פינוי בינוי - סירוב בלתי סביר

דברי רקע בתמצית עניינה של התביעה בתמצית בטענת 50 בעלי דירות שהתקשרו עם חברה יזמית בעסקת פינוי בינוי בהרצליה, כי המבקשים, הנמנים על קומץ מכלל בעלי הדירות במתחמי הפרויקט לפי חוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, מסרבים סרוב בלתי סביר לבצוע עסקת פינוי ובינוי, מעכבים את ביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית, וגורמים בכך נזק הנאמד על-ידי התובעים ב- 33 מיליון ₪ שהועמד לצרכי אגרה בסך 2,600,000 ₪.

...

עם זאת, כאשר לצורך מימוש החיוב הכספי שהוטל עליו, החייב ייאלץ למכור נכס מסוים שיש לו בו עניין מיוחד, כגון דירת מגוריו, יכול שבית המשפט יגיע למסקנה כי עניין מיוחד זה מטה את מאזן הנוחות לטובתו.

לאור כל האמור לעיל ביצוע החיוב לתשלום הפיצוי לתובעים מעוכב עד יום 5.11.23.

זאת הן משום שהכרעה בה תאפשר לו לדעת את מצבו המשפטי; הן משום שאם ההכרעה תנתן רק במסגרת תביעה של בעלי הדירות מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ויתברר כי סרובו לא היה סביר, התמורה שיזכה לה תקטן; הן כדי לשכנע בעלי דירות אחרים בקיומם של פגמים בנוסח המוצע; והן בשל השאלות המשפטיות הכלליות שמעלה לטעמו התובענה.

המחוקק התוה את הדרך לטפול במיזמי פינוי-בינוי בחוק פינוי-בינוי ובעקרונותיו, ובכלל זאת התוה את אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" ובחינת סבירות הסרוב (סעיף 2 לחוק פינוי [ו]בינוי).

...

בהמשך הוזמנו יזמים שונים להציע הצעות, ובסופו של דבר נבחרה הנתבעת כמי שתשמש כיזמית מיזם ההתחדשות העירונית.

למרות זאת, סבורני כי במקרה שכאן דין הבקשה להתקבל, שכן ההליך במתכונתו הנוכחית אינו ההליך המתאים לדון במחלוקות.

על רקע האמור, התביעה שכאן מעוררת קושי כפול.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת ה' עובדיה) אשר ניתן ביום 12.7.2023 בת"א 49303-10-20 (להלן: בית המשפט המחוזי ופסק הדין, בהתאמה) – זאת, עד להכרעה בעירעור אשר הוגש בד-בבד עם בקשה זו. בתמצית יוסבר כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי קבע כי סירובם של המערערים לחתום על הסכם פינוי-בינוי ביחס לנכס מקרקעין המורכב מבניינים (לצד סירובם של בעלי דירות נוספים באותו הנכס) מהוה סרוב בלתי סביר אשר מסב למשיבים – יתר הדיירים בבניינים – נזק רב. לאור האמור, חייב בית המשפט המחוזי את המערערים בתשלום פיצויים למשיבים בסך 2,600,000 ש"ח וכן בתשלום שכר טירחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח – חיובים שיבוטלו אם המערערים יחזרו בהם מסירובם ויחתמו על ההסכם בדבר פינוי-בינוי תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין.

...

אשר על כן, בקשת המערערים נדחית בזאת, ללא צורך בתשובה, בכל הקשור לבקשתם שלא לשלם את חובם הפסוק עד להכרעה בערעור.

יחד עם כך, לאור הקושי שעלול להתעורר עם השבת כספיהם של המערערים, במקרה שערעורם יתקבל – ומבלי להתייחס כלל לסיכויי הערעור – סבורני כי מן הדין ליתן, בשלב זה, סעד ארעי אשר יבטיח את ההשבה.

אשר על כן, אני מורה כי החוב הפסוק יוחזק בחשבון הנאמנות של באי-כוח הצדדים – זאת עד למתן החלטה אחרת.

הנתבעים 3-2 (להלן: "הנתבעים") טענו כי סירובם לחתום על הסכם פינוי בינוי הנו סרוב סביר בהחלט בנסיבות דנן, וזאת בשים לב לגילם, מצבם הבריאותי, השפוץ הכולל שביצעו בדירתם בהיתר כדין, בשנת 2017, הכולל ממ"ד, ואי הנוחות שתגרם להם כפועל יוצא מבצוע פרויקט בהקף שכזה, בשליש השלישי לחייהם.

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע, כדלקמן: "2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סרוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שניגרם להם עקב אי ביצוע העסקה" (ההדגשות הוספו – י.ד.).

...

בענייננו, אני סבורה כי מכלול הנסיבות בענייננו, מצדיק את הקביעה כי אין מדובר בענייננו בסירוב בלתי סביר, וכי התנגדות הנתבעים לעסקת פינוי הבינוי היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים.

סיכומו של דבר, גילם של הנתבעים, מצבם הבריאותי, היקף הפרויקט, משכו, לצד עליית הגיל של הנתבעים משנה לשנה, והתועלת הלא משמעותית הצומחת לנתבעים מקבלת דירת התמורה, כל אלו מצדיקים את המסקנה כי סירוב הנתבעים הינו סירוב סביר.

סוף דבר, אני קובעת כי הסירוב סביר, ולכן התביעה נדחית.

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, שכותרתו "סעדים בשל סרוב בלתי סביר לבצוע עסקת פינוי ובינוי", קובע כדלקמן: "2 (א). הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סרוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

אני סבור כי מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים (כפי ענייננו), סעד לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי אינו נכלל בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום, משמדובר בסעד שאינו נוגע לחזקה או לשימוש במקרקעין, כי אם להקניית זכות הבעלות במקרקעין ליזם, באופן כפוי, לצורך קידום עסקת פינוי בינוי.

...

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, שכותרתו "סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי", קובע כדלקמן: "2 (א). הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

אני סבור כי מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים (כפי ענייננו), סעד לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי אינו נכלל בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום, משמדובר בסעד שאינו נוגע לחזקה או לשימוש במקרקעין, כי אם להקניית זכות הבעלות במקרקעין ליזם, באופן כפוי, לצורך קידום עסקת פינוי בינוי.

הצדדים להליך קיבלו אף הם מסקנה זו במסגרת הדיון שהתקיים היום בפניי.