פינוי בן של שוכר מדירת עמידר עקב הפרת חוזה

יש ליתן צו פינוי נגד יוסי, בן אם משום שממילא אינו מחזיק בדירה בין משום שהפר את הסכם השכירות בכך שנטש אותה ולא שילם שכר דירה.

בעוד שעילת נטישה של נכס המושכר בדיירות מוגנת מצריכה לעמוד בדרישות מחמירות שמיטיבות עם הדייר (רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5.9.2017); עמית יריב "Prepetuum Mobile: תנועת המטוטלת בדיני הגנת הדייר או: האם דיני הגנת הדייר עודם רלוואנטיים במאה ה-21?" מקרקעין יח/1 3 (2019)), נטישה חוזית של נכס המושכר כדיור צבורי התפרשה באופן מקל יותר, המיטיב עם ציבור הנזקקים לדירות אלה ולא עם הדייר-הנוטש: אי-שימוש בדירה לאורך תקופה ארוכה מספיק ייחשב להפרה הזוללת זכאות למעמד של "דייר ממשיך" ומובילה לפינוי בהעדר מעמד גם כאשר אי-השמוש נכפה על הדייר כגון עונש מאסר ממושך (עניין זריהן; השוו לעע"ם 5017/12 אמזלג נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (29.1.2013) (דיון בהוראת נוהל של משרד השיכון הקובעת שעזיבת הדירה לפרק זמן העולה על שישה חודשים נחשבת לנטישה ופוסלת את זכאותו לרכוש את הדירה בהטבה.

הוא אישר שתום גר בדירה, וניסה לטעון תחילה שהוא הבן שלו אולם לבסוף הודה שהוא הבן של זוגתו.

...

הטעם לכך הוא שתום הכחיש בכתב ההגנה שהוא מתגורר בדירה, והחל ממועד זה אין ראיות שהוא המשיך להתגורר בה. נראה לי שמקום שקמה הכחשה במהלך התדיינות משפטית, נדרשת ראיה נוספת לכך שתום לא עזב.

התוצאה היא שתום ויוסי חבים לתובעת, ביחד ולחוד, סך של 70,200 ש"ח. נוסף על כך יוסי חב לתובעת לבדו סך של 20,700 ש"ח. סכומים אלה מכסים את התקופה שעד יולי 2021 כולל.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת.

לטענתה, הסכם השכירות הופר על ידי מר רחימי הפרות יסודיות: הדירה ניבנתה ללא היתר בניה כחוק; הדירה ניבנתה ללא הסכמת עמידר שהיא הבעלים או באת כוח הבעלים של המקרקעין; יחידת דיור נוספת הצמודה לדירה משמשת מספרה לבנו של מר רחימי וגם היא ניבנתה שלא כחוק.

לטענת גב' יחזקאל, ויתר מר רחימי על תשלום חוב החשמל, על דמי שכירות עבור מספר ימים של תחילת החודש בו פינתה את הדירה ועל תשלום עבור נקוי הדירה וצביעתה, וזאת עקב הפרת הסכם השכירות על ידו.

...

אשר על כן אני קובע כי המקור לעובש ולטחב בדירה הוא מחוסר אוורור של הדירה ולא מכשלי איטום, ומכאן שנזקי העובש נגרמו בשל מעשיה ומחדליה של גב' יחזקאל, ולא של מר רחימי.

סוף דבר, התביעה שהגיש מר רחימי נדחית ברובה, למעט רכיב החשמל בסך 672 ₪.

התביעה שכנגד שהגישה גב' יחזקאל נדחית כאמור.

חלפו שנים, והתגלע בין הצדדים סיכסוך, שעניינו בטענתה של עמידר, כי המנוח הפר את הסכם השכירות, בכך שבנה תוספות בניה צמודות לדירה, ללא היתר וללא הסכמה.

לעניין זה צוין, כי אם לא יעמוד המנוח בתנאים שנקבעו, יִנָתן צו לפינוי שלו ושל בני משפחתו מהדירה.

...

ההליכים בתובענה זו: בתובענה שבתיק זה עותרת מספר סעדים, המפורטים בכותרת התביעה כדלקמן: "בעלות, חוזים, אכיפת חוזה, פיצוי בשל הפרה והסתמכות נזיקין". טרם הגשת התובענה שבתיק זה, הגיש המשיב, ביום 3.6.2018 תביעה לפינוי מושכר כנגד המבקשת במסגרת תיק תמ"ש - 06- 18 .

עוד נטען כי בעקבות הליך גירושין ממושך שעברה המבקשת ולאחר שבעלה של המבקשת לא הסכים לוותר על הזכויות בדירת עמידר, בה התגוררו בני הזוג, הובטח למבקשת ע"י המשיב כי באם תתגרש מבעלה, יקנה לה המשיב דירה.

בשים לב , כפי שקבעתי לעיל, כי המבקשת לא הראתה כי סכויי תביעתה גבוהים דיים ונוכח המהמורות העומדות בפני המבקשת לצורך הוכחת תביעתה (ביחוד באשר לעילת התביעה בדבר בעלות בדירה), מצאתי כי לצורך איזון בין זכויות הצדדים, יש לחייב המבקשת ובערבון כספי בסך של 5,000 ₪ בערבות צד ג' בסך של 35,000 ₪, אשר נקבעו בהתאם לגובה דמי שימוש ראויים בדירה (בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים) ממועד הגשת התביעה לפינוי מושכר (בחודש 6/2018 ) ועד לתום ההליכים בתובענות, אשר תקופת המשכותם מוערכת בכ - 18 חודשים, לכל הפחות.

...

לאחר שעיינתי באשר הובא בפני, שוכנעתי כי הנזק שעלול להיגרם למבקשת מקום בו לא ינתן צו העיקול המבוקש הינו גבוה מהנזק העשוי להגרם למשיב , ככל שצו איסור הדיספוזיציה יוותר על כנו, וזאת בשים לב כי המדובר בדירת מגורים, בה מתגוררת המבקשת מזה שנים רבות ובשים לב לגילה המתקדם של המבקשת שהינה כבת 80 שנה.

סוף דבר: אני מקבלת את הבקשה לצו איסור דיספוזיציה כדלקמן: יוותר על כנו.

המזכירות תמציא החלטתי זו לצדדים.

יחד עם זאת, דומה כי עמידר אינה חולקת על כך כי לפחות חלק מבני משפחתו הקרובה של השוכר רשאים להתגורר עמו במושכר.

" בפסק הדין שניתן בע"א 4100/97, 4133 רינדר ואח' נ' ויזלטל, דרור נ' תדמור ואח', פ"ד נב(4) 580 (1998) [להלן: "עניין רינדר"], דן בית המשפט בשאלת פרשנותו של סעיף סטנדרטי בהסכם השכירות (כגון סעיף 5 להסכמים שנכרתו בין המנוח לבין עמידר), האוסר על הדייר להרשות לאחר לעשות שימוש במושכר ללא רשותו של המשכיר.

בית המשפט הוסיף כך: "יוצאים מכלל זה בני-מישפחה נעדרי תום-לב. העדר תום-הלב, השולל זכותו של בן-מישפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: במגורים למראית-עין, שממילא הם חסרי ממשות משפטית, או במגורים מלאכותיים במובן זה, שסוטים הם מדפוסי היתנהגות המקובלים ביחסים בין בני-מישפחה, המובילים למגורים משותפים. באין אינדיקאציה למגורים למראית-עין או למגורים מלאכותיים, אין מקום להבחין בין בן-זוג הנכנס להתגורר בדירה (הגם שאפשר, כי החלטתו להתגורר בדירה המוגנת התקבלה בשל הזכויות שניתן לרכוש בדירה במות הדייר) לבין ילדו המבוגר, שנסיבות החיים הובילו אותו לחזור לבית-הוריו. חזרה כזאת של הבן המבוגר במקרים של מצוקה, היא בגדר ציפיות הצדדים לחוזה דיירות מוגנת, שעבור הזכויות בו, ככלל, שולמו דמי-מפתח". (לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 15671-10-14 וגדני נ' בין (1.6.2016); פסק הדין בת"א (שלום בת ים) 22088-09-17 גיל תדהר נ' אבי בכר (12.4.2020); ת"א (שלום ת"א) 48142/08 סעתי ארז נ' כהן סמדר (15.7.2011); לפרשנות המונחים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר ראו גם את הדיון בת"א (שלום חי') 3172-05-11‏ סאלח קזק נ' מוחמד זועבי (28.4.2012), כב' השופטת ת' נאות פרי, פסקות 21-30).

בנסיבות אלה דומה כי עמידר מנועה מהעלאת הטענה כי יש להורות על פינוים של הנתבעים 3-5 בשל הפרת הסכמי השכירות על-ידי נזירה.

...

ג.2 – טענות הנתבעים לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת שיהוי והשתק.

חיזוק למסקנתי לפיה הפעלת משפחתון בדירת מגורים הנו שימוש טפל למגורים אני מוצאת בחוק התכנון והבנייה, אשר בהתאם לסעיף 151ב' לו על מעון יום לפעוטות שפועל בתוך דירה במבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליה או ההיתר לבנייתה לא הותר בה שימוש לשם הפעלת מעון יום, הרי אם שוהים באותה דירה עד 6 פעוטות, המעון יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג או היתר להפעלת מעון לפי סעיף זה, ויראו את ייעוד הקרקע למטרת מגורים כאילו הוא מתיר שימוש להפעלת מעון יום לפעוטות (סעיף 151ב(ב)(1) לחוק התכנון והבנייה).

בנסיבות אלה, דין התביעה לפינוי, כמו גם התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים להידחות.

ה - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה נדחית.