פינוי דייר מוגן עקב איחור בתשלום דמי שכירות

התובעת מבקשת את פינויי כלל הנתבעים מן המושכר בשל איחור בתשלום דמי שכירות, העברת מניות אסורה, תיפקוד הבן כמנהל בחברה, התקנת מזגנים ללא אישור ושינוי מטרת השכירות.

בסעיף 2 (א) להסכם הפשרה נקבע: "א. השוכר [הנתבע ומר באומל – כ.ה.] יהיה רשאי לנהל את עסקיו במושכר במסגרת חברה בע"מ בתנאי שהם בלבד יהיו בעלי המניות והמנהלים היחידים של חברה זו בחלקים שוים ביניהם. אין באמור כדי להקנות לחברה זו זכאות במושכר." על פי ההסכם משנת 1994 עזב מר באומל את המושכר והעביר את כל זכויותיו לנתבע, שנותר הדייר המוגן היחיד במושכר, בכפוף לכך שהנתבע ישלם לתובעת את חלקה בדמי המפתח.

...

מנגד, הנתבעים טוענים כי יש לדחות את התביעה על הסף ו/או לגופה.

סוף דבר אין מקום לדיון בטענות התובעת בגין איחור בתשלום דמי השכירות ביחס לתקופה העולה על תקופת שבע השנים עובר להגשת התובענה, כמו גם בטענותיה ביחס לשינוי מטרת השכירות.

יתרת טענות הנתבעים מכוחן ביקשו את סילוק התביעה על הסף, נדחות.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

זוהי תביעה לפינוי הנתבע, דייר מוגן מהמושכר שבבעלות התובע ולסעד כספי בגין חוב לדמי שכירות בסך של 61,197 ₪.

"דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן המנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי נתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי שכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע ( ד' בר אופיר , סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 1, להלן-"בר אופיר"; ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ. ברוך בוכהולטר, 25.6.62; ע"א 1901/99 סוהל נראם נ' אסעד יוסף זוהר, תק-על 99(2) 686).

בנוסף, קמה עילת פינוי לפי סעיף 132(2) לחוק משלא שולמו דמי השכירות לפי החוזה במועדם ובעוד התשלום הראשוני, שצמצם אמנם את החוב, נעשה גם הוא באיחור.

...

לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי חומרת הפגיעה מפינוי הנתבעים הקשישים מהמושכר גדולה בהרבה מהפגיעה בתובע בשל הפרת החוזה והחוק ע"י הנתבע באי תשלום דמי השכירות במועדם וכסדרם, הגעתי למסקנה כי יש ליתן סעד מן הצדק ואין לנקוט בסנקציה הקשה של הפינוי.

לפיכך, אני מורה לנתבע לפנות את המושכר ולהחזירו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ תוך 60 יום מהיום, על מנת שתהיה לו שהות למציאת דיור חילופי , אלא אם ישולם הפיצוי לתובע במועד עליו הוריתי.

דין התביעה הכספית להתקבל בחיוב הנתבע בחוב לדמי שכירות בסך של 61,197 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

נטען, כי הנתבעת 1 אחרה בתשלום דמי השכירות מספר פעמים; כי נעשו שינויים במושכר ללא רשות ובנגוד לחוזה; כי הנתבעת 1 העבירה את זכות הדיירות המוגנת לנתבעת 2 בנגוד לחוזה; כי הנתבעת 1 נטשה את המושכר; הנתבעים מפעילים במושכר מעדנייה בה מוצעים משקאות אלכוהוליים למכירה ועוד מוצרים, שאינם מתאימים למטרת השכירות כקבוע בחוזה, שהנה "דברי מכולת". בכתב ההגנה נטען כי הנתבע 1 ובעלה המנוח שכרו את המושכר וניהלו בו במשך עשרות שנים חנות מכולת.

אופן היתנהגותו של בעל הדירה: נקבע כי עילת התביעה בגין האיחור בתשלום דמי השכירות לא מוצדקת וחסרת תום לב. בשים לב לכל האמור, נקבע בזאת כי פינוי המושכר ייעשה כנגד תשלום סך 250,000 ₪.

...

היעדר עסקאות השוואה לא מביא למסקנה כי אין לחנות "שווי" כלשהו.

אף קביעה זו שהינה עניין שבמומחיות מקובלת עליי.

על כן, התביעה כנגדו נדחית.

לטענת המערער, פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בעירעור על פסק הדין מבימ"ש השלום, אשר דחה את ערעורי הצדדים, הותיר אותו כדייר מוגן ולכן, אין לפנותו מהדירה.

לטענתו, טענות המשיב לעניין איחור בתשלום דמי השכירות המוגנים לעבר, הן טענות שלא הוכחו ומהוות "זוטי דברים". לטענתו אין די בהן, על מנת לפנות אדם חולה ונכה מדירתו.

...

לטענת המערער, בפסק הדין מיום 25/6/20 בת"א (שלום-חי') 18448-07-18 (להלן: "פסה"ד") נקבע כי בשל תחלואיו של המערער וגילו, אין להיעתר לסעד הפינוי לו עתר המשיב, אלא יש להעניק לו סעד מן הצדק, בהתאם לחוק הגנת הדייר, בכפוף לתנאים שפורטו בפסה"ד (להלן:" התנאים").

לטענתו, תמונות אשר צולמו בידי אחרים לבקשת המשיב, הן עדויות שמועה ולא ניתן לבסס מהן מסקנה כי המערער חנה בניגוד לקבוע בפסה"ד. המערער הוסיף וטען כי רשמת ההוצאה לפועל שגתה כאשר דחתה את טענתו לפיה המשיב לא פנה לביצוע פסה"ד בסמוך לביצוע ההפרה ורק לאחר 8 חודשים ממתן פסה"ד, כאשר ההפרות כבר רופאו וכי לא התייחסה לכך שהמשיב "ישן על זכויותיו" ולמרות זו העניקה לו סעדים.

פועל יוצא מכך הוא כי יש לדחות את ערעורו של החייב וכך אני מורה.

סוף דבר, הערעור נדחה במלואו.

יובהר, כי דמי המפתח אשר בסעיף 1 להודעה השנייה שולמו; סעיף 2 להודעה השנייה מעולם לא בוצע, שכן התובעים לא שילמו את דמי המפתח, בסך 40,000 ₪; סעיף 3 להודעה השנייה קוים באופן חלקי - התובעים שילמו, תחילה, דמי שכירות אך חדלו מכך ולאחר שעמידר הגישה נגדם תביעת פינוי, הם פינו את השטח (ראו עמ' 94-91 לנספחי התובעים).

כן טוענים התובעים, כי במסמכים שנערכו על ידי עמידר יש לראות משום אישור והודאה בכך שהחצר שבמחלוקת כלולה במושכר המוגן, כדלקמן: - מכתב לתובעים, מיום 27.12.04, עליו חתומה רושינו (עמ' 67 למוצגי התובעים, להלן: "מכתב רושינו"), שהוא תשובת עמידר לבקשת התובעים לקבל הנחה בגין אי פעילות המוסך, בשל הרחבת רח' העצמאות, בו כתבה רושינו (בין היתר) כי: "לפי בדיקתנו בשטח, העסק פעיל וקיימת גישה מצד רח' העצמאות". - פרוטוקול ועדת חריגים של עמידר, מיום 3.3.2005, אשר דנה בבקשת התובעים לקבל הנחה (עמ' 71 למוצגי התובעים) בו נכתב: "עקב הרחבת כביש המהוה כניסה למוסך, לא ניתן היה להפעיל את המקום וניתנה המלצה חיובית". - תביעה שהגישה עמידר נגד התובעים, ביום 29.10.2000, בגין איחור בתשלום דמי שכירות של השכירות הבלתי מוגנת (עמ' 91 למוצגי התובעים) בה נכתב כי: "התובעת הנה הבעלים של חצר בשטח כ 336 מ"ר ברח' יפו 106". בסעיף 2 נכתב כי: "הנתבעים הנם דיירים לא מוגנים בחצר הנ"ל". ובסעיף 3(א) נכתב כי: "בתאריך 3.9.98 או בסמוך לכך, החלו הנתבעים להחזיק ולהשתמש בחצר הנ"ל לאחר שרכשו זכויות דיירות מוגנת בנכס סמוך...". יובהר, כי מדובר כאן ב"רצועת קרקע", אשר אין חולק שהיא איננה כלולה בנכס המוגן (להלן: "רצועת הקרקע").

...

הערעור התקבל והתיק הוחזר לבית משפט השלום לשם בחינת הראיות הנוספות ובסופו של דבר (בפסק הדין השני שניתן בתיק השלום) קיבל בית משפט השלום את תביעת עמידר והורה על סילוק ידם של התובעים מהחצר שבמחלוקת אשר מסומנת באות כ' בתשריט הבית המשותף (נספח ז' לכתב התביעה, להלן: "התשריט") וכן משטח נוסף, של 160.43 מ"ר, אשר מסומן בתשריט באות יט', אשר התובעים אינם טוענים לזכויות בו. ערעור שהגישו התובעים על פסק הדין השני [ע"א (מחוזי חיפה) 23583-09-18] נדחה ובקשת רשות ערעור שהגישו התובעים על כך (רע"א 3293/20) נדחתה גם היא.

אני דוחה, אפוא, את טענתם, כי התמורה ששולמה על ידם מצביעה על כך שהם רכשו גם את החצר שבמחלוקת.

התוצאה סופו של דבר, אני קובעת כי התובעים רכשו אך ורק את הנכס המפורט בחוזה המכר ובתשריט הבית המשותף, היינו - את תת חלקה 1 על הצמדותיה וכי אין להם בחלקה כל זכות נוספת.

אני דוחה, אפוא, את התביעה ומחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ (סה"כ: 100,000 ₪).