פינוי דייר מוגן לצורך הריסת בניין ובניית בניין חדש

הליך זה עניינו בתביעה לפינוי דייר מוגן על בסיס העילה הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן "חוק הגנת הדייר") שעניינה ברצונו של בעל הבית להרוס את הבניין.

עם זאת, בשונה מהליך שמופסק תוך שסביר להניח כי יוגש מחדש בעתיד; בנסיבות העניין יש מקום לתת משקל משמעותי לאפשרות שתביעה חדשה כלל לא תוגש ולא יידרש פינויו של הנתבע מביתו, שכן התובע שוקל לבקש היתר בניה לתוספת על גג הבניין הקיים תחת הריסת הבניין כולו.

...

אשר על כן אני מורה על הפסקת התובענה.

כמו כן ישלם התובע לנתבע את הוצאות הליך זה. הוגשו קבלות עבור סכומים ששולמו כשכר טרחת עו"ד על הליך זה, ובהתאם להן ישלם התובע לנתבע סך של 117,000 ₪ תוך 30 יום.

בנסיבות אלו ישלם התובע לנתבע הוצאות נוספות על סך של 8,000 ₪ תוך 30 יום.

הנתבעת 2 (לעיל ולהלן גם: "אסיאג בניה" או "החברה") הנה חברה פרטית העוסקת בתחום הנדל"ן. בין היתר עוסקת החברה בבניית פרוייקטים ומכירתם, שפוץ בניינים, רכישת והשכרת נדל"ן, השבחת נדל"ן על ידי פינוי דיירים מוגנים והוספת זכויות בניה.

בשנת 2006 חברו אסיאג בניה וחברת הרצל חכמוב לחברה נוספת בשם שקל ושות' חברה לנאמנויות ואחזקות (2000) בע"מ, לצורך רכישת ביניין ברחוב קלישר 22 בתל אביב, שיועד להריסה לצורך בניית ביניין חדש תחתיו.

...

לשם כך מצאנו לנכון להורות בשלב זה על מתן חשבונות כלפי הנתבעים באשר לפרוייקטים כפי שפורטו על ידי התובע בסעיף 39 לתצהירו.

אלא, שלאחר ששקלנו את כלל טענות הצדדים בעניין מצאנו כי לא די בכך בשלב זה, וסברנו כי נכון יהיה ליתן צו למתן חשבונות כלפי כלל הפרוייקטים על מנת לבחון את זכאות התובע גם באשר לרווח של 5% מפרוייקט קלישר 22.

סוף דבר הצדדים יודיעו תוך 21 יום על זהות רואה חשבון מוסכם עליהם לצורך מינויו בתיק וכן האם עלה בידיהם לגבש נוסח מוסכם של שאלות שיופנו אל רואה החשבון שימונה בהליך.

בסעיף 4(ה) להסכם המעבר מתחייבת הערייה להעניק זכויות בשוק החדש לסוחרים שנכללים בהגדרת "דייר מוגן מאושר". וכך נאמר: בתום ביצוע העבודות יקבל כל דייר מוגן מאושר דוכן קבוע אשר שיטחו ומיקומו זהים באופן מלא לדוכן שהיה בחזקתו של הסוחר עד פינוי השוק לרבות רחבה בחזית הדוכן, אם וככל שהייתה.

וכך מורה הסעיף: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". רואים אנו כי תנאי לפינוי המושכר לצורך הריסתו הנו מתן סידור חלוף לדייר.

כך למשל, כאשר ניבנה נכס בבניין החדש הכולל בחובו רכוש משותף לכלל הדיירים, כולל שירותים משותפים, דרכי גישה, חנייה וכדומה, יש לשכלל ולהעריך את התוספת שיש בכל אלו לבית העסק בנכס החדש לעומת ההבדלים שבין הנכסים.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אני קובע כדלקמן: (א) העירייה תעמיד לרשות האחים ברזילי את החנויות המסומנות 65 ו-66 בשוק החדש, ותמסור להם את החזקה בחנויות כדיירים מוגנים, באותם תנאי שכירות כפי שהחזיקו בחנויות בשוק הישן.

(ב) תביעות הפיצוי שהגישו האחים ברזילי כנגד העירייה נדחות.

(ג) תביעות האחים ברזילי כנגד רוני כהן, רפי כהן, נוריאל כהן, יונה תירם, רונן ג'ומה ונחום ג'ומה נדחות.

האם קיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק ? בסעיף 131(10) לחוק נקבעה אחת מעילות הפינוי, בזו הלשון: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". בע"א 4734/16 ברזילי נ' עריית חדרה, פסקה 33 (פורסם בנבו, 28.6.2020) (להלן: עניין ברזילי) נפסק (ההדגשה במקור - א"ג): "הינה כי כן, זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת ביניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף". במקרה שבפנינו, רצונו של התובע (שהוא "בעל הבית", על-פי הגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק) להרוס את הבניין ובו המושכר כדי להקים במקומו ביניין אחר הוכח על-פי ההסכם שנכרת בינו לבין היזם, ועל-ידי האמור בתצהירו של אייל צבי פרידמן, נציג היזם, לפיו מדובר ב"כוונה ממשית ומגובשת אשר מתבצעות פעולות נמרצות לקידומה".

שניים מתוך שלושת התנאים המתלים שבסעיף 5 להסכם היתקיימו, והתנאי השלישי ("ניתן פס"ד ו/או הסכם עם 'הדייר המוגן' לפינוי 'הדייר המוגן' מהמקרקעין") הוא שעומד להכרעה בפסק דין זה. אשר להתנאת עילת הפינוי ב"קבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך" - הוכח כי ביום 9.8.2020 ניתן ליזם היתר בנייה להריסת הבניין ולהקמת ביניין חדש תחתיו אשר הותנה בתנאים שונים.

...

כאשר עובדה זו מצטרפת ללשון ההסכם, כמתואר בפסקה הקודמת, לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר).

אני מקבל את עמדת בא-כוח הנתבעים, וקובע כי שווי 1 מ"ר בדירה יחושב לפי קביעת השמאי סודית בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, ויעמוד על 16,540 ₪.

התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין.

הצדדים חלוקים ביניהם באשר לדרך בה יש להורות על פינוי המושכר – התובע מעוניין לשלם לנתבעת עבור סידור חלוף למשך תקופת הבנייה ולאחריה היא תשוב להתגורר בדירה בבניין החדש שייבנה, ואילו הנתבעת מעוניינת לקבל פיצוי כספי תמורת זכויותיה כדיירת מוגנת.

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מונה את עילות הפינוי, כאשר לעניינו חל תת סעיף (10) הקובע כך :" בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף." בהמשך מצויינים החריגים לפינוי, כדלקמן: " סייג לפינויים מסויימים

...

סוף דבר התביעה מתקבלת.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, שמעתי את עדויותיהם ובחנתי את נסיבות העניין, לרבות מצבה הבריאותי של הנתבעת, הגעתי למסקנה לפיה אין מנוס מקבלת התביעה ומפינוי המושכר בדרך של סידור חלוף.

גובה דמי השכירות החודשיים אותם ישלם התובע לנתבעת ייפסקו בהתאם לממצאי חוות הדעת של מומחה בית המשפט.