פינוי בינוי מס שבח על שתי דירות

הפעולות כללו הן מתן שירותים משפטיים לפרויקט ולשותפים ע"י יעקב הררי, שהיה עו"ד במקצועו, והן פעולות שבוצעו ע"י יעקב הררי כפרויקטור, שמונה לטפל בבניית 19 הדירות בשני הבניינים ברעננה – טפול שאין לו זיקה לעבודתו כעו"ד. מתן השירותים המשפטיים היתייחס לתקופה שלפני הבנייה, במהלך הבנייה ולאחר הבנייה, וכלל: ניהול מו"מ עם השותפים, ניסוח הסכם פירוק שתוף, מכר חלק מחלקה 161 ותשלום התמורה למשפחת רמתי עבור חלקם בחלקה 159, ניסוח הסכם שתוף בין הקונה לבין משה הררי, ביצוע העברת זכויות במקרקעין בין יחידי הקבוצה, החלפת טיוטאות הסכמים עם קבלנים שהציעו לבנות את הבניינים במסגרת עסקת קומבינאציה, ייצוג בהליכים משפטיים שהוגשו כנגד האחים בעיניין הפרויקט, טפול מול רשויות תיכנון והבנייה, שילטונות מס שבח והמפקח על רישום המקרקעין.

לעניין הקף העבודה של יעקב הררי כפרויקטור לבניית 19 דירות ניתן ללמוד גם מטבלת בעלי המיקצוע והספקים שהגיש יעקב הררי, עימם עמד בקשר בפרויקט זה : אדריכל, קבלן שלד, קבלן צנרת מים וביוב, קבלן מעליות, קבלן עבודות חשמל, גנן, ספק דלתות, קבלן פיגומים, קבלן אספקת אבן ציפוי, קבלן ריצוף, קבלן צביעה, ספק דודי שמש, קבלן עבודות איטום, ספק בלוקים, ספק בטון, ספק הצבת מיסתור, ספק אלומיניום, קבלן קירות גבס, ספק מזגנים, ספק כלים סניטריים, פינוי פסולת.

...

[ב] התובע ישלם לנתבעים 1-4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעים 5-6 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעים 7-13 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

ביום 12.12.21 הגיש הכונס הרישמי עמדה משלימה, בה ציין כי בתחילת חודש נובמבר 2021 אושר תיקון לחוק פינוי בינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי) התשס"ו-2006 (להלן: "התיקון לחוק") אשר, בין היתר, תיקן את הגדרת "רוב מיוחד מבין בעלי הדירות" והעמידו על שני שליש בלבד.

6.3 כמו כן, ימסור כונס הנכסים במועד וכתנאי לתשלום מלוא יתרת התמורה האמור בסעיף 6.2 לעיל, אישור מס שבח ואישור ערייה וועדה מקומית לקשר לחלקות 9 ו- 52, וכן מכתב הסכמה להארכת תוקפו של מכתב הערייה מיום 5.9.2018 המצורף כנספח 2 לבקשה זו, כך שפינוי המגרשים יתבצע בהתאם לתנאיו וזאת מבלי לגרוע מהתמורות המגיעות לעירייה על פי ההסכם המשולש, עד לא יאוחר מחודש אוגוסט 2022 בתנאים הקבועים בהסכם המשולש, אלא אם יוסכם, ככל שיוסכם, מועד אחר לפינוי בין הצדדים.

...

הוסיף הכונ"ר וציין כי בנסיבות אלה ומהטעמים המפורטים בבקשה, כמו גם היעדר התנגדויות, לאחר תליית המודעות, נראה כי ניתן לשקול בחיוב את המבוקש ולאשר את העסקה.

הליכי ההתנגדות להצעה הסתיימו, למעשה, רק בהחלטת בית המשפט העליון מיום 31.1.18 בבקשת רשות ערעור (רע"א 9983/17) שהחברה הגישה על החלטתי מיום 11.12.17, שלא לבטל את ההתמחרות (ראו פסקה 5 לעיל).

סופו של דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי אאורה השיגה את הרוב הדרוש לאישור העסקה (רוב של 73%, על פי התיקון לחוק) וקובעת כדלקמן: אני מאשרת את העסקה עם אאורה ומורה, כי הצעתה של אאורה (אשר צורפה כנספח לבקשת האישור, שהוגשה לתיק ביום 6.6.22, במסגרת בקשה מס' 83) על כל פרטיה והתחייבויותיה, לרבות (אך לא רק) אלה שבסעיפים 8 ו- 9, מחייבת אותה ואת הדיירים ועליהם לפעול בהתאם לה. כמו כן, ניתנות בזה הוראות כאמור בסעיפים 6.2 - 6.5 לסעיף 6 לבקשת האישור, כפי שהובאו בסעיף 17 לעיל, למעט סעיף 6.1 לבקשת האישור.

בשים לב לחג הפסח, הבא עלינו לטובה, אני מורה לאאורה להפקיד את יתרת התמורה הצמודה, בסך 12,133,695 ₪, בתוספת מע"מ כחוק, בידי הכונס, עד לא יאוחר מיום 24.4.22.

טענות התובע התובע הנו איש עסקים ויזם בתחום הנדל"ן. התובע הנו בעל ניסיון בבצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של "פינוי-בינוי". ביום 26.7.06 היתקשר התובע עם חברת "א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ" (להלן – א. דורי) בהסכם לקידום הפרויקט של "פינוי בינוי" ברחוב יהודה הלוי 10 בעיר יהוד (להלן – ההסכם), במקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 6729 (להלן – המקרקעין).

במקרה זה אין חולק, כי היתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 11.2 להסכם לתשלום המקדמה על שני חלקיה.

שני הבניינים הראשונים של הפרויקט ניבנו והדירות של הלקוחות שלי נימסרו להם".

בנוסף לכך עו"ד הדר טל בסעיף 21 לתצהיר עדותו מעיד: "... השלב הראשון 'הקל' בו חתמו כ-25 מבעלי הזכויות נמשך חודשים ספורים ... ". מדיווחו של עו"ד בבג'נוב, למנהל מס השבח מיום 3.2.11, אשר מצורף כנספח יד לתצהיר עדות התובע, עולה כי חתמו 40 מתוך 42 הדיירים.

...

בקשת התובע לקבלת מידע מן הנתבעת, רק מחזקת את המסקנה, שהתובע מנותק מן הפרויקט, אינו יודע מה מצבו, כיצד התקדם, מי מקדם אותו, מי חתם על הסכמים וכיו"ב. גם בכך יש כדי ללמד על קלישותה של התביעה.

ממילא דין טענת ההתיישנות להידחות.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 854,100 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 28.2.19, ועד התשלום המלא בפועל.

כבר בחודש ספטמבר 2015, עוד בשלב המו"מ בין הצדדים וכנגד הפקדת שיק ערבות בסך של מיליון ₪ שהפקידה הנתבעת בנאמנות לטובת התובעת, אפשרה התובעת לנתבעת להוציא היתרי בנייה לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל, ויתרה על טענותיה בקשר למקרקעין, פינתה אותם והודיעה על כך לעירייה; הנתבעת תפסה חזקה במקרקעין, קיבלה היתרי בנייה, בנתה ומכרה דירות בפרויקט כשהיא נהנית מכספי המכירה.

כפי שעולה מעדותו של מר אדלשטיין, לאחר שגילתה שבח את קיומו של הסכם הערייה-בלפוריה, נוהל מו"מ בין הצדדים שבמסגרתו הציעה שבח לשלם לבלפוריה סכום מופחת, שווי שתי דירות או דירה אחת, ולא העלתה בפניה כל טענה בדבר עושק, כפייה או בטלות ההסכם עד להגשת הגנתה (ראו: עדות מר אדלשטיין בעמ' 21 ש' 32-21 ועמ' 22 ש' 2-1 לפרו').

יתירה מזאת, בסעיף 2.5 להסכם, הצהירה שבח באופן ברור ומפורש כי ידוע לה שבלפוריה נתנה הסכמתה לעריית עפולה, "לפנים משורת הדין", לעלייתה של שבח על מיגרשי בניה וקבלת היתרי בניה עבורם, וזאת בהתבסס על היתחייבותה של שבח לחתום על ההסכם ולמלא אחר התחייבויותיה לפיו, בזו הלשון: "החברה מצהירה כי ידוע לה שבלפוריה נתנה הסכמתה לעריית עפולה, לפנים משורת הדין, לעלייתה של החברה על מיגרש בניה מספר 6 ומגרש בניה מס' 2 וקבלת היתרי בניה עבורם, וזאת בהתבסס על התחייבות החברה לחתום על הסכם זה וקיום אחר התחייבויותיה לפיו, כאשר הסכמת בלפוריה ניתנה אך ורק ביחס למגרשים מס' 6 ומס' 2 ולא למגרשי בניה נוספים אשר ביחס אליהם תנתן ההסכמה של בלפוריה כאמור, ככל שתדרש, אך ורק בהתאם ובכפוף לקיום הוראות הסכם זה". כפי שהעידו נציגיה, שבח הייתה מיוצגת בהסכם ע"י עורכי דין מהשורה הראשונה, והמדובר בחברה מנוסה וחלוצה בתחום הבנייה והיזמות, כך שסביר להניח כי אילו הדרישה של הערייה הייתה עולה באמת, שבח הייתה מקפידה לעגן אותה בהסכם; לא נראה כי הייתה סיבה למי מהצדדים להסכם שלא להזכיר דרישה זו בהסכם.

...

אני מחייב את הנתבעת לשפות את התובעת בגין תשלום אגרת משפט וכן מחייבה לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

דין ההודעה לצדדים השלישיים להידחות.

אני מחייב את הנתבעת/המודיעה לצדדים השלישיים לשלם לצדדים השלישיים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סכום כולל בסך 30,000 ₪.

ביום 7.7.2013 חתם הנתבע, על הסכם התחייבות טרום תחילת פרויקט פינוי בינוי מול חברת האחים אוזן (להלן: "ההסכם הראשון"), והוסכם כי הנתבע יקבל בתמורה לזכויותיו, זכויות בשתי דירות בגודל של 120 מ"ר. ביום 3.6.2015 נחתם הסכם פינוי בינוי בין הנתבע לבין חברת האחים אוזן (להלן: "ההסכם השני").

התביעה הוגשה נגד משרד הבינוי והשיכון, על סך 536,000 ₪ - 250,000 ₪ בגין עלות קימום הדירה ו- 286,000 ₪ בגין הפסד הטבה של מס שבח בגין הריסה הדירה.

...

אשר על כן, אני קובעת כי הסכם שכר הטרחה אינו חל על התמורה שקיבל הנתבע מהאחים אוזן.

בענייננו, אני סבורה כי אין קשר בין השירות המשפטי שנתן התובע לנתבע בקשר עם המו"מ עם חברת האחים אוזן לבין טיפולו בתביעה הנזיקית בבית המשפט, ואין לגזור את שכר טרחתו בגין השירות המשפטי האמור משכר טרחה ביצוג התובע בתביעה הנזיקית בבית המשפט.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 59,846 ₪.