (שאינו מנהל בו את בית העסק שניהל המנוח).

...

עוד עולה מסקנה דומה מעיון בסעיף 19 להסכם, המתיר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה "בלתי מוגנת" לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים.

המסקנה, אפוא, היא כי יש לראות בהסכם השכירות הסכם של דיירות מוגנת.

התוצאה במכלול השיקולים שלעיל, התוצאה היא כי דין התביעה להתקבל ברובה, במובן זה שיש להכיר בתובעת כ"בעלת הבית" לצורך חוק הגנת הדייר, ויש להורות על פינוי הנתבע או מי מטעמו מן הנכס.

ב"כ התובעים ביקש שהצדדים יגישו את חישוביהם בעיניין גובה דמי השכירות, בתוך פרק זמן קצר לאחר קבלת פסק דין חלקי בעיניין הקביעות העקרוניות הנוגעות לדיירות המוגנת ותביעת הפינוי, ככל שיהיה צורך בכך.

בכך, יש להוכיח את ידיעתם והסכמתם של התובעים למצב דברים זה, שבו הנתבע ממשיך להחזיק בחנות כנגד תשלום דמי השכירות המוגנים, גם לאחר פטירת אביו, וזאת עד למועד הגשת התביעה, או אז העלו התובעים נגדו, לראשונה, את הטענה לפיה הוא אינו דייר מוגן בנכס.

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.